Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 19 avril 2024

ARRÊT N°2024/116

LF





R.G : N° RG 22/00566 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FVZJ 













[HW] ÉPOUSE [R]

[R]





C/



[E]











RG 1ERE INSTANCE : 21/03129 











COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS



ARRÊT DU 19 AVRIL 2024



Chambre civile TGI



Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-DENIS en date du 20 AVRIL 2022 RG n° 21/03129 suivant déclaration d'appel en date du 04 MAI 2022





APPELANTS :



Madame [HO] [G] [L] [HW] Épouse [R]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentant : Me Mickaël NATIVEL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



Monsieur [O] [A] [X] [M] [R]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentant : Me Mickaël NATIVEL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION









INTIMEE :



Madame [W], [N], [T] [E]

[Adresse 2], [Adresse 4]

[Localité 5]

Représentant : Me Ingrid BLAMEBLE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION







CLOTURE LE : 11 mai 2023





DÉBATS : En application des dispositions de l'article 785 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Février 2024 devant la cour composée de :



Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : M. Laurent FRAVETTE, Vice-président placé



Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.





A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 19 Avril 2024. 





Greffier lors des débats : Sarah HAFEJEE.



ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 19 Avril 2024. 



* * *



LA COUR



EXPOSE DU LITIGE



Par acte authentique régularisé le 31 janvier 2020 en l'étude de Maître [C] [U], Notaire à [Localité 7], Monsieur [O] [R] et Madame [HO] [HW], épouse [R], ont consenti à Madame [W] [E] une promesse unilatérale de vente ayant pour objet une villa située n°[Adresse 2], Lieudit [Adresse 4], commune de [Localité 5] (REUNION).



Par acte authentique reçu le 12 mai 2020, Mme [E], levant l'option consentie par Monsieur et Madame [R], a acquis le bien objet de la promesse de vente au prix de 300.000 euros.



Par lettre datée du 10 février 2021, la commune de [Localité 5] a informé Mme [E] de l'irrégularité administrative de son bien, édifié sans permis de construire. 



La villa souffrait, en outre, de l'apparition d'importants désordres d'infiltrations, de fissuration structurelle et d'humidité. 



Le 28 avril 2021, la société HUMIDISEC a confirmé l'existence d'un phénomène d'infiltration par remontées capillaires, précisant que ce type de désordres apparaît généralement huit ans après l'achèvement de la construction, que ce phénomène ne pouvait qu'être actif depuis de nombreuses années, et qu'un développement bactérien exponentiel provoquerait l'apparition de mousses, moisissures, et condensation.



Mme [E], autorisée à assigner à jour fixe suivant ordonnance du 25 janvier 2021 du président du tribunal judiciaire, a, selon actes du 22 novembre 2021, fait citer Monsieur et Madame [R], la SARL OUTRE-MER IMMOBILIER REUNION, prise en la personne de son gérant en exercice, la SCP « [C] [U], [ML] [K], [Y] [DG] et [D] [F] » Notaires associés » devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion aux fins de voir, à titre principal, constater la résolution de la vente, outre la restitution du prix de la vente, de la taxe foncière 2021 et divers préjudices (matériel, de jouissance et moral) ; à titre subsidiaire et à défaut de résolution de la vente, condamner la société OUTRE-MER IMMOBILIER REUNION et l'étude notariale à l'indemniser au titre de la perte de chance de négocier une réduction du prix ou de renoncer à son acquisition, de son préjudice jouissance et moral. 



Par jugement contradictoire en date du 20 avril 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a statué en ces termes :

 

-ORDONNE la résolution de la vente reçue le 12 mai 2020 entre Mme [E], acquéreur, et Monsieur et Madame [R], vendeurs,

-CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [R] à payer à Mme [E] la somme de 326.555,49 euros pour restitution du prix de la vente reçue le 12 mai 2020 en l'étude de la SCP « [C] [U], [ML] [K], [Y] [DG] et [D] [F], Notaires associés »,

-CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [R] à payer à Mme [E] la somme de 1.582 euros en restitution de la taxe foncière 2021,

-CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [R] à payer à Mme [E] les sommes de:

- 506, 90 € en réparation de son préjudice matériel,

- 15.000 € en réparation de son préjudice de jouissance,

- 10.000 € en réparation de son préjudice moral.

-DEBOUTE du surplus des demandes,

-MET hors de cause la SCP « [C] [U], [ML] [K], [Y] [DG] et [D] [F], Notaires associés » et la SARL OUTRE MER IMMOBILIER, prises en la personne de leur représentant légal,

-RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit,

-CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame [R] à payer à Mme [E] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

-LES CONDAMNE in solidum aux dépens.



Par déclaration du 4 mai 2022, Monsieur et Madame [R] ont interjeté appel du jugement précité.



L'affaire a été renvoyée à la mise en état suivant ordonnance en date du 6 mai 2022.



Monsieur et Madame [R] ont notifié par RPVA leurs premières conclusions le 8 juillet 2022. 



Mme [E] a notifié par RPVA ses conclusions d'intimée le 7 octobre 2022.



Par ordonnance de référé n°2022/52 du 11 octobre 2022, le premier président a notamment arrêté l'exécution provisoire attachée de plein droit au jugement entrepris.



Par ordonnance sur incident n°23/34, le conseiller de la mise en état a notamment, dit n'y avoir lieu à radiation, ni expertise. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 mai 2023.



***



PRETENTIONS ET MOYENS



Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 mars 2023, Monsieur et Madame [R] demandent à la cour de :

-INFIRMER le jugement déféré en date du 20 avril 2022 du tribunal judiciaire de Saint-Denis en ses dispositions qui font grief aux appelants,

-INFIRMER les chefs suivants du jugement qui :


ordonne la résolution de la vente reçue le 12 mai 2020 en l'étude de la SCP « [C] [U], [ML] [K], [Y] [DG] et [D] [F], Notaires associés » entre Mme [E], acquéreur, et Monsieur et Madame [R], vendeurs,

condamne solidairement Monsieur et Madame [R] à payer à Mme [E] la somme de 326.555,49 euros pour restitution du prix de la vente reçue le 12 mai 2020 en l'étude de la SCP « [C] [U], [ML] [K], [Y] [DG] et [D] [F], Notaires associés »,

condamne solidairement Monsieur et Madame [R] à payer à Mme [E] la somme de 1.582 euros en restitution de la taxe foncière 2021,

condamne solidairement Monsieur et Madame [R] à payer à Mme [E] les sommes de :


- 506, 90 euros en réparation de son préjudice matériel, 

- 15.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

- 10.000 euros en réparation de son préjudice moral,


rappelle que l'exécution provisoire est de droit,

condamne in solidum Monsieur et Madame [R] à payer à Mme [E] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

les condamne in solidum aux dépens.


-CONFIRMER le jugement pour le surplus,

Et jugeant à nouveau,

-JUGER que Monsieur et Madame [R] n'ont pu masquer quelconques désordres à Mme [E], car ils ne résidaient plus à la Réunion qu'ils avaient quitté au mois de septembre 2019,

-JUGER que Mme [E] a été directement informée des problèmes d'infiltration et d'humidité du logement lors des multiples visites préalables à la vente du bien,

-JUGER que Monsieur et Madame [R] sont de bonne foi, et ne peuvent être tenus des désordres affectant le bien qu'ils ont vendu à Mme [E].

Par conséquent,

-DEBOUTER Mme [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

-CONDAMNER Mme [E] à payer aux époux [R] la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens,



A titre subsidiaire et avant dire droit, si la cour estimait ne pouvoir infirmer le jugement en l'état,

-ORDONNER une expertise judiciaire,

-COMMETTRE tel expert qu'il plaira à la cour avec pour mission, notamment :

- se rendre sur les lieux sis [Adresse 2],

- entendre les parties en leurs explications, le cas échéant, tous sachant,

- se faire communiquer par les parties tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission,

- visiter les lieux,

- déterminer :

* la nature des désordres affectant les lieux,

* l'origine des désordres,

* la date d'apparition des désordres par rapport à la réalisation de la vente,

* l'ampleur des désordres,

* les conséquences des désordres quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique de l'ouvrage et plus précisément quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

- dire si les désordres dénoncés ont pu être dissimulés aux yeux de Mme [E] qui a visité la maison à plusieurs reprises avant la signature de l'acte de vente, et si celle-ci a pu se convaincre des problèmes d'infiltration et d'humidité du bien âgé de 44 ans situé dans la zone humide de [Adresse 4],

- dire si des mesures élémentaires simples telles l'aération du logement, sa ventilation, la pose de déshumidificateurs sont de nature à résorber les problèmes d'humidité récurrents constatés dans le logement situé sur le secteur humide de [Adresse 4].

- dire si les désordres constatés à la date des opérations d'expertise ont pour cause le défaut d'entretien du logement par Mme [E] qui a indiqué qu'elle ne l'y habitait plus depuis plusieurs mois,

- dire si les défauts du bien vendu le rendent impropre à l'usage au sens de l'article 1641 du code civil,

- déterminer la nature des travaux effectués pour y remédier,

- déterminer la date à laquelle ces travaux ont été entrepris,

- évaluer le coût desdits travaux,

- décrire et donner son avis sur les désordres constatés et faire toutes observations utiles s'il l'estime nécessaire,

- dire s'il existe un risque réel et imminent pour la solidité et l'intégrité de la propriété de Mme [E],

- décrire et chiffrer pièce par pièce les travaux nécessaires à une remise en état des lieux, à l'aide de devis d'entreprises fournis par les parties en précisant la durée prévisible des travaux,

- préciser la nature et l'importance des préjudices éventuellement subis par Mme [E],

- constater l'éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas, d'en aviser le conseiller de la mise en état,

- faire toutes opérations utiles au règlement du litige.

-FIXER la consignation qu'il plaira à la charge des époux [R] qu'ils devront verser à la Régie d'Avances et de Recettes de la cour,

-DEBOUTER Monsieur et Madame [R] de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.



***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 octobre 2022, Mme [E] demande à la cour de :

-CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Saint-Denis le 20 avril 2022,

Y ajoutant, 

-CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [R] à payer à Mme [E] la somme de 1.771 euros en restitution de la taxe foncière 2022,

-CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [R] à payer à Mme [E] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. 



***



Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS



A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.



La cour relève que ni Monsieur et Madame [R], ni Mme [E] dans le cadre d'un appel incident, n'ont plaidé l'infirmation de la décision querellée en ce qu'elle a mis hors de cause de la SCP « [C] [U], [ML] [K], [Y] [DG] et [D] [F], Notaires associés » et la SARL OUTRE MER IMMOBILIER, prises en la personne de leur représentant légal. 



I ' Sur la demande principale de résolution de la vente immobilière sur le fondement de l'article 1641 du code civil :



A - S'agissant du vice tiré du défaut de permis de construire :



Les appelants rappellent, au visa de l'article 1642 du code civil, qu'ils ne sont pas tenus des vices apparents au moment de la vente. Or, ils indiquent que Mme [E] était informée de l'absence de permis de construire depuis le 13 février 2020, soit trois mois avant la signature de l'acte d'acquisition. Ils considèrent que Mme [E] s'est abstenue de former appel incident et que désormais, elle fait peser la faute qu'elle impute aux professionnels de l'immobilier sur Monsieur et Madame [R].



L'intimée expose que l'existence d'un vice spécifique tenant à l'irrégularité de la situation administrative de son bien est de nature à caractériser un vice caché au sens des dispositions de l'article 1641 du code civil. Elle indique que le vice est antérieur à la vente car la construction litigieuse l'a précédée de plusieurs décennies, et que le vice atteint substantiellement l'usage que Mme [E] se trouve en droit d'attendre d'un bien à usage d'habitation car cette illicéité empêche le raccordement au réseau d'eau collectif. Par ailleurs, elle fait valoir que le caractère occulte du vice se caractérise par le fait que Mme [E] a été faussement entretenue, en amont de la vente, dans la conviction que son bien était parfaitement régulier, ceci nonobstant l'absence de permis de construire.



Sur ce,



Vu les articles 1641 à 1648 du code civil,



Il résulte des pièces versées aux débats (pièces intimée n°1 et 4) que, par acte authentique du 31 janvier 2020 dressé par Me [U], Monsieur et Madame [R] ont consenti une promesse unilatérale de vente à Mme [E] concernant une maison sise n°[Adresse 2], Lieudit [Adresse 4] sur la commune de [Localité 5] pour un montant de 300 000 euros décrite comme suit :

« Une villa de plus de 10 ans, bâtie partie en bois sous tôles et partie en dur sous tôles, de plain-pied, composée de : entrée, séjour, salle-à-manger, cuisine, dégagement, quatre chambres, bureau, cuisine, salle d'eau, salle de bains et WC, Terrasse semi-couverte, un jacuzzi, jardin arboré autour. »





Au chapitre « Etat du Bien », il est fait mention que :

« Le BENEFICIAIRE prendra le BIEN dans l'état où il se trouve à ce jour, tel qu'il l'a vu et visité, le PROMETTANT s'interdisant formellement d'y apporter des modifications matérielles ou juridiques.

Il déclare que la désignation du BIEN figurant aux présentes correspond à ce qu'il a pu constater lors de ses visites.

Il n'aura aucun recours contre le PROMETTANT pour quelque cause que ce soit notamment en raison :


des vices apparents,

des vices cachés.


S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :


si le PROMETTANT a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé pu s'est comporté comme te,

s'il est prouvé par le BENEFICIAIRE, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du PROMETTANT. »




Par acte notarié en date du 12 mai 2020, les parties ont régularisé la vente aux conditions de la promesse unilatérale susvisée.



Consécutivement à une avarie du système de récupération des eaux pluviales permettant l'alimentation de la maison en eau potable, Mme [E] a sollicité les services communaux courant janvier 2021 aux fins de son raccordement au réseau collectif public et un certificat d'adressage. 



Le service de l'urbanisme de ladite commune a par courrier du 10 février 2021 (pièce intimée n°5) répondu défavorablement à la demande de Mme [E], lui signifiant que la « construction existante n'ayant à ce jour pas d'autorisation (permis de construire), il est nécessaire que celle-ci fasse l'objet d'une demande de régularisation au préalable. ».



Dans ces conditions, (pièce intimée n°6 et 7) Mme [E] a sollicité, tout d'abord, M. [BC], négociateur immobilier sur cette difficulté. Par mail en réponse du 11 janvier 2021, le professionnel a indiqué à Mme [E], que « Pour la vente, un certificat d'urbanisme a été demandé pour se substituer au permis de construire, vous pouvez l'utiliser pour faire valoir l'installation d'un compteur d'eau. Si cela n'est pas suffisant vous pouvez l'associer à votre titre de propriété vous trouverez en copie le certificat d'urbanisme. »



Par mail du 10 mars 2021, Mme [E] a également interrogé Me. [U] et Mme [I] de l'étude notariale afin de lui faire part de ses questionnements et d'obtenir des réponses concernant l'édification de la maison objet de la vente sans permis de construire. Me. [U] a, en retour, expliqué qu'il serait utile d'évoquer la situation lors d'un rendez-vous à l'étude notariale qui n'a jamais eu lieu. 



Cependant, il résulte des autres pièces du dossier qu'au mois de février 2020, soit entre la date de la promesse de vente et sa régularisation, Mme [E] avait déjà contacté M. [BC] à ce sujet, après avoir été interpellée par M. [H], son courtier comme suit : « Sauf erreur de ma part, aucun paragraphe ne mentionne la présence d'un PC dans le compromis ' Qu'en est-il ' Avez-vous abordé ce point avec le notaire ' ». (Pièces appelants n° 1 et 2). 



M. [H] avait également interrogé le négociateur immobilier au mois de février 2020 sur ce point en ces termes « Je reste à votre disposition au sujet du PC car quel que soit l'établissement bancaire, la question du PC va se poser à un moment donné. Au temps (sic) anticiper les objections de nos partenaires bancaires sur ce point. ». 



M. [BC] a répondu que « après vérification avec les propriétaires et le notaire, vous trouverez en pièces jointe le CU (certificat d'urbanisme) qui doit être produit pour les constructions de plus de 30 ans n'ayant pas de permis de construire. ».



Par la suite et en connaissance de cause, Mme [E], Kinésithérapeute de profession disposant ainsi de capacités intellectuelles suffisantes pour comprendre les enjeux et les conséquences juridiques de l'absence du permis de construire, substitué par un certificat d'urbanisme pour ce type de bien, a régularisé la vente le 12 mai 2020 sans mention modificative, ni réserve à l'acte de vente.



Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit que Mme [E] ne pouvait se prévaloir d'un vice caché en arguant d'une méconnaissance sur la nature d'un certificat d'urbanisme ne pouvant se substituer à un permis de construire.



b - S'agissant du vice tiré des problèmes d'infiltrations par remontées capillaires et d'humidité dans la villa :



Les appelants font valoir que Mme [E] a découvert les désordres résultant des moisissures et des champignons avant qu'elle ne signe la promesse de vente, et l'acte de vente authentique au moyen de photos mises en ligne par l'agence immobilière et lors des multiples visites du bien. 



Ils expliquent encore que le vice n'est pas antérieur à la vente puisqu'aucune date d'apparition des remontées d'humidité n'a pu être fixée par les expertises. Ils indiquent être de bonne foi et qu'il n'y a pas eu de leur part volonté de cacher le vice affectant le bien indiquant notamment :


ne plus résider à la Réunion au moment de la vente signée le 12 mai 2020, de sorte qu'ils ne pouvaient être dans leur maison à la Réunion en train de masquer les désordres dus aux remontées d'humidité par capillarité, 

avoir entrepris des travaux de remise en état en 2017, de sorte qu'une telle rénovation réalisée trois ans avant la vente à Mme [E] n'avait pas eu pour but de masquer les limons et champignons. 

être des profanes en matière de remontée d'humidité par capillarité, de sorte qu'ils n'ont rien pu comprendre de toute la complexité de ce phénomène, et qu'ils n'ont pu connaître l'état exact des fondations et structures de leur maison au moment où la vente a eu lieu. A ce titre, ils indiquent que ce n'est que l'intervention des experts privés qui a permis de découvrir l'ampleur des désordres qui ne rendent pas impropre à l'habitation.




En outre, ils estiment que Mme [E] a été négligente et qu'elle n'a effectué aucune vérification sur le bien acheté de sorte qu'elle ne peut se prévaloir de son ignorance du vice affectant le bien, et demander à son profit l'application de la garantie des vices cachés : à ce titre, les vidéos et photos, les visites des lieux et l'ancienneté de la maison auraient dû d'emblée alerter Mme [E].



L'intimée soulève, au visa de l'article 1641 du code civil, l'existence de vices de construction aux motifs que la maison acquise le 12 mai 2020 présente d'importants désordres d'infiltrations en toiture et par remontées capillaires y générant une humidité relative anormalement élevée (plus de 60%). En premier lieu, elle indique que Monsieur et Madame [R] étaient parfaitement informés du vice résultant des moisissures comme ils le reconnaissent dans leurs conclusions de première instance et d'appel et ce conformément à l'expertise qui concluent que les désordres étaient nécessairement préexistants à la vente. En deuxième lieu, elle indique que les désordres atteignent substantiellement l'usage attendu, ou à tout le moins normal, de la chose vendue s'agissant d'un immeuble destiné à l'habitation dont l'expert sollicité par l'intimée indique qu'il s'avère inhabitable car mettant en jeu la sécurité de ses occupants et la salubrité des lieux. En troisième lieu, elle fait valoir que des travaux de remise en état ont été réalisés afin de dissimuler, en amont de la vente, le problème généralisé d'humidité et d'atteinte structurelle de l'ouvrage. 



Sur ce,



En l'espèce, pour faire droit à la demande de résolution de la vente en raison du vice tiré des problèmes d'humidité, les premiers juges ont considéré notamment que :

-les actes authentiques ne faisaient pas mention de l'information donnée à l'acquéreur desdits problèmes qui étaient connus des vendeurs puisqu'ils utilisaient des déshumidificateurs au quotidien pour pallier aux désordres et qu'ils avaient refait la peinture et les enduits,

-ni le fait de vivre hors du département au moment de la vente, ni la production de photos avant la vente montrant les traces de moisissures ne pouvaient exonérer les vendeurs de cette obligation,

-la société HUMIDISEC et l'expert en bâtiment ont relevé d'une part, la préexistence des désordres avant la vente et d'autre part, la dissimulation des désordres par un traitement par enduit et peinture, portant atteinte à la solidité de l'ouvrage et le rendant impropre à l'usage d'habitation et donc, insalubre,

-l'occupation de la maison par l'acquéreur pendant plusieurs mois ne peut conclure à l'absence de vice caché, étant précisé que Mme [E] a dû acheter un fourgon aménagé pour y habiter et rester sur le terrain compte tenu de l'insécurité de l'habitation,

-Monsieur et Madame [R] ont versé aux débats des factures dont le détail ne correspond pas aux travaux de peinture et d'enduit réalisés.



Cependant, s'il est établi par les autres éléments du dossier que :

-Monsieur et Madame [R] ont acquis la maison objet de la vente litigieuse en février 2012 (pièce intimée n°25) « en connaissant l'état d'humidité dans lequel se trouvait le bien »,

-en 2017, Monsieur et Madame [R] ont déclaré dans leurs conclusions qu'ils ont entrepris des travaux d'embellissements en repeignant les murs et en posant les lambris sur les murs de la salle à manger, du séjour et sur le plafond de la terrasse,

-afin de lutter contre l'humidité ambiante de la maison, Monsieur et Madame [R] reconnaissaient qu'ils aéraient « quotidiennement les pièces, et utilisaient pour l'intérieur des absorbeurs d'humidité, et un nettoyeur à haute pression et une brosse pour les murs extérieurs. » A ce titre, ils ont versé l'attestation de Mme [B], mère de l'intimée, (pièce appelant n°22), expliquant que sa fille « avait équipé chaque pièce de déshumidificateur. De plus, elle nettoyait les armoires, les surfaces, les sols avec du vinaigre d'alcool, au minimum une fois par semaine, car un mois sans ménage et l'humidité s'installe automatiquement. »,

-selon Monsieur et Madame [R], la décision de vendre la maison a été prise en mai 2019, même s'il n'apparaît pas possible d'en déterminer le moment précis. Seule l'attestation de M. [J] [R], prestataire professionnel, (pièce appelant n°23) permet de constater que des photos/vidéos de la maison ont été réalisées le 29 avril 2020 aux fins de commercialisation de la vente du bien au sein de l'agence immobilière-

-Monsieur et Madame [R] ont indiqué dans leurs conclusions qu'ils avaient quitté la Réunion au mois de septembre 2019,



Il n'en demeure pas moins, que Mme [E] a acquis une maison qui aurait été construite dans les années 80 sur les hauteurs de [Localité 5] au lieudit [Adresse 4] situé à plus de 1 000 mètres d'altitude correspondant à l'une des entrées du cirque de [Localité 6], connu pour son climat humide avec des couvertures nuageuses et/ou des précipitations importantes, plus particulièrement lors des périodes cycloniques. Les nombreuses attestations versées de part et d'autre confirment que « la zone de [Adresse 4] est fraîche et humide ». 



Mme [E] a, en outre, eu l'occasion de consulter les photos de la villa qui ont été mises en ligne sur le site de l'agence immobilière (pièce appelant n°3 à 12) à partir du 29-30 avril 2019 sur lesquelles, on peut déjà entrevoir l'état général de la maison et surtout quelques traces de moisissures et remontées d'humidité sur certains murs susceptibles d'alerter un potentiel acquéreur tant lors de la consultation du site, mais surtout, lors des visites. En effet, Il est établi que Mme [E] a visité le bien en présence de son compagnon et de sa mère (pièce appelant n°25) pas moins d'1heure 30 le 9 janvier 2020.



Dans le même sens, Monsieur et Madame [R] ont communiqué l'attestation de Mme [V] [S], mandataire immobilier, (pièces appelant n°26 et 27) qui s'est rendue dans la maison le 5 mai 2019 pour y effectuer une évaluation et qui avait remarqué des traces d'humidité et de moisissures visibles sur la bâtisse. D'ailleurs, celle-ci a affirmé que « cette information avait été prise en compte dans son estimation ». 



Par ailleurs, Mme [E] verse aux débats un compte-rendu de visite de la société HUMIDISEC du 28 avril 2021, complété le 20 octobre 2021, un procès-verbal de constat d'huissier de justice du 22 septembre 2021 et un rapport d'expertise de l'ouvrage de M. [Z] du 28 octobre 2021, l'ensemble réalisé un peu moins de 15 mois après l'entrée dans les lieux (pièces intimées n°8 à 10), faisant état de désordres qui seraient liés à des remontées capillaires.



Or, il résulte de ces éléments, en premier lieu, qu'aucune expertise réalisée de manière contradictoire par un expert neutre et impartial et désigné par un juge n'a été ordonnée. En deuxième lieu, tant les visite et expertise réalisées par la société HUMIDISEC et M. [Z] n'ont pu déterminer avec certitude la date d'apparition des désordres relevés, notamment des « phénomènes de remontées d'humidité ». En troisième lieu, contrairement à ce que le tribunal a pu retenir, la preuve de l'atteinte à la solidité de l'ouvrage est insuffisamment caractérisée au visa de ces seuls éléments privés versés par Mme [E]. 



De surcroît, sur la base du compte rendu de la société HUMIDISEC, le tribunal fait grief aux époux [R] d'avoir effectué des travaux aux fins de dissimuler les traces de remontées d'humidité par un traitement par enduit et peinture. A ce titre, s'il est bien fait état de travaux réalisés par Monsieur et Madame [R] en 2017 aux fins d'embellissements en repeignant les murs et en posant les lambris sur les murs de la salle à manger, du séjour et sur le plafond de la terrasse, la preuve de la mauvaise foi des vendeurs doit encore être rapportée par l'acquéreur sur la période de 2017 à la date de signature du compromis de vente au mois de janvier 2020.



En quatrième et dernier lieu, au vu des éléments du dossier, il n'est pas possible de déterminer avec plus de précision, l'état du bâti entre le moment du départ effectif des époux [R] et l'apparition des premiers désordres. 



C'est pourquoi, au vu de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu d'infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :

-ordonné la résolution de la vente reçue le 12 mai 2020 entre Mme [E], acquéreur, et Monsieur et Madame [R], vendeurs sur le fondement de l'article 1641 du code civil, 

-condamné solidairement Monsieur et Madame [R] à payer à Mme [E] la somme de 326.555,49 euros pour restitution du prix de la vente reçue le 12 mai 2020 en l'étude de la SCP « [C] [U], [ML] [K], [Y] [DG] et [D] [F], Notaires associés »,

-condamné solidairement Monsieur et Madame [R] à payer à Mme [E] la somme de 1.582 euros en restitution de la taxe foncière 2021,

-condamné solidairement Monsieur et Madame [R] à payer à Mme [E] les sommes de :

- 506, 90 € en réparation de son préjudice matériel,

- 15.000 € en réparation de son préjudice de jouissance,

- 10.000 € en réparation de son préjudice moral.

-condamné in solidum Monsieur et Madame [R] à payer à Mme [E] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

-les condamne in solidum aux dépens.



Et de débouter Mme [E] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre des époux [R]. 



III ' Sur les autres demandes, 



Mme [E], partie succombante, supportera les entiers dépens, ainsi que les frais irrépétibles des époux [P] à hauteur de 1 500 euros.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,



INFIRME le jugement querellé en ce qu'il a :




ordonné la résolution de la vente reçue le 12 mai 2020 en l'étude de la SCP « [C] [U], [ML] [K], [Y] [DG] et [D] [F], Notaires associés » entre Mme [E], acquéreur, et Monsieur et Madame [R], vendeurs,

condamné solidairement Monsieur et Madame [R] à payer à Mme [E] la somme de 326.555,49 euros pour restitution du prix de la vente reçue le 12 mai 2020 en l'étude de la SCP « [C] [U], [ML] [K], [Y] [DG] et [D] [F], Notaires associés »,

condamné solidairement Monsieur et Madame [R] à payer à Mme [E] la somme de 1.582 euros en restitution de la taxe foncière 2021,

condamné solidairement Monsieur et Madame [R] à payer à Mme [E] les sommes de :


- 506, 90 euros en réparation de son préjudice matériel, 

- 15.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

- 10.000 euros en réparation de son préjudice moral,


condamné in solidum Monsieur et Madame [R] à payer à Mme [E] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

les a condamné in solidum aux dépens.




LE CONFIRME pour le surplus ;



Statuant à nouveau des chefs infirmés,



DEBOUTE Madame [W] [E] de l'ensemble de ses demandes ;



Y ajoutant,



CONDAMNE Madame [W] [E] aux entiers dépens ;



CONDAMNE Madame [W] [E] à payer à Monsieur [O] [R] et Madame [HO] [HW], épouse [R], la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre, et par Sarah HAFEJEE, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT









SIGNE