Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 2 mai 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 24/01671 
N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4EY

Minute : 508/24





S.A. D’HLM IMMOBILERE 3 F
Représentant : SELARL KACEM & CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0220
 

C/


Monsieur [G] [D] [H]











Exécutoire, copie, dossier, 
délivrés à :
Me CHAPULUT-AUFFRET
Copie délivrée à :
M. [D] [H]
Le 13 Juin 2024





















 
 
 AUDIENCE CIVILE
 



Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 02 Mai 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 11 Mars 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;





ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM IMMOBILIERE 3 F, dont le siège social est sis [Adresse 4], 
Représentée par Maître Judith CHAPULUT-AUFFRET, Avocat au Barreau de Paris

D'UNE PART






ET DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [D] [H], demeurant [Adresse 3]
Non comparant

 D'AUTRE PART



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 26 février 2021, Immobilière 3F SA a donné à bail à M. [G] [D] [H] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charge de 367,04 €. UN contrat Confort 3F a été souscrit.

Par courrier reçu le 15 février 2023, M. [G] [D] [H] a délivré congé des lieux occupés à effet du 31 mai 2023.

Le 02 mars 2023, Immobilière 3F SA a fait constater la présence dans les lieux donnés à bail de Mme [T] [P] [E], indiquant vivre dans les lieux depuis le mois de février 2023 à titre de sous-locataire, moyennant paiement d'une somme mensuelle de 500 euros.

Le 31 août 2023, Mme [T] [P] [E] a quitté les lieux. 

Le 13 septembre 2023, Immobilière 3F SA a fait constater la libération des lieux et établir par commissaire de justice un état des lieux de sortie.

Par exploit de commissaire de justice en date du 20 février 2024, Immobilière 3F SA a fait assigner M. [G] [D] [H] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 11 mars 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer.

Immobilière 3F SA, comparante, représentée, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de, au bénéfice de l'exécution provisoire, condamner M. [G] [D] [H] à payer :
ola somme de 32 291,84 € à valoir sur l'arriéré des loyers et des frais de déménagement arrêté au 31 octobre 2023 avec intérêts de droit à compter de l'assignation ;
oune somme de 1 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
oles entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus les coûts des procès-verbaux en date des 22 février et 02 mars 2023, de la sommation d'assister du 20 avril 2023, du procès-verbal de constat en date du 12 juin 2023, de la sommation de quitter les lieux du 23 juin 2023, de la sommation d'assister du 01 septembre 2023 eet du procès-verbal de constat en date du 13 septembre 2023.
 
Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, ensemble l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, rappelle que le bail en date du 26 février 2021 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [G] [D] [H] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations de paiement du loyer, qu'il n'a pas répondu à l'enquête SLS, que le locataire a délivré congé à effet du 31 mai 2024, que les lieux ont été libérés encombrés.

M. [G] [D] [H], assigné en la forme d'un procès-verbal de recherches, n'a pas comparu.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2024.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [G] [D] [H] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

M. [G] [D] [H], assigné à en la forme d'un procès-verbal de recherches n'a pas comparu et n'a pas été représenté à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

oSur la demande en paiement d'une somme de 32 291,84 euros

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En application de l'article 15 de la loi précitée, à expiration du congé, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

En application de l'article 1240 du code civil, son maintien dans les lieux en qualité d'occupant sans droit ni titre justifie le paiement d'une indemnité d'occupation en indemnisation du préjudice subi par le bailleur.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 26 février 2021 que M. [G] [D] [H] doit payer un loyer d'un montant de 367,04 € hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 587,83 euros.

Il ressort des pièces fournies à la cause que le bail a pris fin le 31 mai 2023, 24 heures du fait de la délivrance d'un congé par le locataire. A compter de cette date, M. [G] [D] [H] est devenu occupant sans droit ni titre comme tel tenu au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération des lieux.

Les lieux doivent être considérés comme libérés au 13 septembre 2023, date à laquelle l'état des lieux de sortie a été établi par constat d'huissier. Ce faisant, aucun loyer ne saurait avoir été imputé après cette date.

Au 31 août 2023, terme d'août 2023 inclus, l'arriéré locatif s'élevait à la somme de 24 597,01 euros. Cependant, il convient de déduire la somme de 18 791,60 euros au titre des suppléments de loyer de solidarité, liquidés sur la période, traités infra.

Sur la période courant du 01 septembre 2023 au 13 septembre 2023, il y a lieu de dire que les sommes dues se sont élevées au montant de 343,50 euros (792,69/30*13).

Il convient par ailleurs de déduire la somme de 367,04 au titre du dépôt de garantie, et la somme de 356,55 euros au titre de la régularisation de charges.

Aussi, l'arriéré locatif s'élevait au 13 septembre 2023 inclus, à la somme de 5 425,32 euros. Le locataire y sera condamné avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2024, date de l'assignation. 

Sur la demande en paiement de loyer de solidarité

Il ressort de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation que l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer […]. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois […]. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8.

En l'espèce, il n'est pas contestable que Immobilière 3F SA est un organisme d'habitations à loyer modéré. Aussi, celle-ci est bien fondée à vérifier les ressources de ses locataires et à liquider un supplément de loyer de solidarité, même de façon provisoire, lorsque la situation le justifie. 

Immobilière 3F SA justifie avoir, par courrier daté du 28 septembre 2022, invité le locataire à lui communiquer son avis d'imposition 2022. Le locataire ne justifie pas s'être exécuté dans le délai d'un mois.

Immobilière 3F SA justifie avoir, par courrier daté du 22 novembre 2022, invité le locataire à lui communiquer son avis d'imposition 2022 dans le délai de quinze jours. Le locataire ne justifie pas s'être exécuté dans le délai d'un mois.

Le défendeur ne comparaît pas à l'audience pour justifier de ses revenus perçus en 2021.

En conséquence, Immobilière 3F SA a valablement liquidé à titre provisoire le supplément de loyer de solidarité jusqu'au 31 août 2023 pour une somme de 18 791,60 euros.

Du 01 septembre au 13 septembre 2023, Immobilière 3F SA a valablement liquidé à titre provisoire le supplément de loyer de solidarité pour une somme de 1 017,88 euros.

Le débiteur sera donc condamné au paiement d'une somme de 19 809,48 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Cette condamnation n'est prononcée qu'à titre provisoire jusqu'à la justification effective par le locataire de ses revenus pour l'année 2021. En cas de justification des revenus après exécution forcée de cette condamnation, Immobilière 3F SA sera tenue de restituer les sommes prélevées indûment, avec intérêts au taux légal à compter de leur saisie.

Sur la demande en paiement d'une somme au titre des frais de déménagement

L'article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 dispose qu'un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

L'article 7 de la même loi dispose que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Il ressort de cet article que les locaux doivent être restitués, à l'issue du contrat, vides de toute occupation, personne et bien.

En l'espèce, par contrat du 26 février 2021, Immobilière 3F SA a donné à bail au défendeur un local à usage d'habitation non meublé.

Le contrat de bail a pris fin le 31 mai 2023, à 24 heures et les lieux ont été repris le 13 septembre 2023, après que le locataire a été valablement convoqué à l'établissement d'un état des lieux de sortie.

Il ressort du procès-verbal de constat établi à cette date que des encombrants se trouvaient encore dans les lieux, en violation des dispositions impératives précitées. Il s'agit d'une faute commise par le locataire.

Immobilière 3F SA justifie avoir fait procéder au débarras pour un montant global de 2 340 euros, ce qui constitue un préjudice direct et personnel duquel le locataire est responsable.

En conséquence, M. [G] [D] [H] sera condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

oSur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il n'y pas lieu de statuer sur les procès-verbaux de constat et sur les divers sommations délivrées qui ne constituent pas des dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [G] [D] [H] à verser à Immobilière 3F SA la somme de 5 425,32 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 13 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2024, date de l'assignation ;

CONDAMNE à titre provisoire M. [G] [D] [H] à verser à Immobilière 3F SA la somme de 
19 809,48 euros, au titre du supplément de loyer de solidarité liquidée du 01 janvier 2023 au 
15 septembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2024, date de l'assignation ;

RAPPELLE que cette condamnation sera non avenue dès production par M. [G] [D] [H] de son avis d'imposition 2022 sur les revenus 2021 ;

RAPPELLE qu'en cas de production par M. [G] [D] [H] de son avis d'imposition 2022 sur les revenus 2021, Immobilière 3F SA sera tenue au remboursement des sommes prélevées à ce titre, avec intérêts au taux légal à compter de ce prélèvement ;

CONDAMNE M. [G] [D] [H] à verser à Immobilière 3F SA la somme de 2 340 euros, au titre des dégradations locatives avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2024, date de l'assignation ;

CONDAMNE M. [G] [D] [H] à payer à Immobilière 3F SA une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE M. [G] [D] [H] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.


Ainsi fait et jugé à Bobigny le 02 mai 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION