Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 2 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 23/03902 
N° Portalis DB3S-W-B7H-YTOE

Minute : 415/24





S.A. D’HLM BATIGERE HABITAT
Représentant : Me Pascale BOYAJEAN PERROT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1486

 

C/


Madame [Y] [Z]











Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me BOYAJEAN-PERROT
Copie délivrée à :
MME [Z]
Le 2 Mai 2024




AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 2 Avril 2024 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 29 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;





ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM BATIGERE-HABITAT, venant aux droits de la Société d’HLM BATIGERE EN ILE-DE-FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 3]
Représentée par Maître BOCHET Céline du Cabinet BOYAJEAN-PERROT, Avocats au Barreau de Paris


D'UNE PART





ET DÉFENDERESSE :

Madame [Y] [Z], demeurant [Adresse 4]
Comparante en personne

D'AUTRE PART














RAPPEL DES FAITS

La société BATIGERE ILE DE FRANCE, aux droits de laquelle vient BATIGERE HABITAT, a donné à bail à Madame [Y] [Z] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 4] par contrat du 26 février 2016, moyennant le paiement d'un loyer de 272,08 euros, de provisions sur charges de 160,73 euros, et le versement d'un dépôt de garantie de 272 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la société BATIGERE HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Madame [Y] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny aux fins de :
-déclarer acquise le bénéfice de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail,
-condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1797,57 euros au titre des loyers et charges arrêtés 8 septembre 2023, avec intérêts de droit à compter de la délivrance du commandement de payer,
-voir ordonner son expulsion, avec le concours de la force publique si besoin est, et dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 de son décret d'application en date du 31 juillet 1992,
-la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au loyer révisable qui aurait été dû si le bail avait été poursuivi, augmenté des charges, et ce jusqu'à complète libération des lieux à régler au plus tard le 5 de chaque mois,
-la condamner au paiement d'une somme de 180 euros à titre de dommages et intérêts, et 500 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens,

A l'audience du 29 janvier 2024, la société BATIGERE HABITAT, représentée, a réactualisé sa créance à hauteur de 1581,12 euros, arrêtée à la date du 22 janvier 2024. Elle a indiqué que la locataire a repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Elle ne s'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, à la défenderesse.

Madame [Y] [Z], comparante, n'a contesté ni le principe ni le montant de la dette. Elle a indiqué percevoir la somme de 1300 euros par mois, avoir un compagnon et la charge de trois enfants. Elle a sollicité la suspension de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement souhaitant apurer sa dette par mensualités de 50 euros. Elle a exposé que l'appartement présente une importante humidité, que ce désordre a été constaté par la commune mais n'a apporté aucun justificatif.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine Saint Denis par la voie électronique le 19 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 29 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la Caisse d'allocations Familiales de Seine Saint Denis, pour une situation d'impayés persistante à ce jour, le 19 juin 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 16 octobre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans leur version applicable au jour de la saisine de la CAF.

L'action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer en date du 5 juillet 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 26 février 2016 contient une clause résolutoire (article 12). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 juillet 2023, pour la somme en principal de 1656,19 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 5 septembre 2023.


Sur les demandes de condamnation au paiement

La société BATIGERE HABITAT produit un décompte indiquant que Madame [Y] [Z] reste lui devoir la somme de 1581,12 € à la date du 22 janvier 2024.

En l'espèce, le décompte inclut des pénalités appliquées au défaut de réponse du locataire à l'enquête réalisée annuellement par le bailleur social pour la somme de 99,06 € (13 x7,62 €). En l'absence du justificatif des diligences mises en œuvre par la société BATIGERE HABITAT pour réaliser cette enquête, ces pénalités seront déduites de la créance.

De même, les factures " assurance " pour 10 euros (5 x 10€) seront déduites de la créance, à défaut pour BATIGERE HABITAT de verser aux débats la mise en demeure adressée au locataire l'informant de sa volonté de souscrire une assurance pour son compte en application des dispositions de l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989.

La locataire sera donc condamnée au paiement de la somme de 1472,06 € au titre de la dette locative arrêtée au 22 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse.

Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil.


Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, Madame [Y] [Z] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière de la défenderesse décrite, elle est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Elle a par ailleurs repris le paiement de l'intégralité du loyer courant et le bailleur n'est pas opposé à l'octroi des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Madame [Y] [Z] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

En outre, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

La demande de dommages et intérêts n'étant ni étayée, ni justifiée, sera rejetée.

Madame [Y] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société BATIGERE HABITAT, Madame [Y] [Z] sera condamnée à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.





PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 février 2016 entre la société BATIGERE ILE DE FRANCE, aux droits de laquelle vient BATIGERE HABITAT et Madame [Y] [Z] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 5 septembre 2023 ;

CONDAMNE Madame [Y] [Z] à verser à la société BATIGERE HABITAT la somme de 1472,06 € au titre de la dette locative arrêtée au 22 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse ;

AUTORISE Madame [Y] [Z] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 29 mensualités de 50 € chacune, puis une 30ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, le premier versement devant intervenir en même temps que le paiement du loyer suivant la signification du jugement, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers sauf meilleur accord des parties,

SUSPEND pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement.

DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer et arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,

CONSTATE EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [Y] [Z] portant sur le local à usage d'habitation situé [Adresse 4],

AUTORISE EN CE CAS l'expulsion de Madame [Y] [Z] et celle de tous occupants de son chef du local d'habitation précité, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux,

RAPPELLE EN CE CAS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE EN CE CAS Madame [Y] [Z] à payer à la société BATIGERE HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux,

CONDAMNE Madame [Y] [Z] à verser à la société BATIGERE HABITAT une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [Y] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire,


La greffière, Le juge