Tribunal Judiciaire · Service des référés — 1 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/50903 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3YTW

N° : 7

Assignation du :
26 Janvier 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 01 juillet 2024



par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

La S.C.I. PARDES PATRIMOINE
[Adresse 1] 
[Localité 2] FRANCE

représentée par Me Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS - #E0051



DEFENDERESSE

La société KONVIVES S.A.S.
[Adresse 4] 
[Localité 3]

représentée par Me Kadiatou TAPILY, avocat au barreau de PARIS - #R0268



DÉBATS

A l’audience du 03 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 






Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 4 mai 2021, la société PARDES PATRIMOINE a donné à bail commercial à la société KONVIVES, des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 5], lot n°1, pour une durée de neuf ans à compter du 28 avril 2021, moyennant un loyer en principal de 58.000 euros par an, payable d’avance, à une fréquence trimestrielle, pour l’activité de restauration sur place ou à emporter.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte extrajudiciaire en date du 29 août 2023, à la société KONVIVES, pour une somme de 33.069,61 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 18 août 2023.

Par acte délivré le 26 janvier 2024, la société PARDES PATRIMOINE a fait assigner la société KONVIVES devant la juridiction des référés de céans aux fins de voir : 

- “CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu entre la société PARDES PATRIMOINE et la Société KONVIVES. 
 
- En conséquence, DIRE ET JUGER que la société KONVIVES ainsi que tous occupants de son chef se trouve occupant sans droit ni titre des locaux précédemment loués et de leur ordonner de quitter les lieux, sans délais ; 
 
- ORDONNER l’expulsion de la société KONVIVES ainsi que tout occupant de son chef des locaux qu’elle occupe [Adresse 4]. 
 
Etant précisé que faute par eux de le faire spontanément, ils y seront contraints et il sera procédé en la forme accoutumée, avec l'assistance de la force publique si besoin est ; 
 
- ORDONNER le transport et la séquestration du mobilier, objets garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera, ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues 
 
- CONDAMNER la société KONVIVES à payer par provision à la société PARDES PATRIMOINE la somme de 68.488,44 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 1er trimestre 2024 inclus. 
 
- CONDAMNER la société KONVIVES à payer, à titre de provision, à la société PARDES PATRIMOINE une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer qui aurait 
pu être perçu si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à complète libération des lieux ; 
 



- CONDAMNER la société KONVIVES à payer à la société PARDES PATRIMOINE la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure 
Civile ;

- CONDAMNER la société KONVIVES en tous les dépens qui comprendront notamment le coût de la présente assignation et du commandement en date du 29 août 2023". 


A l’audience de renvoi du 3 juin 2024, la société PARDES PATRIMOINE a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors actualisation de la demande de provision à la somme de 89.228,33 euros au titre des loyers et charges exigibles au 2ème trimestre 2024 inclus et s’est opposée à la demande de délais de paiement de la société KONVIVES.

La société KONVIVES, représentée par son conseil, a repris oralement les conclusions déposées sollicitant du juge des référés de :

- “DIRE ET JUGER que la société KONVIVES est recevable et bien-fondée en ses demandes ; 
En conséquence, 
 
- ACCORDER à la société KONVIVES les plus larges délais de paiement au regard de l’article 1343-5 du Code civil à savoir sur 24 mois. 
 
- DONNER ACTE à la société KONVIVES de ce qu’elle s’engage à verser la première échéance à la société PARDES PATRIMOINE dans les plus brefs délais à compter de la nomination du mandataire judiciaire dans le cadre de la procédure de sauvegarde ; 
 
- ORDONNER la suspension de la réalisation et les effets des clauses de résiliation figurant dans le bail commercial ; 
 
En tout état de cause 
 
- DÉBOUTER la société PARDES PATRIMOINE de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples et contraires ; 
 
- RÉSERVER les dépens”.


Le 6 mars 2024, la société PARDES PATRIMOINE a dénoncé l’assignation à la société CREDIT LYONNAIS, créancier inscrit.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.






MOTIFS

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du Code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.









Le bail stipule en son article 18.1, une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, partiellement ou en totalité, ou encore à défaut de payer les accessoires du loyer, les impôts et taxes, charges, le montant de la clause pénale, de l’indemnité d’occupation, le coût des commandements, des sommations et mises en demeure, tous arriérés, et d’une manière générale à défaut de paiement de toutes sommes quelconques dues en application du bail, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société PARDES PATRIMOINE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme en principal de 33.069,61 euros correspondant au solde de l’arriéré locatif arrêté au 18 août 2023. 

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

La société KONVIVES fait valoir pouvoir régler son arriéré locatif au moyen de l’octroi de délais de paiement, en sus des échéances courantes.
Elle communique une demande d’ouverture de sauvegarde de justice et des extraits de comptes sociaux pour l’exercice 2023, lequel est déficitaire de 61.418 euros pour un chiffre d’affaires de 432.582 euros.

La société défenderesse qui a déposé une demande d’ouverture d’une sauvegarde de justice avant l’audience, justifie d’une situation financière déficitaire depuis deux exercices. Si elle apparaît débitrice de bonne foi, il sera relevé qu’elle n’a pas été en mesure de reprendre le paiement des loyers courants depuis la délivrance du commandement et n’a fait aucun règlement même partiel depuis janvier 2024.

Dans ces conditions, il n’est pas justifié de sa capacité ni à reprendre le paiement des loyers courants ni à apurer la dette sur 24 mois.

La demande de délais de paiement suspensifs de l’effet de la clause résolutoire sera donc rejetée.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société KONVIVES et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.
 
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

L’indemnité d’occupation due par La société KONVIVES depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.


- Sur la demande de provision

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société PARDES PATRIMOINE, l'obligation de la société KONVIVES au titre des loyers, charges, taxes, accessoires au 27 mai 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 88.514,49 euros (2ème trimestre 2024 inclus, déduction faite des frais non justifiés ou entrant dans les dépens), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société KONVIVES. 
Cette somme sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 29 août 2023 à hauteur de 33.069,61 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 35.418,83 euros et à compter de la présente décision pour le solde.

- Sur les autres demandes

La société KONVIVES, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

Eu égard à la situation financière de la société KONVIVES, il n’y a pas lieu d’allouer une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS 

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 29 septembre 2023 à minuit ; 

Déboutons la société KONVIVES de sa demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société KONVIVES et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4] à [Localité 5], lot n°1, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;
 
Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société KONVIVES , à compter de la résiliation du bail du 30 septembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons la société KONVIVES à payer à la société PARDES PATRIMOINE la somme provisionnelle de 88.514,49 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés au 27 mai 2024 (2ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 29 août 2023 à hauteur de 33.069,61 euros à compter de l'assignation sur la somme de 35.418,83 euros et à compter de la présente décision pour le solde, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Condamnons la société KONVIVES aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation ;

Déboutons la société PARDES PATRIMOINE de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait à PARIS, le 1er juillet 2024.


Le Greffier,Le Président,



Pascale GARAVELViolette BATY