Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 26 avril 2024

ARRÊT N°

OC



R.G : N° RG 22/01482 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FYP2





S.A.R.L. ALTER IMMOBILIER



C/



S.C.I. DG INVEST



























COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS



ARRÊT DU 26 AVRIL 2024



 Chambre civile TGI



Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT DENIS en date du 23 AOUT 2022 suivant déclaration d'appel en date du 13 OCTOBRE 2022 RG n° 21/00961





APPELANTE :



S.A.R.L. ALTER IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : Me Chafi AKHOUN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION





INTIMÉE :



S.C.I. DG INVEST

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : Me Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION





DATE DE CLÔTURE : 13 juillet 2023





DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été appelée à l'audience publique du 24 Novembre 2023 devant Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, assisté de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées.



Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 26 Avril 2024.





Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, Présidente de chambre

Conseiller : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, Président de chambre



Qui en ont délibéré





Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 26 Avril 2024. 





* * *



LA COUR : 



EXPOSÉ DU LITIGE



1. Par acte du 18 juillet 2013, la SCI DG INVEST, propriétaire d'une villa située [Adresse 3], a donné un mandat général de gestion immobilière au cabinet IFF IMMOBILIER, devenu la S.A.R.L. ALTER IMMOBILIER.



2- Le 14 août 2015, le cabinet IFF IMMOBILIER a signé un contrat de bail avec les époux [X] pour la location de la villa à compter du 15 septembre 2015.



3- Les loyers sont restés impayés à partir du mois de janvier 2016.



4- Les locataires ont quitté les lieux le 26 mai 2016.



5- Le juge des référés du tribunal d'instance de Saint-Paul a condamné les époux [X] à payer une provision au titre des loyers de janvier et février 2016 par une ordonnance rendue le 31 mai 2016.



6- Un commandement de payer a été délivré aux époux [X] par acte d'huissier du 05 avril 2017.



7- Une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l'encontre des époux [X] par un jugement du tribunal de commerce de Tours rendu le 29 août 2017.



8- Estimant que la responsabilité de son mandataire était engagée, la SCI DG INVEST a fait citer la S.A.R.L. ALTER IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis aux fins d'indemnisation de son préjudice par acte d'huissier du 26 avril 2021.

 

9- Par un jugement du 23 août 2022, le tribunal a :



- condamné la S.A.R.L. ALTER IMMOBILIER à payer à la SCI DG INVEST la somme de 10 640 € avec intérêt au taux légal à compter du jugement ;



- rejeté toutes les demandes plus amples ou contraires et notamment la demande de paiement de somme formée par la demanderesse au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- rappelé l'exécution provisoire de plein droit ;



- condamné la S.A.R.L. ALTER IMMOBILIER aux dépens.



10- Par déclaration déposée sur le RPVA le 13 octobre 2022, la S.A.R.L. ALTER IMMOBILIER a interjeté appel de cette décision.



11- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 21 décembre 2022 la S.A.R.L. ALTER IMMOBILIER demande à la cour de :



- JUGER la S.A.R.L. ALTER IMMOBILIER recevable en son appel ;



- INFIRMER la décision rendue le 23 août 2022 par le Tribunal judiciaire de Saint Denis ;



Statuant a nouveau,



- JUGER que la S.A.R.L. ALTER IMMOBILIER n'a commis aucune faute contractuelle à l'encontre de la SCI DG INVEST ;





- JUGER que la S.A.R.L. ALTER IMMOBILIER a fait preuve de diligences dans le cadre du mandat conclu entre les parties ;



- JUGER que la S.A.R.L. ALTER IMMOBILIER n'a pas manqué à son obligation de moyens ;



- JUGER que la SCI DG INVEST ne justifie d'aucun préjudice ;



- JUGER que la SCI DG INVEST a fait preuve d'un comportement fautif en ce qu'elle a saisi la juridiction de manière abusive justifiant d'une indemnisation pour la concluante ;

En conséquence,



- JUGER qu'aucune condamnation ne saurait être prononcée à l'égard de la S.A.R.L. ALTER IMMOBILIER ;



- DÉBOUTER la SCI DG INVEST de sa demande formulée au titre de la réparation du préjudice financier ;



- DÉBOUTER la SCI DG INVEST de l'intégralité de ses demandes, prétentions plus amples ou contraires ;

 

- CONDAMNER la SCI DG INVEST au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant de cette procédure abusive ;



- CONDAMNER la SCI DG INVEST au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens;



12- Pour l'essentiel, la S.A.R.L. ALTER IMMOBILIER fait valoir :

 

- que la SCI DG INVEST a refusé de recourir à l'assurance garantie de loyers impayés qu'elle lui avait proposé ;



- que le retard dans l'exécution de l'ordonnance de référé vient de ce que la SCI DG INVEST ne s'est pas acquitté dans les temps des honoraires que lui réclamaient l'avocat et l'huissier ; 



- que le mandataire doit être déchargé lorsque le mandant a rendu lui-même impossible ou plus difficile l'accomplissement du contrat ;



- qu'elle a vérifié la solvabilité et la capacité financière des locataires en obtenant la communication de tous les justificatifs qu'elle était fondée à réclamer ;



- que les impayés de loyer résultent d'une difficulté de santé du locataire et non d'un problème de solvabilité ;



- qu'aucun cautionnement ne pouvait être demandé compte tenu des dispositions de l'article 22- 1 de la loi du 6 juillet 1989 ;



- que la créance de la SCI DG INVEST a été admise en totalité dans le cadre du redressement judiciaire des époux [X] en sorte que c'est un double paiement qui est poursuivi ;



- qu'elle a accompli sa mission en temps voulu et en bon professionnel.



13- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 16 mars 2023, la SCI DG INVEST demande à la cour de :



- CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Saint-Denis en date du 23 août 2022 (RG n°21/00691) en ce qu'il a jugé : 

 

« CONDAMNE la S.A.R.L. ALTER IMMOBILIER à payer à la SCI DG INVEST la somme de 10.640 € avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ; 

 

CONDAMNE la S.A.R.L. ALTER IMMOBILIER aux dépens. » 

 

- INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Saint-Denis en date du 23 août 2022 (RG n°21/00691) en ce qu'il a jugé : 

 

« REJETTE toutes les demandes plus amples ou contraires et notamment la demande de paiement de somme formée par la demanderesse au titre de l'article 700 du CPC » 



Statuant à nouveau : 

 

- CONDAMNER la société ALTER IMMOBILIER à verser à la SCI DG INVEST la somme de 15.818,62 € portant intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure reçue le 7 avril 2021 en réparation des préjudices financiers ; 

 

En tout état de cause : 

 

- CONDAMNER la société ALTER IMMOBILIER à payer la somme de 5000 euros à la société SCI DG INVEST en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

 

- CONDAMNER la société ALTER IMMOBILIER aux dépens. 



 14- Pour l'essentiel, la SCI DG INVEST fait valoir :



- que son mandataire aurait dû émettre des doutes quant à la solvabilité des époux [X] compte tenu de leur profession d'indépendant et de l'importance du montant du loyer au regard de leurs revenus ;



- qu'il s'est abstenu de prévoir une caution et de mettre en place une garantie de loyers impayés lui soutenant que le montant du loyer ne le permettait pas;



- qu'il ne l'a pas spontanément informé de l'impayé du mois de janvier 2016 ;



- qu'il ne s'est pas montré diligent pour obtenir le recouvrement des sommes impayées.



15- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 13 juillet 2013.



16- L'audience de plaidoirie s'est tenue le 24 novembre 2023.





MOTIFS



Sur les demandes de la SCI DG INVEST à l'encontre de la S.A.R.L. ALTER IMMOBILIER :



En ce qui concerne la faute du cabinet IFF Immobilier, devenu la S.A.R.L. ALTER IMMOBILIER :



17- Le mandataire doit exécuter la mission qui lui a été confiée par le mandant en respectant les instructions qui lui ont été données mais également en agissant avec diligence.



18- Lorsque le mandataire est un professionnel, comme c'est le cas de la S.A.R.L. ALTER IMMOBILIER, il est également tenu d'un devoir de conseil.





19- Enfin, les diligences attendues du mandataire sont plus exigeantes lorsque le mandat est rémunéré.



20- Le cabinet IFF Immobilier, devenu la S.A.R.L. ALTER IMMOBILIER, avait un mandat général de gestion immobilière aux fins de gérer, d'administrer ou de faire administrer moyennant une rémunération fixée à 5 % HT du montant des encaissements HT, la villa dont la SCI DG INVEST est propriétaire à SAINT-GILLES-LES-BAINS.



21- Aux termes de la convention conclue entre les parties le 18 juillet 2013, plusieurs missions lui avaient été confiées et en particulier celle :



- de gérer le bien, rechercher des locataires, louer le bien, renouveler les baux par écrit, aux prix, charges et conditions qu'il jugera à propos, donner ou accepter tous congés, dresser ou faire dresser les état des lieux, signer tous les baux et accords (...) ;



- en cas de difficultés et à défaut de paiement par les débiteurs, d'exercer toutes poursuites nécessaires notamment judiciaires ;



- de faire tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous les tribunaux (...) se concilier ou requérir jugement, les faire signifier et exécuter (...).



22- Il est établi qu'avant de conclure un bail avec les époux [X], le cabinet IFF Immobilier s'est fait remettre différents éléments pour vérifier leur solvabilité et leur aptitude à s'acquitter du loyer :



- l'extrait Kbis justifiant de l'immatriculation au RCS de M. [X] ;

- le justificatif de l'immatriculation au SIRÈNE de Mme [X] ;

- les 3 dernières quittances de loyer ;

- les avis d'imposition à l'IRPP faisant ressortir les revenus de 2012 et de 2013;

- les liasses fiscales 2014 du mari et de l'épouse.



23- Ainsi que la SCI DG INVEST en rapporte la preuve, ces éléments lui ont été communiqués pour "avis" avec pour seul commentaire de la part du mandataire qu'il s'agissait d'un "très bon dossier" (cf le mail d'IFF immobilier du 11 août 2015).



24- Un bon professionnel n'aurait pas manqué d'alerter son mandant sur la charge particulièrement lourde que peut représenter pour un couple avec 3 enfants (cf l'avis d'imposition des époux [X]) un loyer mensuel de 2800 euros.



25- Il l'aurait averti sur le fait qu'un loyer absorbant 50 % des revenus du foyer (67229 € / 12) excède très largement les standards généralement admis.



26- En s'abstenant d'apporter à son mandant un avis argumenté au profit d'une simple affirmation quant aux qualités du dossier, alors même que l'absence de garantie de loyers impayés venait renforcer son devoir de conseil, le cabinet IFF Immobilier a donc bien été défaillant dans l'exécution de ses obligations ainsi que le premier juge l'a relevé.



27- Outre ce premier manquement, il est également établi qu'un délai de plus de 9 mois s'est écoulé entre l'ordonnance du juge des référés portant condamnation des époux [X] le 31 mai 2016 et la saisine pour exécution de l'huissier territorialement compétent, Maître [O], installé à [Localité 6], en mars 2017.



28- Le cabinet IFF avait reçu mandat pour faire tous commandements et exécuter les jugements.





29- Il ne peut donc pas se retrancher derrière une prétendue inertie de l'huissier pour échapper à sa responsabilité sauf à démontrer, ce qu'il échoue à faire, que les conditions de la force majeure sont réunies.

 

30- L'examen des pièces versées aux débats ne permet pas non plus d'établir que ce délai est effectivement imputable à la SCI DG INVEST ainsi que le laisse entendre le mandataire, rien ne venant attester que celle-ci ait été informée de la relance pour factures impayées adressée par Maître [K], l'huissier initialement saisi, au cabinet IFF IMMOBILIER en septembre 2016 ni d'ailleurs que le retard de paiement s'est ensuite prolongé.



31- Dès lors, il apparaît que sur ce second point également, le cabinet IFF IMMOBILIER ne s'est pas comporté comme un professionnel normalement diligent manquant une nouvelle fois, ainsi que le relève le premier juge, aux obligations du mandat qui lui avait été confié.



En ce qui concerne la responsabilité du cabinet IFF Immobilier, devenu la S.A.R.L. ALTER IMMOBILIER :



32- Aux termes des dispositions de l'article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.



33- La mise en 'uvre de la responsabilité contractuelle implique, comme l'exige le droit commun, la constatation d'un préjudice en lien de cause à effet avec la faute qui a été commise.



34- En manquant à son obligation de conseil puis en tardant à mettre à exécution la décision condamnant les époux [X] à un paiement de loyers, le cabinet IFF Immobilier a effectivement privé la SCI DG INVEST d'une chance de percevoir un loyer à partir du mois de janvier 2016.



35- La probabilité que cet événement favorable serait survenu est importante compte tenu de la localisation de la villa située dans une région de l'île très prisée connue pour ses tensions sur le logement et une forte demande en location.



36- C'est donc à bon droit que le premier juge a considéré que la SCI DG INVEST était fondée à être indemnisée par l'agent immobilier au titre de la perte de chance à concurrence de 80 % du préjudice plein.



37- Il est établi que les époux [X] ont quitté les lieux le 26 mai 2016.



38- C'est à juste titre par conséquent que le premier juge a évalué le préjudice locatif subi par la SCI DG INVEST à 6 mois de loyer (soit 2800 € X 6 = 16800€) et lui a accordé la somme de 10 640 € après déduction du dépôt de garantie de 2800 €.



39- La preuve des autres préjudices allégués ou de leur lien de causalité avec la faute du mandataire n'étant pas rapportée, il convient enfin de confirmer la décision du premier juge en ce qu'elle rejette les demandes de la SCI DG INVEST au titre des frais de constat d'huissier, des frais de remise en état, de l'assignation en référé et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.



Sur l'abus de procédure reproché à la SCI DG INVEST :



40- Les sommes que la SCI réclame à son mandataire tendent à la réparation d'un préjudice et non pas au paiement des loyers auxquels ses locataires étaient tenus.



41- Il ne peut donc être fait grief à la SCI de poursuivre un double paiement. 





42- Ses demandes étant pour l'essentiel reconnues comme fondées, il ne peut lui être davantage reproché un quelconque abus de procédure.



43- Il n'est par conséquent établi aucun comportement fautif de la part de la SCI DG INVEST.



Sur les frais irrépétibles et les dépens :



44- La S.A.R.L. ALTER IMMOBILIER, partie succombante, supportera les dépens de première instance et d'appel.



45- En tant qu'elle doit supporter les dépens, la S.A.R.L. ALTER IMMOBILIER n'est pas fondée à se prévaloir des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



46- Il serait inéquitable de laisser la SCI DG INVEST supporter la charge des frais irrépétibles qu'elle a été conduite à exposer en première instance puis en cause d'appel.



47- La S.A.R.L. ALTER IMMOBILIER sera condamnée à lui verser la somme globale de 3000 € à titre d'indemnité pour ses frais de première instance et d'appel.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,





Confirme sauf en ce qui concerne les frais irrépétibles le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Denis rendu entre les parties le 23 août 2022 ;



Y ajoutant,



Condamne la S.A.R.L. ALTER IMMOBILIER à verser à la SCI DG INVEST la somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Dit que les dépens de l'appel seront supportés par la S.A.R.L. ALTER IMMOBILIER.







Le présent arrêt a été signé par M. Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT