Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 25 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 24/00674 
N° Portalis DB3S-W-B7I-YXIT

Minute : 480/24





S.A. D’HLM SEQENS
Représentant : Me Antoine BENOIT-GUYOD, 
avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035

 

C/


Monsieur [S] [R]












Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
ME BENOIT GUYOD
Copie délivrée à :
M. [R]
Le 3 Juin 2024


 
 
 AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 25 Avril 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 26 Février 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;





ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM SEQENS, ayant son siège social à [Adresse 7]
Représentée par Maître Antoine BENOIT-GUYOD, Avocat au Barreau de Paris

D'UNE PART








ET DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [R], demeurant [Adresse 4]
Comparant en personne

D'AUTRE PART














EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 31 mars 2022, Seqens SA a donné à bail à M. [S] [R] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer hors charge de 403,25 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 105,06 €. Une contribution éco-énergie a été fixée à la somme de 12,60 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Seqens SA a fait signifier à M. [S] [R], par exploit de commissaire de justice du 22 septembre 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 1 481,39 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 8 décembre 2023, Seqens SA a fait assigner M. [S] [R] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 26 février 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

Seqens SA, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
oà titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
oà titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
oen tout état de cause :
?ordonner l'expulsion de M. [S] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
?ordonner que le sort des meubles soit régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d'exécution ;
?condamner M. [S] [R] à payer :
?la somme de 2 329,76 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 26 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 481,39 euros, à compter de l'assignation pour le surplus ;
?une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
?une somme de 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
?les entiers dépens de la présente procédure.
 
Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, rappelle que le bail en date du 31 mars 2022 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [S] [R] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'il n'y a pas déféré.

M. [S] [R], comparant, reconnaît la dette dans son principe et demande au juge de lui octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à hauteur de 200 euros chaque mois. Il actualise sa situation personnelle et financière.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 19 février 2024, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l'audience, duquel il ressort que le défendeur habite seul au domicile, qu'il perçoit des allocations de retour à l'emploi à hauteur d'environ 1 200 euros par mois, qu'il n'a pas d'autres dettes et qu'il s'inscrit dans une démarche de paiement de son arriéré.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2024.

MOTIFS

oSur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 31 mars 2022 que M. [S] [R] doit payer un loyer d'un montant de 403,25 € hors charge, augmenté de charges récupérables d'un montant de 105,06 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 417,10 euros, une fois déduite l'aide au logement et le RLS.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [S] [R] restait devoir la somme de 2 629,84 € euros à la date du 26 février 2024, terme de janvier 2024 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 300,08 €, de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 2 329,76 €, arrêtée au 26 février 2024, terme de janvier 2024 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [S] [R] au paiement d'une somme de 2 329,76 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 874,17 € à compter du 22 septembre 2023, sur la somme de 1 433,80 euros à compter du 8 décembre 2023, sur le surplus à compter du 25 avril 2024, date du jugement.

oSur l'acquisition des effets de clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le bail conclu le 31 mars 2022 contient telle une clause résolutoire en son article 19 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 22 septembre 2023 pour la somme en principal de 1 481,39 €.

Cependant, force est de constater que le commandement de payer offre un délai de deux mois au locataire pour s'exécuter de sorte que le bailleur doit être regardé comme ayant renoncé en pleine connaissance de cause à un droit acquis.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 novembre 2023.

Le commandement de payer a également visé la clause résolutoire figurant dans le contrat de location de l'emplacement de stationnement, de sorte qu'il y a lieu de retenir que la résiliation de ce contrat est intervenue à la même date que celle du contrat principal.

Toutefois, M. [S] [R] propose de régler 200 euros par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations de M. [S] [R] à l'audience et du diagnostic social et financier adressé au tribunal que celui-ci a retrouvé un emploi rémunéré à hauteur de 2 000 euros par mois, qu'il vit seul à son domicile, ayant des personnes à charge dans son pays d'origine. Il apparaît donc en mesure d'assurer le paiement de sa dette locative et justifie de la reprise intégrale du paiement du loyer courant avant l'audience.

Compte tenu de ces éléments et de l'absence d'opposition du bailleur, M. [S] [R] est autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif, limitant toutefois l'échéancier à hauteur de 100 euros par mois au regard de la faible ampleur de la dette et de la nécessité de la désintéresser sans accroc.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [S] [R] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d'attirer solennellement l'attention de M. [S] [R] sur le fait qu'en cas de non-paiement d'une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, Seqens SA pourra faire procéder à l'expulsion de M. [S] [R]. L'intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [S] [R], du fait de l'occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à Seqens SA une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, jusqu'à parfaite libération des lieux.

oSur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 mars 2022 entre Seqens SA et M. [S] [R] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 22 novembre 2023 ;

CONDAMNE M. [S] [R] à verser à Seqens SA la somme de 2 329,76 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme d 2 329,76 €, arrêtée au 26 février 2024, terme de janvier 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 874,17 € à compter du 22 septembre 2023, sur la somme de 1 433,80 euros à compter du 8 décembre 2023, sur le surplus à compter du 25 avril 2024, date du jugement ;

AUTORISE M. [S] [R] à s'acquitter de sa dette, savoir la somme de 2 329,76 euros, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 100 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE M. [S] [R] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu le 31 mars 2022 entre Seqens SA et M. [S] [R] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] sur la période courant du 01 mars 2024, terme de février 2024 inclus, jusqu'à l'acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [S] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [S] [R] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [S] [R] à payer à Seqens SA l'indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE Seqens SA de sa demande en paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [R] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu'il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.


Ainsi fait et jugé à Bobigny le 25 avril 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION