Tribunal Judiciaire · Chambre 25 / Proxi fond — 24 avril 2024

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REFERENCES : N° RG 24/01333 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y2O5

Minute : 







Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT EX OPH MONTREUILLOIS V. AUX DROITS DE L’OPHLM

 

C/


Madame [X] [R]










copie Exécutoire délivrée à :
Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT EX OPH MONTREUILLOIS V. AUX DROITS DE L’OPHLM

Copie certifiée conforme délivrée à :
Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT EX OPH MONTREUILLOIS V. AUX DROITS DE L’OPHLM
Madame [X] [R]

Le 


Jugement du 24 avril 2024







Jugement contradictoire et en premier ressort rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 24 Avril 2024;

par Mme Laurence HAIAT, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 12 Mars 2024 tenue sous la présidence de Mme Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT EX OPH MONTREUILLOIS V. AUX DROITS DE L’OPHLM, demeurant 17 rue Molière - 93100 MONTREUIL
représentée



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Madame [X] [R], demeurant 16, rue Clotilde Gaillard - 2ème étage - porte 421 - 93100 MONTREUIL- SOUS-BOIS
comparante



D'AUTRE PART






EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 9 avril 2004, l'OPH MONTREUILLOIS (OPHM) a donné à bail à Madame [X] [R] et Monsieur [N] [D] un appartement à usage d’habitation n°421 (logement conventionné), situé au 16 rue Clotilde Gaillard, 93100 MONTREUIL, 2ème étage, pour un loyer mensuel de 400,71 euros, hors charges. 

Par avenant en date du 1er juillet 2008, Madame [X] [R] est devenue la seule titulaire du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l'OPH MONTREUILLOIS a fait signifier à Madame [X] [R], par acte d'huissier en date du 9 août 2023, un commandement de payer la somme de 3.174,23 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif en date du 3 août 2023.

Par acte d'huissier en date du 24 janvier 2024, l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l'OPH MONTREUILLOIS a fait assigner Madame [X] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- ordonner la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers,
- déclarer acquise la clause de résiliation de plein droit incluse au bail relative à la souscription d'une assurance locative
- ordonner la libération des lieux et celle de tous les occupants de leur chef, et ce dès signification du commandement d'avoir à libérer les locaux, à peine d'y être contraint par expulsion réalisée, avec l'assistance de la force publique,
- condamner à lui payer les sommes suivantes :
3,848,96 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 23 janvier 2024,
les loyers et accessoires impayés et échus entre la date de la signification de l'assignation et le prononcé de la décision à intervenir, dont le compte sera produit à l'audience,
une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges et ce jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par remise des clefs ou expulsion,
200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 12 mars 2024.

L'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l'OPH MONTREUILLOIS, régulièrement représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3.843,99 euros, échéance du mois de février 2024 comprise, selon décompte en date du 8 mars 2024. Il ne s'oppose pas aux délais de paiement.

Madame [X] [R] comparaît, explique sa situation financière et propose de verser 100 euros par mois en sus du loyer courant.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 avril 2024.

Par note en délibéré autorisée en date du 27 mars 2024, l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT indique avoir reçu l'attestation d’assurance de Madame [X] [R] et se désiste de sa demande d'acquisition de clause résolutoire pour défaut d'assurance.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 26 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l'OPH MONTREUILLOIS justifie avoir saisi la CAF le 4 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail afférent au logement

En vertu de l'article 1224 et 1228 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice et le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1728 du même code précise que le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. Aux termes de l'article 1729, si le preneur ne paye pas le prix du bail, le bailleur peut faire résilier le bail.

Il résulte du décompte actualisé versé par l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l'OPH MONTREUILLOIS que la dette du locataire s'élève désormais à la somme de 3.843,99 euros, échéance du mois de février 2024 comprise, selon décompte en date du 8 mars 2024.

Il est ainsi établi que Madame [X] [R] s'est abstenue de payer régulièrement les loyers et charges, contrevenant à son obligation en tant que locataire. L'importance et l'ancienneté de la dette caractérisent une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail par application des articles précités.

Il convient, en conséquence, de prononcer la résiliation du bail à la date de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Madame [X] [R] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l'OPH MONTREUILLOIS produit un décompte démontrant que Madame [X] [R] lui doit la somme de 3.843,99 euros, à la date du 8 mars 2024, mois de février 2024 inclus.

Madame [X] [R] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3.843,99 euros.

Sur les délais de paiement

Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

L'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT n'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement. Madame [X] [R] perçoit 1.400 euros par mois au titre de son salaire. Elle vit dans le logement avec son fils. Madame [X] [R] a repris le paiement du loyer. Elle propose de verser 100 euros par mois en sus de son loyer courant.

Compte tenu de ces éléments et du montant de la dette, Madame [X] [R] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

L’attention du locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, et justifiera la condamnation de Madame [X] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, faute de justifier tant de la mauvaise foi des débiteurs que du préjudice subi distinct de celui réparé par les intérêts moratoires accordés ci dessus, le bailleur sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [X] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 9 avril 2004, modifié par un avenant en date du 1er juillet 2008, entre l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l'OPH MONTREUILLOIS et Madame [X] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 16 rue Clotilde Gaillard, 93100 MONTREUIL, à la date du 12 mars 2024 mais en suspend les effets ;

CONDAMNE Madame [X] [R] à verser à l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l'OPH MONTREUILLOIS la somme de 3.843,99 euros (décompte arrêté au 8 mars 2024, incluant la mensualité de février 2024) ;

AUTORISE Madame [X] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 100 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE qu'en application de l'article R. 824-29 du code de la construction et de l'habitation, sous réserve du respect de ce plan d'apurement, l'aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l'article R. 824-26 ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Madame [X] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l'OPH MONTREUILLOIS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
* que Madame [X] [R] soit condamnée à verser à l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l'OPH MONTREUILLOIS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l'OPH MONTREUILLOIS ou à son mandataire ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l'OPH MONTREUILLOIS,

DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.



Le greffier,Le juge des contentieux de la protection