Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 25 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 10]

Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 12]




REFERENCES : N° RG 23/01120 
N° Portalis DB3S-W-B7H-X7ZL

Minute : 460/24





S.A. D’HLM ICF LA SABLIERE
Représentant : Me Bahija EL YAAGOUBI, 
avocat au barreau de VAL-DE-MARNE
 

C/


Monsieur [M] [U]
Madame [P] [U]














Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me EL YAAGOUBI
Copie délivrée à :
M. ET MME [U]
Le 3 Juin 2024




















 AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 25 Avril 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 26 Février 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;




ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM ICF LA SABLIERE, exerçant sous la dénomination commerciale “ICF HABITAT LA SABLIERE” dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 8]
Représentée par Maître Bahija EL YAAGOUBI, Avocat au Barreau du Val de Marne


D'UNE PART




ET DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [U], demeurant [Adresse 7] - [Localité 9]
Non comparant

Madame [P] [U], demeurant [Adresse 7] - [Localité 11]
Non comparante


D'AUTRE PART



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 28 décembre 2022, ICF La Sablière SA a donné à bail à M. [M] [U] et Mme [P] [U] un logement situé [Adresse 4], [Localité 9], pour un loyer hors charge de 490,95 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 221,20 €.

Par exploit de commissaire de justice du 12 avril 2023, une sommation d'avoir à justifier de l'occupation du logement a été signifiée.

Par procès-verbal de constat d'abandon des lieux en date du 19 juin 2023, M. [M] [U] a été retrouvé dans les lieux.

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 juillet 2023, ICF La Sablière SA a fait assigner M. [M] [U] et Mme [P] [U] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 16 octobre 2023 aux fins, principalement, d'obtenir l'expulsion des locataires.

En application de l'article 471 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection a ordonné que les défendeurs soient cités à une autre adresse connue en procédure, la première assignation ayant été délivrée sous la forme d'un procès-verbal de recherches.

Par exploit de commissaire de justice en date du 25 octobre 2023, ICF La Sablière SA a fait assigner M. [M] [U] et Mme [P] [U] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 26 février 2024 aux fins, principalement, d'obtenir l'expulsion des locataires.

ICF La Sablière SA, comparante, représentée, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
oprononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
oordonner l'expulsion de M. [M] [U] et Mme [P] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, l'astreinte courant pendant un délai de trois avant d'être liquidée et qu'il y soit à nouveau fait droit, le présent juge s'en réservant la compétence ;
oordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de M. [M] [U] et Mme [P] [U] en garantie du paiement des sommes dues ;
ocondamner M. [M] [U] et Mme [P] [U] à payer :
?une indemnité d'occupation d'un montant égal au double du montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
?une somme de 1 000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;
?une somme de 1 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
?les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement, du constat et des frais de signification et d'exécution de la décision ;
one pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
 
Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, rappelle que le bail en date du 28 décembre 2022 fait force de loi entre les parties, que M. [M] [U] et Mme [P] [U] n'occupe pas le logement à titre de résidence principale mais le sous-loue, que ce faisant ils commettent une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

M. [M] [U] et Mme [P] [U], assignés à étude, n'a pas comparu.

L'affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2024.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [M] [U] et Mme [P] [U] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

M. [M] [U] et Mme [P] [U], assignés à étude n'ont pas comparu et n'ont pas été représentés à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

En application des articles 446-2 et 768 du code de procédure civile, le juge n'est tenu de répondre qu'aux prétentions figurant au dispositif des conclusions. 

oSur la résiliation judiciaire

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

En l'espèce, par contrat du 28 décembre 2022, M. [M] [U] et Mme [P] [U] a pris à bail un appartement sis [Adresse 4], [Localité 9] moyennant un loyer de 490,95 €, hors charge.

L'article 6.2 de ce contrat dispose que le locataire doit utiliser les lieux donnés en location à usage d'habitation et au titre de résidence principale.

Or, il ressort de l'attestation établie par ATER que les défendeurs sont également locataires d'un logement sis [Adresse 3], [Localité 9]. Leur occupation actuelle dudit logement est corroborée par le fait que l'exploit du 25 octobre 2023 a été signifié à cette adresse, à étude.

Au contraire, il ressort du procès-verbal de constat en date du 12 avril 2023 que la gardienne de l'immeuble objet du présent litige a indiqué ne jamais avoir rencontré les locataires en titre, ceux-ci la contactant toujours par l'intermédiaire d'autres personnes. Elle indique également être déjà rentrée dans l'appartement et avoir constaté la présence de nombreux couchages sans les locataires en titre.

Si le défendeur a été trouvé dans les lieux objets du présent litige le 19 juin 2023, indiquant y vivre avec ses enfants, le commissaire de justice a néanmoins indique ne pas constater la présence de jouets et d'affaires d'enfants.

Enfin, les défendeurs, bien que cités à étude à leur autre adresse, ne comparaissent pas pour justifier de leur occupation personnelle des lieux en cause à titre de résidence principale.

Aussi, ils doivent être regardés comme adoptant un comportement contraire aux stipulations contractuelles. Une telle faute est d'une particulière gravité dès lors qu'elle entrave l'accès au logement d'un autre ménage en situation de précarité financière, le bailleur ayant une mission sociale. Ce manquement justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur, au jour de la demande en justice délivrée à étude, soit le 25 octobre 2023.

L'expulsion de M. [M] [U] et Mme [P] [U] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [M] [U] et Mme [P] [U] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

oSur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de M. [M] [U] et Mme [P] [U] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 25 octobre 2023 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 28 décembre 2022. Il n'y a pas lieu de doubler ce montant dès lors que cela reviendrait à indemniser plus que le dommage subi par le bailleur.

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [M] [U] et Mme [P] [U] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail à compter du 26 octobre 2023 et ce jusqu'à parfaite libération des lieux.

oSur la demande de dommages-intérêts

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
 
En l'espèce, le maintien dans les lieux des débiteurs en violation des stipulations contractuelles et en connaissance de cause au regard de la délivrance de l'assignation entraîne l'obligation pour le bailleur d'effectuer des démarches qui excèdent l'inconfort habituel lié à toute procédure judiciaire.

En conséquence, ils seront condamnés au paiement d'une somme de 500 euros.

oSur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas le coût du procès-verbal de constat, ni celui des diverses sommations, celles-ci ayant été délivrées à de mauvaises adresses mais seulement le coût d'une seule assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d'indiquer que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu'il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 28 décembre 2022 entre ICF La Sablière SA et M. [M] [U] et Mme [P] [U] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4], [Localité 9] au 25 octobre 2023, 24 heures ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [M] [U] et Mme [P] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;



FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [M] [U] et Mme [P] [U] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [M] [U] et Mme [P] [U] à payer à ICF La Sablière SA l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 26 octobre 2023, et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [M] [U] et Mme [P] [U] à payer à ICF La Sablière SA une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [M] [U] et Mme [P] [U] à payer à ICF La Sablière SA une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE M. [M] [U] et Mme [P] [U] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui ne comprendront pas le coût du constat d'huissier, des diverses sommations et des exploits introductifs d'instance en date du 24 juillet 2023 ; 

RAPPELLE que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu'il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.



Ainsi fait et jugé à Bobigny le 25 avril 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION