Cour d'Appel · 1ère chambre civile B — 9 janvier 2024

N° RG 23/00787 - N° Portalis DBVX-V-B7H-OYGU

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S.A. AKWEL 



C/

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT 

S.A.S. TSA

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Décisions : 



Tribunal de Grande Instance de BOURG EN BRESSE

du 27 Novembre 2019

RG : 19/00006



Cour d'Appel de LYON

du 06 Juillet 2021

RG 19/9041



Cour de Cassation 

Civ3 du14 Décembre 2022

Pourvoi Z 21-23.129 

Arrêt 886 FS-B

 











COUR D'APPEL DE LYON



1ère CHAMBRE CIVILE- EXPROPRIATIONS





ARRET DU 09 Janvier 2024





statuant sur renvoi après cassation 







APPELANTE:



La société TSA

[Adresse 4]

[Localité 9]



représentée par Me Vincent DE FOURCROY de la SELARL DE FOURCROY AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

et Me Frédéric LEVY de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS





INTIMEE :



La société AKWEL

[Adresse 10]

[Localité 2]



représenté par Me Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON - 

et Me Corinne LEPAGE de la SAS HUGLO LEPAGE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS







En présence de :



Madame [Z] [G], représentant Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques du département de l'AIN,

Commissaire du gouvernement

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 1]













Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 Septembre 2023



Date de mise à disposition : 31 Octobre 2023 prorogée au 09 Janvier 2024, les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile 









COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :



M. Olivier GOURSAUD, Président

Mme Stéphanie LEMOINE, Conseiller 

Mme Bénédicte LECHARNY, Conseiller, 



désignés conformément à l'article L 211-1 du Code de l'expropriation, assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier





A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.





ARRET : Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; 



Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.





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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES:



Par arrêté préfectoral du 2 janvier 1967, la société Thomson a été autorisée à exploiter une fonderie, installation relevant du régime de l'autorisation au titre de la réglementation des installations classées, sur un site correspondant aux parcelles cadastrées n°[Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] de la commune de [Localité 11] (01), fonderie exploitée en dernier lieu par la société TSA. 



Depuis 1997, la société Akwel est propriétaire des parcelles cadastrées n°[Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] d'une superficie de 12 851 m2 sur lesquelles elle exploite une activité de transformation de matières plastiques relevant du régime des installations classées pour la protection de l'environnement (ICPE), pour laquelle elle a obtenu l'autorisation d'exploitation par arrêté du préfet de l'Ain. 



Elle est également propriétaire du bâti.



La commune de [Localité 11] est par ailleurs propriétaire de la parcelle cadastrée n°[Cadastre 5].





A l'occasion de travaux de voiries et réseaux divers réalisés en 2010 par la commune dans le cadre de la construction d'une école maternelle sur sa parcelle [Cadastre 5], il a été découvert des terres polluées aux hydrocarbures. 



L'ancien exploitant, la société TSA, qui n'avait pas déclaré la cessation de l'activité réglementée lors de la fermeture du site en 1985, a notifié cette cessation le 15 juillet 2013.



Par un arrêté du 22 septembre 2015, le préfet de l'Ain a institué des servitudes d'utilité publique sur le "site anciennement exploité par la société Thomson-Brandt sur la commune de [Localité 11]", au vu de la pollution aux hydrocarbures, métaux et solvants chlorés constatée dans les sols et au droit de ce site, servitudes d'utilité publique destinées à parer aux risques liés à la pollution du sol et du sous-sol sur les parcelles suivantes : 

- parcelles n°[Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] appartenant à la société aujourd'hui dénommée Akwel, 

- parcelle n°[Cadastre 5] appartenant à la municipalité de [Localité 11].



Par courrier du 21 septembre 2018, la société Akwel a transmis à la société TSA une demande d'indemnisation relative à l'instauration de ces servitudes d'utilité publique à hauteur de 528.000€ sur le fondement de l'article L. 515-11 1° du code de l'environnement, demande réitérée le 21 décembre 2018.



Par courrier du 14 janvier 2019, la société TSA a refusé de donner suite à cette demande d'indemnisation.



La société Akwel a saisi le juge de l'expropriation du tribunal de Bourg-en-Bresse par mémoire du 26 mars 2019.



Le transport sur les lieux et l'audience ont eu lieu le 10 juillet 2019.



Par jugement du 27 novembre 2009, le juge de l'expropriation a : 

- dit que la demande de la société Akwel est recevable,

- fixé l'indemnité due à la société Akwel à la somme de 495.000 € ;

- condamné la société TSA à payer à la société Akwel une indemnité de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté la société Akwel de ses autres demandes ;

- condamné la société TSA aux dépens.



La société TSA a relevé appel de ce jugement.



Par un arrêt en date du 6 juillet 2021, la cour d'appel de Lyon a infirmé le jugement déféré sauf en ce qu'il a déclaré recevable la demande d'indemnité de la société Akwel, et statuant à nouveau, a débouté la société Akwel de sa demande d'indemnité et condamné celle-ci aux dépens et au paiement d'une somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



La société Akwel a formé un pourvoi à l'encontre de cet arrêt et par un arrêt en date du 14 décembre 2022, la Cour de cassation a cassé et annulé, mais seulement en ce qu'il rejette la demande d'indemnité de la société Akwel au titre des contraintes liées aux servitudes instituées à l'article 3 de l'arrêté préfectoral du 22 septembre 2015, l'arrêt rendu le 6 juillet 2021 entre les parties par la cour d'appel de Lyon et a renvoyé les parties devant la cour d'appel de Lyon autrement composée.



La Cour de cassation, a retenu un manque de base légale, au visa de l'article L 515-11 alinéa 1er du code de l'environnement, en considérant que le motif de rejet par la cour d'appel de la demande d'indemnisation d'une perte de valeur vénale ou d'une franchise locative à consentir du fait des contraintes d'exploitation du site liées aux servitudes instituées à l'article 3 de l'arrêté préfectoral, tiré de ce que la société Akwel ne rapportait pas la preuve de ce qu'elle avait envisagé de vendre son tènement à usage industriel ou de le louer, était inopérant pour exclure tout préjudice du propriétaire.



Suivant déclaration du 2 février 2023, la société Akwel a saisi la cour d'appel de Lyon.



Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 10 août 2023, la société Akwel demande à la cour de :

- la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,

- confirmer le jugement en ce qu'il a :

- dit que sa demande d'indemnisation consécutive à l'institution de servitudes d'utilité publique par le Préfet de l'Ain le 22 septembre 2015 est recevable,

- dit que sa demande d'indemnisation consécutive à l'institution de servitudes d'utilité publique par le préfet de l'Ain le 22 septembre 2015 est fondée en son principe,

- le réformer en ce qu'il a :

- fixé à la somme de 495.000 € l'indemnité due,

- refusé de condamner la société TSA à lui verser cette indemnité,

statuant de nouveau, 

- fixer le montant de l'indemnité qui lui est due par la société TSA à la somme globale de 582.000 € telle qu'évaluée par l'expert [N] [C] se décomposant comme suit :

- 425.000 € au titre de la perte de valeur vénale, 

- 157.000 € au titre du coût de la franchise locative,

- condamner la société TSA à lui verser la somme de 582.000 €,

- dire que les condamnations financières porteront intérêts au taux légal à compter de la date de la notification de l'arrêté préfectoral du 22 septembre 2015 par application des dispositions de l'article 1231-7 du code civil,

- dire que les intérêts des condamnations financières se capitaliseront conformément au dispositions de l'article 1343-2 du code civil,

en tout état de cause, 

- condamner la société TSA à lui verser une indemnité de 7.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel,

- condamner la société TSA aux entiers dépens de première instance conformément aux disposition de l'article L 312-1 du code de l'expropriation et ceux d'appel.



A l'appui de son appel, la société Akwel fait valoir tout d'abord sur la portée de l'arrêt de cassation qu'il est favorable au principe d'une indemnisation au titre d'une perte de jouissance subie et par voie de conséquence d'une perte de valeur vénale puisque si la Cour de cassation a considéré qu'aucune indemnité n'était due pour perte de valeur vénale du fait des restrictions d'usage des sols au droit du site (art 2 de l'arrêté), le 1er moyen ayant été rejeté, elle a en revanche estimé qu'elle pouvait en raison des contraintes instituées à l'article 3 de l'arrêté prétendre à une indemnisation pour perte de jouissance et perte de valeur vénale sans qu'elle ait besoin de démontrer une intention de vendre ou de louer.



Elle déclare que :

- les nouvelles contraintes d'exploitation imposées par l'arrêté affectent l'utilisation du site et constituent un préjudice direct, matériel et certain ouvrant droit à indemnité, 

- la société TSA est débitrice de l'indemnité en sa qualité de dernière exploitante ayant eu une activité ICPE (installation classée pour l'environnement) et il importe peu qu'elle dispose de la double casquette de propriétaire et d'exploitant du site, les préjudices allégués étant consécutifs à l'institution des servitudes d'utilité publique survenues postérieurement à son acquisition et à son exploitation du site, 

- si la commune de [Localité 11] n'a de son côté engagé aucun contentieux à la suite de l'institution des servitudes d'utilité publique, c'est en raison d'un protocole d'accord,

- elle n'est pas responsable de la pollution du site découverte en 2010 et il a été établi que les zones concernées avaient été occupées par des installations polluantes en fonction des activités de l'ancienne fonderie, 

- il est établi l'existence de pollutions significatives, contrairement à ce que tente de soutenir la société TSA.



Sur le montant de l'indemnisation, la société Akwel fait valoir que :

- la perte de valeur vénale consécutive à l'institution de servitudes d'utilité publique constitue un préjudice direct, matériel et certain de perte de jouissance entrainant une diminution de la valeur vénale des parcelles dont elle est fondée à solliciter l'indemnisation auprès de l'exploitant à l'origine de la pollution, 

- l'arrêté préfectoral qui a institué des restrictions d'usage des sols au droit du site puisque seuls les aménagements de type industriels, commercial ou tertiaires sont autorisés, a aussi institué des servitudes et des contraintes affectant l'utilisation et l'exploitation dudit site,

- l'expert qu'elle a mandaté en 2018 estime que la méthode par comparaison n'est pas adaptée en raison de l'absence de références pertinentes, 

- au vu de son rapport qui a appliqué la méthode d'évaluation par le revenu consistant à déterminer la valeur vénale d'un bien en appliquant au revenu procuré à son propriétaire un coefficient de capitalisation, cette perte de valeur vénale peut être fixée à 425.000 €,

- à ce montant s'ajoute le coût de la franchise locative, soit 157.000 €, correspondant à la franchise qu'elle devra consentir a minima pour permettre la location du site.



Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 22 mai 2023, la société TSA demande à la cour de :

- déclarer recevable et fondé son appel incident, 

- infirmer le jugement rendu le 27 novembre 2019 par le juge de l'expropriation près le tribunal judiciaire de Bourg en Bresse en toutes ses dispositions contraires aux présentes, 

statuant de nouveau et y ajoutant, 

- débouter la société Akwel de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la société Akwel à lui verser la somme de 7.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Akwel aux entiers dépens et autoriser Maître Frédéric Levy à les recouvrer. 



La société TSA déclare sur la portée de l'arrêt de la Cour de cassation qu'elle a approuvé la cour d'appel d'avoir statué comme elle l'a fait en ce qui concerne l'indemnisation au titre de la perte de valeur vénale découlant des seules contraintes de l'article 2 de l'arrêté préfectoral et le débat devant la cour de renvoi doit être cantonné à la seule demande d'indemnisation au titre des préjudices directs, matériels et certains pouvant découler de l'article 3.



Elle fait valoir sur ce point que la société Akwel ne rapporte pas la preuve des charges qui en ont effectivement résulté pour elle et que notamment :

- l'interdiction de l'utilisation de l'eau de la nappe ne constitue pas un préjudice pour l'exploitation de l'activité de la société Akwel car elle ne faisait pas l'objet de captage préalablement à l'instauration de la mesure d'interdiction, 

- la société Akwel ne rapporte pas non plus la preuve d'un surcoût lié à l'installation de canalisations présentant les caractéristiques visées à l'arrêté dés lors que la desserte en eau potable est assurée par le réseau public, seul le renouvellement du raccordement pourrait emporter des frais mais qu'elle n'a pas mentionné qu'elle allait procéder à la modification de son raccordement au réseau public d'eau potable, ni qu'elle le prévoyait, 

- le préjudice résultant de l'encadrement des travaux d'excavation et affouillement est hypothétique pour la société Akwel qui n'allègue ni ne démontre l'existence d'un projet de cessation d'activité et au surplus indirect car si elle décidait de cesser son activité industrielle, elle serait de toute façon contrainte par les dispositions légales et réglementaires de procéder à des excavations dans des conditions semblables à celle prévues dans l'arrêté, 

- elle n'a jamais fait état de travaux envisagés remettant en cause l'intégrité de l'enrobé,

- l'accès aux piézomètres n'est pas un obstacle à l'exploitation de la société Akwel et constitue une charge aisément supportable.



Elle soutient qu'il en irait de même pour tout acquéreur ou locataire du site et qu'en effet, le bien ne serait pas plus appelé à subir une franchise locative.



Elle considère que l'appréciation de Mr [C] est disproportionnée et dépourvue de tout sérieux.



Elle déclare que la société Akwel mêle à dessein les préjudices pouvant découler de l'article 2 et de l'article 3 de l'arrêté et que le jugement qui n'a fixé le montant de l'indemnisation qu'au seul regard d'une perte de valeur du bien découlant de la perte de droits à construire doit être infirmé.



Elle fait valoir également que les méthodes d'évaluation proposées par la société Akwel comme celles retenues par le premier juge sont inappropriées, même dans une logique de changement d'usage et qu'en réalité en appliquant une méthode par comparaison, la valeur du bâtiment à usage industriel, en son état actuel, est supérieure à celle d'un terrain à bâtir en changement d'usage.



Elle demande enfin que le jugement soit confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de prononcé d'une condamnation en raison de l'existence d'une contestation sérieuse sur la qualité du réclamant ou du débiteur de l'indemnité qui relève de la seule compétence du juge administratif.



Aux termes de son mémoire notifié le 16 mai 2023, le commissaire du gouvernement demande à la cour de fixer l'indemnité pour servitude d'utilité publique à 600.000 €.



Le commissaire du gouvernement qui déclare que la date de référence à prendre en compte est le 14 janvier 2014, soit un an avant la date de consultation des propriétaires, soutient que le préjudice peut être qualifié de certain car le fait d'avoir instauré des servitudes d'utilité publique par arrêté préfectoral a entraîné de facto des contraintes sur les parcelles appartenant à la société Akwel entrainant par là même des restrictions d'usage des sols au droit du site.



Il propose au titre de l'évaluation de l'indemnité de retenir la méthode de la charge foncière.



Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. 



MOTIFS DE LA DÉCISION



La cour constate au préalable que le jugement n'est plus remis en cause en ce qu'il a dit recevable la demande de la société Akwel.



L'article L 515-11 du code de l'environnement dispose que :

'Lorsque l'institution des servitudes prévues à l'article L. 515-8 entraîne un préjudice direct, matériel et certain, elle ouvre droit à une indemnité au profit des propriétaires, des titulaires de droits réels ou de leurs ayants droit.

La demande d'indemnisation doit être adressée à l'exploitant de l'installation dans un délai de trois ans à dater de la notification de la décision instituant la servitude. A défaut d'accord amiable, l'indemnité est fixée par le juge de l'expropriation.

Le préjudice est estimé à la date de la décision de première instance. Toutefois, est seul pris en considération l'usage possible des immeubles et droits immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête publique prévue à l'article L. 515-9. La qualification éventuelle de terrain à bâtir est appréciée conformément aux dispositions de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

Le juge limite ou refuse l'indemnité si une acquisition de droits sur un terrain a, en raison de l'époque à laquelle elle a eu lieu ou de toute autre circonstance, été faite dans le but d'obtenir une indemnité.

Le paiement des indemnités est à la charge de l'exploitant de l'installation'.



Il appartient aux personnes lésées de rapporter la preuve d'un préjudice direct, matériel et certain, c'est-à-dire d'établir les conséquences patrimoniales qu'implique l'existence des servitudes qui peuvent être la valeur d'usage des biens notamment, et le plus fréquemment, la perte de valeur des immeubles grevés.



Il est constant qu'un arrêté du 22 septembre 2015 rendu par le préfet de l'Ain a défini des restrictions d'usage des sols au droit du site litigieux, notamment l'interdiction des usages et aménagements de type 'résidentiel' ou assimilés (article 2) ainsi que des servitudes relatives à l'usage de la nappe phréatique, aux conduites d'alimentation en eau potable, à l'encadrement des travaux d'excavation et d'affouillement et à l'intégrité des revêtements (article 3).



Devant la cour de renvoi, la société Akwel ne se prévaut plus à l'appui de sa demande d'indemnisation des restrictions d'usage des sols au droit du site définies à l'article 2 de l'arrêté mais seulement des servitudes d'utilité publique découlant de l'article 3 de cet arrêté à savoir :



article 3.1 interdiction d'utiliser la nappe : 

tout pompage (hors suivi de la qualité des eaux souterraines et travaux de dépollution), toute utilisation de l'eau de la nappe au droit du site sont interdits ; 







article 3.2 conduites d'alimentation en eau potable : 

les futures canalisations d'eau potable seront isolées des terres potentiellement contaminées par une protection appropriée ou seront prévues dans un matériau interdisant l'éventuelle migration des polluants extérieurs dans l'eau qu'elles contiennent ;



article 3.3 encadrement des travaux d'excavation et affouillement : 

les terrains devront être excavés par couches, les terres excavées stockées dans des conditions empêchant tout transfert de pollution vers l'extérieur (bâchage des terres...), le remblaiement devra se faire en respectant l'ordre initial des couches (pas d'inversion qui conduirait à replacer les terrains pollués en surface), les terres excavées devront, si elles sont évacuées du site, suivre une filière adaptée ; 



article 3.4 intégrité des revêtements : 

les couvertures existantes (enrobé, béton, bitume ou bâtiments) sont maintenues en l'état ou, en cas de travaux, reconstituées.



article 3.5 servitude d'accès :

l'accès aux piézomètres de surveillance des eaux souterraines figurant sur le plan figurant en annexe 1 du présent arrêté (sous les références Pz1 à Pz7) devra être assuré à tout moment au représentant de l'Etat (inspection des installations classées, police de l'eau, police sanitaire) et à la société TSA ou à toute autre personne mandatée par ceux-ci.



Il ressort ainsi des dispositions de l'arrêté ci-dessus visé que des restrictions particulières à l'utilisation des lieux ont été instaurées à la suite de la pollution aux hydrocarbures, métaux et solvants chlorés constatés dans le sols et les eaux au droit du site sur les parcelles N° [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] appartenant à la société MGI Coutier, aujourd'hui dénommée Akwel.



Il convient de relever au préalable que le préjudice allégué par la société Akwel n'est pas représenté par le surcoût des travaux à envisager dans le cadre de son activité pour respecter les nouvelles normes édictées par la décision préfectorale mais par la perte de valeur vénale de son bien résultant de la mise en place de ces servitudes.



Ainsi, les arguments avancés par la société TSA et rappelés plus hauts selon lesquels la nappe ne faisait pas auparavant l'objet d'un captage, que la société Akwel ne rapporterait pas la preuve de ce qu'elle envisageait une modification de son raccordement au réseau public d'eau potable, qu'elle ne démontrerait pas l'existence d'un projet de cessation d'activité et qu'elle serait contrainte en cas de cessation de son activité industrielle de procéder à des excavations dans des conditions semblables à celle prévues dans l'arrêté, qu'elle n'aurait jamais fait état de travaux envisagés remettant en cause l'intégrité de l'enrobé ou que l'accès aux piézomètres constituerait une charge aisément supportable, sont tous inopérants pour retenir l'absence de préjudice.



La circonstance que la société Akwel ne justifierait pas de ce que les charges découlant de l'article 3 de la décision préfectorale n'auraient pas pour elle dans le cadre de son activité actuelle de réelles incidences coûteuses ne permet pas pour autant d'en déduire comme le déclare la société TSA qu'il en irait de même pour tout acquéreur ou locataire du site.



Le rapport [C] que la société Akwel verse aux débats rappelle à juste titre que ces servitudes instituent des contraintes en terme d'exploitation et de surcoût tant pour l'exploitant actuel que, en cas de départ de celui-ci, pour le candidat locataire ou acquéreur de nature à le dissuader de contracter, par comparaison à la situation antérieure.



Il n'est pas contestable en effet que les contraintes découlant de ces nouvelles servitudes d'utilité publique qui compliquent l'exploitation du site, ont un impact sur la valeur vénale du fonds de la société Akwel en cas de revente mais également si elle décide de le mettre en location en raison de l'octroi d'une franchise de loyers afin de permettre au preneur d'effectuer les travaux nécessaires à son activité.









Il est non moins contestable que les restrictions imposées par l'arrêté, notamment en ce qu'elles encadrent désormais les travaux d'excavation ou d'affouillement, compliqueraient tout éventuel projet de construction d'un autre bâtiment sur le terrain et il en est de même s'agissant de l'interdiction de pompage de l'eau de la nappe au droit du site, de l'isolement des canalisations et de l'accès aux piézomètres.



Ces nouvelles servitudes occasionnent ainsi à la société Akwel un préjudice direct, matériel et certain dont elle est fondée, en application de l'article L 515-11 du code de l'environnement sus visé, à solliciter la fixation auprès du juge de l'expropriation.



Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a fixé une indemnité due à la société Akwel.



Par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge a retenu que la compétence du juge de l'expropriation était limitée à la fixation de l'indemnité et qu'il ne lui appartenait pas de se prononcer sur la question du débiteur de l'indemnité née de l'instauration d'une servitude laquelle s'analysait en une contestation sérieuse au sens de l'article L 311-8 du code de l'expropriation, compte tendu de l'historique de l'exploitation du site.



Le jugement est donc également confirmé en ce qu'il n'a pas prononcé de condamnation à l'encontre de la société TSA.



En application de l'article L 511-12 4ème alinéa du code de l'environnement selon lequel les servitudes sont indemnisées dans les conditions prévues à l'article L. 515-11 et que pour l'application de cet article, la date d'ouverture de l'enquête publique est, lorsqu'il n'est pas procédé à une telle enquête, remplacée par la date de consultation des propriétaires, il convient de retenir comme date de référence celle du 14 janvier 2014, soit un an avant la date de consultation des propriétaires du 14 janvier 2015, telle que résultant de cet arrêté.



Ainsi que rappelé ci-dessus, la société Akwel verse aux débats un rapport établi à sa demande par Mr [N] [C].



Mr [C] indique dans son rapport (page 25) que la valeur vénale de l'ensemble immobilier de la société Akwel est supérieure à celle obtenue dans le cadre d'une opération de construction à l'habitation et que la contrainte posée par l'arrêté préfectoral du 22 septembre 2015 limitant dorénavant l'utilisation du site uniquement pour l'exploitation d'activités de type industriel, commercial ou tertiaire ou des activités liées au pôle scolaire et équipements de loisirs existants ne constitue pas un quelconque préjudice.



Ainsi, et dés lors que la société Akwel chiffre sa demande d'indemnité sur la base de ce rapport lequel exclut tout préjudice résultant de la restriction d'usage des sols au droit du site (art 2 de l'arrêté), l'abandon par l'intimée devant la cour de renvoi à toute référence à cet article 2 n'apparaît pas comme étant de nature à réduire sa demande.



Les parties s'accordent sur la description des biens de la société Akwel à savoir qu'il s'agit d'un terrain d'une superficie totale de 12.851 m² sur lequel sont édifiés quatre bâtiments d'une surface totale de 8.870 m² soit un bâtiment administratif, un bâtiment de stockage et de production, un autre bâtiment de production et un bâtiment technique, l'ensemble clos de mur et en bon état général d'entretien.



S'agissant de la méthode d'évaluation, il convient de rappeler que l'indemnité à laquelle la société Akwel est en droit de prétendre ne correspond pas à la valeur vénale de son bien mais à la diminution de la valeur de ce bien du fait de la mise en oeuvre des servitudes imposées par l'arrêté préfectoral du fait de la pollution des sols.



Dans ces circonstances particulières, la cour estime que la méthode habituellement utilisée d'évaluation par comparaison avec d'autres biens qui ne seraient pas concernés par les mêmes contraintes n'est pas adaptée et ce d'autant qu'il n'est fourni aucune référence pertinente comparable aux locaux considérés, notamment pas à proximité du site pollué et de façon générale sur la commune de [Localité 11], et que les références proposées notamment dans un rapport Ipfec produit par la société TSA portent sur des biens situés sur l'ensemble du département de l'Ain et correspondent à des actifs industriels très hétérogènes, de même que les surfaces et les assiettes foncières.



La cour retient donc la méthode par capitalisation de revenu adoptée par l'expert de la société Akwel qui apparaît pertinente en ce qu'elle prend en compte le fait que l'élément essentiel de la valeur d'un bien réside dans son potentiel à générer un loyer dans la durée.



Le commissaire du gouvernement, même s'il a envisagé une autre méthode, indique d'ailleurs que cette méthode par capitalisation est également adaptée. 



Aux termes d'un raisonnement que la cour adopte, en l'absence de plus amples critiques sur le taux de rendement retenu, soit 10,50 %, le rapport [C] évalue le préjudice par différence entre la valeur déterminée avant impact des servitudes (3.000.000 €) et après impact des servitudes (2.575.000 €) soit une différence de 425.000 €.



Cette indemnité ne peut être qualifiée de disproportionnée et ce alors même qu'après application d'une autre méthode retenue par le commissaire du gouvernement, à savoir celle de la charge foncière, celui-ci chiffre l'indemnité à 600.000 €.



La cour rejette par contre la demande de la société Akwel tendant à fixer en sus de cette indemnité, le coût d'une franchise locative qui ne constitue en réalité qu'une des composantes d'un seul et même préjudice à savoir la perte de valeur vénale du bien.



Les deux indemnités ne peuvent se cumuler puisqu'en effet soit la société Akwel décide de mettre en location son bien et d'accorder à son preneur une franchise de loyer destinée à compenser les inconvénients du site et permettre le cas échéant au preneur de réaliser des travaux d'adaptation nécessaires qui permettront alors de valoriser à nouveau le bien, soit elle décide de le vendre et supporte en ce cas, en négociant le prix de vente à la baisse, un préjudice de perte de valeur vénale.



Le principe d'interdiction d'une double indemnisation d'un même préjudice conduit en conséquence la cour à rejeter cette demande complémentaire.



Il convient dés lors, infirmant le jugement de ce chef, de fixer l'indemnité due à la société Akwel à 425.000 €.



Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Les dépens d'appel sont mis à la charge de la société TSA.



La cour estime que l'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société Akwel en cause d'appel et lui alloue à ce titre la somme de 5.000€.



PAR CES MOTIFS



La cour, 



Confirme la décision déférée sauf en son évaluation de l'indemnité due à la société Akwel ;



Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant, 



Fixe à 425.000 € l'indemnité due à la société Akwel ;



Rejette le surplus des demandes ;



Condamne la société TSA à payer à la société Akwel en cause d'appel la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la société TSA aux dépens d'appel.



La greffière, Le Président,