Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 26 avril 2024

ARRÊT N°

[V]



R.G : N° RG 22/00824 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FWF4





S.A.R.L. PREMIUM IMMOBILIER OCEAN INDIEN



C/



[C]



























COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS



ARRÊT DU 26 AVRIL 2024



 Chambre civile TGI



Appel d'une décision rendue par la JURIDICTION DE PROXIMITE DE SAINT-DENIS en date du 13 DECEMBRE 2021 suivant déclaration d'appel en date du 01 JUIN 2022 RG n° 21-001002





APPELANTE :



S.A.R.L. PREMIUM IMMOBILIER OCEAN INDIEN

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Me Mathieu GIRARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



INTIMÉ :



Monsieur [U] [C]

[Adresse 2]

 ILE MAURICE



DATE DE CLÔTURE : 14 septembre 2023





DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 26 Janvier 2024 devant Monsieur ALDEANO-GALIMARD Vincent, Président de chambre, qui en a fait un rapport, assisté de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées.



Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 26 Avril 2024.





Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre

Conseiller : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU Présidente de chambre



Qui en ont délibéré





Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 26 Avril 2024. 





* * *



LA COUR : 







EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Par acte sous seing privé du 7 octobre 2016, M. [U] [C] a confié à la société Premium Immobilier Océan Indien un mandat de gestion d'un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant une rémunération de 5,5%TTC sur le loyer mensuel, pour une durée de 10 ans. 



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 avril 2021, M. [U] [C] résiliait le mandat de gestion en indiquant ne pas avoir donné son accord pour la relocation du logement, dont il souhaitait récupérer les clefs pour y loger sa famille. 



Par acte d'huissier du 10 septembre 2021, la société Premium Immobilier Océan Indien a assigné M. [U] [C] en paiement de diverses sommes devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion. 



Par jugement réputé contradictoire du 13 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a :

- condamné M. [U] [C] à payer à la société Premium Immobilier Océan Indien la somme de 467,56 euros au titre de frais de résiliation et remboursement de facture Pronov'oi ; 

- débouté la société Premium Immobilier Océan Indien de ses autres demandes ; 

- condamné la société Premium Immobilier Océan Indien à supporter les dépens. 



Par déclaration du 1er juin 2022, la société Premium Immobilier Océan Indien a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 14 septembre 2023. 



Par message RPVA du 15 avril 2024, la société Premium Immobilier Océan Indien a été invitée à présenter, dans un délai de 21 jours, ses observations sur l'application de l'article 1231-5 du code civil et la limitation des dommages et intérêts à la somme stipulée à l'article 2 du contrat de mandat de gestion, qui s'analyse en une clause pénale. 



Par note en délibéré du 17 avril 2024, la société Premium Immobilier Océan Indien indique qu' " il ne fait pas de doute que la somme réclamée à ce titre s'analyse en une clause pénale " et qu'elle n'est pas excessive. 





EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Aux termes de ses écritures transmises par le RPVA le 30 août 2022, la société Premium Immobilier Océan Indien demande à la cour de :



" JUGER qu'il est établi que la résiliation anticipée notifiée par M. [C] par courrier recommandé du 26 avril 2021 n'est pas justifiée par un motif grave et légitime, en violation des stipulations contractuelles. 

CONDAMNER Monsieur [U] [C] à payer à SARL PREMIUM IMMOBILIER OCEAN INDIEN :

- 3.981,00€ au titre de la pénalité contractuelle pour résiliation anticipée abusive ; 

- 2.601,91€ à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices que lui a causé la résiliation abusive de son mandat ; 

CONDAMNER Monsieur [U] [C] à payer à SARL PREMIUM IMMOBILIER OCEAN INDIEN, la somme de 2.000,00€ en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

CONDAMNER Monsieur [U] [C] aux entiers dépens ". 



Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

- qu'elle a parfaitement rempli ses obligations de bonne gestion du bien en assurant sa remise en location dans de bonnes conditions, sans période de vacance locative pour le bailleur ; qu'un simple défaut d'information ne saurait constituer un motif suffisamment grave et légitime de résilier le mandat avant son terme ; 

- qu'il est établi que M. [U] [C] avait été dûment informé du préavis donné par l'ancien locataire et avait donné en amont ses instructions d'augmentation du loyer pour l'avenir ; 

- que la résiliation anticipée du 28 avril 2021 n'est pas justifiée par un motif grave et légitime, en violation des stipulations contractuelles ; 

- qu'outre la pénalité contractuelle, il conviendra de lui allouer une somme de 2.601,91€ à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices que lui a causé la résiliation abusive de son mandat et dont elle justifie.



Conformément à l'article 684 du code de procédure civile, M. [U] [C] étant domicilié à l'étranger, la société Premium Immobilier Océan Indien a fait signifier sa déclaration d'appel et ses conclusions par remise à parquet. Il ressort du retour de l'acte que ses conclusions ont été remises à personne à M. [U] [C] par l'Ambassade de France à Maurice le 21 novembre 2022. 



MOTIVATION 



Aux termes de l'article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs.



L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 



L'article 2 du contrat de mandat de gestion signé par les parties le 7 octobre 2016 stipule qu'outre la faculté pour chacune des parties de le résilier trois mois avant chaque date anniversaire, il " ne pourra être résilié par anticipation que pour motif grave et légitime dûment justifié notamment l'inexécution par le mandataire de l'une des obligations lui incombant. Toute autre cause de résiliation anticipée entraînera l'application d'une pénalité égale à trois mois de loyer en principal ". 



Dans son courrier du 26 avril 2021, M. [U] [C] a fondé la résiliation du mandat sur le fait qu'il n'avait pas donné son accord pour la relocation de la maison et qu'il souhaitait " récupérer les clefs pour mettre [sa] famille ", sans plus d'explications. Or, il ressort des échanges de courriels entre les parties que M. [U] [C] a expressément autorisé la relocation du bien suite au départ du précédent locataire par courriel du 26 février 2021, fixant même le nouveau loyer à 1.500€. Par ailleurs, il n'a pas justifié de la nécessité d'y loger sa famille. 



Il s'en déduit qu'en résiliant le contrat de façon anticipée le 26 avril 2021, M. [U] [C] a engagé sa responsabilité contractuelle. 



L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.



La clause précitée s'analysant en une clause pénale, il convient d'allouer à la société Premium Immobilier Océan Indien la somme stipulée de (1327x3=) 3981€, à l'exception de toute autre somme conformément aux dispositions précitées. 



M. [U] [C], qui succombe, sera condamné aux dépens de première instance et d'appel et à payer à la société Premium Immobilier Océan Indien la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile



. 



PAR CES MOTIFS







La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt réputé contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,



Infirme le jugement du 13 décembre 2021 du tribunal judiciaire de Saint-Denis,



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Condamne M. [U] [C] à payer à la société Premium Immobilier Océan Indien la somme de 3981€ à titre de dommages et intérêts, 



Rejette les autres demandes, 



Condamne M. [U] [C] aux dépens de première instance et d'appel,



Condamne M. [U] [C] à payer à la société Premium Immobilier Océan Indien la somme de 2000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT