Tribunal Judiciaire · Service des référés — 1 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/50761 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3YSV

N° : 13

Assignation du :
25 Janvier 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 01 juillet 2024



par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

La S.C.I. PARDES PATRIMOINE
[Adresse 1] 
[Localité 4] 

représentée par Me Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS - #E0051



DEFENDERESSE

La S.A.S.U. AMALTHEA
[Adresse 2] 
[Localité 3]

représentée par Maître Guillaume DAUCHEL de la SELARL CABINET SEVELLEC DAUCHEL, avocats au barreau de PARIS - #W0009, Avocat constitué et Maître Géraldine COMPAIN de la SELEURL COMPAIN AVOCAT, avocats au barreau de PARIS - #L0130, avocat plaidant 



DÉBATS

A l’audience du 03 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 




Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 18 septembre 2018, la société PARDES PATRIMOINE a donné à bail commercial à la société AMALTHEA, des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3], lot n°1, pour une durée de neuf ans à compter du 19 septembre 2018, moyennant un loyer en principal de 36.000 euros, payable d’avance, à une fréquence trimestrielle, pour l’usage exclusif de vente au détail de produits de beauté, conseil en beauté, conseil et vente de produits lifestyle.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte extrajudiciaire en date du 25 septembre 2023, à la société AMALTHEA, pour une somme de 50.043,39 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 20 septembre 2023.

Par acte délivré le 25 janvier 2024, la société PARDES PATRIMOINE a fait assigner la société AMALTHEA devant la juridiction des référés de céans aux fins de voir : 

- “CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu entre la société PARDES PATRIMOINE et la Société AMALTHEA. 
 
- En conséquence, DIRE ET JUGER que la société AMALTHEA ainsi que tous occupants de son chef se trouve occupant sans droit ni titre des locaux précédemment loués et de leur ordonner de quitter les lieux, sans délais ; 
 
- ORDONNER l’expulsion de la société AMALTHEA ainsi que tout occupant de son chef des locaux qu’elle occupe [Adresse 2]. 
 
Etant précisé que faute par eux de le faire spontanément, ils y seront contraints et il sera procédé en la forme accoutumée, avec l'assistance de la force publique si besoin est ; 
 
- ORDONNER le transport et la séquestration du mobilier, objets garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera, ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues 
 
- CONDAMNER la société AMALTHEA à payer par provision à la société PARDES PATRIMOINE la somme de 76493,54 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 1er trimestre 2024 inclus. 

- CONDAMNER la société AMALTHEA à payer, à titre de provision, à la société PARDES PATRIMOINE une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer qui aurait 
pu être perçu si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à complète libération des lieux ; 
 
- CONDAMNER la société AMALTHEA à payer à la société PARDES PATRIMOINE la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile 
 
- CONDAMNER la société AMALTHEA en tous les dépens qui comprendront notamment le coût de la présente assignation et du commandement en date du 25 septembre 2023". 
 

A l’audience du 3 juin 2024, la société PARDES PATRIMOINE a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors actualisation de la demande de provision à la somme de 75.005,43 euros au titre des loyers et charges dus au 2ème trimestre 2024 inclus et s’est opposée à la demande de délais de paiement de la société AMALTHEA au vu des difficultés de trésorerie de la preneuse à bail.
Elle a sollicité le débouté de la demande de dommages et intérêts en l’absence de démonstration du trouble de jouissance subi et du bien-fondé de l’exception d’inexécution.

La société AMALTHEA, représentée par son conseil, a soutenu oralement des observations tendant à voir :
- réduire la demande de provision à la somme non sérieusement contestable de 74.071,23 euros,
- suspendre les effets de la clause résolutoire,
- lui accorder des délais de paiement sur 24 mois pour s’acquitter de son passif locatif,
- lui allouer une indemnité de 35.000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement de la bailleresse à ses obligations de délivrance et d’assurer une jouissance paisible,
- débouter la société PARDES PATRIMOINE du surplus de ses demandes,
- ordonner la compensation entre les dettes réciproques,
- débouter la société PARDES PATRIMOINE de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. 

La décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2024.

Par note en délibéré, la société AMALTHEA a transmis au soutien de ses demandes reconventionnelles, une attestation de chiffres d’affaires pour les exercices 2022 et 2023 et des pièces complémentaires sur le préjudice de jouissance allégué. 

La société PARDES PATRIMOINE a répliqué par note en délibéré, maintenir son opposition aux demandes reconventionnelles en l’absence de situation financière justifiant l’octroi de délais de paiement et d’exception d’inexécution sérieuse.






MOTIFS

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du Code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.









Le bail stipule en son article 17.1 une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, partiellement ou en totalité, ou encore à défaut de payer les accessoires du loyer, les impôts et taxes, charges, le montant de la clause pénale, de l’indemnité d’occupation, le coût des commandements, des sommations et mises en demeure, tous arriérés, et d’une manière générale à défaut de paiement de toutes sommes quelconques dues en application du bail, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La société AMALTHEA indique avoir retenu le paiement d’échéances en raison de troubles de jouissance subis dans les lieux. 
Elle communique :
- un rapport de visite d’un architecte en date du 21 janvier 2022, mentionnant des désordres de type dégât des eaux dus à la faiblesse d’ouvrages au 1er étage, humidité dus à des infiltrations parasites en provenance de parois verticales et horizontales voisines, ou des désordres divers dus àes défauts de conception ou usure,
- des photographies de poutre abimée au coeur,
- des factures d’électricité,
- des échanges de courriels en avril 2024 sur une canalisation de toilettes bouchée et l’envoi d’une société de plomberie pour intervention, ainsi que sur une fuite en provenance du 1er étage, outre des échanges sur l’octroi de délais de paiement.

Ces seules pièces sont insuffisantes à établir que les désordres subis au sein d’un immeuble en copropriété sont de la responsabilité du bailleur ni qu’ils sont de nature à priver le preneur à bail de la délivrance des lieux loués. Dans ces conditions, il ne peut pas être excipé sérieusement d’une exception d’inexécution au paiement des termes visés au commandement délivré ni à l’effet de ce commandement.

En faisant délivrer ce commandement, la société PARDES PATRIMOINE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 50.043,39 euros correspondant au solde de l’arriéré locatif arrêté au 20 septembre 2023. 

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

La société AMALTHEA fait valoir pouvoir régler son arriéré locatif au moyen de l’octroi de délais de paiement, en sus des échéances courantes.

Elle a communiqué une attestation comptable concernant les chiffres d’affaires 2022 et 2023 s’élevant successivement à 64 739 euros HT et 73.815 euros HT. Il ressort du décompte locatif remis par la société bailleresse que la société locataire a repris récemment des versements pour s’acquitter de l’échéance courante.

Au vu de la situation financière de la société défenderesse telle qu'elle résulte des éléments fournis et des débats, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du Code civil et L 145-41 du Code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie .

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

L’indemnité d’occupation due par la société AMALTHEA depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.


- Sur la demande de provision

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société PARDES PATRIMOINE et en l’absence de preuve de règlements complémentaires à ceux repris au décompte, l'obligation de la société AMALTHEA au titre des loyers, charges, taxes, accessoires au 3 juin 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 75.005,43 euros (2ème trimestre 2024 inclus), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner La société AMALTHEA. 

Cette somme sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 25 septembre 2023 à hauteur de 50.043,39 euros, et à compter de l'assignation pour le solde.

- Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts et de compensation :

En l’espèce, la société AMALTHEA a sollicité l’allocation de la somme de 35.000 euros en réparation du préjudice subi en raison du trouble de jouissance subi dans ses conditions d’occupation des locaux loués et du manquement du bailleur aux obligations prévues aux articles 1719 et 1720 du code civil.

Il sera rappelé que le juge des référés n’a pas le pouvoir de prononcer des condamnations au principal et de condamner au paiement de dommages et intérêts.

Par ailleurs, s’il peut allouer une provision à valoir sur une créance d’indemnisation non sérieusement contestable, encore faut-il qu’il soit établi la preuve d’une obligation non sérieusement contestable d’indemniser pesant sur le bailleur.

Or, les seuls éléments produits ne permettent pas de démontrer l’existence d’une telle obligation sans appréciation au fond des responsabilités engagées. Il n’est pas en effet démontré avec l’évidence requise en référé que les désordres évoqués dans les pièces produites relèvent d’un défaut d’entretien imputable au bailleur et plus largement d’un manquement aux obligations contractuelles liant les parties. Il n’est pas davantage établi de manière non sérieusement contestable le préjudice qui serait résulté de tels manquements du bailleur ni son quantum.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’allocation de dommages et intérêts ni par conséquent sur la demande de compensation entre la somme qui serait allouée à ce titre avec la provision à valoir sur l’arriéré locatif.

- Sur les autres demandes

La société AMALTHEA, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

La situation économique respective des parties et les circonstances du litige ne justifient pas l’octroi d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.




PAR CES MOTIFS 

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 25 octobre 2023 à minuit ; 

Condamnons la société AMALTHEA à payer à la société PARDES PATRIMOINE la somme provisionnelle de 75.005,43 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés au 3 juin 2024 (2ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2023 à hauteur de 50.043,39 euros et à compter de l'assignation pour le solde ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société AMALTHEA se libère des provisions et indemnité ci-dessus allouées en 23 mensualités égales et continues d'un montant de 3.125 euros et une 24ème et dernière mensualité qui sera majorée du solde en principal et intérêts;

Disons que ces mensualités seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail;

Disons que le paiement de la première mensualité devra intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de l'ordonnance et les mensualités suivantes avant le 10 de chacun des mois suivants;

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

Disons qu'à défaut de règlement d'une seule mensualité à son terme et dans son entier montant en sus d'un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de la société AMALTHEA et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 3], lot n°1,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- La société AMALTHEA devra payer mensuellement à la société PARDES PATRIMOINE, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation mensuelle, une somme égale au montant du loyer mensuel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;




Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de condamnation au paiement de dommages et intérêts et de compensation ;

Condamnons la société AMALTHEA aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation ;

Déboutons la partie demanderesse de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait à PARIS, le 1er juillet 2024.


Le Greffier,Le Président,



Pascale GARAVELViolette BATY