Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 2 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 24/00272 
N° Portalis DB3S-W-B7I-YVGI

Minute : 449/24





S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL
Représentant : Me Antoine DELPLA, avocat 
au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 150

 

C/


Monsieur [Y] [X]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me DELPLA
Copie délivrée à :
M. [X]
Le 2 Mai 2024



 
 AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 2 Avril 2024 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 29 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;





ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 6]
Représentée par Maître Antoine DELPLA, Avocat au Barreau du Val d’Oise
D'UNE PART






ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [X], demeurant [Adresse 4]
Comparant en personne

D'AUTRE PART















EXPOSE DU LITIGE 

Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2023, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [Y] [X], devant le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :
oprononcer la résiliation judiciaire du bail les liant sur le fondement des articles 1224 à 1228, 1728 et 1741 du code civil,
oordonner l'expulsion du défendeur ainsi que de tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
odire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
ocondamner le défendeur au paiement des sommes suivantes:
?10 605,10 euros au titre de dette locative, arrêtée au 31 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement en application de l'article 1153 alinéa 1 du code civil,
?une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant au loyer révisable augmenté annuellement majoré des charges également révisables conformément aux dispositions contractuelles et autres accessoires que le susnommé aurait dû payer si le bail s'était poursuivi, ou avait été renouvelé, et cela et jusqu'au départ effectif des lieux,
?1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
?les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation,
"ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle indique qu'elle a donné à bail à Monsieur [Y] [X] un local d'habitation situé [Adresse 5], sur la commune de [Localité 10], qu'elle ne dispose plus à ce jour des conditions générales et particulières signées par le locataire, que les dispositions des articles 1224, 1227 et 1741 du code civil prévoient la résolution du contrat pour le cas où l'une des deux parties ne satisferait pas à ses engagements, que Monsieur [Y] [X] a cessé de payer l'intégralité des sommes dues en vertu du bail verbal, qu'un commandement de payer lui a été délivré le 24 mai 2023, que depuis le montant de la dette n'a cessé de croître, qu'elle est donc fondée à poursuivre la résiliation du bail et la condamnation au paiement des sommes dues.

A l'audience du 29 janvier 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 11 319,40€ hors dépens arrêtée selon décompte du 22 janvier 2024. Elle s'est opposée à l'octroi de délais de paiement à la partie adverse.

Monsieur [Y] [X], comparant, a confirmé être titulaire d'un bail pour le local d'habitation à l'adresse mentionnée. Il a expliqué avoir fait l'objet de saisies sur sa pension de retraite en paiement de pensions alimentaires. Il a exposé percevoir une pension de retraite à hauteur de 1100/1200 euros. Il souhaite rester dans les lieux et sollicite l'octroi de délais de paiement.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 10 novembre 2023 soit six semaines au moins avant l'audience du 29 janvier 2024.





Par ailleurs, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la Caisse d'Allocations Familiales le 15 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 15 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail 

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) et 7g) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d'une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment du décompte arrêté au 22 janvier 2024 que la dette s'élève à 11450,74 euros. 

L'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat et justifie le prononcé de la résiliation judiciaire.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 15 novembre 2023 date de l'assignation.

Monsieur [Y] [X] est désormais occupant sans droit ni titre.

L'importance de la dette et les faibles moyens du défendeur ne permettent pas d'envisager l'octroi de délais de paiements, la dette ne pouvant être apurée dans des délais raisonnables.

Il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Y] [X] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il conviendra dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi. Il y a lieu de condamner le locataire au paiement de cette indemnité à compter du 16 novembre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux.


Sur la demande en paiement 

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du décompte de la créance au 22 janvier 2024 que la société CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Monsieur [Y] [X], comparant, ne conteste pas le principe et le montant de la dette.

Il convient toutefois de déduire de la somme réclamée les frais de procédure (78,89 € en août 2019, 134,51 € en mars 2022, 161,34 € en juillet 2023, 295,16 € en décembre 2023).

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [Y] [X] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 10 810,84 euros arrêtée au 22 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse, au titre de l'arriéré locatif, avec intérêt légal à compter du 24 mai 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 6596,37 euros, à compter du 15 novembre 2023, date de l'assignation, sur la somme de 3847,39 euros, et à compter de la présente décision sur le surplus.

Sur les demandes accessoires 

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] aux dépens de l'instance.

En application de l'article 700 du code civile, l'équité commande, eu égard à la situation respective des parties, de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL aux fins de résiliation judiciaire du contrat pour défaut de paiement des loyers et charges,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail verbal entre la société CDC HABITAT SOCIAL d'une part, et Monsieur [Y] [X] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sur la commune de [Localité 10], au jour de l'assignation, le 15 novembre 2023 ;

DIT que Monsieur [Y] [X] est occupant sans droit ni titre,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [Y] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,



CONDAMNE Monsieur [Y] [X] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et ce à compter du 16 novembre 2023 et jusqu'à complète libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [Y] [X] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 10 810,84 euros arrêtée au 22 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse, au titre de l'arriéré locatif, avec intérêt légal à compter du 24 mai 2023, sur la somme de 6596,37 euros, à compter du 15 novembre 2023 sur la somme de 3847,39 euros, et à compter de la présente décision sur le surplus ;

DEBOUTE la société CDC HABITAT SOCIAL de ses autres demandes et prétentions,

CONDAMNE Monsieur [Y] [X] aux dépens de l'instance,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit,


Ainsi jugé et prononcé le 2 avril 2024 par mise à disposition du jugement au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE