Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 2 mai 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 11]
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[Localité 6]

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Télécopie : [XXXXXXXX01]
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REFERENCES : N° RG 24/00944 
N° Portalis DB3S-W-B7I-YYRJ

Minute : 527/24




Monsieur [E] [K] [N] [Z]
Représentant : Me Vanessa REMY, avocat 
au barreau de PARIS, vestiaire : PB04

 

C/


Madame [S] [W] [P] [I]
Monsieur [G] [P] [I]













Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me REMY
Copie délivrée à :
MME [P] [I]
M. [P] [I]
Le 26 Juin 2024




















AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 02 Mai 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 11 Mars 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;




ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [E] [K] [N] [Z], demeurant [Adresse 4] - [Localité 8]
Représenté par Maître Vanessa REMY de la SELARL BCR & Associés, Avocats au Barreau de Seine-Saint-Denis

D'UNE PART




ET DÉFENDEURS :

Madame [S] [W] [P] [I], demeurant [Adresse 3] - [Localité 7],
Comparante en personne

Monsieur [G] [P] [I], demeurant [Adresse 5] - [Localité 9]
Non comparant

D'AUTRE PART



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 26 juin 2018, M. [E] [Z] a donné à bail à Mme [S] [P] [I] un logement situé [Adresse 3], [Localité 7], ouvre une cave n°48 et un emplacement de stationnement n°108 pour un loyer hors charge de 970,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 250,00 €.

Par acte du 01 mai 2022, M. [G] [P] [I] s'est porté caution solidaire des engagements de Mme [S] [P] [I].

Des loyers étant demeurés impayés, M. [E] [Z] a fait signifier à Mme [S] [P] [I], par exploit de commissaire de justice du 12 octobre 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 8 385,00 euros visant la clause résolutoire.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution le 16 octobre 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 décembre 2023, M. [E] [Z] a fait assigner Mme [S] [P] [I] et M. [G] [P] [I] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 11 mars 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire. 

M. [E] [Z], comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
oà titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
oà titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
oen tout état de cause :
?ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Mme [S] [P] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
?ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de Mme [S] [P] [I] ;
?condamner solidairement Mme [S] [P] [I] et M. [G] [P] [I] à payer :
?la somme de 14 026,48 € à valoir sur l'arriéré des loyers, échéance de mars 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
?une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
?une somme de 1 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
?condamner Mme [S] [P] [I] au paiement des entiers dépens de la présente procédure ;
one pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
 
Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 26 juin 2018 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que Mme [S] [P] [I] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'elle a été mise en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'elle n'y a pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail. Il ajoute qu'un acte de cautionnement a été régularisé.

Mme [S] [P] [I], comparante, reconnaît la dette dans son principe et actualise sa situation personnelle et financière.

Mme [G] [P] [I], assigné à étude, n'a pas comparu.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 26 février 2024, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l'audience, duquel il ressort que la locataire a trois enfants à charge dont les deux plus âgés sont en situation d'emploi, qu'elle perçoit des ressources, que sa dette locative est sa seule dette, que son titre de séjour est arrivé à expiration.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2024.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [G] [P] [I] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

M. [G] [P] [I], assigné à étude n'a pas comparu et n'a pas été représenté à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

oSur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 26 juin 2018 que Mme [S] [P] [I] doit payer un loyer d'un montant de 970,00 € hors charge, augmenté de charges récupérables d'un montant de 250,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 1 360 euros. 

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [S] [P] [I] restait devoir la somme de 14 026,48 € euros à la date du 11 mars 2024, terme de mars 2024 inclus.

Toutefois, ce décompte comporte des incohérences au regard de celui-ci délivré avec le commandement de payer daté du 12 octobre 2023.

Il convient de considérer qu'à l'issue du mois d'octobre 2023, la locataire était redevable d'une somme de 8 385 euros et non8 584,75 euros.

Depuis cette date, 6 800 euros sont venus à son débit contre 1 358,27 euros à son crédit.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [S] [P] [I] au paiement d'une somme de 13 826,73 euros, arrêtée à la date du 11 mars 2024, terme de mars 2024 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7 026,73 € à compter du 12 octobre 2023, sur la somme de 4 279,75 € à compter du 18 décembre 2023 et sur le surplus à compter du 2 mai 2024, date du jugement.

oSur l'acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 26 juin 2018 contient telle une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 12 octobre 2023 pour la somme en principal de 8 385,00 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 novembre 2023.

L'expulsion de Mme [S] [P] [I] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

oSur les modalités de l'expulsion

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, compte tenu de la situation des parties, il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

oSur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de Mme [S] [P] [I] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 23 novembre 2023 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 26 juin 2018.

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [S] [P] [I] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail à compter du 01 avril 2024, terme d'avril 2024 ce jusqu'à parfaite libération des lieux.

En effet, l'indemnité d'occupation courant du 24 novembre 2023, 00 heure, au 30 mars 2024, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

oSur les rejets des demandes formées contre M. [G] [P] [I]

L'article 2288 du code civil dispose que le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

L'article 2297 du même code dispose qu'à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Par ailleurs, l'article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l'espèce, par acte sous signature privé du 01 mai 2022, M. [G] [P] [I] s'est porté caution solidaire des engagements souscrits par la locataire au titre du contrat de bail précité.

Cependant, cet engagement de caution ne comporte aucune limite relative au montant de l'engagement, en violation des dispositions impératives précitées.

Ce faisant, celui-ci est nul de plein droit et ne saurait être regardé comme ayant engagé le défendeur.

En conséquence, le bailleur sera débouté des demandes formées à son encontre.

oSur les mesures de fin de jugement

Mme [S] [P] [I], qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et Mme [S] [P] [I] y sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 juin 2018 entre M. [E] [Z] et Mme [S] [P] [I] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], [Localité 7], outre la cave n°48 et l'emplacement de stationnement n°108 sont réunies à la date du 23 novembre 2023 ;

CONDAMNE Mme [S] [P] [I] à verser à M. [E] [Z] la somme de 13 826,73 euros, arrêtée à la date du 11 mars 2024, terme de mars 2024 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7 026,73 € à compter du 12 octobre 2023, sur la somme de 4 279,75 € à compter du 18 décembre 2023 et sur le surplus à compter du 2 mai 2024, date du jugement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [S] [P] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;




DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [S] [P] [I] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [S] [P] [I] à payer à M. [E] [Z] l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 01 avril 2024, terme d'avril 2024 et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE M. [E] [Z] des demandes formées à l'encontre de M. [G] [P] [I] ;

CONDAMNE Mme [S] [P] [I] à payer à M. [E] [Z] une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Mme [S] [P] [I] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.


Ainsi fait et jugé à Bobigny le 02 mai 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION