Tribunal Judiciaire · Chambre 28 / Proxi fond — 4 avril 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITE 
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 7]





REFERENCES : N° RG 23/02198 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YMJK

Minute : 24/00352







Société SCI 7
Représentant : Me Jean-bernard LUNEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0924

 

C/


Monsieur [Y] [N]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Jean-Bernard LUNEL

Copie délivrée à :
Mme [Y] [N]

Le


JUGEMENT DU 04 Avril 2024






Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 04 Avril 2024;

par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;


Après débats à l'audience publique du 04 Avril 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDAjuge des contentieux de la protection, assisté de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;



ENTRE DEMANDEUR :


Société SCI 7
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me Jean-bernard LUNEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0924



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Madame [Y] [N]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 6]
non comparant
représentée par Me Anaïs COURIER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS



D'AUTRE PART







EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date 2 mai 2017, la SCI JEAN-BAPTISTE CLEMENT a donné à bail à Madame [Y] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8] à [Localité 6].

Suivant acte notarié en date du 23 juillet 2020, la SCI JEAN BAPTISTE CLEMENT a vendu à la SAS GLOBALSTONE IV l’appartement susvisé.

Suivant acte notarié en date du 28 juillet 2021, la SAS GLOBALSTONE IV a vendu à la SCI C7 l’appartement susvisé.

Par décision en date du 6 avril 2020, la commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis a prononcé le rétablissement personnel de Madame [Y] [N] avec effacement de la dette locative due à la SCI JEAN BAPTISTE CLEMENT à hauteur de 7.716 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 2 décembre 2020, la SCI C7 a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 17.028,34 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 23 mars 2021, la SAS GLOBASTONE IV a fait assigner Madame [Y] [N] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, ainsi que sa condamnation à verser une indemnité d’occupation,Condamner Madame [Y] [N] à lui verser la somme de 18.071,75 euros au titre des loyers et charges impayés, sous réserve d’actualisation au jour de la décision à intervenir,Condamner le défendeur à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens
L’affaire a été appelée à l’audience du 7 juin 2021, puis a fait l’objet de renvois à la demande des parties et d’une radiation par décision du 19 septembre 2022.

Par décision en date du 14 novembre 2022, la commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis a prononcé le rétablissement personnel de Madame [Y] [N] avec effacement de la dette locative due à la SCI C7 à hauteur de 8.444,10 euros.

Par courrier en date du 14 décembre 2022, la SCI C7 a contesté le rétablissement personnel ordonné par la commission de surendettement.

Par conclusions d’intervention volontaire et récapitulatives, la SCI C7 a sollicité le rétablissement de l’affaire et est intervenue volontairement à l’instance.

L’affaire a été rappelée à la date du 4 décembre 2023.

A cette date, la SCI C7, représentée par son conseil, soutient oralement ses écritures. Elle sollicite de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la locataire en la forme ordinaire et sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,Condamner la défenderesse à lui verser la somme de 19.067,71 euros au titre de sa dette locative,Condamner la défenderesse à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Madame [Y] [N], représentée par son conseil, soutient oralement ses écritures.
Elle sollicite de voir :
Débouter la SCI C7 de l’ensemble de ses demandes,Fixer l’arriéré locatif au montant de 8.600 euros,Ordonner l’échelonnement de l’arriéré locatif dû par la locataire sur une période de deux ans,Ordonner l’exécution provisoire de la décision.Au soutien de ses demandes, Madame [Y] [N] fait valoir que la commission de surendettement a effacé 7.716,34 euros de dette locative le 6 avril 2020, ce que le bailleur ne déduit pas de son décompte.
Elle ajoute que la commission de surendettement du 14 mars 2022 a effacé sa dette à hauteur de 7.569,34 euros.
Elle ajoute avoir déposé un dossier auprès de cette même commission le 10 août 2023, l’audience étant prévue pour le 19 janvier 2024.
Elle précise avoir versé la somme de 12.600 euros au bailleur entre juin 2022 et octobre 2023.
Elle conteste les montants appelés au titre des charges en l’absence de régularisation, et indique que les 150 euros par mois de la dette, sur vingt mois, doivent venir en déduction de la dette locative pour un montant de 3.000 euros.
Au soutien de sa demande d’octroi de délais de paiement, elle indique disposer d’un salaire de 1.657,92 euros par mois et produit son contrat de travail, outre la prime d’activité versée par la CAF pour un montant de 291 euros par mois. Elle précise payer un loyer et des provisions pour charges à hauteur de 1.210 euros par mois, l’électricité et le gaz pour 114 euros par mois et une assurance habitation à hauteur de 22 euros par mois. Elle précise avoir un enfant à charge, né le 1er mars 2020.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 15 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 25 mars 2021 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 4 décembre 2020, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 mars 2021.

En conséquence, l’action introduite par la SCI C7 est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice aux locataires le 2 décembre 2020, pour la somme en principal de 17.028,34 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 3 février 2021. 

Sur l’absence de délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. 

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la locataire indique elle-même ne pas être en situation de régler sa dette locative et ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire, de sorte qu’il est impossible de lui accorder des délais de paiement. En outre, elle ne peut se fonder sur la règle générale des délais de paiement prévus par le code civil pour déroger à la règle spéciale des délais de paiement en matière de baux d’habitation.

L’expulsion de la locataire sera donc ordonnée. 

La demande d’astreinte sera rejetée, la possibilité d’obtenir le concours de la force publique étant suffisamment dissuasive pour assurer l’exécution de la présente décision.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les indemnités d’occupation, dues au titre de l’article 1240, visant sur ce fondement délictuel à indemniser le bailleur de la perte de revenu que constitue l’occupation du logement, au regard au surplus des dispositions de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prohibant toute clause pénale dans un contrat de bail soumis à son champ d’application, ne saurait être d’un montant supérieur aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, outre les charges dûment justifiées. 

En l’espèce, le bailleur produit le contrat de location, ainsi qu’un décompte établissant la dette à hauteur de 19.067,71 euros au 20 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus.

Ce décompte s’ouvre par une ligne comptable « LOYER DÛ AU 08/06/2022 » reprenant un solde débiteur de 6.794,10 euros. 

Ce solde débiteur n’étant justifié par aucune pièce ni aucun décompte détaillé antérieur, alors que la charge de la preuve de l’existence de cette obligation pèse sur le bailleur au regard des dispositions de l’article 1353 du code civil, la somme de 6.794,10 euros doit être déduite de la dette locative, portée dès lors à 12.273,61 euros, au titre des seuls loyers échus entre les mois de juillet 2022 et novembre 2023, soit postérieurement à la première décision d’effacement des dettes datant de 2020. 

Par courrier en date du 14 décembre 2022, la SCI C7 a contesté le rétablissement personnel ordonné par la commission de surendettement le 14 novembre 2022. Les parties restant taiseuses sur les suites données à cette contestation, le tribunal ne peut que considérer que la décision contestée n’est pas définitive et ne saurait libérer la locataire de ses obligations.

L’absence de régularisation annuelle des charges ne justifie pas à elle seule le remboursement de l’intégralité des provisions versées, de sorte que le moyen tiré de cet argument par la défenderesse pour voir la dette réduite de 3.000 euros ne saurait prospérer.

Enfin, la défenderesse produit un relevé bancaire rapportant la preuve de versements de 700 euros intervenus le 30 août 2023, le 28 septembre 2023 et le 30 octobre 2023, qui n’apparaissent pas sur le décompte du bailleur. Il convient de déduire ces sommes de la dette locative, qui s’élève dès lors à 10.173,61 euros.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la dette locative s’élève à 10.173,61 euros au 20 novembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse.

La locataire sera condamnée à verser cette somme au bailleur, outre une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du mois de décembre 2023, équivalente au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du contrat de bail et des charges dûment justifiées, jusqu’à libération effective des lieux. 

Sur les autres demandes

Madame [Y] [N], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

La SCI C7 a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Madame [Y] [N] sera condamnée à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation à compter du 3 février 2021 du contrat de bail conclu le 2 mai 2017 entre la SCI C7 et Madame [Y] [N],

ORDONNE à Madame [Y] [N] de libérer le logement et restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour Madame [Y] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI C7 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

ORDONNE en cas de nécessité le transport des meubles meublants laissés dans les lieux aux frais du locataire dans un garde-meubles de son choix ou à défaut choisi par le bailleur,

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, il ne pourra en aucun cas être procédé à l’expulsion du locataire durant la période de la trêve hivernale,

CONDAMNE Madame [Y] [N] à verser à la SCI C7 la somme de 10.173,61 euros au titre de sa dette locative au 20 novembre 2023, constituée entre les mois de juin 2022 et de novembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse,

CONDAMNE Madame [Y] [N] à verser à la SCI C7 une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, outre les charges dûment justifiées, à compter du mois de décembre 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

CONDAMNE Madame [Y] [N] à verser à la SCI C7 la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, 

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

CONDAMNE Madame [Y] [N] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire. 

Ainsi jugé le 04 avril 2024.

Et ont signé,

Le GreffierLe Juge des contentieux de la protection