Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 25 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 24/00494
N° Portalis DB3S-W-B7H-YWF7

Minute : 486/24







S.C.I. C & M
Représentant : Me Frédéric DROUARD, avocat 
au barreau de PARIS, vestiaire : P0378

 

C/


Monsieur [H] [D]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
ME DROUARD
Copie délivrée à :
M. [D]
Le 5 Juin 2024



 
 
AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 25 Avril 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 26 Février 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;




ENTRE DEMANDERESSE :

S.C.I. C & M, dont le siège social est sis [Adresse 5]
Représentée par Maître Frédéric DROUARD, Avocat au Barreau de Paris

D'UNE PART






ET DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [D], demeurant [Adresse 3]
Non comparant

D'AUTRE PART














EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 12 juillet 2022, SCI C&M a donné à bail à M. [H] [D] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charge de 600,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 100,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, SCI C&M a fait signifier à M. [H] [D], par exploit de commissaire de justice du 29 mars 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 5 008,00 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 29 novembre 2023, SCI C&M a fait assigner M. [H] [D] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 26 février 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

SCI C&M, comparante, représentée, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
oconstater l'acquisition de la clause résolutoire au 29 mai 2023 ;
oordonner l'expulsion de M. [H] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;
odire et juger qu'à défaut d'être enlevés spontanément par le débiteur, les meubles et le matériel lui appartenant pourront alors être soit vendus par le demandeur, le prix de vente venant en déduction des sommes restant dues par le locataire, soit détruits, dans l'hypothèse où leur valeur s'avérerait insuffisante eu égard aux frais d'exécution, ou encore transférés au choix du bailleur vers une association caritative ;
ocondamner M. [H] [D] à payer :
?la somme de 10 303,98 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 12 octobre 2023 ;
?une indemnité d'occupation d'un montant de 734,97 euros et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
?une somme de 1 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
?les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de la notification CCAPEX ;
?les honoraires proportionnels résultant des dispositions de l'article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996, modifié par le décret n°2011-212 du 08 mars 2001, portant fixation du tarif des commissaires de justice en matière civile et commerciale, qu'elle serait amenée à régler dans l'hypothèse d'un recours à l'exécution forcée de la décision à intervenir ;
one pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
 
Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle rappelle que le bail en date du 12 juillet 2022 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [H] [D] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'il n'y a pas déféré.

M. [H] [D], assigné à étude, n'a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au Tribunal avant l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2024.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [H] [D] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

M. [H] [D], assigné à étude n'a pas comparu et ne a pas été représentés à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

En application des articles 446-1 et 768 du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes non reprises au dispositif des conclusions. 

oSur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 12 juillet 2022 que M. [H] [D] doit payer un loyer d'un montant de 600,00 € hors charge, augmenté de charges récupérables d'un montant de 100,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 720,97 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [H] [D] restait devoir la somme de 10 303,98 € euros à la date du 12 octobre 2023 ? terme d'octobre 2023 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 518,92 €, de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 9 785,06 €, arrêtée au 12 octobre 2023, terme d'octobre 2023 inclus.

En conséquence, y a lieu de condamner M. [H] [D] au paiement d'une somme de 9 785,06 €, au titre de l'arriéré des loyers et des charges arrêté au 12 octobre 2023, terme d'octobre 2023 inclus.

oSur l'acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 12 juillet 2022 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 29 mars 2023 pour la somme en principal de 5 008,00 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 mai 2023.

L'expulsion de M. [H] [D] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [H] [D] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

oSur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de M. [H] [D] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 29 mai 2023 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 12 juillet 2022.

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant de 720,97 euros, celui-ci correspondant au dernier montant appelé au titre du loyer, charges comprises. Il n'y a pas lieu de retenir les frais de courtage et de prime mensuelle, non justifiés.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [H] [D] au paiement d'une somme de 730,97 euros par mois à compter du 01 novembre 2023, terme de novembre 2023, ce jusqu'à parfaite libération des lieux.

En effet, l'indemnité d'occupation courant du 30 mai 2023, 00 heure, au 31 octobre 2023, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

oSur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 250 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d'indiquer que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu'il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 juillet 2022 entre SCI C&M et M. [H] [D] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 29 mai 2023 ;

CONDAMNE M. [H] [D] à verser à SCI C&M la somme de 9 785,06 €, au titre de l'arriéré des loyers et des charges arrêté au 12 octobre 2023, terme d'octobre 2023 inclus ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [H] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [H] [D] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme de 720,97 euros ;

CONDAMNE M. [H] [D] à payer à SCI C&M l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 01 novembre 2023, terme de novembre 2023, et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;




CONDAMNE M. [H] [D] à payer à SCI C&M une somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE M. [H] [D] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX ;

RAPPELLE que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu'il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.



Ainsi fait et jugé à Bobigny le 25 avril 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION