Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 2 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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[Localité 6]

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REFERENCES : N° RG 23/02525 
N° Portalis DB3S-W-B7H-YNQT

Minute : 436/24




Monsieur [F] [U]
Représentant : Me Alexandra DEFOSSE - MONTJARRET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB57

 
C/


EST ENSEMBLE HABITAT
Représentant : AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire 210













Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me DEFOSSE-MONTJARRET
Copie délivrée à :
AARPI CAHN CHABANNE
Le 10 Mai 2024



 
 AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 02 Avril 2024 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 29 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;





ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [F] [U], demeurant [Adresse 5],
Représenté par Maître Alexandra DEFOSSE-MONTJARRET, Avocat au Barreau de Seine-Saint-Denis, désignée le 24.03.2023 au titre de l’Aide juridictionnelle, numéro BAJ : 2023/001363 (AJ partielle 55%)

D'UNE PART







ET DÉFENDEUR :

EST ENSEMBLE HABITAT, EPIC dont le siège social est sis [Adresse 4],venant aux droits de [Localité 7] HABITAT, Office Public de l’Habitat d’EST ENSEMBLE,
Représenté par Maître Catherine CHABANNE de l’AARPI CAHN CHABANNE, Avocats au Barreau de Seine-Saint-Denis

D'AUTRE PART
















Par acte sous seing privé en date du 3 août 2021, [Localité 7] HABITAT, aux droits duquel vient EST ENSEMBLE HABITAT, a donné en location à Monsieur [F] [U] un logement situé [Adresse 5] sur la commune de [Localité 7] moyennant le versement d'un loyer de 301,57 euros, outre les provisions sur charges mensuelles, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Se plaignant de désordres, Monsieur [F] [U] a fait assigner, par acte de commissaire de justice délivré le 11 janvier 2023, [Localité 7] HABITAT, aux droits duquel vient EST ENSEMBLE HABITAT, devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny afin d'obtenir à titre principal :
- sa condamnation, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à réaliser l'intégralité des travaux énumérés dans l'acte introductif d'instance ;
- sa condamnation à lui payer la somme de 1809,42 euros à titre de dommages et intérêts en raison du trouble de jouissance, soit 6 mois de loyer,
- sa condamnation aux dépens et à lui payer la somme de 1800 euros au titre des frais irrépétibles.
Et à titre subsidiaire :
-ordonner une expertise judiciaire et nommer tel expert ayant pour mission de déterminer l'origine des désordres, les chiffrer et indiquer les travaux à réaliser si le tribunal ne s'estime pas suffisamment éclairé sur les dysfonctionnements présents dans l'appartement du demandeur.

L'affaire a fait l'objet d'une radiation d'office du rôle à l'audience du 26 juin 2023, puis a été réintroduit au rôle de l'audience du 29 janvier 2024.

A cette audience, Monsieur [F] [U], représenté, s'est référé à son acte introductif d'instance rappelant les désordres constatés dans le logement : VMC défectueuse, fuite dans la salle d'eau, moisissures. Il confirme qu'Est Ensemble Habitat lui a fait plusieurs propositions de relogement, la taille de son appartement n'étant plus adapté aux nombres de personnes y résidant. Il en a accepté une qui n'a pas pu aboutir en raison de difficultés administratives.

Sur le fondement des articles 1724 et suivants du code civil, Monsieur [F] [U] soutient qu'en raison des désordres constatés dans son appartement, le bailleur ne respecte pas son obligation de lui assurer une jouissance paisible. Il sollicite en conséquence que des travaux soient réalisés ainsi que l'indemnisation de son trouble de jouissance.

EST ENSEMBLE HABITAT, représenté, s'est référé à ses conclusions aux termes desquelles il sollicite que Monsieur [F] [U] soit débouté de l'ensemble de ses demandes et condamné à lui régler la somme de 1200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

EST ENSEMBLE HABITAT expose en premier lieu que les demandes formulées par Monsieur [U] concernant les travaux sollicités sous astreinte sont imprécises. Il rappelle que les services de [Localité 7] Habitat ont immédiatement réagi aux réclamations de Monsieur [U] formulées en octobre 2022 en faisant remplacer la crémone et la poignée de la fenêtre de la cuisine, et en faisant procéder au remplacement dans le séjour des joints de caisson. Il fait remarquer par ailleurs que les joints de faïence du carrelage de la salle de bains étaient moisis et que le joint sur le bas de la douche était décollé, que ce défaut d'entretien des joints est à l'origine du dégât des eaux dans le couloir. Or c'est au locataire qu'il appartient d'entretenir les joints du carrelage en vertu du décret n°87-712 du 26 août 1987. Cette fuite n'est par conséquent pas due à un défaut d'entretien du bailleur. S'agissant des bouches de ventilation mécanique, celles-ci fonctionnent et lorsque le bailleur a souhaité procéder à une nouvelle vérification, Monsieur [U] a annulé cette intervention. Il fait remarquer en sus que ce logement de 2 pièces a été donné en location au seul Monsieur [F] [U], qu'il est actuellement suroccupé ce qui peut entrainer des problèmes d'humidité, un risque de condensation important des parois, pouvant entrainer des moisissures sur les murs et sur les joints de carrelage.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2024.


MOTIFS

Sur les demandes principales

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

L'article 1719 du code civil fait obligation au bailleur de délivrer au preneur la chose louée et s'il s'agit de son habitation principale un logement décent.

Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions. 


Sur les demandes relatives aux travaux 

Sur le dysfonctionnement de la VMC

Monsieur [F] [U] affirme que les VMC de l'appartement ne fonctionnent pas, ce qui crée de l'humidité dans tout le logement, à tel point qu'il a été contraint de jeter son canapé qui était moisi.

Le requérant produit un rapport établi le 22 décembre 2022 par le groupe AFD diligenté par son assureur pour une recherche de fuite. Le tirage de ventilation au niveau des bouches de ventilation mécaniques a été contrôlé dans le logement et il est indiqué que rien n'est à signaler.

Aucune autre pièce n'est produite par le locataire venant établir le dysfonctionnement de la VMC. Dans ces conditions, la demande de travaux relative à la VMC sera rejetée.

Sur la fuite dans le mur de la salle de bains

Monsieur [F] [U] explique qu'une fuite est apparue dans la salle d'eau au niveau du mur et que cette fuite proviendrait de la douche.

Le rapport établi le 22 décembre 2022 par le groupe AFD diligenté par l'assureur du locataire fait suite à une déclaration du sinistre du requérant concernant cette fuite. Il a été constaté des infiltrations en pourtour de la douche située dans la salle d'eau au niveau de la porte, au niveau de certains joints de faïence murale, ainsi que derrière les rosaces de la robinetterie murale. De l'eau est retrouvée à l'extérieur ainsi que sous le receveur de douche. Il est également constaté que le receveur de douche s'écoule lentement et que le siphon de la douche est plein.

Le décret du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives dispose que sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ont notamment le caractère de réparations locatives :
- en matière de plafonds, murs intérieurs et cloisons les menus raccords de peintures et tapisseries, la remise en place ou le remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtements, tels que faïence, mosaïque, matière plastique,
- en matière de robinetterie, le remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets.

En l'espèce, au regard des constations du groupe AFD et des photographies contenues dans le rapport, il apparait que la douche présente des désordres au niveau de la porte, des joints de la faïence murale et des rosaces de la robinetterie murale. La fuite constatée ne provient en conséquence pas uniquement du mauvais entretien d'un joint en silicone, dont l'entretien revient effectivement au locataire, mais d'un manque d'étanchéité de la porte de douche et de l'usure des joints entre les carreaux de faïence murale. Ces réparations ne peuvent être qualifiées de menues réparations au sens du décret du 26 août 1987.



Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de condamnation aux travaux de réfection de la salle de bain, à savoir la réfection de la douche et notamment de l'intégralité des joints présents dans la douche afin de s'assurer de sa parfaite étanchéité (notamment les joints séparant les carreaux de faïence murale, les joints séparant les carreaux de faïence de la robinetterie, les joints séparant le bac à douche de la faïence murale, et les joints séparant la porte de douche à la faïence) et ce sous astreinte de 100 euros par jour passé un délai de trois mois après signification de la présente décision. 


Sur l'humidité dans le logement et la présence de moisissures

Monsieur [F] [U] affirme que l'humidité est présente dans toutes les pièces, et qu'à l'intérieur du placard de l'entrée, la peinture s'écaille. Cette humidité proviendrait du manque d'isolation de l'immeuble.

Le rapport établi le 22 décembre 2022 par le groupe AFD diligenté par l'assureur du locataire constate uniquement des traces de moisissures " sèches " au niveau d'un mur de la cuisine, ainsi qu'au niveau d'un mur du salon. 

Les photographies produites par Monsieur [F] [U] sont reprises par ledit rapport ou sont inexploitables car ne permettent pas de comprendre quel est l'endroit de l'appartement photographié. Ainsi, il ne ressort pas desdites photographies de difficultés quant à l'intérieur d'un placard. 

De même, comme il l'a été précédemment indiqué, et selon les documents produits par le requérant, la VMC fonctionne correctement.

Monsieur [F] [U] indique par ailleurs avoir saisi le service d'hygiène et d'insalubrité de sa commune, qui aurait adressé une mise en demeure au bailleur. Il s'abstient toutefois de produire le rapport d'enquête dudit service.

La forte présence d'humidité dans le logement qui serait à l'origine des moisissures n'est en conséquence pas suffisamment démontrée pour condamner EST ENSEMBLE HABITAT à procéder à des travaux ou pour faire procéder à une expertise sur ce point.


Sur les fissures

Monsieur [F] [U] indique dans son acte introductif d'instance que des fissures apparaissent entre les fenêtres et les murs.

Il ne verse toutefois aux débats aucun élément permettant de démontrer l'existence desdites fissures. Il sera en conséquence débouté de sa demande relative à la réparation dudit désordre.


Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance

Au regard des éléments précédemment évoqués, Monsieur [F] [U] a démontré être dans l'attente de travaux par son bailleur dans sa salle d'eau depuis le mois de novembre 2022. 

Il sera donc considéré pour l'indemnisation de son trouble que la jouissance de son logement n'a été altérée qu'au niveau de la salle d'eau.

Il lui sera donc alloué une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ce trouble de jouissance.





Sur les demandes accessoires

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Monsieur [F] [U], EST ENSEMBLE HABITAT sera condamné à lui verser une somme de 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, EST ENSEMBLE HABITAT, qui perd le procès, est condamné aux dépens.



PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

CONDAMNE EST ENSEMBLE HABITAT à faire procéder dans le logement situé [Adresse 5] sur la commune de [Localité 7] loué par Monsieur [F] [U] à la réfection la douche et notamment de l'ensemble des joints permettant d'assurer sa parfaite étanchéité, sous astreinte de 100 euros par jour passé un délai de trois mois après la signification de la présente décision,

Dit que l'astreinte provisoire court pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour Monsieur [F] [U] à l'expiration de ce délai, de solliciter du juge de l'exécution la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé de l'astreinte définitive,

CONDAMNE EST ENSEMBLE HABITAT à payer à Monsieur [F] [U] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE EST ENSEMBLE HABITAT à régler à Monsieur [F] [U] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE EST ENSEMBLE HABITAT aux dépens ;


RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Le GreffierLe Juge