Cour d'Appel · 5ème Chambre — 17 janvier 2024

5ème Chambre





ARRÊT N° 12



N° RG 21/00253 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RH5S













M. [L] [G] [X] [O]

Mme [P] [T] [I] [E] épouse [O]



C/



M. [Y] [T] [M] [C]

Mme [R] [B] épouse [C]



















Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours













Copie exécutoire délivrée 



le :



à : Me Raclot

 Me Gosselin







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 17 JANVIER 2024





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :

Madame Isabelle OMNES, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :

A l'audience publique du 13 Novembre 2023, devant Madame Virginie PARENT, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT : 

contradictoire, prononcé publiquement le 17 Janvier 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats



****



APPELANTS :

Monsieur [L] [G] [X] [O]

né le 07 Juin 1961 à [Localité 9], de nationalité française 

[Adresse 1]

[Localité 5]



Madame [P] [T] [I] [E] épouse [O]

née le 11 Septembre 1982 à [Localité 7], de nationalité française 

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentés par Me David RACLOT, plaidant/postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC





INTIMÉS :

Monsieur [Y] [T] [M] [C]

né le 30 Août 1968 à [Localité 8], de nationalité française

[Adresse 6]

[Localité 10]



Madame [R] [B] épouse [C]

[Adresse 6]

[Localité 10]



Représentés par Me François-Xavier GOSSELIN de la SCP CABINET GOSSELIN, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES

Par contrat du 13 décembre 2013, M. et Mme [Y] [C] ont donné à bail à M. et Mme [L] [O] une maison d'habitation avec terrain et piscine sise [Adresse 4] à [Localité 11].



Les époux [O] ont donné congé à leur bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception du 28 novembre 2018 avec un préavis d'un mois, pour perte d'emploi.



Suivant ordonnance rendue le 11 septembre 2019, M. [Y] [C] et Mme [R] [C] née [B] (époux [C]) ont obtenu à l'encontre de M. [L] [O] et de Mme [P] [O] (époux [O]) une injonction de payer la somme principale de 5 013,60 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2019, outre la somme de 56,48 euros au titre des frais de requête.



L'ordonnance portant injonction de payer a été signifiée par acte d'huissier le 24 septembre 2019 à :

- M. [L] [O] par remise à domicile,

- Mme [P] [O] par remise à personne.



Par déclaration reçue au greffe du tribunal de proximité de Guingamp le 24 octobre 2019 les époux [O] ont formé opposition à ladite ordonnance. Ils ont notamment sollicité paiement d'une somme de 15 300 euros au titre d'un préjudice de jouissance et la restitution du dépôt de garantie de 1 300 euros outre indemnités de retard de 10 %.



Par jugement en date du 26 novembre 2020, le tribunal de proximité de Guingamp a :

- déclaré les époux [O] recevables en leur opposition et l'a déclarée fondée, 

- dit que le présent jugement se substitue à l'ordonnance portant injonction de payer du 6 février 2020,

Statuant à nouveau :

- condamné solidairement les époux [O] à payer aux époux [C] la somme de 3 900 euros (5 200 euros de loyers impayés moins 1 300 euros de dépôt de garantie = 3 900 euros) avec intérêts au taux légal à compter du 05 avril 2019 jusqu'à parfait paiement,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné solidairement les époux [O] aux dépens entiers de la présente instance.



Le 13 janvier 2021, les époux [O] ont interjeté appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 9 avril 2021, ils demandent à la cour de :

- recevoir leur appel et les y déclarer bien-fondés,

- infirmer le jugement entrepris,

- débouter purement et simplement les époux [C] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

- les condamner reconventionnellement à payer une somme de 15 600 euros au titre du préjudice de jouissance qu'ils ont subi, 

- les condamner à leur restituer la somme de 1 300 euros versée au titre du dépôt de garantie, augmentée de la somme de 130 euros par mois commencé depuis le 27 janvier 2019 jusqu'à parfait règlement de ladite somme et des pénalités conformément aux dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989,

- les condamner à leur payer une somme de 3 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens.



Par dernières conclusions notifiées le 6 juillet 2021, les époux [C] demande à la cour de :

- les déclarer recevables en leur appel incident,





- confirmer le jugement en tant qu'il a condamné les époux [O] à payer la somme de 3 900 euros correspondant à 5 200 euros de loyers impayés amputée de la somme de 1 300 euros au titre du dépôt de garantie 

- les condamner, solidairement, au paiement de cette somme de 3 900 euros,

- réformer le jugement et condamner les époux [O] au paiement de ces sommes avec intérêts au taux légal capitalisés de la date du 27 décembre 2018, date de l'état des lieux, jusqu'à parfait règlement,

- réformer le jugement et condamner, solidairement, les époux [O] au paiement de la somme de 1 831,80 euros au titre des frais divers et frais de déplacement,

- réformer le jugement et condamner les époux [O] au paiement de ces sommes avec intérêts au taux légal capitalisés de la date du 27 décembre 2018, date de l'état des lieux, jusqu'à parfait règlement,

- réformer le jugement et condamner solidairement les époux [O] au paiement de la somme de 3 900 euros au titre des réparations et de remise en état,

- réformer le jugement et dire que ces sommes seront affectées des intérêts au taux légal capitalisés de la date du 27 décembre 2018, date de l'état des lieux jusqu'à parfait règlement,

- confirmer le jugement et débouter les époux [O] de l'ensemble de leurs autres demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement et débouter les époux [O] de leurs demandes reconventionnelles au paiement d'une somme de 15 600 euros au titre du préjudice de jouissance,

- confirmer le jugement et débouter les époux [O] de leur demande de pénalité au titre de la restitution du dépôt de garantie, de 130 euros par mois du 27 janvier 2019 jusqu'à parfait règlement,

- débouter les époux [O] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- les condamner, in solidum, au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ainsi qu'aux entiers dépens d'instance et d'appel.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 octobre 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



- Sur la demande au titre du préjudice de jouissance



Les époux [O], appelants, réclament une somme de 15 600 euros au titre d'un préjudice de jouissance. Cette somme correspond, selon eux, à une annuité du loyer, durée estimée des préjudices subis. 

Ils soutiennent avoir dû souffrir des faits suivants :

- un portail en panne, 

- des équipements d'électro-ménager en panne, 

- une porte du garage en panne, 

- une fuite dans la chambre d'enfant, 

- des bruits dans les radiateurs, 

- la mise en vente d'une partie du jardin.

Ils avancent que les réparations relatives au portail ont mis près de un an à être réalisées, qu'ils ont été confrontés à plusieurs pannes de l'électroménager (plaques de cuisson, porte du réfrigérateur, thermostat du four), que la porte du garage n'a jamais été réparée, qu'une fuite d'eau était constatée dès juillet 2017 mais que le couvreur n'est intervenu qu'en octobre 2018, et qu'enfin le bruit des canalisations de chauffage a empêché la famille [O] de dormir, sans qu'il n'y ait de réparations programmées. Enfin, selon eux, le droit de préemption n'a pas été respecté lors de la mise en vente d'une partie du jardin en juin 2017 par le bailleur.





En réponse, les époux [C] considèrent qu'aucun fondement juridique n'étaye cette demande et que la cour n'est pas saisie, au terme du dispositif des conclusions des appelants, d'une demande de compensation. 

Ils estiment cette demande non explicitée en fait et, en particulier, celle portant sur la vente d'une partie du bien au mépris des locataires, qu'ils jugent inconsistante. 

Ils ajoutent que face aux demandes des époux [O] lors de la location, ils ont fait preuve de diligences en faisant appel à des entreprises spécialisées pour réaliser les réparations.





Les époux [C], bailleurs, en application des dispositions de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, sont tenus de délivrer aux locataires un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Ils sont tenus d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat. Enfin, ils doivent également assurer aux locataires une jouissance paisible du logement. 



- sur le portail



Il n'est pas démontré par les époux [O] qu'ils ont été privés de l'usage du portail pendant près d'un an. 



Pour justifier de ce dysfonctionnement, les époux [O] ne produisent aucun constat technique. Ils ne soumettent à la cour que des SMS de leur bailleur. 



Un message de M. [C] du 12 décembre 2017 informe les locataires de ce que 'la société Lesage interviendra vendredi prochain pour le portail' ; un message du 22 décembre 2017 'confirme cette intervention prévue à 14h'. Un nouveau message du 8 octobre 2018 du bailleur informe les locataires de ce que 'la société BG accès passe l'après-midi voir le portail'. 



La preuve d'une absence de diligence du bailleur est contredite par les messages de M. [C] qui dès décembre 2017 a fait intervenir une entreprise pour le portail. La raison de la venue d'une autre entreprise en octobre 2018 est ignorée et ne peut en tout état de cause être reliée avec certitude à un dysfonctionnement du portail qui n'est pas démontré par ailleurs.



Si les époux [O] soutiennent avoir dû régler une facture d'intervention par un dépanneur le 22 novembre 2018 et avoir reçu un rappel de facture le 17 janvier 2019, la pièce versée aux débats sur ce point ne permet nullement de constater qu'il s'agit là d'une réparation d'un portail, le rappel ne contenant aucune précision quant à la cause de la facture impayée. Les frais engagés par les époux [O] ne peuvent être attribués à une réparation du portail. 



- sur l'électroménager



Les époux [O] ne justifient par aucune pièce les pannes des appareils ménagers qu'ils évoquent.



- sur la porte du garage



Les appelants échouent également à rapporter la preuve d'un dysfonctionnement de la porte de garage, le devis dressé à leur demande et la photographie versée aux débats, dont on ignore à quoi elle correspond, où et quand elle a été prise, n'étant nullement déterminants sur ce point. 





- sur la fuite dans la chambre 



Le problème d'une fuite dans la chambre d'enfant a été évoqué par le locataire le 10 juillet 2017 avec le bailleur. Ce dernier s'est assuré du passage du couvreur. Des échanges ont eu lieu à ce sujet entre novembre 2017 et octobre 2018.



Si l'existence de cette fuite n'est pas contestable, il est relevé que le bailleur a fait diligence, même si la résolution de cette difficulté ne semble être intervenue qu'en octobre 2018. 



Les messages du bailleur témoignent de son souci de régler la fuite et en tout état, les époux [O] ne produisent aucune pièce permettant d'appréhender la nature et l'importance du préjudice de jouissance qu'ils soutiennent avoir subi en raison de celle-ci.



- sur les bruits dans les radiateurs 



La fille de M. [O] atteste le 6 juillet 2020 avoir constaté "des bruits violents au niveau des radiateurs ['] empêchant la quiétude le jour et le sommeil la nuit". Il n'est pas précisé par cette dernière la date de ces constatations. Les échanges de SMS mentionnent ces problématiques de canalisations le 8 octobre 2018, puis le 24 octobre 2018, et encore le 16 novembre 2018 en vue d'organiser une intervention.



Là encore, alors qu'il ne résulte d'aucune pièce que ces dysfonctionnements résultent d'un manquement du bailleur à ses obligations, il est observé par la cour que M. [C] a été diligent pour répondre aux sollicitations de ses locataires à ce sujet. 



- sur la vente du terrain 



Les époux [O] produisent aux débats une annonce pour la vente d'un terrain à bâtir de 778 m2 à viabiliser parue selon eux le 18 mars 2018 ainsi qu'une annonce pour la vente d'une maison de 180 m2 avec piscine parue selon eux le 26 mai 2019 (soit postérieurement à la résiliation du bail et donc indifférente au litige). 



Sont produites des copies écran de SMS de M. [C] :

- du 16 juin 2017 informant qu'il 'sera présent ce jour sur le terrain qui se situe derrière la piscine à [Localité 11] pour une visite de celui-ci dans le but d'une éventuelle vente', 

- du 29 octobre 2017 informant que 'nous réaliserons une opération de bornage demain à 14h sur le terrain de [Localité 11]', 

- du 30 mars 2018, informant que 'M. [N] du cabinet Air Géo [Localité 10] viendra poser les bornes sur le terrain destiné à être vendu mardi prochain',

- du 23 juin 2018 confirmant que 'le terrain à construire sera vendu en 2018 et les travaux de construction débuteront en septembre 2018",

- du 20 septembre 2018, informant que dans le cadre de la viabilisation du terrain à côté de la maison, il sera présent demain à 8h30 avec une personne de chez Telelec Enedis'.



L'existence d'un droit de préemption du locataire, ne peut s'entendre que si le bien objet de la vente est loué à ce dernier. 



Le bail décrit le bien loué comme suit : 

'une maison individuelle de 180 m2 sur terrain clos et arboré, doubles garages attenants, abri de jardin, piscine sécurisée par volets roulants + clôture et abri technique'. 









La cour constate que le descriptif du bien loué ne fait référence à aucune parcelle ni aucune superficie. Dès lors, l'extrait de plan cadastral versé aux débats par les époux [O], faisant apparaître, selon eux, entourée d'un liseré rose l'entier terrain loué de 2 891,57 m2, correspondant à deux parcelles n° [Cadastre 2] avec bâti et n° [Cadastre 3] sans bâti, ne peut constituer la preuve de ce que les époux [O] ont effectivement loué la parcelle n° [Cadastre 3].



Dès lors, les opérations de bornage, de viabilisation de ce terrain puis sa vente par M. [C] en cours de bail n'a pu porter atteinte au droit de préemption des locataires. 



Il est observé que chaque déplacement à ces fins par le bailleur sur le terrain situé derrière la piscine louée, a fait l'objet de messages de prévenance de sa part. 



Il s'évince de ces développements, qu'aucun manquement du bailleur à ses obligations ne peut être invoqué au soutien d'une demande en réparation d'un préjudice de jouissance. 



Le jugement entrepris qui rejette les prétentions indemnitaires des époux [O] de ce chef est confirmé. 



- Sur la restitution du dépôt de garantie



Les époux [O] demandent la restitution du dépôt de garantie s'élevant à 1 300 euros, ainsi que le paiement des pénalités prévues en cas de retard, à savoir 10 % du loyer mensuel par mois de retard.

Ils précisent qu'ils ne contestent pas la dette des loyers mais demandent à ce que cette créance soit compensée par leur propre créance au titre du préjudice de jouissance subi. S'agissant de frais de remise en état, s'ils concluent au rejet des prétentions adverses, ils ne formulent toutefois aucune observation sur ce point dans leurs écritures.



M. et Mme [C] s'opposent à la restitution du dépôt de garantie. 

Ils sollicitent le paiement des loyers impayés correspondant aux mois de septembre à décembre 2018, soit une somme de 5 200 euros.

Ils réclament également aux locataires le paiement d'une somme de 3 900 euros au titre des frais de remise en état. Sur ce point, ils considèrent qu'un état des lieux de sortie réalisé le 27 décembre 2018 non signé, décrit "un état du terrain et de la maison lamentable ; piscine non testée, volets bloqués, pompe HS, pompe à chaleur HS, plus remise en état terrain" et que ce document n'est pas discuté. Ils font valoir que les époux [O] n'ont jamais justifié de l'entretien de la maison et de la piscine, laissées dans un état particulièrement dégradé.



L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce que :

Il ( le dépôt de garantie) est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.





['] A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile .



L'article 1231-6 du code civil précise que :

Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.



* sur les loyers impayés



L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que :

Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.



La dette de loyers des époux [O] s'élève à 5 200 euros ; elle n'est pas contestée ; la compensation invoquée avec une créance au titre d'un préjudice de jouissance, n'est pas fondée, au regard des développements précédents.



* sur les frais de remise en état



L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 rappelle les obligations du locataire de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives. Le locataire n'est toutefois pas tenu par ces dernières obligations si les dégradations ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.



L'article 1730 du code civil prévoit en outre : 

S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure .



Un état des lieux d'entrée a été réalisé contradictoirement le 13 décembre 2013.



Le constat des lieux du 27 décembre 2018 évoqué par les intimés dans leurs écritures n'est pas produit. La preuve de dégradations causées par les locataires dans les lieux loués n'est donc pas établie.



Les dispositions du jugement entrepris rejetant les demandes des époux [C] au titre des frais de remise en état du logement sont confirmées.



Les bailleurs justifient d'une créance locative de 5 200 euros. Ils sont fondés à s'opposer à la restitution du dépôt de garantie, dont le montant de 1 300 euros s'imputera sur les sommes qui leur sont dues. Les époux [O] sont en conséquence débiteurs de la somme de 3 900 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2019 à l'égard des époux [C], date effective de la mise en demeure et ont été à bon droit déboutés de leur demande en restitution du dépôt de garantie. 



Le jugement entrepris est confirmé.







- Sur la demande au titre des frais



M. et Mme [C] sollicitent le paiement par les époux [O] d'une somme de 1 831,80 euros au titre des frais divers et frais de déplacements.



Ils estiment que le tribunal a omis de se prononcer sur cette demande, et se contentent, devant la cour, de se réfèrer à leur demande telle que présentée en première instance. Le jugement mentionne une demande en paiement de 1 831,80 euros représentant 1 081,80 euros et 750 euros au titre de frais de déplacement. 

Si le jugement n'a pas motivé spécialement le rejet de cette prétention, le dispositif du jugement déboute les parties du surplus de leurs demandes. Il ne peut donc être considéré qu'il a été omis se statuer sur cette demande. 



Cela étant, les frais de déplacement mentionnés ne sont justifiés par aucune pièce et les intimés ne prennent même pas la peine devant la cour d'en expliquer les motifs, la nature ou la date.



Le rejet de cette prétention s'impose en conséquence et est confirmé. 



- Sur les frais irrépétibles et les dépens



Succombant en leur appel, les époux [O] seront condamnés aux entiers dépens d'appel. L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La cour confirme les dispositions de première instance relatives aux dépens et frais irrépétibles.



PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant, 

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne M. [L] [O] et Mme [P] [E] épouse [O] aux dépens d'appel.



Le Greffier La Présidente