Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 19 avril 2024

ARRÊT N°2024/113

PC





R.G : N° RG 22/00270 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FVIG 













[B]

[L] ÉPOUSE [B]

[B]





C/



[J]











RG 1ERE INSTANCE : 19/01708 











COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS



ARRÊT DU 19 AVRIL 2024



Chambre civile TGI



Appel d'une décision rendue par le PRESIDENT DU TJ DE SAINT DENIS en date du 14 DECEMBRE 2021 RG n° 19/01708 suivant déclaration d'appel en date du 11 MARS 2022





APPELANTS :



Monsieur [A] [O] [H] [B]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentant : Me Fabrice SAUBERT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



Madame [N] [O] [V] [L] ÉPOUSE [B]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentant : Me Fabrice SAUBERT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



Madame [E] [O] [U] [B]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Me Fabrice SAUBERT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION





INTIME :



Monsieur [Z] [R] [G] [J]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 9]

Représentant : Me Fabian GORCE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION





CLOTURE LE : 2 juin 2023





DÉBATS : En application des dispositions de l'article 785 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Février 2024 devant la cour composée de :



Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : M. Laurent FRAVETTE, Vice-président placé



Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.





A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 19 Avril 2024. 





Greffier lors des débats : Sarah HAFEJEE.



ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 19 Avril 2024. 



* * *



LA COUR





EXPOSE DU LITIGE



Par actes notariés du 04 septembre 2006, Monsieur [A] [B], Mesdames [N] [L] épouse [B] et [E] [B] (consorts [B]) ont signé avec Monsieur [Z] [J] deux contrats de vente de la nue-propriété en viager non libre.



Le premier, au profit de Mme. [N] [B] et M. [B], concernait un appartement type T1 (lot 26), un cellier privatif (lot 48), et enfin un parking intérieur privatif (lot 68) respectivement cadastrés HK n°[Cadastre 4] et HK n°[Cadastre 5], sis [Adresse 7] à [Localité 9], moyennant la somme de 45.000 euros, convertie en obligation par l'acquéreur de servir une rente annuelle et viagère révisable d'un montant annuel de 5.280 euros et payable tous les premiers de chaque mois à compter du 1er avril 2006 jusqu'au décès de M. [J]. La vente a été publiée et enregistrée à la conservation des hypothèques de Saint-Denis le 4 octobre 2006 sous le volume 2006 P n°6776.



Le second, au profit de Mme. [E] [B] concernait un appartement type T1 (lot 19) et un parking en sous-sol (lot 72), respectivement cadastrés HK n°[Cadastre 4] et HK n°[Cadastre 5] sis [Adresse 7] à [Localité 9] ([Localité 9]), moyennant la somme de 35.000 euros, convertie en obligation par l'acquéreur de servir une rente annuelle et viagère révisable d'un montant annuel de 5.160 euros et payable tous les premiers de chaque mois à compter du 1er mai 2006 jusqu'au décès de Monsieur [J]. La vente a été publiée et enregistrée à la conservation des hypothèques de Saint-Denis le 24 janvier 2007 sous le volume 2007 P n°635.



Par exploit d'huissier de justice en date des 28 mars 2019 et 25 avril 2019, M. [J] a fait assigner les consorts [B], devant le tribunal de grande instance de Saint-Denis de la Réunion aux fins, à titre principal, de constater la résiliation des contrats de vente en viager avec règlement des prétendues rentes impayées et remboursement des contrats d'assurance prétendument souscrits en lieu et place des défendeurs ; à titre subsidiaire de voir prononcer une résolution judiciaire desdits contrats aux torts des exposants avec les mêmes demandes de règlement et de remboursement et, en tout état de cause, de condamner l'ensemble des défendeurs et solidairement à verser 10.000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral de M.[J].



Par jugement en date du 14 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a prononcé la résiliation judiciaire des contrats de vente conclus le 4 septembre 2006 aux torts et griefs exclusifs des consorts [B] et les a condamnés solidairement à régler à M. [J], une somme de 2.000 euros au titre de son préjudice moral.



Par déclaration du 11 mars 2022, les consorts [B] ont interjeté appel du jugement précité.



L'affaire a été renvoyée à la mise en état suivant ordonnance en date du 14 mars 2022.



Les consorts [B] ont notifié par RPVA leurs conclusions d'appelants n°1 le 18 mai 2022. 



M. [J] a notifié par RPVA ses conclusions d'intimé n°1 le 12 août 2022.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 juin 2023.



***



PRETENTIONS ET MOYENS



Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 avril 2023, les consorts [B] demandent à la cour de :



-Recevoir les consorts [B] en leur appel visant la réformation du jugement du 14/12/2021,

-JUGER que le versement en retard de quelques jours de quelques mensualités de la rente viagère, ne peut en aucun cas constituer une faute suffisamment grave pour entraîner la résiliation judiciaire des deux contrats de vente du 04/09/2006,

-JUGER qu'il n'est versé aux débats aucun élément permettant d'apprécier si le retard de versement, alors que toutes les mensualités ont été bien versées, par rapport au 1er de chaque mois, a pu entraîner une gêne dans la gestion des comptes de M. [J] qui ne produit rien à ce niveau,

-JUGER en revanche que le fait pour M. [J] d'avoir toléré des retards pendant plus de 10 ans avant de saisir le tribunal pour tenter d'en tirer avantage, relève d'une exécution de mauvaise foi des contrats,

-JUGER qu'il ne peut exister en l'espèce aucun préjudice moral susceptible d'être indemnisé pour M. [J],



En conséquence,

-REFORMER le jugement du 14/12/2021 n°19/01708 en ce qu'il prononce la résiliation judiciaire des contrats de vente conclus le 4 septembre 2006 aux torts exclusifs des consorts [B],

-REFORMER le jugement du 14 décembre 2021 n°19/01708 en ce qu'il accorde à M. [J] un préjudice moral de 2.000 euros,

-REFORMER le jugement du 14 décembre 2021 n°19/01708 en ce qu'il condamne solidairement les consorts [B] à régler à Monsieur [J] une somme de 2.000 euros au titre de son préjudice moral et une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Statuant de nouveau,

-DEBOUTER M. [J] de l'ensemble de ses demandes,

-LE CONDAMNER au paiement de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.



Les appelants font valoir que M. [J] demande l'application de la clause résolutoire des contrats de mauvaise foi aux motifs qu'il se plaint d'un prétendu non-respect des contrats par les consorts [B] depuis 2007 soit quasiment depuis le début de l'exécution des viagers et attend 12 ans avant de demander une résolution judiciaire ce qui constitue un détournement de cette clause du contrat. Ils indiquent qu'il ne peut se plaindre au-delà d'un délai de 5 ans, en application de l'article 2224 du code civil des conditions de paiement d'un loyer ou d'une rente.

Ils contestent le tableau de calcul des retards fourni par M. [J] aux motifs qu'il s'est lui-même constitué son propre commencement de preuve en établissant un tableau qu'il a, a priori, lui-même rempli.

En outre, ils indiquent que M. [J] est un habitué des demandes de résiliation judiciaire et qu'il a déjà tenté de faire annuler une vente concernant la nue-propriété d'un appartement n° 207 et de son parking, consentie à Monsieur [Y] [D], 5 ans après sa conclusion.

Les appelants soulignent encore cette mauvaise foi de M. [J] dans l'exécution des contrats à propos de l'indexation des rentes et du règlement d'une taxe foncière :


M. [J] souhaite une indexation sur l'indice REUNION alors que les contrats retiennent un indice Métropole.

La taxe foncière est due à l'Etat par le CREDIRENTIER et il appartenait bien à M. [J] de régler cette somme.




En outre, les appelants contestent la résiliation judiciaire prononcée par le juge de première instance et font valoir :


qu'au jour de l'assignation il n'existe pas de faute de leur part dans la mesure où le prétendu dernier retard daterait de 4 années plus tôt, 

et qu'à tout le moins, les retards de paiement ne constituent pas une faute d'une gravité suffisante afin de justifier une résiliation judicaire : d'une part, M. [J] n'a nullement fait état de l'existence d'un préjudice financier né de ces prétendus retards de règlement, et d'autre part les deux contrats de l'espèce concernent des rentes viagères pour des logements que le CREDITRENTIER n'occupe pas mais dont il est l'usufruitier, de ce fait il dispose de revenus locatifs sur ces deux logements.




Enfin, les appelants considèrent que le jugement de première instance a été au-delà de la volonté contractuelle des parties aux motifs qu'en rejetant la clause résolutoire en l'espèce, faute de commandement de payer, le juge de première instance prononce néanmoins une résiliation judiciaire alors que les rentes sont effectivement réglées.



***



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 mai 2023, M. [J] demande à la cour de :



-RAPPELER qu'en application de l'article 1353 du code civil, c'est au débiteur qui se prétend libéré de rapporter la preuve de son paiement et notamment la date de celui-ci,

-JUGER que la résolution judiciaire pour inexécution contractuelle n'est pas conditionnée à l'existence d'un préjudice du co-contractant,

-JUGER que l'appréciation de la gravité de l'inexécution doit tenir compte de la nature de l'obligation en cause et de toutes les circonstances intervenues jusqu'au jour de la décision,

-JUGER qu'en l'espèce les retards répétitifs et quasi-systématiques du paiement de la rente viagère sur plusieurs années, malgré les multiples relances du crédirentier pour que la rente soit payée à la date convenue, constituent une faute suffisamment grave pour entrainer la résiliation judiciaire,



En conséquence, 

-JUGER que les consorts [B] ont commis des violations graves et répétées de leurs obligations contractuelles nées des contrats de ventes conclus en date du 04 Septembre 2016,

-CONFIRMER le jugement du 14 décembre 2021 n°19/01708 en toutes ses dispositions,

-DEBOUTER les appelants de toutes demandes, fins et prétentions plus amples et contraire,

-CONDAMNER solidairement les consorts [B] à payer à M. [J] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



L'intimé fait valoir que la faculté de mise en 'uvre de la clause résolutoire ne peut se transformer en obligation par le prisme de l'exigence de bonne foi. M. [J] affirme que les manquements répétés des consorts [B] au paiement de la rente aux échéances contractuelles constituent une faute grave justifiant la résolution judiciaire des contrats. Il ajoute concernant la preuve des paiements que :


le paiement est un fait juridique dont la preuve peut être rapporté par tout moyen, de sorte que le juge ne peut pas écarter le tableau de paiement produit par M. [J] au seul prétexte que cet élément de preuve émane de celui qui l'a produit, 

ce sont aux appelants d'apporter la preuve de leurs paiements en temps et en heure et ce en vertu de l'ancien article 1315 alinéa 2 du code civil.


En outre, M. [J] indique, au visa de l'ancien article 1184 du code civil, que la résolution se fonde sur l'inexécution de la convention et est distincte des dommages-intérêts et donc de tout préjudice, de sorte que l'absence de preuve d'un quelconque préjudice financier des retards de paiement n'est pas de nature à exclure la résolution judiciaire.



***

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS



A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.



 I - Sur l'application de la clause résolutoire, 



En l'espèce, il résulte des pièces versées au dossier qu'aux termes de deux actes notariés en dates des 04 septembre 2006, M. [J], vendeur, a signé avec les consorts [B], acquéreurs, deux contrats de vente de la nue-propriété en viager non libre aux conditions suivantes, notamment :



« PRIX-RENTE VIAGERE

(')

Cette rente, due depuis le 1er mai 2006, sera payable au VENDEUR jusqu'à son décès ('), le premier paiement devant avoir lieu à compter 1er mai 2006 et ensuite tous les premiers de chaque mois et d'années en années, pendant la vie et jusqu'au décès du VENDEUR (') »



Les parties ont convenu expressément et sans ambiguïté que tel type d'inexécution d'obligations par un contractant entraînera la résolution de la convention, notamment :



« PAIMENT DE LA RENTE VIAGERE

(')

7) En outre, et par dérogation des dispositions de l'article 1978 du Code civil, il est expressément convenu qu'à défaut de paiement à son exacte échéance, d'un seul terme de la rente viagère présentement constituée, la présente vente sera de plein droit et sans mise en demeure préalable purement et simplement sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux contenant déclaration par le CREDIRENTIER de son intention d'user du bénéfice de la présente clause. Dans ce cas, tous les arrérages perçus par le CREDIRENTIER et tous embellissements et améliorations apportés aux BIENS vendus seront de plein droit et définitivement acquis au CREDIRENTIER, sans recours ni répétition de la part du DEBIRENTIER défaillant, et ce à titre de dommages et intérêts et d'indemnités forfaitairement fixés. »



A l'appui, de sa demande de résiliation des contrats de vente en vertu du jeu de la clause résolutoire, M. [J] prétend justifier d'un commandement de payer valant mise en demeure en date du 22 septembre 2011 adressé aux consorts [B] (pièce intimé n°4) faisant état des précédentes correspondances échangées, ainsi que son « intention d'user du bénéfice des clauses des conditions de la rente viagère ». 



En l'espèce, le document allégué de « commandement de payer » susvisé ne permet pas la mise en 'uvre de la clause résolutoire telle que visée dans les actes de vente et donc, considérée acquise à M. [J] en l'absence d'acte d'huissier de justice qui ne peut être confondu avec la mise en demeure versée aux débats.



Par conséquent, le jugement querellé sera confirmé en ce qu'il a rejeté l'application de la clause résolutoire. 



II ' Sur la résolution judiciaire des contrats de vente,



En l'espèce, dans un premier temps, au soutien de sa demande de résiliation, M. [J] fait essentiellement valoir que les consorts [B] n'ont pas respecté la date des versements de la rente au premier de chaque mois et que cela a eu des répercussions dans la gestion de ses comptes. 



En réponse, les consorts [B] exposent principalement que les retards de paiement ne sont pas constitutifs de faute grave suffisante pour justifier une résiliation judicaire alors que les versements ont été effectués. 



En effet, il résulte des pièces versées, qu'aux termes des deux actes notariés en dates des 04 septembre 2006, M. [J] fait état de nombreux courriers (courriers du 20/11/2007, 10/12/2008, 30/03/2009 et 30/06/2009) afin de rappeler les consorts [B] à leurs obligations. Seul le courrier en date du 10 décembre 2008 (pièce intimé n°3) a été communiqué aux termes duquel, M. [J] faisait part aux consorts [B] des retards de paiements « à des dates très variables et surtout imprévisibles » contrairement à ce qui avait été convenu contractuellement. 



Pour mettre en relief ces irrégularités, M. [J] verse aux débats un décompte (pièce intimé n°7) de l'ensemble des versements effectués par les consorts [B] faisant état de paiements tardifs quasi systématique de ladite rente.



D'un autre côté, il s'avère que ce même décompte met en exergue que l'intégralité des paiements de la rente ont été effectués par les consorts [B]. Si ces nombreux retards ne sont pas contestés de la part des appelants, en revanche, le comportement des débirentiers ne peut être considéré comme suffisamment grave pour justifier la résolution judiciaire des contrats eu égard les faibles délais de retard sur la période du 1er mai 2006 jusqu'au 1er avril 2015, à l'exception de quelques mois.



Par ailleurs, la cour relève que M. [J] ne rapporte pas la preuve des incidences du comportement des consorts [B] dans la gestion de ses propres comptes au quotidien. 



Par conséquent, ce moyen de fait sera écarté.



Dans un second temps, au soutien de sa demande de résiliation, d'autres manquements étaient recensés par M. [J] à l'encontre des consorts [B], outre les retards de paiement de la rente : le défaut d'assurance des biens par les débirentiers, la mauvaise indexation des rentes, le retard d'application des nouveaux indices par contrat, le non-paiement des charges de copropriété et « grosses réparations ».



S'agissant du défaut d'assurance par les débirentiers, il résulte des contrats de vente qu'au chapitre « CHARGES ET CONDITIONS GENERALES » « A la charge de l'ACQUEREUR » que « (') Fera son affaire personnelle de la continuation ou de la résiliation de toutes polices d'assurance souscrites directement par le VENDEUR garantissant les BIENS à compter du transfert de propriété, le tout conformément aux dispositions de l'article L.121-10 du Code des assurances (') »



Sur ce point, les consorts [B] ne contestent pas que toutes les attestations d'assurance n'ont pas été produites depuis 2006. Cependant, il est établi une police d'assurance pour les périodes 2012, 2016 et 2017.



Pour autant, ce manquement partiel ne saurait être qualifié de grave pour légitimer la résiliation judiciaire des contrats.



S'agissant de l'indexation de la rente et le retard d'application des nouveaux indices, il résulte desdits contrats de vente que la revalorisation de cette rente est indexée sur l'indice des prix à la consommation basé sur l'ensemble des ménages en France (hors tabac) publié par l'INSEE. 



A ce titre, les parties reconnaissent qu'en exécution de cette clause, les rentes n'ont pas fait l'objet d'une indexation en raison d'un désaccord sur l'application de l'indice REUNION souhaité par M. [J] en lieu et place de l'indice métropole convenu et voulu par les consorts [B]. 



Sur ce point, il appartenait à M. [J] de demander la modification des contrats de vente par acte notarié rectificatif en accord avec les consorts [B] afin de voir appliquer l'indice local. 



Par conséquent, cet autre moyen de fait venant au soutien de la demande en résolution sera écarté.



S'agissant du non-paiement des charges de copropriété et des « grosses réparations », il résulte des contrats de vente que les réparations d'entretien sont à la charge du vendeur et les grosses réparations sont à la charge de l'acquéreur. 



Cependant, il est établi qu'un conflit persiste sur le règlement des dites charges dans la mesure où le syndic a adressé des factures intitulées « en indivision », sans procéder à la distinction des charges revenant de l'immeuble entre le débirentier et le crédirentier. 



Pour autant, si les deux parties sont tenus solidairement au paiement des charges de copropriété, ce conflit ne peut servir de base à une action en résolution judiciaire d'une vente.



Par conséquent, ce moyen sera également écarté. 



Au vu de ce qui précède, le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit que ces manquements ne sauraient revêtir le caractère de gravité nécessaire et légitimer la résiliation judiciaire des contrats.



III ' Sur le préjudice moral de M. [J], 



M. [J] sollicite la condamnation solidaire des consorts [B] à lui payer la somme de 10 000 euros sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir au titre du préjudice moral, exposant que depuis 2006, les consorts [B] ont été de mauvaise foi en dépit des nombreuses relances et mises en demeure d'avoir à respecter leurs obligations contractuelles.



Les consorts [B] exposent que M. [J] ne rapporte pas la preuve de quelconque préjudice subi, ni matériel, ni moral. 



De manière constante, lorsque le demandeur ne démontre pas qu'il a subi un préjudice subsistant malgré la résolution, la juridiction ne peut prononcer de dommages et intérêts. 



En l'espèce, il ne ressort pas des pièces versées, en dehors des échanges de correspondances entre les parties, que M. [J] a subi un préjudice. 



Par conséquent, le jugement entrepris sera infirmé de ce chef en ce qu'il a condamné les consorts [B] à verser à M. [J] la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral. 



IV ' Sur les autres demandes, 



M. [X], partie succombante, supportera les dépens de l'appel, ainsi que les frais irrépétibles des consorts [B] à hauteur de 1 500 euros.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,



INFIRME le jugement querellé en ce qu'il :




a prononcé la résiliation judiciaire des contrats de vente conclus le 4 septembre 2006 aux torts et griefs exclusifs de Monsieur [A] [B], Mesdames [N] [L] épouse [B] et [E] [B] ;





a condamné solidairement Monsieur [A] [B], Mesdames [N] [L] épouse [B] et [E] [B] à payer à Monsieur [Z] [R] [G] [J] la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral,





a condamné in solidum Monsieur [A] [B], Mesdames [N] [L] épouse [B] et [E] [B] à payer à Monsieur [Z] [R] [G] [J] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux dépens ;




LE CONFIRME pour le surplus ;



Statuant à nouveau du chef infirmé,



DEBOUTE Monsieur [Z] [R] [G] [J] de l'ensemble de ses demandes ;



Y ajoutant,



CONDAMNE Monsieur [Z] [R] [G] [J] aux dépens de l'instance d'appel ;



CONDAMNE Monsieur [Z] [R] [G] [J] à payer à Monsieur [A] [B], Mesdames [N] [L] épouse [B] et [E] [B] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre, et par Sarah HAFEJEE, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT













SIGNE