Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 26 avril 2024

ARRÊT N°

OC



R.G : N° RG 22/01303 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FYEW





[L]



C/



[J]



























COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS



ARRÊT DU 26 AVRIL 2024



 Chambre civile TGI



Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT PIERRE en date du 11 JUILLET 2022 suivant déclaration d'appel en date du 10 SEPTEMBRE 2022 RG n° 15-000920





APPELANTE :



Madame [I] [L]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentant : Me Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION



INTIMÉE :



Madame [B] [J]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



DATE DE CLÔTURE : 2 juin 2023





DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été appelée à l'audience publique du 24 Novembre 2023 devant Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre,assisté de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées.



Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 15 mars 2023. A cette date, le délibéré a été prorogé au 26 Avril 2024.





Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre

Conseiller : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre



Qui en ont délibéré





Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 26 Avril 2024. 





* * *



LA COUR : 





EXPOSÉ DU LITIGE



1- Par acte authentique en date du 9 avril 1992, M. et Mme [C] [L] ont donné à Mme [I] [L] une parcelle cadastrée section CK n°[Cadastre 4] d'une superficie de 2330 m², lieu-dit [Localité 6] à [Localité 8] (974).



2- En 1989, Mme [B] [J], fille de Mme [I] [L], s'est installée sur ce terrain, sis [Adresse 1] à [Localité 8] et y a édifié une construction.



3- Par acte du 14 octobre 2015, Mme [L] a fait assigner devant le tribunal d'instance de Saint-Pierre Mme [B] [J] aux fins de voir :



- constater que cette dernière occupe sa propriété sans droit ni titre,



- ordonner son expulsion, assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 500 € par jour de retard,



- la condamner à lui payer la somme de 400 euros par mois pour trouble de jouissance, ainsi que la somme de 1.000 euros de dommages-intérêts.



4- Par jugement mixte du 12 décembre 2016, le tribunal d'instance de Saint-Pierre, a notamment :



- ordonné à Mme [B] [J], occupante sans droit ni titre depuis le ler septembre 2012 de libérer la parcelle sise [Adresse 2], à défaut de départ volontaire, ordonné son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef,



- fixé une indemnité d'occupation mensuelle de 400 euros jusqu'à la libération effective des lieux,



- ordonné une expertise pour chiffrer la plus-value apportée au bien immobilier en cause, qui se trouvait être un terrain nu à l'origine, suite à la construction édifiée par Mme [B] [J] et ce en application de l'article 555 du code civil.



5- L'expert, M. [P], a déposé son rapport le 14 février 2018.



6- Par jugement du 5 août 2019, le tribunal a ordonné la réouverture des débats au motif que Mme [L] n'a pas conclu sur l'option qu'elle choisit.



7- Par jugement du 28 septembre 2020, un complément d'expertise a été ordonné avec pour mission de chiffrer le coût des matériaux et le prix de le main-d'oeuvre à la date du remboursement compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions.



8- L'expert, M. [V], a rendu son rapport le 30 novembre 2021 aux termes duquel il estime le coût des matériaux et le prix de la main d'oeuvre à la date du remboursement compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions à la somme de 120 326, 75 € TTC.



9- Par un jugement contradictoire du 11 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Pierre a :



- déclaré sans objet la demande de Mme [I] [L] concernant l'expulsion de Mme [B] [J] ;





- débouté Mme [I] [L] de sa demande tendant à voir augmenter l'indemnité d'occupation ;



- fixé à la somme de 70.000 € la récompense due par Mme [I] [L] à Mme [B] [J] ;



- condamné Mme [I] [L] à payer à Mme [B] [J] ladite somme avec intérêts au taux légal majoré à compter de la signification de la présente décision ;



- débouté Mme [I] [L] de ses demandes au titre des dommages-intérêts pour résistance abusive et au titre du préjudice moral ;



- débouté Mme [B] [J] de sa demande relative au droit de rétention sur le fonds litigieux :



- débouté les parties de leurs plus amples demandes ou contraires ;



- débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- laissé les dépens à la charge de chacune des parties qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle ;



- rappelé que l'exécution provisoire est de droit. 



10- Par déclaration en date du 10 septembre 2022, Mme [I] [L] a interjeté appel de ce jugement.



11- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 10 novembre 2022 Mme [I] [L] demande à la cour :

 

- De DÉCLARER l'appel de Mme [L] recevable et le dire parfaitement fondé ;



- D' INFIRMER en conséquence le jugement entrepris ;



 STATUANT A NOUVEAU,



EN PRINCIPAL,



- De DÉBOUTER Madame [J] [B] de sa demande portant sur l'article 555 du code civil ;



- LA CONDAMNER à démolir les ouvrages édifiés par elle sur le terrain de Mme [L] situé sur la commune de [Localité 8] au [Adresse 2] ;



- VOIR ASSORTIR cette mesure d'une astreinte journalière de 500 € courant à compter de la notification de la décision à intervenir ;



- CONDAMNER Mme [J] [B] au paiement de la somme de 20 000 € au titre de dommages intérêts pour perte de jouissance ;



- CONDAMNER la même au paiement de la somme de 30 000 € au titre du préjudice moral ;



SUBSIDIAIREMENT et pour le cas où la cour devait faire droit à l'application de l'article 555 du code civil,



- INFIRMER la décision entreprise en ce qu'elle a fait droit à l'option du constructeur ;



statuant à nouveau de ce chef,



- DIRE ET JUGER que Mme [L] opte pour la plus-value de l'immeuble ;



- FIXER l'indemnité à une somme inférieure à 30 000 euros ;



- ORDONNER une compensation entre la créance de Mme [L] au titre de l'indemnité d'occupation et celle de l'intimée au titre de l'article 555 du code civil ;



EN TOUS LES CAS,



- CONDAMNER Mme [J] au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- LA CONDAMNER aux entiers dépens de première instance et d'appel comprenant notamment les frais d'expertise.



12- Pour l'essentiel, Mme [I] [L] fait valoir :



- que Mme [B] [J] n'est pas de bonne foi au sens des dispositions de l'article 555 al 4 du code civil ;



- qu'elle ne dispose d'aucun écrit de sa part l'autorisant à réaliser sa construction ;



- que le fait de rester taisant devant des travaux ne peut valoir autorisation de construire ;



- que les évaluations de l'expert doivent être revues à la baisse compte tenu de l'absence de réseau et de permis de construire et de la localisation du terrain, mal desservi et ne disposant pas de service de proximité.



13- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 3 novembre 2023, Mme [B] [J] demande à la cour de :



VU l'article 555 du Code civil, 



VU les pièces versées aux débats, 

 

- RECEVOIR Mme [B] [J] en son appel incident ; 

 

- INFIRMER le jugement rendu le 11 juillet 2022 par le Tribunal Judiciaire de SAINT-PIERRE en ce qu'il a : 

 

o Fixé à la somme de 70.000 € la récompense due par Mme [I] [L] à Mme [B] [J] ; 



 Et statuant à nouveau, 

 

- FIXER à la somme de 100.000 € la récompense due par Mme [I] [L] à Mme [B] [J] ;

 

En tout état de cause, 

 

- CONFIRMER le jugement entrepris pour le surplus ; 

 

- DÉBOUTER Mme [I] [L] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 



- CONDAMNER Mme [I] [L] à payer à Mme [B] [J] la somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



14- Pour l'essentiel, Mme [B] [J] fait valoir que :



- son droit à percevoir une indemnité pour la plus-value apportée au fonds de Mme [L], ne peut plus être remis en cause le jugement du 12 décembre 2016 ayant définitivement tranché la question ;



- que les évaluations de l'expert sont erronées ;



- que la fixation de l'indemnité due au constructeur de bonne foi, au sens de l'article 555 du Code civil, n'entraîne au profit du propriétaire aucun droit acquis à une mise aux normes de ladite construction de sorte qu'il n'y a pas lieu de prendre en compte le coût de sa remise en état ;



- que les moins-values chiffrées par l'expert ne sont pas justifiées ;



 - que la preuve du préjudice de jouissance et du préjudice moral invoqués par Mme [L] n'est pas rapportée.



15- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 02 juin 2023.



16- L'audience de plaidoirie s'est tenue le 24 novembre 2023.





MOTIFS



Sur le droit pour Mme [B] [J] à être indemnisée pour les constructions édifiées sur le terrain de Mme [I] [L] :



17- Aux termes des dispositions de l'article 555 du Code civil lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever. 

 

Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds. 



Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d''uvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages. 

 

Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression des dits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l'une ou l'autre des sommes visées à l'alinéa précédent.



18- Selon les dispositions de l'article 1355 du code civil, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement.



19- Elle ne s'attache par conséquent qu'au seul dispositif des jugements et non à leurs motifs.



20- En l'espèce, le premier jugement rendu entre les parties le 12 décembre 2016 ordonne avant-dire droit une mesure d'expertise.



21- Le jugement du 5 août 2019 ordonne la réouverture des débats.



22- Celui du 28 septembre 2020 ordonne un complément d'expertise.



23- Aucun de ces jugements ne se prononce en son dispositif sur le point de savoir si Mme [B] [J], tiers évincé, doit être indemnisée en raison de sa bonne foi.



24- Le terme de bonne foi utilisé dans l'alinéa 4 de l'article 555 du code civil s'entend par référence à l'article 550 du dit code et ne vise que celui qui possède comme propriétaire en vertu d'un titre translatif de propriété.



25- Mme [B] [J] a construit sciemment sur un terrain dont elle n'avait pas la propriété.



26- Le fait qu'elle ait pu édifier ses bâtiments avec l'autorisation tacite de Mme [L], à le supposer établi, ne peut donc pas lui conférer la qualité de constructeur de bonne foi au sens des dispositions sus-visées.



27- Les allégations de Mme [B] [J] quant à l'accord qu'elle prête à ses parents au sujet de la transmission des biens de la mère à ses filles ne sont étayées par aucun élément précis et probant.



28- Elle évoque une extension réalisée en 2003 et produit des factures dont les plus récentes sont de 2003 ce qui signifie que ses constructions étaient achevées lorsque dans le courant du mois de juillet 2011 des démarches ont été entreprises par Mme [L] en vue de l'ouverture d'un dossier de donation en faveur de sa fille ainsi que cela ressort de l'attestation établie par Maître [S], notaire.



29- Mme [B] [J] ne rapporte donc pas la preuve qu'elle a pu croire à l'existence d'un titre au moment où elle édifiait ses bâtiments.



30- Au total, il apparait que Mme [B] [J] n'a pas par conséquent la qualité de constructeur de bonne foi au sens du dernier alinéa de l'article 555 du code civil de sorte qu'elle n'est pas fondée à être indemnisée.



Sur la démolition sous astreinte :



31- Le droit pour le propriétaire de demander la démolition des ouvrages édifiés sur son fonds par un constructeur qui ne peut se prévaloir de la bonne foi revêt un caractère discrétionnaire.



32- Il convient par conséquent d'accueillir la demande formée de ce chef par Mme [I] [L]. 



Sur les demandes de dommages et intérêts formées par Mme [I] [L] :



33- Mme [I] [L] n'a justifié d'aucune élément qui permette d'établir la réalité du préjudice moral qu'elle invoque.



34- Elle ne rapporte pas la preuve d'un trouble de jouissance qui excéderait l'indemnité d'occupation fixée en sa faveur depuis 2016.



35- C'est par conséquent à bon droit que les demandes qu'elles a formées de ces chefs ont été rejetées.

 

Sur les dépens et les frais irrépétibles :



36 - Mme [B] [J] , partie succombante, supportera la charge des dépens de première instance et d'appel.



37- A ce titre, elle n'est pas fondée à se prévaloir des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



38- Il serait inéquitable en outre de laisser Mme [I] [L] supporter la charge des frais irrépétibles qu'elle a été conduite à exposer.



39- Mme [B] [J] sera condamnée à lui verser une indemnité de 2000 € au titre des frais exposés en première instance et en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,



Infirme le jugement rendu le 11 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Saint-Pierre sauf en ce qu'il déboute Mme [I] [L] de sa demande de dommages-intérêts ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Ordonne la suppression des constructions et ouvrages édifiés par Mme [B] [J] sur la parcelle cadastrée section CK n°[Cadastre 4], sise [Adresse 7] à [Localité 8] (974), propriété de Mme [I] [L];



Dit que cette suppression sera aux frais de Mme [B] [J] et devra être exécutée dans un délai de 4 mois passé la signification du présent arrêt ;



Fixe à la somme de 50 € par jour de retard le montant de l'astreinte à la charge de Mme [B] [J] ;



Dit que Mme [B] [J] n'a pas la qualité de constructeur de bonne foi au sens du dernier alinéa de l'article 555 du code civil ;



Déboute Mme [B] [J] de sa demande d'indemnisation ;



Condamne Mme [B] [J] à verser à Mme [I] [L] la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d'appel ;

 

Condamne Mme [B] [J] aux dépens de première instance et d'appel.





Le présent arrêt a été signé par M. Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT