Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 2 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 23/04064 
N° Portalis DB3S-W-B7H-YTWX

Minute : 445/24




S.C.I. 124 TK-DIVIN
Représentant : Me Samuel ZEITOUN, avocat 
au barreau de PARIS, vestiaire : E 0483

 

C/


Monsieur [I] [J] X










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me ZEITOUN
Copie délivrée à :
M. [I] [J]
Le 14 Mai 2024




 AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 02 Avril 2024 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 29 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;





ENTRE DEMANDERESSE :

S.C.I. 124 TK-DIVIN, demeurant [Adresse 3]
Représentée par Maître Samuel ZEITOUN, Avocat au Barreau de Paris

D'UNE PART







ET DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [J] X, demeurant [Adresse 4]
Comparant en personne

D'AUTRE PART



















RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé à effet au 1er juin 2016, la SCI 124 TK-DIVIN a consenti à Monsieur [I] [J] X un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] sur la commune de [Localité 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 600 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 20 €, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 4 août 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principal de 12 795,53€ arrêtée à la date du 1er juillet 2023, terme du mois de juillet 2023 inclus, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 14 novembre 2023, la SCI 124 TK-DIVIN a fait citer Monsieur [I] [J] X devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de :
"A titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
"A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail d'habitation au titre des impayés de loyer ;
"En tout état de cause, prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du défendeur et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, et ce, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est,
"Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux de la partie requise dans tel garde-meubles de son choix ou dans tel autre lieu au choix de la bailleresse, et ce en garantie de toute somme qui pourra être due,
"condamner le défendeur au paiement :
Ïde la somme de 8522,52 € au titre du solde des loyers et charges impayés et ce avec intérêts au taux légal,
Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation égale à 620 euros,
Ïde la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

A l'appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que le défendeur n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 29 janvier 2024, la SCI 124 TK-DIVIN, représentée, a réactualisé sa créance à hauteur de 9544,08 euros, échéance de janvier 2024 incluse. Elle a indiqué que le locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience, mais qu'elle a continué à recevoir l'allocation personnalisée au logement. Elle s'est opposée à l'octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire à la partie adverse.

Monsieur [I] [J] X, comparant, a justifié d'une procédure de surendettement en cours à son égard. Il a indiqué que ses dettes ont fait l'objet d'un effacement à la date du 13 novembre 2023. Il a exposé percevoir une pension de retraite d'un montant de 1100 euros, avoir une procédure DALO en cours ainsi qu'une demande de logement social, être suivi par une assistance sociale.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2024.



MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 16 novembre 2023, soit six semaines avant l'audience du 29 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI 124 TK-DIVIN justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 8 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 14 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.

L'article L. 722-5 du code de la consommation dispose que la suspension et l'interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur entrainé par la recevabilité de sa demande emportent interdiction pour celui-ci de payer en tout ou partie une créance autre qu'alimentaire née antérieurement à cette suspension ou interdiction.

En l'espèce, le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers et après un commandement de payer resté infructueux.

Force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Par acte de commissaire de justice du 4 août 2023, la SCI 124 TK-DIVIN a fait délivrer à Monsieur [I] [J] X un commandement de payer la somme de 12 795,53 euros visant la clause résolutoire. Ainsi, le délai de deux mois expirait le 4 octobre 2023.

Toutefois, le dossier de surendettement déposé par Monsieur [I] [J] X a été déclaré recevable le 4 septembre 2023 de sorte qu'à compter de cette date, il avait l'interdiction de payer la créance locative, c'est-à-dire d'apurer les causes du commandement de payer.

Compte tenu de cette interdiction, les effets de la clause résolutoire ne sont pas acquis de sorte qu'il convient de rejeter cette demande.

 sur la résiliation judiciaire du bail

Il résulte des articles 1224 et 1227 du code civil que la résolution du contrat peut être demandée en justice en cas d'inexécution suffisamment grave. L'article 1229 du même code précise que la résolution prend effet soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

En l'espèce, il résulte du décompte produit par le requérant qu'aucun règlement n'a été effectué par le défendeur depuis juin 2023. Il ressort également que ce dernier n'a pas repris le paiement du loyer courant depuis la déclaration de recevabilité de sa procédure de surendettement.

Compte tenu de ces éléments, le manquement allégué à savoir le défaut de paiement des loyers est suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail à la date du 14 novembre 2023.

L'expulsion de Monsieur [I] [J] X sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles laissés éventuellement sur place sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

La SCI 124 TK-DIVIN ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.



Sur les demandes de condamnation au paiement

Monsieur [I] [J] X sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 15 novembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, soit à la somme de 620 euros.

L'article L 741-2 du code de la consommation dispose que le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l'effacement de toutes les dettes du débiteur arrêtées à la date de la décision de la commission.

La SCI 124 TK-DIVIN produit un décompte actualisé indiquant que Monsieur [I] [J] X reste devoir la somme de 9544, 08€, terme du mois de janvier 2024 inclus.

Monsieur [I] [J] X justifie que la mesure de plan de rétablissement sans liquidation judiciaire prise par la commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint Denis le concernant a définitivement été adoptée et est entrée en application le 13 novembre 2023.


La dette locative arrêtée à la date du 13 novembre 2023 étant effacée, Monsieur [I] [J] X sera par conséquent condamné uniquement au paiement des indemnités d'occupation correspondant aux échéances du mois de décembre 2023 et janvier 2024, soit à la somme de 1240 euros.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [J] X, partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SCI 124 TK-DIVIN, Monsieur [I] [J] X sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


 
PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Déclarons recevable les demandes de la SCI 124 TK-DIVIN aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire ;

Rejetons la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail à effet au 1er juin 2016 entre la SCI 124 TK-DIVIN et Monsieur [I] [J] X, concernant les locaux situé au [Adresse 4] sur la commune de [Localité 7];

 
Prononçons la résiliation du bail à effet au 1er juin 2016, par la SCI 124 TK-DIVIN à Monsieur [I] [J] X concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 4] sur la commune de [Localité 7] à la date du 14 novembre 2023 ;

Ordonnons en conséquence à Monsieur [I] [J] X de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

Disons qu'à défaut pour Monsieur [I] [J] X d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI 124 TK-DIVIN pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons Monsieur [I] [J] X à payer à la SCI 124 TK-DIVIN une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, soit 620 euros, à compter du 15 novembre 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;


Condamnons Monsieur [I] [J] X à verser à la SCI 124 TK-DIVIN la somme de 1240 € arrêtée au terme du mois de janvier 2024 inclus ;

Condamnons Monsieur [I] [J] X à verser à la SCI 124 TK-DIVIN une somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons Monsieur [I] [J] X aux dépens,

Rappelons que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;



Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 2 avril 2024


 
La greffière, Le juge