Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 2 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]




REFERENCES : N° RG 23/04078 
N° Portalis DB3S-W-B7H-YTXN

Minute : 447/24





S.A.S. FONCIERE VESTA
Représentant : Me Gafar CHANOU, avocat 
au barreau de PARIS, vestiaire : E0597

 

C/


Monsieur [T] [L]
Madame [U] [K]














Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me CHANOU
Copie délivrée à :
M. [L]
MME [K]
Le 10 Mai 2024















 AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 2 Avril 2024 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 29 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;




ENTRE DEMANDERESSE :

S.A.S. FONCIERE VESTA, dont le siège social est sis [Adresse 4], venant aux droits de la Société ICF HABITAT NOVEDIS, domiciliée [Adresse 3],
Représentée Maître Gafar CHANOU, Avocat au Barreau de Paris


D'UNE PART





ET DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [L], demeurant [Adresse 5]
Comparant en personne

Madame [U] [K], demeurant [Adresse 5]
Non comparante

 D'AUTRE PART


 RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 19 mars 2019, la société ICF NOVEDIS, aux droits de laquelle vient la société FONCIERE VESTA, a donné à bail à Monsieur [T] [L] et Madame [U] [K] un appartement à usage d'habitation ainsi qu'un garage n° 2045 situé [Adresse 5], à [Localité 9] moyennant le paiement d'un loyer de 899 euros pour le local d'habitation et 60 euros pour le garage, d'une provision sur charges mensuelles de 185,82 euros, et le versement d'un dépôt de garantie de 899 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la société FONCIERE VESTA leur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 août 2023.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [T] [L] et Madame [U] [K] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny par un acte de commissaire de justice du 3 novembre 2023 aux fins de :
-constater l'acquisition de la clause résolutoire,
-en conséquence :
-ordonner leur expulsion et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
-ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu'il désignera ou dans tout autre lieu au choix du bailleur aux frais et risques du locataire, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,
-condamner solidairement Monsieur [T] [L] et Madame [U] [K] au paiement :
-d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers contractuels augmentés des charges locatives et indexé annuellement, à compter du 1er novembre 2023 et ce jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clefs,
-de la somme de 5033,50 € à valoir sur les loyers et charges, accessoires exigibles, suivant décompte arrêté au 21 octobre 2023 incluant le mois d'octobre 2023,
-de la somme de 1200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
-de tous les dépens ;
-ordonner que le montant du dépôt de garantie sera déduit des sommes dues par les locataires lors de la libération complète des lieux .

A l'audience du 29 janvier 2024, la société FONCIERE VESTA, représentée, a réactualisé la créance locative à un montant de 2274,20 euros, arrêtée à la date du 25 janvier 2024. Elle a indiqué que les défendeurs ont repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience mais s'est opposée à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, indiquant qu'il s'agit de la deuxième procédure menée à leur encontre.

Monsieur [T] [L], comparant, n'a contesté ni le principe ni le montant de la dette. Il a exposé percevoir un salaire de 2700 euros. Il a indiqué que Madame [K] perçoit quant à elle la somme de 1800 euros par mois. Il a sollicité l'octroi de délais de paiement souhaitant régler la dette en quatre mensualités, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [U] [K], citée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2024.



MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :


Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine Saint Denis par la voie électronique le 6 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société FONCIERE VESTA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 22 août 2023 soit six semaines au moins avant la délivrance de l'assignation du 3 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur le bien-fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoit que que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.

Le bail conclu le 19 mars 2019 contient une clause résolutoire (article 9). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 août 2023, pour la somme en principal de 3758,46 €. 

Force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 21 octobre 2023.


Sur le montant de l'arriéré locatif

La société FONCIERE VESTA produit un décompte indiquant que Monsieur [T] [L] et Madame [U] [K] restent lui devoir la somme de 2274,20 € à la date du 25 janvier 2024.

Il convient de déduire de cette somme les frais de procédure (178,99 € + 165,18 €).

Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 1930,03 euros.

En application de la clause de solidarité présente au bail (article 7), cette condamnation sera assortie de la solidarité.


Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
 
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, Monsieur [T] [L] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière des défendeurs décrite, ils sont en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués que les défendeurs ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [T] [L] et Madame [U] [K] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, s'ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. 

En ce cas, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

La société FONCIERE VESTA ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

En outre, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à leur départ définitif des lieux.

La clause de solidarité s'étendant de façon expresse aux indemnités d'occupation, la condamnation sera assortie de la solidarité.

Sur la demande relative à la conservation du dépôt de garantie

L'alinéa 3 de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué au locataire dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par ce dernier, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieux et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En l'espèce, Monsieur [T] [L] et Madame [U] [K] sont certes débiteurs d'un arriéré locatif au jour de la présente décision. Leur situation au regard de cette dette locative au jour de la restitution des clés au bailleur ne peut être connue à ce stade. La demande de conservation du dépôt de garantie, d'autant plus prévue par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 en cas d'impayés, est donc à ce jour hypothétique. En conséquence, cette demande sera rejetée.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [L] et Madame [U] [K], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société FONCIERE VESTA, Monsieur [T] [L] et Madame [U] [K] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.



PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 mars 2019 entre la société ICF NOVEDIS, aux droits de laquelle vient la société FONCIERE VESTA, et Monsieur [T] [L] et Madame [U] [K] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 5], à [Localité 9] et l'emplacement de stationnement à la même adresse sont réunies à la date du 21 octobre 2023 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [L] et Madame [U] [K] à verser à la société FONCIERE VESTA la somme de 1930,03 euros € au titre des loyers et charges échues au 25 janvier 2024, incluant l'échéance de janvier 2024,

AUTORISE Monsieur [T] [L] et Madame [U] [K] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en trois mensualités de 500 € et une 4ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, le premier versement devant intervenir en même temps que le paiement du loyer suivant la signification du jugement, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers sauf meilleur accord des parties,

SUSPEND pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement.

DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer et arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,

CONSTATE EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [T] [L] et Madame [U] [K] sur le local à usage d'habitation situé [Adresse 5], à [Localité 9] et l'emplacement de stationnement à la même adresse,

AUTORISE EN CE CAS l'expulsion de Monsieur [T] [L] et Madame [U] [K] et celle de tous occupants de leur chef du local d'habitation précité, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux,

RAPPELLE EN CE CAS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE EN CE CAS solidairement Monsieur [T] [L] et Madame [U] [K] à payer à la société FONCIERE VESTA une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer révisé comme lui et des charges dûment justifiées, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux,


CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [L] et Madame [U] [K] à verser à la société FONCIERE VESTA une somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [L] et Madame [U] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe,



La greffière, Le juge