Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 2 mai 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 4]
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REFERENCES : N° RG 24/00742 
N° Portalis DB3S-W-B7I-YXPN

Minute : 500/24




Madame [W] [P] épouse 
[T]
Représentant : Me Floriane BOUST, avocat au 
barreau de SEINE-SAINT-DENIS, 
vestiaire : BB192

 

C/


Monsieur [M] [C]











Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Floriane BOUST
Copie délivrée à :
M. [C]
Le 19 Juin 2024




 AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 02 Mai 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 11 Mars 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;





ENTRE DEMANDERESSE :

Madame [W] [P] épouse [T], demeurant [Adresse 3]
Représentée par Maître Nathalie GARLIN, de la SCPA GARLIN BOUST MAHI, Avocats au Barreau de Seine Saint Denis


D'UNE PART






ET DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [C], demeurant [Adresse 8]
Non comparant

D'AUTRE PART
















EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 10 octobre 2021, Mme [W] [P], épouse [T] a donné à bail à M. [M] [C] un logement situé [Adresse 5], pour un loyer hors charge de 800,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 200,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [W] [P], épouse [T] a fait signifier à M. [M] [C], par exploit de commissaire de justice du 3 janvier 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 4 770,96 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 29 décembre 2023, Mme [W] [P], épouse [T] a fait assigner M. [M] [C] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 11 mars 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

Mme [W] [P], épouse [T], comparante, représentée, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
oà titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
oà titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
oen tout état de cause :
?ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de M. [M] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier sous astreinte de 230 euros par jour de retard ;
?dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d'exécution ;
?condamner M. [M] [C] à payer :
?la somme de 8 472,05 € à valoir sur l'arriéré des loyers, échéance de novembre 2023 incluse avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
?une indemnité d'occupation d'un montant égal au double du montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
?une somme de 1 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
?les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;
one pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
 
Elle invoque les dispositions de la loi du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail du 10 octobre 2021 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [M] [C] n'a pas exécuté ses obligations, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'il n'y a pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

M. [M] [C], assigné à étude, n'a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au Tribunal avant l'audience.

Aucune procédure de surendettement n'a été portée à la connaissance du Tribunal.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2024.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [M] [C] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

M. [M] [C], assigné à étude n'a pas comparu et n'a pas été représenté à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

oSur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 10 octobre 2021 que M. [M] [C] doit payer un loyer d'un montant de 800,00 € hors charge, augmenté de charges récupérables d'un montant de 200,00 €. Le dernier loyer, charges comprises, s'est élevé à la somme de 1 057,78 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [M] [C] restait devoir la somme de 8 472,05 € euros à la date du 18 novembre 2023.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 303,83 €, de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 7 425,50 €, arrêtée au 18 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [M] [C] au paiement d'une somme de 7 425,50 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2023, date de l'assignation.

oSur l'acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 10 octobre 2021 contient telle une clause résolutoire en son article X et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 3 janvier 2023 pour la somme en principal de 4 770,96 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 03 mars 2023.

L'expulsion de M. [M] [C] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [M] [C] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.


oSur les modalités de l'expulsion

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, compte tenu de la situation des parties, il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

oSur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de M. [M] [C] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 14 février 2023 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 10 octobre 2021.

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail. Il n'y a pas lieu de doubler ce montant dès lors que cela reviendrait à indemniser plus que le dommage subi par le bailleur.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [M] [C] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail à compter du 01 décembre 2023, terme de décembre 2023 ce jusqu'à parfaite libération des lieux.

En effet, l'indemnité d'occupation courant du 04 mars 2023, 00 heure, au 30 novembre 2023, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

oSur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 octobre 2021 entre Mme [W] [P], épouse [T] et M. [M] [C] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 03 mars 2023 ;

CONDAMNE M. [M] [C] à verser à Mme [W] [P], épouse [T] la somme de 7 425,50 €, au titre de l'arriéré des loyers et des charges arrêté au 18 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus avec les intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2023, date de l'assignation ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [M] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de suppression du délai prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [M] [C] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [M] [C] à payer à Mme [W] [P], épouse [T] l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 01 décembre 2023, terme de décembre 2023 et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [M] [C] à payer à Mme [W] [P], épouse [T] une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE M. [M] [C] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.


Ainsi fait et jugé à Bobigny le 02 mai 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION