Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 2 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 7]
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REFERENCES : N° RG 23/04062 
N° Portalis DB3S-W-B7H-YTWV

Minute : 443/24




S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL
Représentant : Me Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE, 

 

C/


Madame [V] [J]
Monsieur [G] [L] [D]














Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me DELPLA
Copie délivrée à :
MME [V]
M. [G] [L] [D]
Le 2 Mai 2024





 AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 2 Avril 2024 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 29 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;





ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 4]
Représentée par Maître Antoine DELPLA, Avocat au Barreau du Val d’Oise
D'UNE PART






ET DÉFENDEURS :

Madame [J] [V], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

Monsieur [G] [L] [D] demeurant [Adresse 3]
Comparant en personne

D'AUTRE PART













RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 21 et 23 mars 2012, la société OSICA, aux droits de laquelle vient CDC HABITAT SOCIAL, a donné à bail à Madame [J] [V] et Monsieur [G] [L] [D] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] sur la commune de [Localité 8] moyennant le paiement d'un loyer de 506,12 euros, d'une provision sur charges mensuelles, et d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Des loyers étant demeurés impayés, la société CDC HABITAT SOCIAL leur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 avril 2023.

Elle a ensuite fait assigner Madame [J] [V] et Monsieur [L] [G] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny par un acte de commissaire de justice du 17 novembre 2023 aux fins de :
-constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail
- à défaut, prononcer la résolution judiciaire du bail,
-en conséquence :
-ordonner leur expulsion et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
-dire que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L433-1 et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
-fixer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable annuellement majoré des charges également révisables conformément aux dispositions contractuelles et autres accessoires que les défendeurs auraient dû payer si le bail s'était poursuivi ou avait été renouvelé, et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
-condamner conjointement et solidairement les défendeurs au paiement :
-de l'indemnité d'occupation,
-de la somme de 3479,51 € arrêtée au 31 octobre 2023, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer,
-de la somme de 1000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
-de tous les dépens.

A l'audience du 29 janvier 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée, a réactualisé la créance locative à un montant de 2825,48 euros, frais déduits. Elle a indiqué que les défendeurs ont repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et s'en est rapportée à la décision de la juridiction quant à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à ces derniers.

Monsieur [G] [L] [D], comparant, n'a contesté ni le principe ni le montant de la dette. Il a exposé percevoir la somme mensuelle de 1600 euros, alors que Madame est, quant à elle, rémunérée à hauteur de 1700 euros par mois. Il a sollicité l'octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire et propose d'apurer l'arriéré par le versement de la somme mensuelle de 125 euros, en sus du loyer et charges. 

Madame [J] [V], citée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine Saint Denis par la voie électronique le 20 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 29 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 26 avril 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 17 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la saisine de la CCAPEX.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer du 28 avril 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 21 et 23 mars 2012 contient une clause résolutoire (article 3 des conditions générales). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 avril 2023, pour la somme en principal de 3979,51 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 28 juin 2023.


Sur le montant de l'arriéré locatif

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

La société CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte indiquant que Madame [J] [V] et Monsieur [G] [L] [D] restent lui devoir la somme de 2979,51 € à la date du 22 janvier 2024.

Il convient de déduire de cette somme les frais de contentieux (149,73 € en février 2021 et 154,03 € en juillet 2023).

Madame [J] [V] et Monsieur [G] [L] [D] seront donc condamnés au paiement de la somme de 2675,75 euros, arrêtée à la date du 22 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2023, date du commandement de payer.

Le contrat de bail prévoyant la solidarité en cas de pluralité de locataires, la condamnation sera assortie de la solidarité.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
 
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, Monsieur [G] [L] [D] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière des défendeurs décrites, ils sont en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués que les défendeurs ont repris le paiement intégral du loyer et des charges. En outre, le bailleur s'en est rapporté à la décision du juge des contentieux de la protection quant à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Madame [J] [V] et Monsieur [G] [L] [D] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, s'ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

En outre, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à leur départ définitif des lieux. 

La clause de solidarité ne s'étend pas de façon expresse aux indemnités d'occupation, par nature délictuelle, de sorte que la condamnation sera prononcée in solidum.

Sur les demandes accessoires

Madame [J] [V] et Monsieur [G] [L] [D], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société CDC HABITAT SOCIAL, Madame [J] [V] et Monsieur [G] [L] [D] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
 

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 et 23 mars 2012 entre la société OSICA, aux droits de laquelle vient CDC HABITAT SOCIAL, et Madame [J] [V] et Monsieur [G] [L] [D], concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] sur la commune de [Localité 8] sont réunies à la date du 28 juin 2023 ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [V] et Monsieur [G] [L] [D] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2675,75 euros, arrêtée à la date du 22 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2023,

AUTORISE Madame [J] [V] et Monsieur [G] [L] [D] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 26 mensualités de 100 € et une 27ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, le premier versement devant intervenir en même temps que le paiement du loyer suivant la signification du jugement, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers sauf meilleur accord des parties,

SUSPEND pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement.

DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer et arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,

CONSTATE EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [J] [V] et [G] [L] [D] sur le local à usage d'habitation situé [Adresse 3] sur la commune de [Localité 8],

AUTORISE EN CE CAS l'expulsion de Madame [J] [V] et [G] [L] [D] et celle de tous occupants de son chef du local d'habitation précité, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux,

RAPPELLE EN CE CAS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE EN CE CAS in solidum Madame [J] [V] et Monsieur [G] [L] [D] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer révisé comme lui et des charges dûment justifiées, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux,

CONDAMNE in solidum Madame [J] [V] et [G] [L] [D] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [V] et [G] [L] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;



Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe,

La greffière, Le juge