Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 26 avril 2024

ARRÊT N°

OC



R.G : N° RG 22/00241 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FVGC





[U]

[U] EPOUSE [X]



C/



[O]

[G]

[Y]

Compagnie d'assurance ALLIANZ IARD



























COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS



ARRÊT DU 26 AVRIL 2024



 Chambre civile TGI



Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT DENIS en date du 19 OCTOBRE 2021 suivant déclaration d'appel en date du 07 MARS 2022 RG n° 20/01347





APPELANTS :



Monsieur [Z] [U]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentant : Me Nicole COHEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



Madame [J] [U] EPOUSE [X]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentant : Me Nicole COHEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



INTIMÉS :



Monsieur [L] [O]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentant : Me Laurent PAYEN de la SELARL PAYEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



Madame [B] [M] [G] épouse [O]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentant : Me Laurent PAYEN de la SELARL PAYEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



Monsieur [I] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représentant : Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



Compagnie d'assurance ALLIANZ IARD

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentant : Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



DATE DE CLÔTURE : 13 juillet 2023



DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été appelée à l'audience publique du 24 Novembre 2023 devant Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, assisté de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées.



Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le15 mars 2024. A cette date, le délibéré a été prorogé au 26 Avril 2024.





Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre

Conseiller : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre



Qui en ont délibéré





Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 26 Avril 2024. 





* * *



LA COUR : 





EXPOSÉ DU LITIGE



1- Par acte du 17 mai 2017, M. [L] [O] et Mme [B] [G], son épouse (ci-après les époux [O]) ont acquis de M. [Z] [U] et de Mme [J] [X], son épouse (ci-après les époux [U]) une parcelle de terrain bâtie sise [Adresse 2] à [Localité 10], cadastrée sous la référence section AZ n° [Cadastre 6].



2- Un état relatif à la présence de termites délivré par M. [I] [Y] exerçant sous l'enseigne cabinet d'expertise AGENDA DIAGNOSTIC réalisé le 29 mars 2017 était annexé à l'acte, concluant à la présence de termites de bois sec au niveau d'un arbre à l'extérieur de la construction.



3- A leur entrée dans les lieux, les époux [O] ont fait revenir M. [I] [Y] lequel a constaté, le 23 mai 2017, la présence de vermoulures au sol et de dégradations en plafond signalant la présence de termites à l'intérieur de la maison.



4- Ils ont également sollicité l'intervention d'un second diagnostiqueur, Mme [A] [R], à l'enseigne AUSTRAL EXPERTISE, laquelle le 6 juin 2017 a relevé la présence d'indices d'infestation de termites en de nombreux points de la maison.



5- Une expertise judiciaire a été ordonnée le 14 décembre 2017 par une ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Denis.



6- L'expert judiciaire, M. [S] [V], a remis son rapport le 10 décembre 2018.



7- Par actes d'huissier délivrés les 26 mai, 28 mai et 5 juin 2021, les époux [O] ont assigné les époux [U], M. [I] [Y] et son assureur, la société ALLIANZ IARD, devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis aux fins de les voir condamnés à leur verser différentes sommes pour le paiement des travaux prescrits par l'expert, le remboursement de diverses dépenses engagées par eux et l'indemnisation d'un préjudice de jouissance.









8- Par un jugement contradictoire du 19 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a :



- condamné solidairement M. [Z] [U], Mme [J] [X] et M. [I] [Y] à payer à M. [L] [O] et Mme [B] [G] les sommes suivantes : 

 

 . 22 419,98 € au titre des travaux de réparation prescrits et chiffrés par l'Expert Judiciaire,

 .6236,61 € au titre des frais de garde-meuble, 

 .4763,36 € au titre des frais de logement, 

 .1190 € au titre des frais d'expertise privée, 

 . 2500 € en remboursement des frais d'expertise judiciaire, 

 . 2000 € au titre du trouble de jouissance subi, 

 . 4000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

 

- débouté les époux [U] de leurs demandes tendant à être garantis et relevés indemnes par M. [I] [Y] et la SA ALLIANZ IARD ;



- rappelé que le présent jugement est exécutoire de plein droit ;



- déclaré le présent jugement opposable à la SA ALLIANZ IARD (sous déduction toutefois de la franchise contractuelle de 3 000 €) ;



- condamné solidairement M. [Z] [U], Mme [J] [U] et M. [I] [Y] aux entiers dépens.



9- Par déclaration en date du 07 mars 2022, les époux [U] ont interjeté appel de ce jugement.



10- Aux termes de leurs dernières écritures transmises par RPVA le 31/ 05/ 2022, les époux [U] demandent à la cour de :

 

-DIRE ET JUGER l'appel régulier et recevable en la forme et bien fondé au fond ; 

 

EN CONSÉQUENCE : 

 

 - REFORMER en totalité le jugement rendu le 29 octobre 2021 par le Tribunal Judiciaire de SAINT-DENIS ; 

 

DES LORS : 

 

- DIRE ET JUGER que les époux [U] n'ont en aucun cas dissimulé la présence de termites ; 

 

- DIRE ET JUGER que la garantie des vices cachés des vendeurs ne pouvait être appliquée en l'espèce M. [Y] le diagnostiqueur ayant en charge l'analyse termites intérieur extérieur de la totalité du bien à vendre et ce en toute liberté ; 

 

- DIRE ET JUGER que les époux [U] sont bien fondés à solliciter que toutes condamnations soient mises à la charge de M. [Y] et son assureur y compris les frais irrépétibles et les dépens de première instance et d'appel ; 

 

- CONDAMNER tout succombant et notamment M. [Y] et la Compagnie ALLIANZ à la somme de 5000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens. 



11- Pour l'essentiel, les époux [U] font valoir :



- qu'ils sont profanes et n'ont rien dissimulé ;



- que les époux [O] étaient informés de l'existence de l'infestation les laissant libre de poursuivre ou non la vente ou encore de solliciter d'autres avis complémentaires ;



- qu'ils sont responsables de leur propre préjudice ;



- que l'expert judiciaire a été de parti pris.



12- Aux termes de leurs dernières écritures transmises par RPVA le 21/ 11/ 2022, les époux [O] demandent à la cour de :



- RECEVOIR M. [L] [O] et Mme [B] [O] en toutes leurs demandes, fins et conclusions et les dire fondées ;



- CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de SAINT-DENIS de la RÉUNION en date du 19 octobre 2021, en ce qu'il a :



 . condamné solidairement M. [Z] [U], Mme [J] [U] et M. [I] [Y] à payer à M. [L] [O] et Mme [B] [O] les sommes suivantes :



 *22 419,98 euros au titre des travaux de réparations prescrits et chiffrés par l'expert,



 *4 763,36 euros au titre des frais de logement,



 * 6 236,61 euros au titre des frais de garde-meuble exposés,



 *1 190 euros au titre des frais d'expertise privée et d'assistance technique dans le cadre des opérations d'expertise judiciaire,



 * 2 500 euros en remboursement des frais d'expertise judiciaire,



 *2 000 euros au titre du trouble de jouissance subi,



 *4 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

 

 .déclaré le présent jugement opposable à la SA ALLIANZ IARD (sous déduction toutefois de la franchise contractuelle de 3 000 €) ;



 .condamné solidairement M. [Z] [U], Mme [J] [U] et M. [I] [Y] aux entiers dépens ;



Par conséquent,



- DÉBOUTER M. [Z] [U], Mme [J] [U], M. [I] [Y] et la SA ALLIANZ IARD en toutes leurs demandes, fins et conclusions ;



- DÉBOUTER M. [Z] [U] et Mme [J] [U] de leurs demandes de condamnation des époux [O] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ;



- DÉBOUTER M. [I] [Y] et la SA ALLIANZ IARD de leurs demandes de condamnation des époux [O] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ;



- CONDAMNER solidairement M. [Z] [U], Mme [J] [U], M. [I] [Y] et la SA ALLIANZ IARD à payer à M. [L] [O] et Mme [B] [O] la somme de 3.255 euros ;



- CONDAMNER solidairement M. [Z] [U], Mme [J] [U], M. [I] [Y] et la SA ALLIANZ IARD aux entiers dépens.



13- Pour l'essentiel, les époux [O] font valoir que :



- l'expertise a établi la présence de termites à l'intérieur de l'habitation préexistante à la vente ; 



- les traces d'infestation étaient visibles sans qu'il soit nécessaire de procéder à des sondages ou à des destructions;



- les époux [U] ont dissimulé volontairement la présence des termites pour faciliter la vente de leur bien ;



- les époux [U] engagent leur responsabilité contractuelle en application des dispositions de l'article 1641 du code civil ;



- le diagnostiqueur fautif est tenu à la réparation intégrale du préjudice subi par l'acquéreur comprenant les préjudices matériels mais aussi le trouble de jouissance des acquéreurs sur le fondement de la responsabilité extra contractuelle ; 

 

14- Aux termes de leurs dernières écritures transmises par RPVA le 24/ 08/ 2022, la SA ALLIANZ IARD et M. [I] [Y] demandent à la cour de: 



- DÉCLARER recevables et bien fondés M. [I] [Y] et la société ALLIANZ IARD en leur appel incident ;



- INFIRMER le jugement en ce qu'il a condamné M. [I] [Y] solidairement avec les époux [U] au profit de M. et Mme [O] ;



En conséquence, et statuant de nouveau,



- DÉBOUTER M. et Mme [O] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre M. [Y] et son assureur la société ALLIANZ IARD ;



- CONDAMNER M. [L] [O] et Mme [B] [M] [O], née [G] à verser à ALLIANZ IARD et son assuré M. [Y], ensemble, une indemnité de 5 000 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile ;



- LES CONDAMNER aux entiers dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire ;



Subsidiairement,



- CONFIRMER le jugement en ce qu'il a débouté les époux [U] de leurs demandes tendant à être garantis et relevés indemnes par M. [I] [Y] et la société ALLIANZ IARD ;



- CONFIRMER le jugement en ce qu'il a retenu l'opposabilité de la franchise contractuelle ;



- DIRE, en conséquence, que la Cie ALLIANZ IARD, en cas de condamnation, ne sera tenue que la franchise contractuelle de 3 000 euros déduite.



15- Pour l'essentiel, la SA ALLIANZ IARD et M. [I] [Y] font valoir:



- que les époux [O] ont décidé d'acquérir le bien en conscience de ce qu'il était infesté par des termites agissant avec légèreté ;



- que le diagnostiqueur n'a commis aucune faute, puisqu'il a expressément signalé une infestation du bien par deux types de termites ;



- que la mission du diagnostiqueur ne portait, conformément aux prescriptions légales et normatives, que sur les seuls éléments visibles et accessibles, le démontage d'éléments existants n'entrant pas dans sa mission;



- Que le préjudice invoqué par les demandeurs n'est pas un préjudice indemnisable, les travaux étant la conséquence de l'infestation signalée avant la vente dans le rapport du diagnostiqueur ;



- Que ce préjudice est en tout état de cause en lien direct avec l'inconséquence des parties, qui auraient dû procéder à des vérifications complémentaires.



16- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 13 juillet 2023.



17- L'audience de plaidoirie s'est tenue le 24 novembre 2023.



MOTIFS



Sur les demandes à l'encontre des époux [U] :



En ce qui concerne le vice caché :



18- Aux termes des dispositions de l'article 1641 du code civil le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de chose qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.



19- Les époux [O] se sont portés acquéreurs d'une maison qui avait fait l'objet d'un diagnostic termites moins de deux mois avant la vente.



20- Ce diagnostic réalisé le 29 mars 2017 par M. [I] [Y] faisait ressortir l'existence d'un indice d'infestation par termites de bois sec localisé en extérieur et circonscrit à un arbre seulement.



21- Il est établi par les constats d'un second diagnostiqueur venu sur les lieux le 06 juin 2017 et le rapport de l'expert judiciaire que le second étage de la maison dans son ensemble et les deux balcons du rez-de-chaussée faisaient en réalité l'objet d'une infestation active par termite de bois sec.



22- Cette infestation étendue qui touchait tous les panneaux contreplaqués des cloisons et plafonds des différentes pièces situées à l'étage était déjà à l'oeuvre selon l'expert depuis au minimum les mois de septembre à novembre 2016.



23- Elle avait d'ailleurs déjà donné lieu à un traitement curatif ainsi que l'expert judiciaire a pu le constater.



24- Le phénomène était donc antérieur à la vente.



25- Par son ampleur et l'importance des travaux qu'elle nécessitait, il est évident que les époux [O] n'auraient pas fait l'acquisition ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'ils avaient eu connaissance de l'infestation.



26- Il n'est pas établi que les époux [O] disposent de connaissances particulières dans le domaine du bâtiment.



27- Récemment installés dans le département au moment de leur acquisition, ils n'avaient pas non plus l'expérience des termites de bois sec et ne pouvaient par conséquent déceler les indices d'une infestation (trou d'envols, fèces ou ailes).



28- Les conditions sont par conséquent réunies pour une application des dispositions de l'article 1641 du code civil.



En ce qui concerne la garantie du vendeur :



29- Aux termes des dispositions de l'article 1645 du code civil si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.



30- Les époux [U] ont acquis la maison qu'ils ont revendue aux époux [O] par acte du 28 juin 2013.



31- Il y résidaient à titre de résidence principale puisqu'ils ont bénéficié d'une exonération de l'impôt sur la plus value ainsi que cela ressort de l'acte notarié.



32- Tout juste six jours après la vente, le 23 mai 2017, les époux [O] ont fait revenir le premier diagnostiqueur.



33- Par un écrit du 14 juin 2017, celui-ci confirme avoir alors constaté la présence de vermoulures au sol et de dégradations ponctuelles au niveau des plafonds imputables aux termites de bois sec.



34- Il se déduit de ces différents éléments que les époux [U] avaient connaissance de l'existence du vice.



35- Ils sont par conséquent tenus de réparer toutes les conséquences dommageables du vice affectant la chose vendue.



36- A cet égard, le coût pour le traitement et le remplacement des éléments de bâtiment endommagés a été fixé par l'expert judiciaire à la somme de 22 419, 98 €.



37- Les époux [O] ont également subi un trouble de jouissance puisqu'ils ont été contraints de se maintenir dans un appartement en location et d'engager des frais de garde meuble.



38- Les frais de location sont justifiés à hauteur de la somme de 4763, 36 €. 



39- Les frais de garde meuble sont établis pour un montant de 6236, 61 € .



40- Les époux [O] ont enfin été contraints d'engager diverses dépenses dans le cadre de la procédure judiciaire qu'ils ont engagées :



- frais d'expertise privée et d'assistance technique dans le cadre de l'expertise judiciaire pour la somme de 1190 € ;

 

- coût de l'expertise judiciaire pour 2500 €. 



41- Toutes ces dépenses sont en lien de cause à effet avec le vice caché qui affectait la maison que les époux [U] leur ont vendue.



42- Par contre, les époux [O] ne justifient pas d'un trouble de jouissance distinct des frais de location et de garde meuble pour lesquels ils seront indemnisés.



43- Il convient par conséquent de confirmer la décision du premier juge sauf en ce qui concerne les 2000 € alloués aux époux [O] à titre de réparation complémentaire de leur préjudice de jouissance.











Sur les demandes à l'encontre du diagnostiqueur :



En ce qui concerne les demandes époux [O] :



44- Le diagnostiqueur est tenu d'accomplir dans les limites de sa mission toutes les diligences utiles.



45- Lors d'un second diagnostic réalisé tout juste quelques semaines après le diagnostic de M. [I] [Y] des trous d'envoles ont été observés dans la presque totalité des pièces de l'étage.



46- L'examen du rapport établi lors de ce diagnostic et des photos qui y étaient jointes établit, ainsi que l'expert judiciaire le relève, qu'un simple examen visuel suffisait le 29 mars 2017 pour permettre à un professionnel averti de détecter la présence de termites.



47- M. [I] [Y] a donc effectivement manqué à son devoir de compétence de sorte que sa responsabilité est engagée à l'égard des époux [O] sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil.



48- Les réparations nécessaires pour remédier à la présence des termites et le trouble de jouissance subi par les époux [O] sont la conséquence de l'infestation et ne présentent pas de lien de cause à effet avec la faute du diagnostiqueur.



49- ils ne peuvent par conséquent donner lieu à réparation de sa part.

 

50- Par contre, les époux [O] n'auraient pas eu à recourir à une expertise judiciaire si M. [I] [Y] n'avait pas manqué à ses obligations.



51- Ils sont par conséquent fondés à poursuivre la condamnation solidaire de M. [I] [Y] à hauteur des frais qu'ils ont engagés pour la rémunération de l'expert, soit la somme de 2500 €.



En ce qui concerne les demandes époux [U] :



52- Les époux [U] sont condamnés à verser des dommages et intérêts aux époux [O] parce qu'ils avaient connaissance du vice caché et se sont abstenus d'en informer leurs acquéreurs.



53- Ils ne sont donc pas fondés à être relevés par le diagnostiqueur des condamnations prononcées à leur encontre.



54- C'est par conséquent à bon droit que le premier juge les a déboutés de leur appel en garantie.



Sur la garantie de la SA ALLIANZ IARD :



55- L'assureur justifie par la production des dispositions spéciales du contrat d'assurance de responsabilité civile conclu avec M. [I] [Y] qu'une franchise de 3000 € est prévue (chapitre 4 du contrat).



56- Il est précisé à l'article 21.2. 1. du contrat que l'assuré conserve à sa charge le sinistre dont le montant ne dépasse pas celui de la franchise.



57- Le sinistre résultant des dommages-intérêts que M. [I] [Y] doit verser aux époux [O] est inférieur à ce seuil.



58- Il n'y a donc pas lieu à condamnation solidaire de l'assureur.









Sur les dépens et les frais irrépétibles :



59- Les époux [U] et M. [I] [Y], parties succombantes, supporteront in solidum la charge des dépens de première instance et d'appel.



60- A ce titre, ils ne sont pas fondés à se prévaloir des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



61- Il serait inéquitable en outre de laisser les époux [O] supporter la charge des frais irrépétibles qu'ils ont été conduits à exposer.



62- La décision de première instance leur allouant la somme de 4000 € sera confirmée et les époux [U] ainsi que M. [I] [Y] seront condamnés, in solidum, à leur verser une indemnité de 1500 € au titre des frais exposés en cause d'appel.

 

PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,



Confirme le jugement rendu le 19 octobre 2021 par le tribunal judiciaire de Saint-Denis sauf en ce qu'il alloue à M. [Z] [U] et à Mme [J] [X] une somme de 2000 € à titre de réparation complémentaire de leur préjudice de jouissance et condamne solidairement M. [I] [Y] pour le tout ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne M. [I] [Y], solidairement avec M. [Z] [U] et Mme [J] [X], à verser à M. [L] [O] et à Mme [B] [G] la somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts en réparation des dépenses engagées dans le cadre de l'expertise judiciaire ;

 

Dit n'y avoir lieu à condamnation solidaire de la SA ALLIANZ IARD ;



Condamne M. [Z] [U], Mme [J] [X] et M. [I] [Y], in solidum, à verser à M. [L] [O] et à Mme [B] [G] la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;

 

Condamne M. [Z] [U], Mme [J] [X] et M. [I] [Y], in solidum, aux dépens de l'appel.



Le présent arrêt a été signé par M. Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT