Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 2 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 23/02358 
N° Portalis DB3S-W-B7H-YM3U

Minute : 423/24





Société SCI MJ2
Représentant : SELARL MAKOSSO ORHON FERNANDES-BENCHETRIT, avocats au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 370

 

C/


Monsieur [Y] [O]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
SELARL MAKOSSO ORHON
FERNANDES-BENCHETRIT
Copie délivrée à :
M. [O]
Le 10 Mai 2024














 
 AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 02 Avril 2024 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 29 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;





ENTRE DEMANDERESSE :

Société SCI MJ2, dont le siège social est sis [Adresse 3]
Représentée par Maître Maxime TONDI, Avocat au Barreau du Val de Marne, substituant la SELARL MAKOSSO ORHON FERNANDES-BENCHETRIT

D'UNE PART







ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [O], demeurant [Adresse 4]
Comparant en personne

D'AUTRE PART


















RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 16 septembre 2020, la SCI MJ2 a donné à bail à Monsieur [Y] [O] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 7]) moyennant le paiement d'un loyer de 900 euros, d'une provision sur charges mensuelles de 65 euros, et le versement d'un dépôt de garantie de 900 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI MJ2 lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 8 juin 2023.

Il a ensuite fait assigner Monsieur [Y] [O] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny par un acte de commissaire de justice du 28 septembre 2023 aux fins de :
-constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et prononcer la résiliation de plein droit du bail
- à défaut, prononcer la résolution judiciaire aux torts exclusifs du locataire pour défaut de paiement des loyers à échéance,
-en conséquence :
-ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
-condamner Monsieur [Y] [O] au paiement :
-d'une l'indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des locaux,
-de la somme de 5790 € à valoir sur les loyers, et indemnités d'occupation arrêtés à septembre 2023 inclus, et au paiement de l'arriéré de loyer et des indemnités d'occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance de l'assignation et ce suivant décompte qui sera produit au jour de l'audience,
-de la somme de 700 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
-de tous les dépens, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, le cout de la dénonciation à la CCAPEX, le coût de l'assignation et de la notification à la Préfecture.

A l'audience du 18 décembre 2023, Monsieur [Y] [O], comparant, a indiqué avoir quitté les locaux loués le 10 décembre 2023 et avoir remis les clés. Il a par ailleurs demandé le renvoi de l'affaire afin de pouvoir être assisté par un avocat.

Un renvoi a été ordonné afin de permettre à la requérante de faire le point sur le départ des lieux du locataire, et au défendeur de prendre les conseils d'un avocat.

A l'audience du 29 janvier 2024, la SCI MJ2, représentée, a indiqué que les clés n'ont pas été remises et qu'aucun état des lieux n'a été effectué. Elle a réactualisé le montant de sa créance à la somme de 9650 euros, échéance de janvier 2024 incluse. Elle a indiqué que le défendeur n'a procédé à aucun règlement depuis avril 2023.

Monsieur [Y] [O], comparant, a indiqué de nouveau avoir quitté le logement. Il a expliqué que, bien que le bail prévoit un loyer à hauteur de 900 euros, il avait un accord avec le propriétaire pour ne régler que 600 euros jusqu'à ce que des travaux soient effectués. Il a exposé avoir arrêter de régler son loyer car il rencontrait des désordres dans le logement notamment dans les toilettes et la salle de bain. Il a estimé ne rien devoir à la bailleresse. 

L'affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :


Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine Saint Denis par la voie électronique le 2 octobre 2023, soit plus de six semaines avant la première audience du 18 décembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI MJ2 justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 9 juin 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 28 septembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer du 8 juin 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 16 septembre 2020 contient une clause résolutoire. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 juin 2023, pour la somme en principal de 2 895 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 8 août 2023.

Monsieur [Y] [O] a indiqué avoir arrêter de régler son loyer en raison des désordres constatés dans le logement. Il est toutefois constant que la suspension du paiement des loyers n'est admise qu'en cas d'impossibilité totale d'utiliser les lieux loués. En l'espèce, Monsieur [Y] [O] ne rapporte ni la preuve de l'impossibilité totale d'utiliser les lieux loués, ni même la preuve de l'existence de désordres dans le local d'habitation. 

Dans ces conditions, la requérante a mis en œuvre de bonne foi la clause résolutoire du bail litigieux et celle-ci sera considérée comme acquise.

L'expulsion de Monsieur [Y] [O] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance de la force publique si besoin.


Sur la demande de condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, Monsieur [Y] [O] est devenu occupant sans droit ni titre à compter du 9 septembre 2023.

Par conséquent, il devra indemniser le préjudice subi par le propriétaire, résultant de l'indisponibilité des lieux et de la perte des loyers, en lui versant une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, et ce, à compter du 9 septembre 2023, jusqu'à libération définitive des lieux, en application de l'article 1240 du code civil.


Sur la demande de condamnation au paiement de l'arriéré locatif

La SCI MJ2 produit un décompte indiquant que Monsieur [Y] [O] reste devoir la somme de 9650 euros, terme du mois de janvier 2024 inclus.

Monsieur [Y] [O] affirme avoir passé un accord avec la bailleresse pour régler un loyer de 600 euros et non un loyer de 900 euros, ce qui est contesté par la requérante. Il ne verse toutefois aux débats aucun justificatif d'un accord qui serait intervenu avec la bailleresse sur le montant du loyer. Dans ces conditions, le montant du loyer dû sera le montant du loyer prévu au contrat, soit 900 euros. 

Monsieur [Y] [O] affirme en outre avoir quitté le logement en rendant les clés. Une fois encore, il échoue à démontrer cet état de fait, ne produisant aucune pièce permettant d'établir son départ des lieux, contesté par la bailleresse.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 9650 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, terme du mois de janvier 2024 inclus.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [Y] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l'assignation, et de la dénonciation à la Préfecture de l'assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SCI MJ2, Monsieur [Y] [O] sera condamné à lui verser la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 septembre 2020 entre la SCI MJ2 et Monsieur [Y] [O] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 8 août 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [Y] [O] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI MJ2pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [O] à verser à la SCI MJ2 une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, dûment justifiées au stade de l'exécution, et ce à compter du 9 septembre 2023, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

CONDAMNE Monsieur [Y] [O] à verser à la SCI MJ2 la somme de 9650 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, terme du mois de janvier 2024 inclus ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [O] à verser à la SCI MJ2 une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI MJ2 du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l'assignation, et de la dénonciation à la Préfecture de l'assignation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;



Ainsi jugé et prononcé le 2 avril 2024 par mise à disposition du jugement au greffe.


 
La greffièreLe juge