Tribunal Judiciaire · Service des référés — 1 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/53639 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZT5X

N° : 5

Assignation du :
27 Avril 2023

[1]

[1] 1 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 01 juillet 2024



par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDEUR 

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT - OPH
Venant aux droits de la SAGI 
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Sébastien MENDES GIL de la SELARL CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS - #P0173


DEFENDERESSE

La société LA LAVANDIERE MODERNE S.A.R.L.
[Adresse 1]
[Localité 5]

non constituée 



DÉBATS

A l’audience du 03 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 








Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 23 juin 1998, la Société Anonyme de Gestion Immobilière (la SAGI) aux droits de laquelle se présente [Localité 4] HABITAT-OPH, a donné à bail commercial à la société LA LAVANDIERE MODERNE des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 1997, moyennant un loyer en principal de 35.000 francs, payable à terme échu, à une fréquence trimestrielle.

Par acte extrajudiciaire du 21 juin 2005, la SAGI a délivré congé à la société LA LAVANDIERE MODERNE, à effet du 31 décembre 2005 et avec offre de renouvellement pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2006.

Le bail a été renouvelé à cette date et s’est poursuivi par tacite prolongation après le 1er janvier 2015.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer une sommation de payer visant la clause résolutoire, par acte extrajudiciaire en date du 31 janvier 2023, à la société LA LAVANDIERE MODERNE, pour une somme de 6.235,88 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 23 janvier 2023.

Par acte délivré le 27 avril 2023, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait assigner la société LA LAVANDIERE MODERNE devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir : 

“A TITRE PRINCIPAL, 
 
CONSTATER l’acquisition au 28 février 2023 de la clause résolutoire insérée au bail et visée au commandement de payer ; 
 
FIXER le montant de l’indemnité d’occupation trimestrielle à l’équivalent du dernier loyer trimestriel quittancé, taxes et charges en sus, et CONDAMNER la SARL LA LAVANDIERE MODERNE au paiement de ladite indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux qui s’effectuera par la remise des clefs ; 
 
En conséquence, CONDAMNER la SARL LA LAVANDIERE MODERNE, en sa qualité de locataire, au paiement de la somme provisionnelle de 8.204,10 euros au titre des loyers et des charges, indemnité d’occupation impayés arrêtés au 1 er trimestre 2023 inclus, à parfaire ; 
 
ORDONNER l’expulsion de la SARL LA LAVANDIERE MODERNE, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, et ce avec l’assistance d’un serrurier et de la Force Publique si besoin est ; 




 
ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et des effets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner et ce, aux frais, risques et périls du locataire ; 
 
DIRE que ces sommes seront majorées des intérêts de retard au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 31 janvier 2023 ; 
 
ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil; 
 
N'ACCORDER aucun délai de paiement supplémentaire au locataire en raison du montant et de l'ancienneté de la dette ; 
 
AUTORISER le bailleur à conserver le dépôt de garantie versée par le preneur à l’entrée dans les lieux ; 
 
A TITRE SUBSIDIAIRE, 
 
Si, par impossible, des délais de paiement pour régler les sommes dues étaient accordés, il est demandé à Madame, Monsieur le Président de : 
 
N’ACCORDER des délais de paiement que sous réserve du strict règlement des échéances courantes de loyers et de charges ainsi que des paiements des mensualités accordées à date fixe. 
A défaut, en cas de simple retard ou de défaut de paiement, DIRE ET JUGER que la déchéance du terme sera acquise et que le bailleur pourra alors librement engager l’expulsion du preneur. 
 
En tout état de cause, 
 
DEBOUTER purement et simplement la partie adverse de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 
 
La CONDAMNER au paiement de la somme de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; 
 
La CONDAMNER aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et en ordonner la distraction au profit de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL ; 
 
RAPPELER que l’Ordonnance à intervenir sera de plein droit assortie de l’exécution provisoire.”.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience de renvoi du 16 octobre 2023, [Localité 4] HABITAT-OPH a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, en actualisant sa créance locative à la somme de 1967,58 euros arrêtée au 16 octobre 2023 et s’est opposée à l’octroi de délais de paiement en l’absence de paiement des deux dernières échéances trimestrielles.



Bien que régulièrement assignée à personne morale, la société LA LAVANDIERE MODERNE n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Par décision du 13 novembre 2023, le juge des référés de céans a rouvert les débats aux fins de permettre à [Localité 4] HABITAT-OPH de présenter ses observations sur la recevabilité de la demande de provision au titre de la dette locative constituée pour la période du 30 juin 2023 au 9 octobre 2023 au regard des dispositions de l’article 15 du code de procédure civile ainsi qu’invité [Localité 4] HABITAT-OPH et la société LA LAVANDIERE MODERNE à rencontrer Madame [Y] [K], conciliatrice de justice.

A l’audience de renvoi du 3 juin 2024, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait signifier des conclusions à la société défenderesse par acte du 30 mai 2024, selon les formalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, et repris oralement les prétentions qui y sont présentées tendant à voir:

“A TITRE PRINCIPAL, 
 
CONSTATER l’acquisition au 28 février 2023 de la clause résolutoire insérée au bail et visée au commandement de payer ; 
 
FIXER le montant de l’indemnité d’occupation trimestrielle à l’équivalent du dernier loyer trimestriel quittancé, taxes et charges en sus, et CONDAMNER la SARL LA LAVANDIERE MODERNE au paiement de ladite indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux qui s’effectuera par la remise des clefs ; 
 
En conséquence, CONDAMNER la SARL LA LAVANDIERE MODERNE, en sa qualité de locataire, au paiement de la somme provisionnelle de 8.859,14 euros au titre des loyers et des chargesimpayés arrêtés au 6 mai 2024 ; 
 
ORDONNER l’expulsion de la SARL LA LAVANDIERE MODERNE, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, et ce avec l’assistance d’un serrurier et de la Force Publique si besoin est ; 
 
ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et des effets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner et ce, aux frais, risques et périls du locataire ; 
 
DIRE que ces sommes seront majorées des intérêts de retard au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 31 janvier 2023 ; 
 
ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil; 
 
N'ACCORDER aucun délai de paiement supplémentaire au locataire en raison du montant et de l'ancienneté de la dette ; 

 
AUTORISER le bailleur à conserver le dépôt de garantie versée par le preneur à l’entrée dans les lieux ; 
 
A TITRE SUBSIDIAIRE, 
 
Si, par impossible, des délais de paiement pour régler les sommes dues étaient accordés, il est demandé à Madame, Monsieur le Président de : 
 
N’ACCORDER des délais de paiement que sous réserve du strict règlement des échéances courantes de loyers et de charges ainsi que des paiements des mensualités accordées à date fixe. 
A défaut, en cas de simple retard ou de défaut de paiement, DIRE ET JUGER que la déchéance du terme sera acquise et que le bailleur pourra alors librement engager l’expulsion du preneur. 
 
En tout état de cause, 
 
DEBOUTER purement et simplement la partie adverse de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 
 
La CONDAMNER au paiement de la somme de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; 
 
La CONDAMNER aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et en ordonner la distraction au profit de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL ; 
 
RAPPELER que l’Ordonnance à intervenir sera de plein droit assortie de l’exécution provisoire.”.

La société LA LAVANDIERE MODERNE n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2024.

MOTIFS

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du Code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit en son article RESILIATION une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, de charges accessoires, prestations ou taxes récupérables, à son échéance, un mois après un commandement de payer resté sans effet.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, [Localité 4] HABITAT-OPH n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.




La sommation de payer visant la clause résolutoire détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 6.235,88 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 janvier 2023, 4ème trimestre 2022 inclus.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société LA LAVANDIERE MODERNE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société LA LAVANDIERE MODERNE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par [Localité 4] HABITAT-OPH, l'obligation de la société LA LAVANDIERE MODERNE au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 6 mai 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 8.859,14 euros (1er trimestre 2024 inclus), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner La société LA LAVANDIERE MODERNE. Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance des conclusions signifiées le 30 mai 2024.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1154 du Code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 30 mai 2024, date des conclusions formulant cette prétention pour la première fois.

La clause RESILIATION du bail relative à la conservation du dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale et comme telle est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

- Sur les autres demandes

La société LA LAVANDIERE MODERNE, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société LA LAVANDIERE MODERNE ne permet d’écarter la demande de [Localité 4] HABITAT-OPH formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.




PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 28 février 2023 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de La société LA LAVANDIERE MODERNE et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 1] à [Localité 5] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;
 
Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société LA LAVANDIERE MODERNE, à compter de la résiliation du bail du 1er mars 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société LA LAVANDIERE MODERNE à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 8.859,14 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 6 mai 2024 (1er trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la signification des conclusions au 30 mai 2024, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Ordonnons la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande formée par conclusions du 30 mai 2024, dans les conditions de l’article 1154 ancien du code civil applicable au contrat de bail ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée aux fins de conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la société LA LAVANDIERE MODERNE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Condamnons la société LA LAVANDIERE MODERNE à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;







Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait à PARIS, le 1er juillet 2024.

Le Greffier,Le Président,



Pascale GARAVELViolette BATY