Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 2 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 23/04054 
N° Portalis DB3S-W-B7H-YTWM

Minute : 438/24




SDC [Adresse 3]
Représentant : Me Lydie NAVENNEC-NORMAND, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE

 

C/


Monsieur [D] [F] [G]













Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me NAVENNEC-NORMAND
Copie délivrée à :
M. [D] [F] [G]
Le 7 Mai 2024





















 
 AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 02 Avril 2024 ; 

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge du Tribunal judiciaire, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 29 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge du Tribunal judiciaire, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;





ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’[Adresse 3],
Représenté par son Syndic le Cabinet FONCIA MARNE LA VALLEE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Ayant pour Avocat Maître Lydie NAVENNEC NORMAND, du Barreau du Val de Marne, comparante

D'UNE PART






ET DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [F] [G], demeurant [Adresse 3]
Non comparant

D'AUTRE PART



EXPOSE DU LITIGE

Par exploit délivré le 25 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic, la société FONCIA MARNE LA VALLEE, a fait citer Monsieur [D] [F] [G], devant ce tribunal aux fins de le voir condamné au paiement de la somme de:
* 2597,88 €, correspondant aux charges de copropriété impayés arrêtées au 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts capitalisables à compter de l'assignation
* 1250 euros sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
* 2000 € à titre de dommages et intérêts en vertu de l'article 1231-6 du code civil,
* 1 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il sollicite également sa condamnation au paiement des dépens et que l'exécution provisoire soit ordonnée.

A l'appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires a exposé que le défendeur s'acquitte imparfaitement du paiement des charges de copropriété, en violation de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et qu'il a d'ores et déjà fait l'objet de deux précédentes procédures dont les causes ont été réglées. Il a sollicité le paiement des charges impayées, des frais de recouvrement, la réparation du préjudice résultant des impayés, préjudice financier distinct de celui réparé par les intérêts moratoires.

A l'audience du 29 janvier 2024, le requérant, représenté, maintient les termes de son assignation.

Monsieur [D] [F] [G], cité à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2024.


MOTIFS

Sur les charges

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

En vertu de l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.




En l'espèce, il résulte de la matrice cadastrale que le défendeur est propriétaire du lot 1 au sein de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7]. Il est tenu de ce fait au paiement de sa quote-part de charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires verse à l'appui de sa demande :
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 21 mars 2019, votant la réalisation de travaux de réfection des 2 sas sous-sol au niveau des ascenseurs,
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 6 février 2020, approuvant les comptes de l'exercice 2018/2019, et votant le budget prévisionnel de l'exercice 2020/2021
- celui de l'assemblée générale du 23 mars 2021, approuvant les comptes de l'exercice 2019/2020, votant les travaux d'installation de clôture, grillage et plantation de haies d'arbuste et votant le budget prévisionnel de l'exercice 2021/2022
- celui de l'assemblée générale du 16 février 2022, approuvant les comptes de l'exercice 2020/2021, déterminant le montant de la cotisation obligatoire au fonds travaux, et votant le budget prévisionnel de l'exercice 2022/2023
- celui de l'assemblée générale du 28 février 2023, approuvant les comptes de l'exercice 2021/2022, déterminant le montant de la cotisation obligatoire au fonds travaux, votant les travaux d'installation d'une clôture grillagée et votant le budget prévisionnel de l'exercice 2022/2023
- le décompte individuel de charges arrêté au 26 septembre 2023 et les appels de fonds correspondants, ainsi que les justificatifs des régularisations annuelles de charges.

Il résulte de ces pièces que la créance est fondée en son principe et en son montant.

Le défendeur sera condamné au paiement de la somme de 2597,88 euros au titre des charges impayées au 26 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2023, date de l'assignation.
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent pro-duire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pour-vu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.
Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d'ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.


***

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Le requérant sollicite à ce titre la somme de 1250 €.

Il est justifié de l'envoi d'une mise en demeure le 15 décembre 2022 par le conseil du syndicat des copropriétaires, facturée 100 euros. L'envoi de cette mise en demeure par le biais d'un avocat n'apparait pas nécessaire. Conformément au contrat de syndic, cette demande ne sera en conséquence retenue qu'à hauteur de 42 euros.


L'extrait de compte arrêté au 26 septembre 2023 fait apparaître des frais de contentieux antérieurs à la mise en demeure du 15 décembre 2022, à hauteur de 650 euros, qui ne constituent donc pas des frais nécessaires au recouvrement, remboursables au syndicat des copropriétaires, seulement à compter de la mise en demeure. 

Il convient également de déduire les frais de " constitution de dossier avocat " qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n'apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles. 

En outre, le contrat de syndic prévoit une tarification au temps passé pour le suivi du dossier transmis à l'avocat, pour laquelle il n'est pas mentionné que ces honoraires sont imputables au seul copropriétaire défaillant et pour lesquels le syndic ne justifie pas du travail effectué, et en conséquence du temps passé, au suivi du dossier.

Dans ces conditions, la demande au titre des frais ne sera admise qu'à hauteur de 42 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l'exécution de l'obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, il apparaît que Monsieur [D] [F] [G] qui a déjà fait l'objet de deux condamnations au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du 8 mars 2018 et 15 juillet 2020, n'a versé aucune somme au syndicat des copropriétaires depuis juin 2023. 

Le comportement et la résistance du copropriétaire entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement. 

Il convient de condamner Monsieur [D] [F] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.



Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, il n'apparaît pas inéquitable d'allouer au requérant la somme de 400 € au titre de ses frais irrépétibles.

Il convient de condamner le défendeur au paiement de cette somme, ainsi qu'aux dépens en vertu de l'article 696 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort,


CONDAMNE Monsieur [D] [F] [G], à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à [Localité 7] :
"la somme de 2597,88 euros au titre des charges impayées au 26 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2023 et ordonne la capitalisation de ces intérêts dus au moins pour une année entière,
"la somme de 42 euros au titre des frais nécessaires,
"la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts,
"la somme de 400€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision,

CONDAMNE Monsieur [D] [F] [G], au paiement des dépens.


Ainsi jugé et tenu à disposition au greffe le 2 avril 2024.

Le GreffierLe Juge