Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 25 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]





REFERENCES : N° RG 24/00417 
N° Portalis DB3S-W-B7H-YVXJ

Minute : 476/24







S.A. D’HLM ICF LA SABLIERE
Représentant : Me Bahija EL YAAGOUBI,
avocat au barreau de VAL-DE-MARNE,
 

C/


Monsieur [G] [P]
Madame [S] [P]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me EL YAAGOUBI
Copie délivrée à :
M.et MME [P]
Le 03 Juin 2024


 
 AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 25 Avril 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 26 Février 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;





ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM ICF LA SABLIERE, exerçant sous la dénomination commerciale “ICF HABITAT LA SABLIERE” dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 4]
Représentée par Maître Bahija EL YAAGOUBI, Avocat au Barreau du Val de Marne


D'UNE PART




ET DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [P], demeurant [Adresse 5] - [Localité 7]
non comparant

Madame [S] [P], demeurant [Adresse 5] - [Localité 7]
Comparante en personne


D'AUTRE PART








EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 9 juillet 2018, ICF La Sablière SA a donné à bail à M. [G] [P] et Mme [S] [P] un logement situé [Adresse 5], [Localité 7], pour un loyer hors charge de 686,63 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 206,24 €.

Des loyers étant demeurés impayés, ICF La Sablière SA a fait signifier à M. [G] [P] et Mme [S] [P], par exploit de commissaire de justice des 23 mai 2023 et 26 mai 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 4 000,00 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 décembre 2023, ICF La Sablière SA a fait assigner M. [G] [P] et Mme [S] [P] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 26 février 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion des locataires.

ICF La Sablière SA, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter Mme [S] [P] de ses demandes et de :
oà titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire au 26 juillet 2023 ;
oà titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
oen tout état de cause :
?ordonner l'expulsion de M. [G] [P] et Mme [S] [P] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier sous astreinte de 50 euros par jour de retard, celle-ci courant pendant un délai de trois mois avant d'être liquidée et qu'il y soit de nouveau fait droit, le présent juge s'en réservant la compétence sur la liquidation ;
?ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de M. [G] [P] et Mme [S] [P] en garantie des sommes dues ;
?condamner solidairement M. [G] [P] et Mme [S] [P] à fournir une attestation d'assurance couvrant les risques locatifs sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;
?condamner solidairement M. [G] [P] et Mme [S] [P] à payer :
?la somme de 10 895,78 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 23 février 2024 ;
?une indemnité d'occupation d'un montant égal au double du montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
?une somme de 1 000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;
?une somme de 1 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
?les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement, de la signification et de l'exécution du jugement intervenir ;
one pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
 
Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, rappelle que le bail en date du 9 juillet 2018 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [G] [P] et Mme [S] [P] n'ont pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'ils ont été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'ils n'y ont pas déféré, qu'ils n'ont pas justifié de leur assurance contre les risques locatifs.

Mme [S] [P], comparante, reconnaît la dette dans son principe, explique reprendre le paiement du loyer à compter du mois de mars 2024, être en mesure de régler sa dette en 6 mois et actualise sa situation personnelle et financière.

M. [G] [P], assigné en la forme d'un procès-verbal de recherches, n'a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au Tribunal avant l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2024.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [G] [P] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Cette absence s'oppose à toute actualisation des demandes à l'audience.

M. [G] [P], assigné à en la forme d'un procès-verbal de recherches n'a pas comparu et n'a pas été représenté à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

oSur l'acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le bail conclu le 9 juillet 2018 contient telle une clause résolutoire en son article 9 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié les 23 mai 2023 et 26 mai 2023 pour la somme en principal de 4 000,00 €. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 juillet 2023. 

Si Mme [S] [P] indique être en mesure de régler sa dette locative en 6 mois afin de rester dans le logement, elle ne justifie néanmoins pas de la reprise du versement intégral du loyer courant avant l'audience. Elle ne peut donc bénéficier de l'octroi de délais de paiement suspensifs de son expulsion.

L'expulsion de M. [G] [P] et Mme [S] [P] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [G] [P] et Mme [S] [P] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

oSur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 9 juillet 2018 que M. [G] [P] et Mme [S] [P] doivent payer un loyer d'un montant de 686,63 € hors charge, augmenté de charges récupérables d'un montant de 206,24 €. Au jour de la résiliation du contrat, le loyer, charges comprises, s'est élevé à la somme de 984,43 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [G] [P] et Mme [S] [P] restaient devoir la somme de 3 968,86 € euros au jour de la résiliation du contrat.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [G] [P] et Mme [S] [P] au paiement d'une somme de 3 968,86 €, arrêtée au 26 juillet 2023, terme de juin 2023 inclus.

Conformément à l'article 1310, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité en son article 10.

oSur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de Mme [S] [P] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 23 juillet 2023 constitue une faute civile. M. [G] [P] ayant quitté les lieux, comme cela est indiqué par la défenderesse et par la signification des actes de procédure sous la forme d'un procès-verbal de recherches, il ne saurait être regardé comme à l'origine du préjudice subi par le demandeur.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 9 juillet 2018. Le dernier loyer appelé, charges comprises, au jour de la résiliation du contrat s'est élevé à la somme de 984,43 euros.

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail. Il n'y a pas lieu de doubler ce montant dès lors que cela reviendrait à indemniser plus que le dommage réellement subi par le demandeur.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [S] [P] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail à compter du 01 août 2023, terme de juillet 2023 et ce jusqu'à parfaite libération des lieux.

oSur la demande de production d'une attestation d'assurance locative sous astreinte

L'article 7, g), de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

En l'espèce, le contrat de bail objet du présent litige a été résilié le 26 juillet 2023. Les défendeurs ne sont donc pas tenus de justifier d'une assurance contre les risques locatifs. 

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande. 

oSur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

En application de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, ICF La Sablière SA n'établit pas l'existence d'un préjudice particulier, autre que celui résultant du retard dans les paiements et de la nécessité d'agir en justice.

Il en résulte que sa demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée.

oSur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile., qui comprendront le coût du commandement de payer.




Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les défendeurs y seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d'indiquer que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu'il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE solidairement M. [G] [P] et Mme [S] [P] à verser à ICF La Sablière SA la somme de 3 968,86 €, au titre de l'arriéré des loyers arrêté au 26 juillet 2023, terme de juin 2023 inclus ;

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 juillet 2018 entre ICF La Sablière SA et M. [G] [P] et Mme [S] [P] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 5], [Localité 7] sont réunies à la date du 26 juillet 2023 ;

DEBOUTE Mme [S] [P] de sa demande de délais de paiement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [G] [P] et Mme [S] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [S] [P] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [S] [P] à payer à ICF La Sablière SA l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 01 août 2023, terme de juillet 2023, et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE ICF La Sablière SA de sa demande en paiement en paiement d'une indemnité d'occupation formée contre M. [G] [P] ;

DEBOUTE ICF La Sablière SA de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE ICF La Sablière SA de sa demande en production d'une attestation d'assurance sous astreinte d'une astreinte ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [P] et Mme [S] [P] à payer à ICF La Sablière SA une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE in solidum M. [G] [P] et Mme [S] [P] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu'il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.


Ainsi fait et jugé à Bobigny le 25 avril 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION