Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 3 — 1 juillet 2024

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE BOBIGNY
ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT 
DU 01 JUILLET 2024

Chambre 5/Section 3

Affaire : N° RG 22/06902 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WQLA
N° de Minute : 24/00874

DEMANDEURS

Madame [G] [E], épouse [S]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0436

Monsieur [N] [S]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Me Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0436

C/

DEFENDEUR

S.A.R.L. LA SOCIETE FINANCIERE ET IMMOBILIERE SOFINIM
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Jean-françois LOUIS de la SCP SCP SOUCHON - CATTE - LOUIS et ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0452


JUGE DE LA MISE EN ÉTAT :

Madame Aliénor CORON, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier.


DÉBATS :

Audience publique du 06 juin 2024.






Tribunal judiciaire de Bobigny 
Chambre 5/Section 3
AFFAIRE N° RG : N° RG 22/06902 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WQLA
Ordonnance du juge de la mise en état 
du 01 Juillet 2024

ORDONNANCE :

Prononcée en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort , par Madame Aliénor CORON, juge de la mise en état, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous-seing privé en date du 9 juillet 2012, la SCIP du [Adresse 2] à [Localité 6], aux droits de laquelle vient la société financière et immobilière (SOFINIM) par acquisition du 26 mars 2020, a donné en renouvellement de bail commercial à Madame [G] [E] et à Monsieur [N] [S] (les époux [S]), un local commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6].

Par exploit du 16 avril 2020, la société SOFINIM a donné congé aux époux [S] avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction.

Par exploit d’huissier délivré le 24 novembre 2020, les époux [S] ont fait assigner la société SOFINIM devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de désignation d’un expert chargé de réunir les éléments d’appréciation permettant de fixer l’indemnité d’éviction.

L’expert désigné par ordonnance du juge des référés en date du 26 février 2021 a déposé son rapport le 8 novembre 2021.

Par exploit du 20 juin 2022, les époux [S] ont assigné la société SOFINIM devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment de fixer à la somme de 2 146 799 euros le montant de l’indemnité d’éviction.

La société SOFINIM a constitué avocat.

Aux termes de ses conclusions au fond, notifiées par RPVA le 30 mai 2023, la société SOFINIM sollicite notamment du tribunal judiciaire de Bobigny la condamnation de Madame [G] [E], épouse [S], à verser un complément d’indemnité d’occupation de 11.411 euros HT/HC depuis le 18 octobre 2020 et jusqu’à la remise des clés, ce complément devant se compenser avec le montant de l’indemnité d’éviction.

Les époux [S] ont saisi le juge de la mise en état d’un incident aux fins d’irrecevabilité.

Au terme de leurs dernières conclusions d’incident, signifiées par RPVA le 16 janvier 2024, les époux [S] sollicitent du juge de la mise en état de :
-Déclarer la demande en fixation de l’indemnité d’occupation irrecevable pour cause de prescription
-Condamner la société SOFINIM à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile
-Condamner la société SOFINIM aux dépens de l’incident.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 14 novembre 2023, la société SOFINIM demande au juge de la mise en état de :
-débouter les époux [S] de leur demande
-les condamner à la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries sur incident du 6 mai 2024, et mise en délibéré au 1er juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Les époux [S] considèrent, sur le fondement de l’article 789 du code de procédure civile assorti de l’article 122 du même code ainsi que de l’article L.145-60 du code de commerce, que la demande formée par la société SOFINIM aux fins de les voir condamner au paiement d’un complément d’indemnité d’occupation à hauteur de 11.411 euros HT/HC est prescrite. Ils font valoir que la société SOFINIM leur ayant donné congé avec refus de renouvellement par exploit du 16 avril 2020 et pour le 17 octobre 2020, elle ne pouvait solliciter la fixation de l’indemnité d’occupation que jusqu’au 17 octobre 2022.

Se fondant sur l’article 2234 du code civil et de l’article 31 du code de procédure civile, la société SOFINIM fait valoir qu’elle était dans l’impossibilité d’agir au sens de l’article 2234 susvisé au motif que la prescription ne peut jouer à l’encontre d’une partie qui n’est pas encore recevable à agir pour défaut d’intérêt. Elle soutient avoir été dans l’impossibilité d’agir avant le dépôt du rapport d’expertise, celui-ci lui ayant permis de constater que la valeur locative du local commercial était supérieure au montant du loyer payé par la preneuse et à ce titre lui ayant conféré intérêt à agir quant à un complément d’indemnité d’occupation. Le délai de deux ans n’a selon elle commencé à courir qu’à partir de la date du dépôt du rapport d’expertise et la formation de la demande litigieuse par ses écritures en date du 30 mai 2023 est dès lors recevable, le délai ayant cours jusqu’au 8 novembre 2023. Elle ajoute que la prescription a été suspendue jusqu’au dépôt du rapport de l’expert.

L’article 789 du code de procédure civile dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour statuer sur les fins de non-recevoir. L’article 122 du même code précise que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’action en fixation de l’indemnité d’occupation est soumise à la prescription biennale de l’article L.145-60 du code de commerce. A défaut d’avoir agi dans le délai, le bailleur n’aura plus la possibilité d’obtenir l’indemnité d’occupation en justice, la prescription de l’action entraînant l’extinction totale du droit à la réclamer.

Selon une jurisprudence constante, le point de départ du délai de prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation fondée sur l’article L. 145-28 du code de commerce se situe au jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du locataire au bénéfice d’une indemnité d’éviction.

Mais ce point de départ n’est différé à cette date que si le droit du locataire au paiement de l’indemnité d’éviction a été contesté.

Le constat de l’absence de toute contestation suffit et il n’est pas besoin de caractériser, en outre, l’acquiescement à ce droit ou sa reconnaissance par le bailleur.
Les actions en fixation des indemnités d'éviction et d' occupation étant distinctes par leur objet et par leur cause, la mise en oeuvre de l'une n'a pas pour effet d'interrompre le cours de la prescription de l'autre 

L’article 2234 du code civil dispose que la prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir notamment par suite d’un empêchement résultant de la loi.

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention.

En l’espèce, la demande de la société SOFINIM en condamnation des époux [S] à lui payer un “complément d’indemnité d’occupation” repose nécessairement sur une demande de fixation de l’indemnité d’occupation à la charge des époux [S].

Il n’est pas contesté que le droit du locataire au bénéfice d’une indemnité d’éviction a été reconnu par la bailleresse aux termes de son congé avec offre d’une indemnité d’éviction du 16 avril 2020 pour le 17 octobre 2020. La société SOFINIM ne conteste pas ce droit au terme de ses dernières conclusions au fond.

Contrairement à ce qu’elle fait valoir, la société SOFINIM avait intérêt à agir en fixation et en paiement de l’indemnité d’occupation, quel qu’ait été le montant de la valeur locative des lieux telle qu’estimée par l’expert judiciaire, dès la date d’effet de son congé.

En outre, l’expertise judiciaire ne pouvait avoir pour effet de suspendre la prescription de l’action en fixation de l’indemnité d’occupation dans la mesure où l’évaluation de celle-ci ne faisait pas partie des missions de l’expert, aucune demande n’ayant été formée à ce titre par la société SOFINIM à l’occasion de l’instance en référé.

La société SOFINIM ne justifie donc d’aucun cas de suspension ou d’interruption de la prescription tels que prévus par l’article 2234 du code civil.

En conséquence, la société SOFINIM devait, à peine de prescription, exercer son action en paiement d'une indemnité d'occupation dans les deux ans de la notification de son droit d'option, soit, en l'espèce, dans les deux ans de la date d’effet de son congé avec offre d’une indemnité d’éviction, soit avant le 17 octobre 2022.

Cette demande n’ayant été formée que par conclusions du 30 mai 2023, elle est prescrite.

Par conséquent, la société SOFINIM sera déclarée irrecevable en sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation à la charge des époux [S].

Sur les demandes accessoires

Au regard des circonstances de l’espèce, il n’y a lieu ni de distinguer les dépens de l’incident des dépens de l’instance, dont ils suivront dès lors le sort, ni de condamner la société SOFINIM à indemniser, dès à présent, les époux [S] des frais irrépétibles liés à l’incident.

Les dépens seront réservés, et les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile rejetées.




PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

-Déclare irrecevable comme prescrite la demande de la société SOFINIM en fixation de l’indemnité d’occupation à la charge des époux [S],

-Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-Réserve les dépens,

-Renvoie l'affaire à l'audience de mise en état de du 18 septembre 2024 à 10h pour conclusions au fond de la société SOFINIM.

La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé.


LE GREFFIER LE JUGE



MADAME SEGHIR MADAME CORON