Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 25 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 24/00369 
N° Portalis DB3S-W-B7H-YVSO

Minute : 463/24





Association FAC HABITAT
Représentant : Mme [E] [J], pouvoir
spécial 


 

C/


Madame [R] [U]











Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
ASSOCIATION FAC HABITAT
Copie délivrée à :
MME [U]
Le 5 Juin 2024



















 
AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 25 Avril 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 26 Février 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;




ENTRE DEMANDERESSE :

Association FAC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]
Représentée par Madame [E] [J], munie d’un pouvoir spécial

D'UNE PART






ET DÉFENDERESSE :

Madame [R] [U], demeurant [Adresse 4]
Non comparante

D'AUTRE PART




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 23 juin 2021, l'association FAC Habitat a donné à bail à Mme [R] [U] un local à usage d'habitation situé [Adresse 9], pour un loyer mensuel en principal de 317,85 €, outre 103,52 € de prestations et équipements spécifiques, 10,00 € pour internet et 115,52 € de forfait de charges, soit un total de 546,89 €. Un dépôt de garantie de de 317,85 € a été versé.

Par acte du même jour, Mme [R] [U] a adhéré à l'association bailleresse et s'est engagée à assurer le paiement d'une cotisation mensuelle d'un montant de 27 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l'association FAC Habitat a fait signifier à Mme [R] [U], par exploit d'huissier du 19 septembre 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 1 443,10 €, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.

Cette situation d'impayée a été notifiée à la CCAPEX par notification électronique en date du 26 septembre 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023, l'association FAC Habitat a fait assigner Mme [R] [U] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 26 février 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire. 

La société FAC Habitat, comparante, représentée, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter de :
oconstater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ;
oordonner l'expulsion de Mme [R] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l'expiration du délai légal suivant la signification du commandement de quitter les lieux ;
ocondamner Mme [R] [U] à payer :
?la somme actualisée de 2 174,02 € à valoir sur l'arriéré des loyers, augmenté des intérêts au taux légal sur la somme de 1 443,10 euros à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de l'assignation ;
?une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au loyer et ses accessoires qui auraient dû être réglés si le bail s'était poursuivi et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
?une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
?les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement de payer ;
oordonner l'exécution provisoire.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle rappelle que le bail en date du 23 juin 2021 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, que Mme [R] [U] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'elle a été mise en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit de commissaire de justice, qu'elle n'y a pas déféré. Elle indique que le maintien dans les lieux, après l'acquisition de la clause résolutoire justifie le paiement d'une indemnité d'occupation.

Mme [R] [U], citée à étude, n'a pas comparu et n'a pas été représentée à l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au Tribunal avant l'audience.

Le juge a soulevé d'office l'irrecevabilité des demandes relatives à l'acquisition des effets de la clause résolutoire au regard de la saisine tardive de la CCAPEX.

L'affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2024.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de la défenderesse ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Mme [R] [U], assignée à étude, n'a pas comparu et n'a pas été représentée à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Il ressort de l'article L. 442-8 du code de la construction et de l'habitation que les organismes de HLM peuvent louer, meublés ou non, des logements, à des associations dont l'objet est de favoriser le logement des étudiants et de gérer des résidences universitaires ou à des organismes déclarés ayant pour objet de les sous-louer à titre temporaire à des personnes âgées, à des personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles, à des personnes de moins de trente ans ou à des actifs dont la mobilité professionnelle implique un changement de secteur géographique. Dans ce cas, l'article L. 442-8-2 du même code prévoit que les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée sont applicables au contrat de sous-location dans les conditions prévues aux I, III et VIII de l'article 40 de cette loi.

oSur l'irrecevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail et le rejet des demandes subséquentes

L'article 24, II, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine pourra s'effectuer par voie électronique et est réputée constituée quand la situation est signalée à la CAF.

En l'espèce, Fac Habitat justifie avoir saisi la CCAPEX le 26 septembre 2023, par voie électronique via la plateforme EXPLOC soit moins de deux mois avant la délivrance de l'assignation du 22 novembre 2023.

En conséquence, les demandes relatives au constat de la résiliation du contrat de bail sont irrecevables. Les demandes subséquentes seront rejetées par voie de conséquence.

oSur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 23 juin 2021 que Mme [R] [U] doit payer un loyer d'un montant de 546,89 € charges et accessoires compris. Le dernier avis fait était d'un loyer de 563,46 € charges et accessoires inclus.

Par acte du même jour, Mme [R] [U] a adhéré à l'association bailleresse et s'est engagée à assurer le paiement d'une cotisation mensuelle d'un montant de 27 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [R] [U] restait devoir la somme de 2 323,08 € à la date du 15 octobre 2023, échéance du mois de octobre 2023 incluse.

Il y a lieu toutefois de déduire de la somme dont le paiement est réclamé les frais de procédure qui ne concernent que les dépens (149,06 €).

Mme [R] [U], non-comparante, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester cette dette locative.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [R] [U] au paiement de la somme de 2 174,02 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires dus au 15 octobre 2023, échéance du mois de octobre 2023 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 443,10 € à compter du 19 septembre 2023, date du commandement de payer, et du 22 novembre 2023, date de l'assignation, pour le surplus.

oSur les mesures de fin de jugement

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas notamment le coût du commandement de payer, acte non nécessaire au seul paiement de l'arriéré locatif.



L'équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DECLARE IRRECEVABLE la demande tendant tendant à la résiliation du contrat de bail conclu le 23 juin 2021 entre l'association FAC Habitat et Mme [R] [U] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 9] ;

REJETTE les demandes subséquentes ;

CONDAMNE Mme [R] [U] à payer à l'association FAC Habitat une somme de 2 174,02 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires dus au 15 octobre 2023, échéance du mois de octobre 2023 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 443,10 € à compter du 19 septembre 2023, date du commandement de payer, et du 22 novembre 2023, date de l'assignation, pour le surplus ;

DEBOUTE Association Fac Habitat de sa demande en paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Mme [R] [U] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.



Ainsi fait et jugé à Bobigny, le 25 avril 2024.


LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION