Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 2 mai 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 24/01613 
N° Portalis DB3S-W-B7I-Y33N

Minute : 531/24





Monsieur [S] [C]
Madame [Z] [V] épouse [C]
Représentant : SPE BRUMM & ASSOCIÉS 
IMPLID LEGAL, avocats au barreau 
de LYON

 

C/


Monsieur [W] [N]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
SPE BRUMM & ASSOCIÉS 
IMPLID LEGAL
Copie délivrée à :
M. [N]
Le 26 Juin 2024

















 
AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 02 Mai 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 11 Mars 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;




ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [S] [C] et Madame [Z] [V] épouse [C], demeurant ensemble [Adresse 3]
Représentés par la SPE BRUMM & ASSOCIÉS IMPLID LEGAL, Avocats au Barreau de Lyon

D'UNE PART






ET DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [N], demeurant [Adresse 7]
Comparant en personne
D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 06 décembre 2019, M. [S] [C] et Mme [Z] [V], épouse [C] ont donné à bail à M. [W] [N] un logement et un emplacement de stationnement n°9324 situés [Adresse 7], pour un loyer hors charge de 663,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [S] [C] et Mme [Z] [V], épouse [C] ont fait signifier à M. [W] [N], par exploit de commissaire de justice du 12 septembre 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 1 982,00 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 27 décembre 2023, M. [S] [C] et Mme [Z] [V], épouse [C] ont fait assigner M. [W] [N] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 11 mars 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire. 

M. [S] [C] et Mme [Z] [V], épouse [C], comparants, représentés, actualisent oralement le contenu de leur assignation et demandent au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [W] [N] de l'intégralité de ses demandes et de :
oconstater l'acquisition de la clause résolutoire ;
oordonner l'expulsion de M. [W] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
ocondamner M. [W] [N] à payer :
?la somme de 4 427,94 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 1 mars 2024, échéance de mars 2024 incluse avec intérêts au taux légal ;
?une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
?une somme de 700,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
?les entiers dépens de la présente procédure.
 
Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, ils invoquent les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, rappelle que le bail en date du 06 décembre 2019 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [W] [N] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'il n'y a pas déféré.

M. [W] [N], comparant, reconnaît la dette dans son principe, indique ne pas recevoir ses avis d'échéance, avoir effectué un paiement récent non pris en compte par le bailleur et demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d'un montant mensuel de 100 euros, suspensif des effets de la clause résolutoire. Il actualise sa situation personnelle et financière.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 8 février 2024, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l'audience, duquel il ressort que le locataire perçoit une allocation de retour à l'emploi d'un montant mensuel de 880 euros, qu'il n'a pas d'autres dettes et qu'il s'inscrit dans une démarche de paiement de sa dette locative.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2024.

Par note en délibéré autorisée par le juge, reçue au greffe le 25 mars 2024, M. [S] [C] et Mme [Z] [V], épouse [C] ont fourni un nouveau décompte duquel il ne ressort aucun paiement supplémentaire effectué par la locataire, contrairement à ses allégations à l'audience.

MOTIFS

oSur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 06 décembre 2019 que M. [W] [N] doit payer un loyer d'un montant de 663,00 € hors charge, augmenté de charges récupérables d'un montant de 90,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 809,31 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [W] [N] restait devoir la somme de 4 655,33 € euros à la date du 11 mars 2024, terme de mars 2024 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 703,75 €, de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 3 951,58 €, arrêtée au 11 mars 2024, terme de mars 2024 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [W] [N] au paiement d'une somme de 3 951,58 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 982,00 € à compter du 12 septembre 2023, sur la somme de 1 588,07 euros à compter du 27 décembre 2023, date de l'assignation et sur le surplus à compter du 2 mai 2024, date du jugement.

oSur l'acquisition des effets de clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le bail conclu le 06 décembre 2019 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 12 septembre 2023 pour la somme en principal de 1 982,00 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 octobre 2023.

Toutefois, M. [W] [N] propose de régler 100 euros par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations de M. [W] [N] à l'audience et du diagnostic social et financier adressé au tribunal que le locataire perçoit de faibles ressources du fait d'une situation professionnelle instable. Il indique toutefois être en recherche d'emplois.

Cependant, il justifie du paiement d'une somme de 785,03 euros au titre des mois de janvier et février 2024, ce qui témoigne de sa mobilisation pour assurer le respect de ses obligations locatives. Le locataire apparaît donc en situation de régler sa dette locative.

Surtout, ces paiements doivent être regardés comme caractérisant la condition de reprise du versement intégral du loyer courant avant l'audience, dès lors qu'ils correspondent à la somme appelée jusqu'en novembre 2023 au titre du loyer et des charges. En effet, le locataire a indiqué à l'audience ne pas être destinataire de ses avis d'échéance et le bailleur n'a pas démontré respecter cette obligation légale. Ce faisant, rien ne démontre que l'actualisation annuelle à la hausse du montant du loyer a été portée à la connaissance du locataire.

Compte tenu de ces éléments, M. [W] [N] est autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [W] [N] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d'attirer solennellement l'attention de M. [W] [N] sur le fait qu'en cas de non-paiement d'une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, M. [S] [C] et Mme [Z] [V], épouse [C] pourra faire procéder à l'expulsion de M. [W] [N]. L'intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [W] [N], du fait de l'occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à M. [S] [C] et Mme [Z] [V], épouse [C] une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, jusqu'à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

oSur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 12 septembre 2023.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 décembre 2019 entre M. [S] [C] et Mme [Z] [V], épouse [C] et M. [W] [N] concernant l'appartement à usage d'habitation et un emplacement de stationnement n°9324 situés [Adresse 7] sont réunies à la date du 24 octobre 2023 ;

CONDAMNE M. [W] [N] à verser à M. [S] [C] et Mme [Z] [V], épouse [C] la somme de 3 951,58 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 982,00 € à compter du 12 septembre 2023, sur la somme de 1 588,07 euros à compter du 27 décembre 2023, date de l'assignation et sur le surplus à compter du 2 mai 2024, date du jugement ;

AUTORISE M. [W] [N] à s'acquitter de sa dette, savoir la somme de 3 951,58 euros, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE M. [W] [N] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu le 06 décembre 2019 entre M. [S] [C] et Mme [Z] [V], épouse [C] et M. [W] [N] concernant l'appartement à usage d'habitation et un emplacement de stationnement n°9324 situés [Adresse 7] sur la période courant du 01 avril 2024, terme d'avril 2024 inclus, jusqu'à l'acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [W] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [W] [N] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [W] [N] à payer à M. [S] [C] et Mme [Z] [V], épouse [C] l'indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation effective du contrat, et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [W] [N] à payer à M. [S] [C] et Mme [Z] [V], épouse [C] une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE M. [W] [N] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 septembre 2023 ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 02 mai 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION