Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 2 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 23/03907 N° Portalis DB3S-W-B7H-YTOK

Minute : 417/24







S.C.I. RG2F
Représentant : Me Margareth FIXLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0489

 

C/


Madame [D] [W]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me FIXLER

Copie délivrée à :
MME [W]

Le 26 Avril 2024



 
AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 02 Avril 2024;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 29 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR(S) :


S.C.I. RG2F, venant aux droits de la SCI LAMSA demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR(S) :


Madame [D] [W], demeurant [Adresse 5]
non comparante, ni représentée



D'AUTRE PART


 












EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 28 juillet 2020, prenant effet le 15 août 2020, la SCI LAMSA, aux droits de laquelle vient la SCI RG2F, a donné à bail à Madame [D] [W] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 5] sur la commune de [Localité 9], pour un loyer mensuel de 670 euros, une provision mensuelle sur charges de 90 euros, sans versement d'un dépôt de garantie.

Le bailleur a fait signifier un congé pour motif légitime et sérieux le 8 février 2023.

Il a ensuite fait assigner Madame [D] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 24 octobre 2023 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.

L'affaire a été appelée à l'audience du 29 janvier 2024.

A cette date, la SCI LAMSA, aux droits de laquelle vient la SCI RG2F, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :
-la validation du congé délivré le 8 février 2023 pour le 15 août 2023, en application des dispositions de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989,
-l'expulsion de Madame [D] [W] et de tous occupants de son chef, avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique en cas de besoin ;
-la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu'il plaira au tribunal de désigner, aux frais et aux risques de la défenderesse ;
-et la condamnation de Madame [D] [W] :
-au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 1000 euros mensuelle hors charges du 14 août 2023 jusqu'à parfaite libération des lieux,
-au paiement d'une somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles
-et aux dépens.

Elle expose avoir acquis l'immeuble litigieux de la SCI LAMSA le 23 janvier 2023, que l'immeuble acheté n'étant plus aux normes, il a dû faire l'objet d'une rénovation totale, que l'ensemble des locataires qui y demeurait ont quitté les lieux afin de permettre la réhabilitation de l'immeuble, que ce projet de réhabilitation s'inscrit dans le cadre d'un projet de la mairie de [8] de création d'un centre d'hébergement d'urgence, que seule Mme [W] est restée dans les lieux, bloquant ainsi l'avancée de travaux et engendrant des retards de chantier, qu'elle a effectué des recherches pour lui proposer un relogement entrant dans ses moyens financiers, qu'elle les a toutefois refusé sans explication, qu'elle est dès lors fondée à demander la validation du congé et l'expulsion de la locataire.

Madame [D] [W], comparante, a exposé qu'il y a encore deux autres locataires qui sont dans les lieux, qu'elle n'a à ce jour pas trouvé d'autre logement, malgré sa demande de logement social et sa lettre adressée au maire de la commune. Elle a expliqué que les propositions de relogement du propriétaire sont des simples liens vers des annonces sur le site " le bon coin ". Elle a indiqué qu'elle n'a pas envie de rester dans ce logement, mais doit y rester jusqu'à ce qu'elle trouve un autre logement. Elle vit avec son compagnon et un enfant scolarisé à charge. Elle a sollicité des délais pour quitter les lieux.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2024.





MOTIFS DE LA DECISION


Sur la résiliation

Sur la validité du congé

Aux termes de l'article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

En l'espèce, un congé pour motif légitime et sérieux a été délivré à la locataire le 8 février 2023 à effet au 14 août 2023 aux motifs suivants : " Travaux et rénovations à effectuer dans l'immeuble " avec la description des travaux :
-dépose de toutes les cloisons et du doublage pour restaurer le bâtiment et le réaménager et le rendre salubre répondant aux critères d'économie d'énergie,
-dépose de toutes les fenêtres pour poser du double vitrage,,
-dépose de toutes les installations électriques, plomberie et chauffage,
-pose de doublage collé sur murs périphériques permettant le passage des réseaux électriques et plomberie,
-installation d'une chaudière au sous-sol pour fournir du chauffage centrale et eau chaude sanitaire pour tous les étages,
-réfections de toutes les installations électriques, plomberie et chauffage,
-réfections des revêtements : plafond, sol et murs,
-restauration de l'entrée principale et installation d'un interphone.

Il est constant que des travaux de rénovation prévus par le bailleur comportant l'amélioration des éléments d'équipement et de confort et exigeant la libération des lieux loués constituent un motif légitime et sérieux.

La société RG2F produit une correspondance d'Alteralia en date du 5 octobre 2023 au terme de laquelle il lui est annoncé que sa candidature a été retenue pour l'ouverture d'un service d'accueil d'urgence de 37 places sur le site [Adresse 5] à [Localité 9].

Elle produit par ailleurs une attestation du gérant de la société FRISUNTEC en date du 28 septembre 2023 au terme de laquelle il est indiqué que les travaux de réfection de la plomberie, des sanitaires, du chauffage et de la chaudière sont actuellement bloqués depuis le 15 septembre 2023 du fait de l'occupation par Madame [W] de son appartement.

Madame [W] ne conteste pas l'effectivité des travaux débutés et leur ampleur nécessitant de laisser libre de toute occupation les locaux d'habitation.
 
Le congé délivré le 8 février 2023, moyennant un préavis d'au moins 6 mois et prenant effet à la date d'échéance du bail, est donc valable et la résiliation du bail conclu le 28 juillet 2020 sera constatée.

L'expulsion de Madame [D] [W] sera en conséquence ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. 


Sur la demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation

Madame [D] [W] se maintenant dans les lieux à l'expiration du délai de préavis, elle doit être déclarée occupante sans droit ni titre depuis le 15 août 2023.

En se maintenant dans les lieux sans droit ni titre, l'occupante cause un préjudice au propriétaire en raison de l'indisponibilité des lieux et de la perte de loyers. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice sera réparé par l'octroi d'une indemnité d'occupation à compter du 15 août 2023 jusqu'à libération définitive des lieux.

La SCI RG2F demande à ce que l'indemnité d'occupation soit fixée à une somme supérieure au montant du loyer afin que cette indemnité conserve son caractère coercitif et couvre le bailleur du préjudice engendré par l'occupation indue, soit un minimum de 1000 euros hors charges.

Il apparait toutefois que la SCI RG2F que l'immeuble nécessitait d'importants travaux de rénovation, que le loyer initial en 2020 a été fixé à la somme de 670 euros, et que le logement a une surface de 35 mètres carrés.

Dans ces conditions, le montant de l'indemnité d'occupation sera fixé à la somme de 725 euros hors charges.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution disposent que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales, sans que lesdits occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. La durée des délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an et il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, Madame [D] a indiqué que ses ressources s'élèvent à 930 euros par mois, que celles de son compagnon s'élèvent à 2000 euros, et qu'ils ont un enfant scolarisé à charge. Elle indique avoir demandé un logement social sans toutefois en justifier. Cette dernière a d'ores et déjà bénéficié d'un délai de cinq mois depuis l'expiration du délai de préavis.

La demanderesse fait état d'une urgence à voir libérer le bien en raison du projet de centre d'hébergement d'urgence devant voir le jour dans les locaux sans toutefois indiquer si elle est tenue par des délais précis. Elle continue par ailleurs à percevoir les loyers et charges qui sont réglés par la locataire.

Dès lors, compte tenu de ces éléments, un délai de trois mois pour quitter les lieux, soit jusqu'au 2 juillet 2024, sera octroyé à la défenderesse.

A l'issue de ce délai, la requérante pourra recourir à l'expulsion forcée de Madame [D] [W].

A défaut de départ volontaire, la requérante pourra donc recourir à l'expulsion forcée de la défenderesse à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux.

Sur les mesures de fin de jugement

Madame [D] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SCI LAMSA, aux droits de laquelle vient la SCI RG2F, Madame [D] [W] sera condamnée à lui verser une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.



PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONSTATE que Madame [D] [W] est, depuis le 15 août 2023, déchue de tout titre d'occupation concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 5] sur la commune de [Localité 9] pour lequel un bail lui avait été consenti par la SCI LAMSA, aux droits de laquelle vient la SCI LAMSA, aux droits de laquelle vient la SCI RG2F, le Erreur ! Source du renvoi introuvable. ;

ORDONNE en conséquence à Madame [D] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter du 2 juillet 2024 ;

DIT qu'à défaut pour Madame [D] [W] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à cette date, la SCI LAMSA, aux droits de laquelle vient la SCI RG2F pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [D] [W] à verser à la SCI LAMSA, aux droits de laquelle vient la SCI RG2F une indemnité mensuelle d'occupation de 750 euros, hors charges, du 15 août 2023 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;


RAPPELLE que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE Madame [D] [W] à verser à la SCI LAMSA, aux droits de laquelle vient la SCI RG2F une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [D] [W] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.


Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe, le 2 avril 2024.


LE GREFFIER LE JUGE