Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 2 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 8]
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[Localité 6]

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Télécopie : [XXXXXXXX01]
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REFERENCES : N° RG 23/00651 
N° Portalis DB3S-W-B7H-XUBW

Minute : 412/24






S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
Représentant : SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

 

C/


Madame [K] [P]
Monsieur [B] [Z]












Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
SCP LDGR
Copie délivrée à :
MME [P]
M. [Z]
Le 6 Mai 2024


















 

 AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 2 Avril 2024 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 29 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;




ENTRE DEMANDERESSE :

Société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES , dont le siège social est sis [Adresse 4]
Représentée par la SCP LDGR, Avocats au Barreau de Paris


D'UNE PART




ET DÉFENDEURS :

Madame [K] [P], demeurant [Adresse 5]
Comparante en personne

Monsieur [B] [Z], demeurant [Adresse 3]
Comparant en personne

D'AUTRE PART



 RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 6 et 7 octobre 2020, Monsieur [X] [Y] a donné à bail à Monsieur [B] [Z] et Madame [K] [P] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] sur la commune de [Localité 9], moyennant le paiement d'un loyer mensuel principal de 776 €, outre les provisions mensuelles sur charges d'un montant de 200 €, et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 776 €.

En outre, par acte séparé conclu le 7 octobre 2020, Monsieur [X] [Y] a souscrit auprès de la société Action Logement Services un contrat de cautionnement Visale n°A10085057017.

Des loyers étant demeurés impayés, la société Action Logement Services a fait signifier le 27 janvier 2023 par exploit de commissaire de justice au locataire un commandement de payer la somme en principal de 955,76 € au titre de l'arriéré locatif dû au terme du mois de novembre 2022, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.


PROCEDURE

La société Action Logement Services a ensuite fait assigner Monsieur [B] [Z] et Madame [K] [P] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Bobigny par un acte de commissaire de justice du 3 avril 2023 aux fins de :
"voir déclarer son action bien fondée,
"à titre principal, déclarer acquise la clause résolutoire insérée au contrat de bail,
"à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs des preneurs,
"en conséquence et en tout état de cause :
"ordonner leur expulsion et de tous occupants de leur chef du logement, avec le concours de la force publique si besoin est,
"fixer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges,
"condamner solidairement Monsieur [B] [Z] et Madame [K] [P] au paiement de :
- la somme de 1884,08 € au titre de l'arriéré locatif, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 955,76 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,
-de l'indemnité d'occupation, dûment justifiée par une quittance subrogative, à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux,
-de la somme de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
-de tous les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,
"dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, les articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 du code civil, expose que le contrat de bail en date du 6 et 7 octobre 2020 contient une clause résolutoire, que Monsieur [B] [Z] et Madame [K] [P] n'ont pas exécuté régulièrement leurs obligations en cessant de payer régulièrement le loyer courant, qu'elle est subrogée dans les droits de Monsieur [X] [Y] dans la mesure où elle a indemnisée ce dernier, que les locataires ont été mis en demeure de procéder au réglement des loyers par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit de commissaire de justice, qu'ils n'y ont pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

Après plusieurs renvois, à l'audience du 29 janvier 2024, la société Action Logement Services, représentée, a réactualisé le montant de sa dette arrêtée à la date du 26 janvier 2024 à hauteur de 6212,13 € en tenant compte des remboursements déjà effectués par les locataires à hauteur de 1510,54 euros. 

Elle a indiqué que les locataires ont repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et ne s'est pas opposée à l'octroi éventuel de délais de paiement, suspensifs des effets de clause résolutoire, à la partie adverse.

Monsieur [B] [Z], comparant, a reconnu tant le principe que le montant de la dette. Il a expliqué être salarié et percevoir un salaire de 1500 €. Il a indiqué ne plus résider dans le logement depuis le 11 juillet 2022 mais ne pas avoir donné congé au bailleur. Il a indiqué régler un loyer et un crédit automobile. Il a sollicité l'octroi de délais de paiement via des mensualités de 100 à 200 €.

Madame [K] [P], comparante, a reconnu tant le principe que le montant de la dette. Elle a indiqué ne plus travailler depuis novembre 2023, ne pas encore toucher le Revenu de Solidarité Active, et avoir demandé l'aide d'une assistante sociale, les factures s'étant accumulées. Elle a précisé que son bailleur souhaite vendre le logement et lui a délivré congé en ce sens. En accord avec ce dernier, elle doit quitter les lieux le 30 juin 2024. Elle a sollicité des délais de paiement sans toutefois pouvoir indiquer quel montant elle pourrait verser.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur le cautionnement et ses effets subrogatoires

Aux termes des articles 2308 et 2309 du code civil, dans leur rédaction en vigueur au jour de la conclusion du contrat de cautionnement, " La caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu'elle a payées que pour les intérêts et les frais. Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement. Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle. Si la caution a subi un préjudice indépendant du retard dans le paiement des sommes mentionnées à l'alinéa premier, elle peut aussi en obtenir réparation. La caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur ".

En l'espèce, aux termes de l'article 6.3 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale du 2 décembre 2014, " le cautionnement Visale couvre tous les Impayés de Loyers […] les indemnités d'occupation sont prises en charges à l'exclusion de tous frais et pénalités imposés par le Bailleur. Seuls les frais de procédure engagés pour le recouvrement de sa créance par Action Logement sont pris en charge par le dispositif à l'exclusion de tous autes frais et pénalités facturés par le Bailleur". Son article 7.1 stipule en outre que " en vertu de l'article 2306 du code civil, la caution[...] recueille de la part du Bailleur ou son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l'encontre du Locataire avant la mise en jeu de la caution […]. La subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du Bailleur ".

En l'espèce, par acte en date du 7 octobre 2020, Monsieur [X] [Y] a conclu avec la société Action Logement Services un contrat de cautionnement du bail conclu les 6 et 7 octobre 2020 entre lui et Monsieur [B] [Z] et Madame [K] [P]. Le contrat de cautionnement stipule qu'il couvre 36 Impayés de Loyer (article 4.1) pour les logements situés dans le parc locatif privé et que le terme "impayé de loyer" désigne " le montant d'un mois de loyer, impayé à la date d'exigibilité du loyer prévu au bail, total ou partiel, par le locataire, aide au logement éventuellement perçue déduite", le terme loyer désignant quant à lui "le loyer et charges récupérables et taxes locatives inscrits au bail, ou la redevance, les indemnités d'occcupation ou d'hebergement, y compris leur révision contractuelle ou réévaluation,(...) ainsi que, sous certaines conditions, les indemnités d'occupation éventuellement prononcées en cas de résiliation judiciaire du bail ou de mise en jeu de la clause résolutoire".

Son article 8.1 stipule en outre que " dès lors que la Caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution sera subrogée au Bailleur dans tous les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation. Le Bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositons de l'article 1252 du Code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant".


Ainsi, la société Action Logement Services est subrogée dans les droits de Monsieur [X] [Y], bailleur, concernant les sommes payées à ce dernier en exécution du contrat de bail conclu les 6 et 7 octobre 2020 et concernant l'ensemble des droits et actions ouvertes au bailleur du fait des impayés.


Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine Saint Denis par la voie électronique le 5 avril 2023, soit plus de deux mois avant la première audience du 26 juin 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la notification.

L'action est donc recevable.


Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu les 6 et 7 octobre 2020 contient une clause résolutoire en son article VIII. Un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 27 janvier 2023, pour la somme en principal de 955,76 € arrêtée au terme du mois de novembre 2022, à valoir sur l'arriéré locatif échu à cette date.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les réglements effectués par les locataires pendant cette période correspondant exactement au montant de leurs échéances courantes, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 27 mars 2023.


Sur les demandes de condamnation au paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

L'article 1346-4 du code civil dispose que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu'il a payé, la créance et ses accessoires, à l'exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

En l'espèce, la société Action Logement Services est subrogée dans les droits de Monsieur [X] [Y], bailleur, aux termes de l'acte de cautionnement établi le 7 octobre 2020.

La société Action Logement Services produit une quittance subrogative en date du 26 octobre 2023 indiquant qu'elle a versé au bailleur la somme de 7722,57 euros. Après déduction de la somme de 1510,54 euros d'ores et déjà remboursée par Monsieur [B] [Z] et Madame [K] [P], elle indique qu'ils restent lui devoir la somme de 6212,03 € arrêtée à la date du 26 janvier 2024.

Monsieur [B] [Z] et Madame [K] [P] ne contestent pas le principe et le montant de la dette locative, qu'ils reconnaissent d'ailleurs à l'audience. Monsieur [B] [Z] reste tenu par les obligations du bail et notamment au paiement des loyers et charges à défaut de congé valablement donné au bailleur.




Monsieur [B] [Z] et Madame [K] [P] seront donc condamnés au paiement de la somme de 6212,03 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 26 janvier 2024, assorti des interêts au taux légal sur la somme de 955,76 euros à compter du 27 janvier 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 928,32 euros à compter du 3 avril 2023, date de l'assignation, et sur le surplus à compter de la présente décision.

En raison de la clause de solidarité présente au bail (article VII), la condamnation sera assortie de la solidarité.

Sur les délais de paiement de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, Monsieur [B] [Z] et Madame [K] [P] proposent de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière des défendeurs décrite, ils sont en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. La requérante indique par ailleurs qu'ils ont repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et qu'elle n'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [B] [Z] et Madame [K] [P] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, s'ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

En outre, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à leur départ définitif des lieux.

La clause de solidarité ne s'étendant pas de façon expresse aux indemnités d'occupation, par nature délictuelle, la condamnation sera prononcée in solidum.





Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [Z] et Madame [K] [P], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société Action Logement Services, subrogée dans les droits de Monsieur [X] [Y], Monsieur [B] [Z] et Madame [K] [P] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.




PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
 

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 6 et 7 octobre 2020 entre Monsieur [X] [Y], aux droits de laquelle vient la société Action Logement Services par l'effet de la subrogation, et Monsieur [B] [Z] et Madame [K] [P] concernant un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] sur la commune de [Localité 9] sont réunies à la date du 27 mars 2023 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [Z] et Madame [K] [P] à verser à la société Action Logement Services la somme de 6212,03 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 26 janvier 2024, assorti des interêts au taux légal sur la somme de 955,76 euros à compter du 27 janvier 2023, sur la somme de 928,32 euros à compter du 3 avril 2023, et sur le surplus à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [B] [Z] et Madame [K] [P]à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 170 € chacune, puis une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, le premier versement devant intervenir en même temps que le paiement du loyer suivant la signification du jugement, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers sauf meilleur accord des parties ;

SUSPEND pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer et arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

CONSTATE EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [B] [Z] et Madame [K] [P] portant sur le local à usage d'habitation situé [Adresse 5] sur la commune de [Localité 9] ;

AUTORISE EN CE CAS l'expulsion de Monsieur [B] [Z] et Madame [K] [P] et celle de tous occupants de leur chef du local d'habitation précité, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE EN CE CAS in solidum Monsieur [B] [Z] et Madame [K] [P] à payer à la société Action Logement Services une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, sur présentation d'une quittance subrogative, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ;



CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [Z] et Madame [K] [P]à verser à la société Action Logement Services une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [Z] et Madame [K] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;



Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe le 2 avril 2024

La greffière Le juge