Tribunal Judiciaire · REFERES 1ère Section — 1 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 
DE BORDEAUX



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


30Z

Minute n° 24/


N° RG 24/00551 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y3QB

2 copies















GROSSE délivrée
le01/07/2024
àMe Isabelle ZIEGLER


Rendue le PREMIER JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 03 juin 2024

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.



DEMANDERESSE

S.A.S. ADENES, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Isabelle ZIEGLER, avocat au barreau de BORDEAUX



DÉFENDERESSE

S.C.I. LE FUGON, prise en la personnde son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 3]
défaillant









I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte en date du 11 mars 2024, la SAS ADENES a assigné la SCI LE FUGON devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de la voir condamner à lui payer :
- à titre provisionnel, la somme de 34 433,52 euros représentant le dépôt de garantie outre les intérêts au taux légal à compter du 05 octobre 2023 jusqu’à parfait apurement ;
- la somme provisionnelle de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par son attitude abusive et injustifiée ;
- la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens. 

La demanderesse expose que par sous seing privé du 15 décembre 2014 elle a pris à bail des locaux à usage commercial appartenant à la SCI LE FUGON, situés [Adresse 5] ; qu’un état de slieux a été établi et un dépôt de garantie de 26 583,18 euros réglé entre les mains du bailleur ; qu’un nouveau contrat de bail a été signé à effet au 1er juin 2017, renvoyant au premier état des lieux complété par un état des lieux complémentaire établi le 18 mai 2017 ; que le dépôt de garantie a été complété pour un montant total de 34 433,52 euros ; qu’elle a donné régulièrement congé pour le 31 mai 2023 ; que l’état des lieux de sortie établi le 26 mai 2023 a fait ressortir le bon état ou l’état d’usage des locaux, seule une prestation de nettoyage des locaux étant stipulée à la charge du preneur, ainsi que la restitution de certaines clés et badges ; que bien qu’ayant satisfait à ces obligations, la défenderesse, invoquant des dysfonctionnements et négligences, a refusé de lui restituer le dépôt de garantie malgré les mises en demeure adressées les 05 octobre 2023 et 24 novembre 2023 et la sommation de son conseil du 09 février 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 03 juin 2024.

La demanderesse s'en est remis à son acte introductif d’instance, auquel la présente décision se rapporte pour un plus ample exposé de ses demandes et moyens, tout en ramenant sa demande principale à 20 129,60 euros compte tenu du règlement de 17 378,38 euros effectué par la défenderesse le 11 mars 2024.

Bien que régulièrement assignée à personne habilitée, dans les formes de l'article 656 du code de procédure civile, la SCI LE FUGON n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. La procédure est régulière et elle a bénéficié d'un délai suffisant pour préparer sa défense. Il y a lieu de statuer en son absence par décision réputée contradictoire.

II – MOTIFS DE LA DECISION

sur la demande principale de resttitution du dépôt de garantie :

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier ou ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats :
- qu’aux termes du bail conclu le 15 novembre 2014, portant sur des locaux situés au rez-de chaussée, un état des lieux a été établi le 15 décembre 2014 et un dépôt de garantie de 26 563,18 euros HT, payable à la signature du bail, a été mis à la charge de la société ADENES;
- qu'à l’occasion du nouveau bail conclu le 1er juin 2017, portant sur des locaux situés au rez-de chaussée et au premier étage de l’immeuble, un état des lieux complémentaire des locaux du premier étage a été établi le 18 mai 2017 et un dépôt de garantie complémentaire de 7 870,34 euros HC a été versé par la société ADENES, portant ainsi à 34 433,52 euros le montant total du dépôt de garantie.

Le contrat de bail précise qu’”au départ du preneur, le dépôt de garantie lui sera restitué sous réserve de vérification de l’exécution par le preneur des travaux à sa charge, déménagement, libération de tous occupants, remise des clés et production par le preneur de l’acquit de ses contributions et taxes ou droits quelconques, et sous déduction de toutes sommes dues par lui au titre du bail. “

S’il ressort de l’état des lieux de sortie du 26 mai 2023 que les locaux ont été restitués dans un état d’usage, voire dans un bon état, il mentionne cependant l’absence de nombreux clés et badges, et la nécessité de remplacer quelques équipements (abattants de WC, loquets de fenêtres) et de procéder à un nettoyage des locaux, précisant :” il est convenu que le présent état des lieux ne trouvera valeur définitive que lordsqu’une prestation de ménage aura été réalisée dans l’ensemble des locaux par le preneur.”

La demanderesse, pour soutenir que sa demande ne se heurte à aucune contestation sérieuse, fait valoir qu’elle a satisfait à ses obligations de nettoyage et de restitution des clés. Cette affirmation, qu’elle n’étaye par aucun élément probant, est cependant contredite par les mails échangés entre les parties entre le 26 mai et le 05 juin 2023, dont il ressort que le ménage n’a pas été fait et qu’il manque 85 badges sur 89 à l’issue de l’état des lieux et encore 35 le 05 juin, sans que la société ADENES justifie avoir pleinement rempli ses obligations postérieurement à cette date. Le courrier adressé le 08 mars 2024 par la SCI LE FUGON, auquel était joint un règlement partiel de 17 378,38 euros, atteste même du contraire, qui facture notamment des frais de nettoyage ainsi que le remplacement des 35 badges manquants.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments, alors qu’il ne relève pas du pouvoir du juge des référés de se prononcer sur l’imputabilité des désordres relevés dans le cadre de l’état des lieux de sortie, que l’obligation de la défenderesse de restituer l’intégralité du dépôt de garantie se heurte à une contestation sérieuse. Il n’y a pas lieu en conséquence de faire droit à la demande à hauteur de la somme de 20 129,60 euros. En revanche, en l’état des éléments versés aux débats, il convient d’allouer à la société ADENES une somme provisionnelle de 10 000 euros supplémentaires.


sur la demande de dommages et intérêts :

La demanderesse sollicite une somme provisionnelle de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par l’attitude abusive et injustifiée de la SCI LE FUGON.

Cpendant, faute pour elle de justifier d’un préjudice particulier résultant de la résistance de la défenderesse dont au demeurant le caractère abusif n’est pas établi, cette demande sera rejetée.

sur les demandes annexes :

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais, non compris dans les dépens, qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La défenderesse sera condamnée, outre les entiers dépens, à lui payer la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.


III - DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par ordonnance réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel;

Condamne la SCI LE FUGON à payer à la SAS ADENES une somme provisionnelle de 10 000 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie 

Déboute la SAS ADENES de ses plus amples demandes

Condamne la SCI LE FUGON à payer à la SAS ADENES la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

Condamne la SCI LE FUGON aux dépens.

La présente décision a été signée par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.


Le Greffier,Le Président,