Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 25 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 23/02270 
N° Portalis DB3S-W-B7H-YMR3

Minute : 483/24





S.C.I. AUDEJE
Représentant : Me David FERTOUT, avocat au 
barreau de PARIS, vestiaire : E1770

 

C/


Monsieur [L] [C]
Madame [J] [C]











Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me FERTOUT
Copie délivrée à :
M. Et MME [C]
Le 6 Juin 2024


 
 
 AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 25 Avril 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 26 Février 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;





ENTRE DEMANDERESSE :

S.C.I. AUDEJE, Société civile immobilière, ayant son siège social [Adresse 3] [Localité 8]
Représentée par Maître David FERTOUT, Avocat au Barreau de Paris

D'UNE PART






ET DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [C] et Madame [J] [C], demeurant ensemble [Adresse 4] - [Localité 7]
Comparants en personne

D'AUTRE PART













EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 28 août 2020, Audeje SCI a donné à bail à M. [L] [C] et Mme [J] [C] un logement situé [Adresse 4], [Localité 7], pour un loyer hors charge de 1 000,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 30,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Audeje SCI a fait signifier à M. [L] [C] et Mme [J] [C], par exploit de commissaire de justice du 13 mars 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 304,44 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 septembre 2023, Audeje SCI a fait assigner M. [L] [C] et Mme [J] [C] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 11 décembre 2023 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion des locataires.

En application de l'article 471 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection a ordonné la délivrance d'une nouvelle citation aux défendeurs.

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 décembre 2023, Audeje SCI a fait assigner M. [L] [C] et Mme [J] [C] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 26 février 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion des locataires. 

Audeje SCI, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation, s'en remet à justice sur l'octroi de délais de paiement et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de :
oà titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
oà titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
oen tout état de cause :
?ordonner l'expulsion de M. [L] [C] et Mme [J] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier sous astreinte de 100 par jour de retard à compter du prononcé de la décision ;
?ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de M. [L] [C] et Mme [J] [C] ;
?condamner M. [L] [C] et Mme [J] [C] à payer :
?la somme de 3 385,20 € à valoir sur l'arriéré des loyers avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, outre le coût du commandement de payer ;
?une indemnité d'occupation d'un montant de 1 200 euros par mois, hors charges, et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
?une somme de 1 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
?les entiers dépens de la présente procédure ;
one pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
 
Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, rappelle que le bail en date du 28 août 2020 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [L] [C] et Mme [J] [C] n'ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu'ils ont été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'ils n'y ont pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

M. [L] [C] et Mme [J] [C], comparants, reconnaissent la dette dans son principe et demandent au juge des contentieux de la protection de leur octroyer des délais de paiement d'un montant mensuel de 100,00 €, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Ils actualisent leur situation personnelle et financière.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au Tribunal avant l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2024.

MOTIFS

oSur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 28 août 2020 que M. [L] [C] et Mme [J] [C] doivent payer un loyer d'un montant de 1 000,00 € hors charge, augmenté de charges récupérables d'un montant de 30,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 1 106,74 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [L] [C] et Mme [J] [C] restaient devoir la somme de 3 385,20 € euros à la date du 26 février 2024, terme de février 2024 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 366,10 €, de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 3 019,10 €, arrêtée au 26 février 2024, terme de février 2024 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [L] [C] et Mme [J] [C] au paiement d'une somme de 3 019,10 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023, date de l'assignation régulièrement délivrée. Il sera statué ultérieurement sur le coût du commandement de payer, dans le cadre des dépens.


oSur l'acquisition des effets de clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le bail conclu le 28 août 2020 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 13 mars 2023 pour la somme en principal de 3 304,44 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 mai 2023.

Toutefois, M. [L] [C] et Mme [J] [C] proposent de régler 100 euros par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations de M. [L] [C] et Mme [J] [C] à l'audience que ceux-ci perçoivent des ressources globales qui leur permettent d'assurer le paiement de leurs charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire. Ils justifient de la reprise intégrale du paiement du loyer courant avant l'audience, et d'un versement volontaire supérieure dans le but de commencer l'apurement de leur dette.

Compte tenu de ces éléments, M. [L] [C] et Mme [J] [C] sont autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [L] [C] et Mme [J] [C] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d'attirer solennellement l'attention de M. [L] [C] et Mme [J] [C] sur le fait qu'en cas de non-paiement d'une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, Audeje SCI pourra faire procéder à l'expulsion de M. [L] [C] et Mme [J] [C]. L'intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [L] [C] et Mme [J] [C], du fait de l'occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à Audeje SCI une indemnité d'occupation fixée au montant mensuelle de 1 106,74 euros, charges comprises, jusqu'à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [L] [C] et Mme [J] [C] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

oSur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 13 mars 2023 mais pas celui en date du 01 juin 2022, des exploits de commissaire de justice en date du 18 décembre 2023 mais pas ceux en date du 18 septembre 2023.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 250 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 août 2020 entre Audeje SCI et M. [L] [C] et Mme [J] [C] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4], [Localité 7] sont réunies à la date du 13 mai 2023 ;

CONDAMNE conjointement M. [L] [C] et Mme [J] [C] à verser à Audeje SCI la somme de 3 019,10 €, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 26 février 2024, terme de février 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023 ;




AUTORISE M. [L] [C] et Mme [J] [C] à s'acquitter de leur dette, savoir la somme de 3 019,10 euros, outre le loyer et les charges courants, en 30 mensualités de 100 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;


EN CE CAS

CONDAMNE conjointement M. [L] [C] et Mme [J] [C] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu le 28 août 2020 entre Audeje SCI et M. [L] [C] et Mme [J] [C] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4], [Localité 7] sur la période courant du 01 mars 2024, terme de mars 2024 inclus, jusqu'à l'acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [L] [C] et Mme [J] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [L] [C] et Mme [J] [C] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme mensuelle de 1 106,74 euros ;

CONDAMNE conjointement M. [L] [C] et Mme [J] [C] à payer à Audeje SCI l'indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE conjointement M. [L] [C] et Mme [J] [C] à payer à Audeje SCI une somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 





CONDAMNE conjointement M. [L] [C] et Mme [J] [C] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 13 mars 2023 mais pas celui en date du 01 juin 2022, des exploits de commissaire de justice en date du 18 décembre 2023 mais pas ceux en date du 18 septembre 2023 ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 25 avril 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION