Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 2 mai 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 24/01377 
N° Portalis DB3S-W-B7I-Y2VM

Minute : 528/24





S.A. D’HLM 1001 VIES HABITAT
Représentant : Me Nathalie FEUGNET, avocat 
au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

 

C/


Madame [P] [D]











Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me FEUGNET
Copie délivrée à :
MME [D]
Le 26 Juin 2024




AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 02 Mai 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 11 Mars 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;





ENTRE DEMANDERESSE :

SA D’HLM 1001 VIES HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]
Représentée par Maître Nathalie FEUGNET, Avocat au Barreau de Paris

D'UNE PART





ET DÉFENDERESSE :

Madame [P] [D], demeurant [Adresse 5]
Non comparante
D'AUTRE PART















EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 4 avril 2011, Coopération et famille SA aux droits de la quelle vient 1001 Vies Habitat SA a donné à bail à Mme [S] [K] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 3], pour un loyer hors charge de 351,09 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 161,89 €.

Par avenant du 09 octobre 2011, le bail a été transféré au seul nom de Mme [P] [D].

Des loyers étant demeurés impayés, 1001 Vies Habitat SA a fait signifier à Mme [P] [D], par exploit de commissaire de justice du 11 août 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 16 657,59 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, 1001 Vies Habitat SA a fait assigner Mme [P] [D] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 11 mars 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

1001 Vies Habitat SA, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
oconstater l'acquisition de la clause résolutoire ;
oordonner l'expulsion sans délai de Mme [P] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
oordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de Mme [P] [D] ;
ocondamner Mme [P] [D] à :
?payer la somme de 31 824,43 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 07 mars 2024, échéance de février 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
?subsidiairement, à communiquer son avis d'imposition 2022 sous astreinte de 5 euros par jour de retard ;
?une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
?une somme de 390,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
?les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;
one pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
 
Elle invoque les dispositions de la loi du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 4 avril 2011, modifié par avenant fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que Mme [P] [D] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'elle a été mise en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'elle n'y a pas déféré. Elle ajoute que l'arriéré locatif comprend la liquidation d'un SLS faute de respect par la locataire des règles de justification de revenus.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au Tribunal avant l'audience.

Aucune procédure de surendettement n'a été portée à la connaissance du Tribunal.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2024.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de Mme [P] [D] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Mme [P] [D], assignée à étude n'a pas comparu et n'a pas été représentée à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

oSur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 24, V, de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Sur l'imputation d'un supplément de loyer de solidarité

Il ressort de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation que l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer […]. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois […]. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8.

Cette procédure, destinée à assurer un équilibre entre la mission confiée par l'État aux organismes d'habitations à loyer modéré et le respect des droits contractuels et fondamentaux du preneur à bail, est d'ordre public. Tout manquement à l'une ou l'autre des étapes prescrites par cet article constitue un manquement grave aux droits du locataire qui déchoit l'organisme d'habitations à loyer modéré du droit de liquider un supplément de loyer de solidarité.

En l'espèce, il n'est pas contestable que 1001 Vies Habitat SA est un organisme d'habitations à loyer modéré. Aussi, celui-ci est bien fondé à vérifier les ressources de ses locataires et à liquider un supplément de loyer de solidarité, même de façon provisoire, lorsque la situation le justifie.

Il ressort du décompte fourni à la cause que le bailleur a imputé au locataire un supplément de loyer de solidarité à compter du mois de janvier 2023.

1001 Vies Habitat SA justifie avoir, par courrier recommandé daté du 13 avril 2023, invité la locataire de lui communiquer son avis d'imposition 2022. La locataire ne justifie pas s'être exécutée dans le délai d'un mois.

Si 1001 Vies Habitat SA justifie avoir à mis en demeure la locataire de justifier de cet avis d'imposition par commandement délivré par exploit d'huissier du 11 août 2023, cet acte ne rappelle ni les textes légaux relatifs à la liquidation du supplément de loyer de solidarité, ni les motifs d'une telle demande.

Ce faisant, une telle mise en demeure doit être considérée comme n'ayant produit aucun effet dès lors qu'elle n'a placée la locataire en pleine connaissance de ses effets.

En conséquence, 1001 Vies Habitat SA ne justifie pas être en droit de liquider un supplément de loyer de solidarité, même à titre provisoire.

En revanche, la locataire étant tenue de délivrer à son bailleur son avis d'imposition, il y a lieu de l'y enjoindre sous astreinte de 5 euros par jour de retard.

Sur le montant de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 4 avril 2011 que Mme [P] [D] doit payer un loyer d'un montant de 351,09 € hors charge, augmenté de charges récupérables d'un montant de 161,89 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, hors SLS, s'est élevé à la somme de 608,62 euros. 

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [P] [D] restait devoir la somme de 
32 201,09 euros à la date du 07 mars 2024, terme de février 2024 inclus.

Cependant, ce décompte contient la liquidation d'un SLS que le bailleur n'était pas fondé, en l'état, à liquider, pour une somme globale de 31 259,04 euros. Par ailleurs, ce décompte contient également des frais pour un montant global de 441,90 euros. 

Mme [P] [D] reste donc devoir la somme de 500,15 euros au titre de l'arriéré des loyers arrêté au 07 mars 2024, terme de février 2024 inclus.

En conséquence, elle sera condamnée au paiement de cette somme en quittance ou deniers avec intérêts au taux légal à compter du 02 mai 2024, date du jugement, dès lors que les causes du commandement de payer et de l'assignation ont été désintéressées.

oSur l'absence d'acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 4 avril 2011 contient telle une clause résolutoire en son article 12 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 11 août 2023 pour la somme en principal de 16 657,59 €.

Cependant, il est acquis qu'à cette date, le supplément de loyer de solidarité ne pouvait pas être liquidé, de sorte qu'il convient de le déduire du montant réclamé pour une somme globale de 
15 553,23 euros, outre des frais de 25 euros.

La somme réellement due à cette date s'élevait au montant de 1 079,36 euros.

Or, sur cette date, jusqu'au 22 septembre 2023, la locataire s'est acquittée du paiement volontaire d'une somme de 1 190 euros.

Ce faisant, celle-ci doit être regardée comme ayant acquitté les causes du commandement de payer, qui n'ont produit aucun effet.

En conséquence, il n'y a pas lieu de constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire et les demandes subséquentes seront rejetées.

oSur les mesures de fin de jugement

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce exclu le coût du commandement de payer dont les causes ont été désintéressées.

L'équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

REJETTE la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 4 avril 2011 entre 1001 Vies Habitat SA et Mme [P] [D] concernant l'appartement à usage d'habitation et l'emplacement de stationnement situés [Adresse 3] ;

REJETTE la demande d'expulsion et l'ensemble des demandes subséquentes ;

CONDAMNE Mme [P] [D] à verser à 1001 Vies Habitat SA en quittance ou deniers la somme de 500,15 euros au titre de l'arriéré des loyers arrêté au 07 mars 2024, terme de février 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 02 mai 2024, date du jugement ;





ENJOINT Mme [P] [D] à communiquer à 1001 Vies Habitat SA son avis d'imposition 2022 sur les revenus perçus en 2021 dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir sous astreinte de 5 euros par jour de retard ;

DEBOUTE 1001 Vies Habitat SA de sa demande en paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [P] [D] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.



Ainsi fait et jugé à Bobigny le 02 mai 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION