Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 3 — 1 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 01 JUILLET 2024


Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 24/00288 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YN6P
N° de MINUTE : 24/00949

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet EMMANUEL TOUATI SARL, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Jean-philippe TOUATI de la SELEURL Jean-Philippe Touati Avocat, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A 1003

C/

DEFENDEUR

S.C.I. SOLENE, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 3]
non représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 06 Mai 2024.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.


EXPOSÉ DU LITIGE
 
La SCI SOLENE est propriétaire des lots 274 et 281 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
 
Par acte en date du 24 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI SOLENE devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :
-condamner la SCI SOLENE à lui payer la somme de 6 639,87 euros au titre des appels de charges, frais et honoraires du syndic impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2023, somme décomposée comme suit :
-charges en principal : 4 603,84 euros
-lettres de mise en demeure et de relance : 198 euros
-sommation d’huissier : 458,03 euros
-honoraires de suivi contentieux du syndic : 1 380 euros
-condamner la SCI SOLENE à lui payer la somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts
-condamner la SCI SOLENE à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Philippe TOUATI
-rappeler l'exécution provisoire de droit.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l'assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 19 mars 2024 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été fixée à l’audience du 6 mai 2024 et mise en délibéré au 1er juillet 2024.

La SCI SOLENE, régulièrement assignée dans les modalités prévues à l'article 656 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat.
 
MOTIFS DE LA DÉCISION
 
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.


L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :
-la matrice cadastrale
-les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes des années 2015 à 2023
-un décompte des impayés arrêté au 22 novembre 2023
-des appels de provisions et régularisations de charges.

Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 2 036,03 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.

Doivent également être exclus les « intérêts de retard » facturés le 4 février 2020 pour un montant de 321,63 euros, et dont il n’est justifié par aucune pièce. 
 
En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner la SCI SOLENE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 282,21 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 22 novembre 2023.

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2023.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants : 
-lettre de mise en demeure et de relance : 198 euros
-sommation d’huissier : 458,03 euros
-honoraires de suivi contentieux du syndic : 1 380 euros
Soit un montant total de 2 036,03 euros.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le syndicat des copropriétaires ne produit qu’une seule lettre de mise en demeure en date du 26 juillet 2023, accompagnée de son accusé de réception. Il ne justifie pas de la nécessité de procéder à une mise en demeure par avocat, une simple lettre de mise en demeure étant suffisante au recouvrement judiciaire de la créance. Seule la somme de 30 euros sera accordée au titre de cette mise en demeure.

Les autres frais dont il est sollicité le remboursement ne sont justifiés par aucune des pièces produites.

Ainsi, après déduction des frais non nécessaires et non justifiés, la SCI SOLENE est redevable de la somme de 30 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2023.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de la SCI SOLENE, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SCI SOLENE, partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance. Il sera fait application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Jean-Philippe TOUATI.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 800 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. 
























PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

-Condamne la SCI SOLENE à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2]) les sommes de :
-4 282,21 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 22 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2023
-30 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2023

-Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2]) de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,

-Condamne la SCI SOLENE aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par Maître Jean-Philippe TOUATI en application de l'article 699 du code de procédure civile, 

-Condamne la SCI SOLENE à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2]) la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

-Rappelle que la présente décision est de droit assortie de l'exécution provisoire.


La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé.


LE GREFFIERLE JUGE



MADAME SEGHIRMADAME CORON