Tribunal Judiciaire · Chambre 25 / Proxi fond — 24 avril 2024

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 DE MONTREUIL
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REFERENCES : N° RG 24/01327 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y2NP

Minute : 







Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS

 

C/


Madame [F] [W] [Z]










copie Exécutoire délivré à :
 EST ENSEMBLE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée à :
Madame [F] [W] [Z]

Le



AUDIENCE CIVILE






Jugement contradictoire et en premier ressort rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 24 Avril 2024;

par Mme Laurence HAIAT, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 12 Mars 2024 tenue sous la présidence de Mme Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS, demeurant 17 rue Molière - 93100 MONTREUIL
représentée 



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Madame [F] [W] [Z], demeurant 173, rue Sain Denis - 3ème étage porte 316 - 93100 MONTREUIL- SOUS-BOIS
comparante en personne



D'AUTRE PART








EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 6 juin 2011, l'OPH MONTREUILLOIS a donné à bail à Madame [W] [F], un appartement à usage d’habitation n°316 situé au 173, rue Saint Denis, 93100 MONTREUIL.

Des loyers étant demeurés impayés, l'OPH MONTREUILLOIS a fait signifier à Madame [W] [F], par acte d'huissier en date du 14 août 2023, un commandement de payer la somme de 3.490,39 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif en date du 3 août 2023, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d'huissier en date du 18 janvier 2024, l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, venant aux droits de l'OPH MONTREUILLOIS, a fait assigner Madame [W] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- déclarer acquise au profit du requérant les clauses de résiliation de plein droit inclues dans le bail relative au paiement des loyers et charges, en conséquence, résilier le bail sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989
- ordonner de quitter et vider les lieux, avec tous occupants de son chef et avec tous les meubles non affectés au paiement de la créance des requérants et ce, dès signification du commandement d'avoir à libérer les locaux, à peine d'y être contraint par expulsion réalisée, avec l'assistance de la force publique si besoin,
- condamner Madame [W] [F] à lui payer les sommes suivantes :
3.740,89 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 16 janvier 2024,
les loyers et accessoires impayés et échus entre la date de la signification de l'assignation et le prononcé de la décision à intervenir, dont le compte sera produit à l'audience,
une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges et ce jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par remise des clefs ou expulsion,
200 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,
200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation. 

L'affaire a été appelée à l’audience du 12 mars 2024.

L'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, régulièrement représenté, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 3.938,08 euros, échéance du mois de février 2024 comprise, selon décompte en date du 8 mars 2024.
 
Madame [W] [F], comparant en personne, explique avoir réalisé un prélèvement la semaine dernière. Elle explique avoir bénéficié d’un réaménagement de sa dette par la Commission de surendettement des particuliers de la Seine Saint Denis.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 avril 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 22 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, justifie avoir saisi la CAF le 1er septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation des baux

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 6 juin 2011 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 août 2023, pour la somme en principal de 3.490,39 euros. Ce commandement rappelle la mention que les locataires disposent d'un délai de deux mois pour payer leur dette, comporte l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, les locataires s'exposent à une procédure judiciaire de résiliation de leurs baux et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 octobre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Madame [W] [F] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
L'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, produit un décompte démontrant que Madame [W] [F] lui doit la somme de 3.938,08 euros, à la date du 8 mars 2024, mois de février 2024 inclus.

Madame [W] [F] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3.938,08 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la suspension de la clause résolutoire et sur les délais de paiement

Il résulte de l'article 24 VI. de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;
2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

En l'espèce, il ressort des pièces versées au débat que le 4 mars 2024, la Commission de surendettement des particuliers de la Seine Saint Denis a élaboré des mesures imposées selon un plan de rééchelonnement des dettes, à hauteur 233,81 euros durant 16 mensualités.

Compte tenu de ces éléments, Madame [W] [F] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités du plan de rééchelonnement des dettes, qui seront rappelées au dispositif.

L’attention du locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, et justifiera la condamnation de Madame [W] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, faute de justifier tant de la mauvaise foi du débiteur que du préjudice subi distinct de celui réparé par les intérêts moratoires accordés ci-dessus, le bailleur sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes de l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 juin 2011, entre l'OPHM MONTREUILLOIS et Madame [W] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 173, rue Saint Denis, 93100 MONTREUIL, sont réunies à la date du 14 octobre 2023 ;

CONDAMNE Madame [W] [F] à verser à l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 3.938,08 euros (décompte arrêté au 8 mars 2024, incluant la mensualité de février 2024) ;

AUTORISE Madame [W] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 15 mensualités de 233,81 euros chacune et une 16ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
RAPPELLE qu'en application de l'article R. 824-29 du code de la construction et de l'habitation, sous réserve du respect de ce plan d'apurement, l'aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l'article R. 824-26 ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Madame [W] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
* que Madame [W] [F] soit condamnée à verser à l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT ou à son mandataire ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par l'Office Public de l'Habitat EST ENSEMBLE HABITAT ;

DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [W] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.


 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.



Le greffier,Le juge des contentieux de la protection