Tribunal Judiciaire · Chambre 10 cab 10 H — 2 juillet 2024

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE LYON

Chambre 10 cab 10 H

 N° RG 21/00836 - N° Portalis DB2H-W-B7F-VTHB

Jugement du 02 juillet 2024























Notifié le :




Grosse et copie à :

la SELARL ACO - 487
Me Timo RAINIO - 1881












REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 02 juillet 2024 devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 15 mai 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 12 mars 2024 devant :

Cécile WOESSNER, Vice-Présidente,
François LE CLEC’H, Juge,

Ces magistrats siégeant en qualité de juges rapporteurs, en application des dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile,

Assistés de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par :

Cécile WOESSNER, Vice-Présidente,
François LE CLEC’H, Juge,
Marlène DOUIBI, Juge,

Dans l’affaire opposant :


DEMANDERESSE

S.C.I. ACED
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jérôme HABOZIT de la SELARL ACO, avocats au barreau de LYON


DEFENDERESSE

Madame [H] [J]
née le 24 Juin 1966 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Timo RAINIO, avocat au barreau de LYON



EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé en date du 25 avril 2015, la SCI ACED a donné à bail à Madame [F] un local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 5], à destination de tous commerces à l’exception des bars, de la restauration nécessitant des huiles de fritures et des commerces bruyants ou malodorants. Aux termes du bail, le preneur a déclaré qu’il exercerait une activité de blanchisserie teinturerie de détail. 
Un avenant en date du 12 décembre 2016 a notamment ramené à la baisse le montant du loyer.

Se plaignant du non paiement des loyers et de la cessation d’exploitation des locaux par sa locataire, la SCI ACED l’a mise en demeure, par courrier recommandé du 27 septembre 2018, de lui payer la somme de 1 800 €, de transmettre son attestation d’assurance couvrant les risques locatifs et de l’informer sur sa reprise d’activité dans le local.

Suivant exploit du 18 octobre 2018, la SCI ACED a fait délivrer à Madame [F] un commandement visant la clause résolutoire, aux fins de paiement de l’arriéré de loyer, de justification des assurances souscrites et d’exploitation du local commercial.

Elle a ensuite saisi le juge des référés du Tribunal de grande instance de Lyon qui, par ordonnance en date du 27 mai 2019, a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, a condamné Madame [F] au paiement de la somme provisionnelle de 2 760 € au titre des loyers et charges arrêtés au mois de novembre 2018, outre intérêts au taux légal, a ordonné l’expulsion de Madame [F] et l’a condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges jusqu’à libération des lieux. 
Par arrêt en date du 28 juillet 2020, la Cour d’appel de Lyon a infirmé cette ordonnance en toutes ses dispositions et a dit n’y avoir lieu à référé ni à expertise. 

Suivant exploit d’huissier en date du 15 janvier 2021, la SCI ACED a fait assigner Madame [H] [F] devant le Tribunal judiciaire de Lyon aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 mai 2023 et l’affaire a été fixée à plaider à l’audience du 13 février 2024 puis renvoyée au 12 mars 2024. L’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2024, prorogé au 02 juillet 2024.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses conclusions n°2 notifiées le 29 août 2022, la SCI ACED demande au tribunal de :
vu l’article 122 du code de procédure civile,
vu l’article 1134 ancien du code civil,
vu les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce,
- débouter Madame [F] de l’ensemble de ses prétentions et demandes, 
- déclarer recevables ses demandes, 
- dire que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 18 octobre 2018 n’a pas été
délivré de mauvaise foi,
- dire que le bail commercial du 25 avril 2015 est résilié, aux torts exclusifs de Madame [F], au 19 novembre 2018, 
- ordonner l’expulsion de Madame [F] et de ses biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail, et ce à compter de la signification du jugement à intervenir, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
- condamner Madame [F] au paiement de la somme de 2.760 € au titre des arriérés de loyers, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 octobre 2018, 
- condamner Madame [F] au paiement de la somme de 276 € au titre de la clause pénale, 

- condamner Madame [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui des loyers mensuels majoré de 50 %, et ce à compter du 19 novembre 2018 jusqu’au départ effectif des lieux,
- condamner Madame [F] à lui payer la somme de 8.000 € sur le fondement de
l’article 700 du code de procédure civile, 
- condamner Madame [F] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût des deux constats d’huissiers dressés les 17 octobre 2018 et 20 novembre 2018, ainsi que le commandement de payer délivré le 18 octobre 2018. 

En réponse au moyen tiré de l’irrecevabilité de ses demandes, elle fait valoir que Madame [J] ne caractérise pas une fin de non recevoir au sens de l’article 122 du Code de procédure civile et qu’en tout état de cause l’arrêt de la Cour d’appel de Lyon statuant en référé n’a pas autorité de la chose jugée au principal.

Sur la validité des clauses du bail commercial, elle soutient qu’un état des lieux a bien été réalisé lors de la signature du bail, que les diagnostics ont été fournis, et que les griefs formés de ce chef sont sans incidence sur les demandes formées dans le cadre de la présente instance, de sorte que le moyen est inopérant. Elle ajoute que l’état des lieux répartissait la charge des travaux à réaliser entre le preneur et le bailleur, ce dernier ayant notamment en charge les grosses réparations de l’article 606 du Code civil, que ces travaux ont bien été réalisés notamment la mise aux normes de l’installation électrique du rez-de-chaussée et qu’il appartenait à Madame [J], conformément au bail et en contre-partie de la franchise de loyer accordée, de prendre à sa charge tous les travaux d’aménagement de la cave en surface exploitable. Elle souligne que le loyer était stipulé net de charges, qu’elle n’a jamais réclamé le paiement des charges et taxes, et que le fait que le bail ne comporte pas un inventaire précis des catégories de charges, impôts et taxes, ainsi que le prévoit l’article L 145-40-2 du Code de commerce, ne permet pas à Madame [J] de solliciter un remboursement de charges dont elle fixe arbitrairement le montant à 25% du loyer. Elle précise qu’un éventuel manquement sur l’état récapitulatif des travaux n’est pas sanctionné par le Code de commerce. Elle conteste toute violation de l’article R 145-35 du Code de commerce dans la répartition des charges de travaux entre les parties, puisque le bail met expressément à la charge du preneur les grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil, que l’état des lieux met également à sa charge les travaux liés à la vétusté, et que les clauses de transfert mettant les autres travaux à la charge du preneur sont licites. Elle en conclut que le bail commercial du 25 avril 2015 est conforme aux dispositions impératives du statut des baux commerciaux. 

Elle estime acquise la clause résolutoire prévue au bail et visée dans le commandement du 18 octobre 2018. 
S’agissant du défaut de paiement des loyers, elle précise que Madame [J] ne s’acquitte d’aucune somme depuis juillet 2018 et se justifie par des contestations dilatoires et infondées. En reponse au moyen tiré du défaut de conformité du local à sa destination pour non respect de la réglementation des ERP, elle indique que le bail mettait les travaux de mise en conformité à la charge du preneur, et que Madame [J] ne lui a jamais demandé d’effectuer ces travaux. 
S’agissant du moyen tiré de l’impossibilité d’exploiter l’activité dans le local pendant quatre mois en 2017, elle soutient que Madame [J] n’en rapporte pas la preuve, que le trou dans le plancher de la pièce arrière du local, apparu en novembre 2017, a fait l’objet d’une déclaration de sinistre à l’assureur et de travaux de reprise dès novembre 2017, qu’une expertise amiable contradictoire s’est tenue en août 2018, au cours de laquelle Madame [J] n’a formulé aucune demande indemnitaire et n’a pas fourni à l’expert les justificatifs qui auraient permis l’évaluation de son préjudice, que ce préjudice n’est pas plus démontré à ce jour et ne peut en tout état de cause entraîner une diminution du loyer en application de l’article 1724 du Code civil dès lors qu’il n’est pas démontré que les travaux ont duré plus de 21 jours. Elle précise à ce titre que le sinistre ne touchait qu’une pièce arrière du local et qu’il est démontré que les capacités de portance du plancher étaient suffisantes pour l’exploitation.
S’agissant du moyen tiré des désordres liés à un dégât des eaux en mai 2017, elle soutient qu’aucune pièce n’établit la réalité de ce sinistre ni le préjudice allégué.
S’agissant du moyen tiré de l’exception d’inexécution en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, elle souligne que Madame [J] ne lui a jamais adressé de mise en demeure d’exécuter ses obligations, pas plus qu’elle n’a contesté le commandement qui lui a été délivré. Elle considère que les obligations dont il lui est reproché l’inexécution incombaient en réalité au preneur conformément aux stipulations du bail lui transfèrant la charge des travaux de mise en conformité aux ERP, et qu’elle a de son côté fait réaliser les travaux qui étaient mis à sa charge, respectant ainsi son obligation de délivrance.
Concernant le défaut de justification d’assurance par le preneur, elle fait valoir que Madame [J] n’a jamais souscrit d’assurance pour le local et ne démontre pas que son assurance lui aurait été retirée en raison d’une non conformité des locaux. Elle estime qu’il ne peut être tenu compte de l’affirmation par l’assureur CBS qu’il serait urgent de remettre aux normes l’installation électrique, alors que seule la commission de sécurité des ERP est compétente pour constater une non conformité aux normes réglementaires, et précise que le bail mettait à la charge du preneur l’entretien de l’installation électrique. Elle ajoute que le preneur précédant avait pu assurer le local et qu’elle a elle-même souscrit une assurance propriétaire non-occupant afin de palier la carence de Madame [J]. 
Concernant le défaut d’exploitation du fonds par le preneur, elle expose que le bail prévoyait une obligation d’exploiter l’activité, ce que Madame [J] a cessé de faire à compter du 30 juin 2018, le local étant toujours fermé le 20 novembre 2018. En réponse au moyen tiré de l’impossibilité d’exploiter du fait des travaux réalisés par le bailleur, elle indique que c’est Madame [J] qui souhaitait faire réaliser des travaux d’amélioration des locaux, notamment par la création d’un accès entre la cave et le rez-de-chaussée, et conteste avoir empêché leur réalisation. Elle précise qu’en tout état de cause ces travaux n’ont pas été réalisés. S’agissant des travaux de traitement des poutres réalisés à son initiative en novembre 2018, soit postérieurement à l’arrêt de l’exploitation, elle indique qu’ils n’ont pas empêché l’exploitation puisqu’ils concernaient uniquement la cave du sous-sol et que leur durée s’est limitée à 10 jours. Elle ajoute que Madame [J] a déposé une déclaration préalable de travaux le 6 février 2019, qu’elle a déclaré au greffe du Tribunal de commerce la reprise de son activité au 21 juin 2019 et que cette activité est exploitée depuis mars 2021 dans un autre local qui est l’adresse de son établissement principal.

En réponse aux demandes reconventionnelles fondées sur des voies de fait, la SCI ACED soutient que Madame [J] ne peut prétendre avoir été empêchée de jouir paisiblement du local alors qu’elle a cessé l’exploitation des lieux. Elle expose qu’un incendie s’est déclaré dans l’immeuble le 11 mai 2019, qui a donné lieu à un arrêté de péril imminent interdisant l’accès à certains appartements, et qu’elle a été contrainte de faire procéder à d’importants travaux tant à l’intérieur qu’à l’extérieur de l’immeuble, avec installation de grilles de chantier et d’échafaudages, ce qui n’est pas constitutif d’une voie de fait. Elle précise que des boites aux lettres sont toujours restées accessibles pour tous les locataires, et que Madame [J] n’a jamais récupéré la clé de la nouvelle boite installée. Elle conteste avoir occupé la cave de sa locataire, le droit au bail ne portant que sur une partie de la surface de la cave. Elle ajoute que les dégradations à l’intérieur du local ne sont pas prouvées et sont imputables à une effraction survenue en janvier 2021 à la suite de laquelle Madame [J] n’a pas sécurisé le local. Elle précise avoir été contrainte de procéder au remplacement de la serrure après en avoir informé sa locataire par courrier recommandé, et que celle-ci a refusé la remise des nouvelles clés.

En réponse à la demande indemnitaire au titre de la perte de stock de marchandises, elle estime que la réalité de cette perte n’est pas établie, pas plus que sa responsabilité à ce titre ni la valorisation invoquée. Elle soutient que Madame [J] a laissé les marchandises se dégrader en les stockant dans un endroit non abrité, et que le traitement du plancher bois n’est pas à l’origine de cette dégradation. 

En réponse à la demande indemnitaire au titre de la perte d’exploitation, elle conteste toute responsabilité et souligne qu’aucun document comptable ne permet de chiffrer ce prétendu préjudice. 

En réponse à la demande indemnitaire au titre de la location de boxes, elle souligne qu’aucune facture n’est produite et que sa responsabilité dans les sinistres invoqués n’est pas démontrée, pas plus que le lien de causalité avec la location d’espaces de stockage. 


En réponse à la demande indemnitaire au titre des honoraires d’architecte, elle conteste s’être opposée à la réalisation des travaux, Madame [J] y ayant elle-même renoncé et ne justifiant pas s’être acquittée des honoraires. 

En réponse à la demande indemnitaire au titre des travaux d’urgence réalisés en avril 2021, elle indique que ces travaux n’ont pas été réalisés, et qu’il n’est pas démontré qu’ils auraient été rendus nécessaires par sa faute.

En réponse à la demande indemnitaire au titre du préjudice moral, elle précise que l’existence et le quantum de ce préjudice ne sont pas démontrés, et souligne la mauvaise foi de Madame [J]. 

A l’appui de sa demande en paiement de l’arriéré de loyer, de la clause pénale et de l’indemnité d’occupation, elle sollicite l’application des termes du bail. 

Dans ses conclusions en réponse n°3 notifiées le 1er mars 2023, Madame [H] [J] demande au tribunal de :
vu les articles 808 et 809 du Code de procédure civile,
vu les articles 5, 6, 9, 16, 31, 32-1, 64, 70 et 567 du code de procédure civile
vu les articles L145-1 à L145-60 du code de commerce,
vu la Loi PINEL du 18/06/2014 et son décret d’application du 3 novembre 2014,
vu l’article 1217 du code civil,
vu les articles 1719 et suivants du code civil,
à titre principal,
- débouter la SCI ACED de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions, celles-ci étant irrecevables, dépourvues de fondement et se heurtant à l’ordre public français,
- condamner la SCI ACED à lui rembourser les sommes payées indument, au titre des loyers et charges, représentant les sommes suivantes :
- 5 650 € au titre des charges,
- 11 300 € au titre des loyers (50 % des loyers) ;
Le tout majoré des intérêts au taux légal à compter de la date de chaque règlement indu,
- l’exonérer de tout paiement à la SCI ACED pendant toutes les périodes de travaux dans l’immeuble excédant 21 jours,
- décider que la SCI ACED a violé ses obligations de bailleur tant par ses comportements que par ses manquements, et notamment celles relatives à l’obligation de délivrance et d’entretien de la chose louée, allant jusqu’à procéder à une reprise illicite des lieux loués pour en jouir personnellement,
à titre reconventionnel, 
- condamner la SCI ACED à lui verser la somme de 90 000 € représentant la marge brute qu’elle a perdue, faute pour elle d’avoir eu la possibilité de louer un autre local, par suite de la réticence dolosive de la SCI ACED concernant les travaux réalisés et à réaliser sur l’immeuble,
- condamner la SCI ACED à lui payer la somme de 300 000 € représentant le montant des marchandises et stocks de vêtements et accessoires de Mme [J], devenus invendables, d’abord du fait des sinistres de 2017 et 2018 puis de l’occupation des locaux par la société RAC BATIMENT, en 2021, le tout résultant des manquements et agissements du bailleur ou des personnes mandatées par lui,
- condamner la SCI ACED à lui payer le coût de location de boxes du fait pour elle d’avoir été contrainte, du fait de la SCI ACED, de libérer sa cave et ses locaux, pour satisfaire aux demandes de son bailleur étant précisé qu’à la mi 2021, ce coût représente une somme de 50 000 € ab minima,
- condamner la SCI ACED à lui payer le montant des loyers des boxes à venir, jusqu’à régularisation complète de la situation par la SCI ACED, s’agissant de l’état du magasin, cave comprise,
- condamner la SCI ACED à lui payer la somme de 10 000 € représentant les frais et honoraires de Monsieur [V], Architecte, engagé par Mme [J], sur demande expresse de l’architecte de la SCI ACED, en vue de travaux qu’elle ne pourra faire sans l’accord du bailleur,
- condamner la SCI ACED à lui payer la somme de 55 000 €, à titre de dommages et intérêt en réparation des procédés vexatoires et en réparation du préjudice moral de Mme [J],
- condamner la SCI ACED à lui payer la somme de 200 000 € en réparation du préjudice financier subi par Mme [J], du fait de son impossibilité d’exploiter son magasin, en l’état, depuis juillet 2018,
- condamner la SCI ACED à lui payer la somme de 29 900 €, en réparation du coût des premiers travaux d’urgence du fait de la destruction du magasin de Mme [J], par les agissements de la SCI ACED et de ses ouvriers, 
en tout état de cause, 
- condamner la SCI ACED à lui payer la somme de 30 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et voies de fait,
- condamner la SCI ACED à lui payer la somme de 10 000 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile,
- condamner la même aux entiers dépens, distrait au profit de Maître Timo Rainio.

Elle explique en introduction qu’il incombait bien au bailleur de réaliser les travaux destinés à rendre les locaux conformes à l’activité qui y était destinée, notamment les travaux de mise en conformité à la réglementation ERP. Elle précise que c’est la SCI ACED qui en juin 2018 a souhaité réaliser des travaux de mise en conformité dans l’immeuble, impliquant ceux de ses locaux, et qui lui a fait une proposition de pollicitation pour réaliser à cette occasion les travaux de mise en communication du rez-de-chaussée et du sous-sol et d’aménagement de ce dernier en surface de vente. Elle souligne que finalement la SCI ACED n’a plus souhaité faire les travaux, alors qu’elle avait engagé des frais à cette fin et obtenu des autorisations.
Elle ajoute qu’un sinistre est survenu en mai 2017, le plancher du local s’étant effondré, ce qui a entraîné une dégradation de son stock; qu’elle a dû débarasser la cave pour la réalisation de travaux en sous-sol et le travail des experts, et a supporté de ce fait des frais de location de garages et boxes.
Elle précise que c’est dans ce contexte que lui a été délivré le commandement visant la clause résolutoire.

Elle expose à titre liminaire qu’elle exploite depuis 2019 son activité sous le nom commercial et l’enseigne DU GRENIER A LA CAVE et non plus ALLO COUP DE FER, mais que la SCI ACED persiste à lui adresser ses courriers sous le nom ALLO COUP DE FER, de sorte que ces correspondances ne lui parviennent pas. 

Elle soulève l’irrecevabilité des demandes de la SCI ACED, au motif que celle-ci appuie ses prétentions sur l’appréciation du dossier par le juge des référés, pourtant infirmée par la Cour d’appel de Lyon, de sorte que le tribunal ne peut retenir cet argumentaire et que les demandes sont de facto irrecevables et inopérantes. 

Elle reproche à la SCI ACED la violation de la loi Pinel et de son décret d’application applicables au bail commercial, dont les dispositions sont pour la plupart d’ordre public, en ce que :
- aucun état des lieux contradictoire n’est annexé au contrat de bail, ni aucun diagnostic obligatoire, 
- le contrat de bail ne contient pas d’inventaire des charges, impôts et taxes, alors que le loyer est stipulé charges comprises, de sorte que toutes les clauses relatives aux charges sont réputées non écrites et ne peuvent être invoquées à son encontre, 
- la SCI ACED n’a pas respecté son obligation de communiquer annuellement au locataire un récapitulatif incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges, elle ne communique par ailleurs aucun récapitulatif de charges, de sorte qu’elle doit lui rembourser les provisions sur charges indûment versées, à hauteur de 25% du montant du loyer hors taxes depuis avril 2015 et jusqu’à juin 2018, l’affirmation de la SCI ACED selon laquelle elle aurait exonéré Madame [J] du paiement des charges locatives n’étant pas étayée par la production d’éléments comptables, 
- la SCI ACED n’a pas respecté son obligation d’adresser au locataire un état prévisionnel sur 3 ans des travaux à réaliser et le budget prévisionnel correspondant, au moment de la signature du bail puis tous les trois ans, pas plus qu’elle l’a informée de l’absence de mise aux normes du local depuis 30 ans; la SCI ACED ne l’a pas avisée préalablement de la réalisation de travaux qui condamnent sa vitrine et l’accès de son magasin aux clients depuis la rue, l’empêchant de jouir des locaux et d’exploiter son magasin depuis le mois d’octobre 2018 ; les travaux et voies de fait du bailleur l’ont privée de sa cave et de ses marchandises ; elle a été contrainte de trouver un emploi en intérim et a dû financer des box pour stocker les marchandises déménagées pour permettre aux experts de circuler dans son magasin; elle a perdu une chance certaine de pouvoir exercer son activité ailleurs depuis 2015; elle subi ainsi un préjudice de perte de marge de brute qui s’évalue à 15 000 € par an, soit un total de 90 000 €, 
- le contrat de bail, en ce qu’il met notamment à la charge du locataire les travaux relatifs au respect de la réglementaire ERP et la mise aux normes d’accessibilité, contrevient à l’article R 145-35 Code de commerce, en ce que ces travaux nécessitent d’intervenir sur le clos et le couvert et constituent de grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil; le bailleur est en outre défaillant dans son obligation de conformité générale de l’immeuble mise à sa charge par le bail, ce qu’il a reconnu s’agissant de l’installation électrique ; les travaux de mise aux normes du local à la réglementation ERP résultent d’ailleurs d’un défaut d’entretien du bailleur pendant 30 ans et résultent de la vétusté; elle n’a pas de son côté manqué à son obligation de réaliser les travaux permettant d’accéder à la cave depuis le rez-de-chaussée, le contrat prévoyant qu’ils pourraient être réalisés pendant les 9 années de la vie du bail, et son projet de réaliser ces travaux s’étant heurté à l’absence d’autorisation du bailleur.

Elle reproche encore à la SCI ACED la violation de son obligation de délivrance et d’entretien des locaux conforme à l’activité exercée. Elle soutient qu’il appartenait au bailleur, en vertu de son obligation de délivrance et d’entretien, d’ordre public, de réaliser les travaux de mise en conformité à la réglementation ERP, dont ceux d’accessibilité aux handicapés, nécessaires pour rendre les locaux conformes à l’activité qui y était destinée. Elle estime ainsi qu’elle était fondée à invoquer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers dès 2018. Elle sollicite en outre à ce titre le remboursement de 50% des loyers indument versés depuis la conclusion du bail, à hauteur de 11 300 € HT. 
Elle ajoute que le bailleur doit l’indemniser des troubles de jouissance causés par son fait ou celui d’un tiers agissant sous ses ordres. Elle expose à ce titre qu’en mai 2017, une partie du plancher du local commercial s’est brusquement effondrée et que cet effondrement, cumulé aux travaux de déblaiement et de traitement des poutres réalisés par l’entreprise mandatée par la SCI ACED en 2017, ont détruit plus de 50% de son stock de vêtements. Elle indique qu’elle a bien adressé une demande d’indemnisation par l’intermédiaire de son assureur, à hauteur de 124 327,21 € HT. 
Elle invoque encore une reprise illicite du local commercial par le bailleur début 2021, la SCI ACED en ayant permis l’accès à la société RAC BATIMENT, laquelle a causé des dégradations nécessitant des travaux de remise en état à hauteur de 30 000 € et a dégradé définitivement les marchandises stockées. 

Elle reproche à la SCI ACED de s’être rendue auteur de voies de fait et de troubles de jouissance à son égard. Elle soutient à ce titre qu’elle a constaté en octobre 2020 que sa cave était encombrée de biens divers ne lui appartenant pas, que la devanture de son magasin n’était plus visible du fait de la mise en place de grilles de chantier, que des travaux de ravalement de façade étaient en cours et que sa boite aux lettres avait été enlevée, sans qu’elle ait été informée par le bailleur de ces travaux réalisés sans autorisation administrative, cette situation empêchant la réouverture de son magasin. Elle ajoute qu’entre mars et avril 2021, elle a constaté la présence dans son local d’ouvriers auxquels la SCI ACED avait donné l’autorisation de s’installer pour pour y entreproser leur matériel et se restaurer. Elle souligne en outre que les serrures ont été changées sans son accord alors qu’elle n’avait pas été informée d’un cambriolage, que les nouvelles clés ne lui ont pas été remises, que les vêtements restants dans le magasin ont été jetés dans des sacs poubelles mélangés avec d’autres vêtements ne lui appartenant pas, que des cartons de marchandises ont été éventrés, que les WC du magasin ont été remplacés par du matériel de récupération, que des portes ont été arrachées, qu’une collection de vêtements a disparu et que les locaux ont été dégradés. Elle précise encore que les claustra protégeant l’accès au magasin côté cour sont dégradés. 

Elle soutient que la SCI ACED est responsable du prétendu non paiement des loyers, du défaut d’assurance et du défaut d’exploitation reprochés.
Au titre des loyers, elle estime que :
- il n’étaient pas dû compte tenu de l’absence de délivrance d’un local conforme à la réglementation ERP, 
- aucun loyer n’est dû pour les périodes de travaux excédant 21 jours, ce qui a été le cas en 2017, à l’automne 2018, en 2020, 2021 et 2022, 
- aucun loyer n’est dû pour la période au cours de laquelle elle a été privée de la jouissance des locaux, soit depuis 2020, 
- elle s’est vue interdire la réouverture de son magasin depuis juillet 2018 du seul fait de la SCI ACED, 
- elle est fondée à invoquer l’exception d’inexécution depuis la conclusion du contrat.
Au titre du défaut d’assurance, elle fait valoir qu’elle a fait assurer les locaux lors de son entrée dans les lieux auprès de la Compagnie AVIVA, mais que celle-ci a exclu sa garantie suite à une visite surpise courant 2017, au cours de laquelle elle a constaté l’absence de porte ou de murs coupe-feu et une installation électrique vieillotte. Elle précise que depuis lors, elle n’a pu assurer les locaux du fait de la carence du bailleur à les mettre en conformité, ainsi qu’en atteste le courrier de la Compagnie CBCS du 1er août 2018. 
Au titre du défaut d’exploitation, elle fait valoir que la SCI ACED lui a demandé la libération de la cave pour traiter les poutres, qu’elle a exigé la libération des lieux pour la réalisation des travaux objets de sa proposition de pollicitation, qu’elle a fait réaliser des travaux sur et dans l’immeuble sans son accord et sans autorisation.

A l’appui de ses demandes reconventionnelles, elle invoque :
- une perte de stock de marchandises du fait du sinistre d’effondrement du plancher et des dégradations imputables aux ouvriers ayant occupé le local, 
- une perte d’exploitation pendant 4 années, 
- des vexations, soustractions, et une reprise illégale des locaux, 
- des frais de location de box depuis juillet 2018 pour entreposer ses marchandises, à hauteur de 35 000 €, 
- des frais d’honoraires d’architecte engagés en pure perte, à hauteur de 10 000 €, 
- la nécessité de cumuler plusieurs emplois par intérim pour subvenir à ses besoins et ceux de sa fille. 


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur les demandes principales

La recevabilité des demandes

En application de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce Madame [J] ne précise pas la fin de non recevoir qu’elle invoque à l’appui de sa demande d’irrecevabilité. En tout état de cause il résulte de l’article 488 du Code de procédure civile que les décisions rendues en matière de référé n’ont pas l’autorité de la chose jugée au principal. Dès lors la SCI ACED peut fonder ses prétentions devant le tribunal sur des moyens qui ont été écartés par la Cour d’appel statuant en référé, sans encourir l’irrecevabilité de ses demandes. 

La demande en résiliation du bail

La SCI ACED demande le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 19 novembre 2018 et la résiliation du bail à cette date aux torts de Madame [J]. 

Selon l’article L 145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
La clause résolutoire doit être mise en oeuvre de bonne foi. 

Par exploit du 18 octobre 2018, la SCI ACED a fait délivrer à Madame [J] un commandement de payer les loyers, de justifier des assurances locatives et d’exploiter, visant la clause résolutoire prévue au bail. 

- Le défaut de paiement des loyers :

Le commandement vise le paiement des loyers des mois de juillet, août, septembre et octobre 2018, à hauteur de 600 € par mois soit un montant de 2 400 €.

Le montant des loyers 
Le bail conclu par les parties le 25 avril 2015 stipule, au paragraphe “Loyer”, un loyer annuel de 9 600 € HT, soit 800 € HT par mois. Il est précisé que ce loyer “s’entend hors droits, taxes mais charges incluses”, tandis qu’à la phrase suivante il est indiqué qu’ “en sus de ce loyer, le preneur sera tenu de rembourser au bailleur, en même temps que le terme qui suivra leur acquit, toutes taxes, charges et autres prestations ci-après indiquées lui incombant et dont le bailleur aura fait l’avance, le loyer étant stipulé “net de charges” ”. Le bail contient en outre une clause “impôts-charges” stipulant que le preneur devra rembourser au bailleur sa quote-part de charges, notamment les taxes municipales afférentes au lieu loué (taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage et taxes locatives), la taxe foncière et les fournitures et prestations individuelles ou collectives récupérables sur le locataire.
Ainsi le bail du 25 avril 2015 comporte une contradiction sur l’inclusion des charges au montant indiqué du loyer, étant précisé qu’il n’est mentionné aucun montant d’une éventuelle provision sur charges. 
En toute hypothèse les parties ont conclu le 12 décembre 2016 un avenant au bail commercial dont il ressort que “le montant du montant du loyer, après rectification et depuis le début du bail, s’établira ainsi :
de juillet 2015 au 31 décembre 2015 : 500 euros, charges comprises
de janvier 2016 à janvier 2017 non compris : 600 € charges comprises [...]
Le montant du loyer 2017 est prévu à 600 € les 6 premiers mois et pourra être réévalué à 700 € selon les circonstances, et fera l’objet, à ce moment là, d’un nouvel avenant au contrat de bail”. 

Le fait que l’avenant ne précise pas que le loyer fixé pour 2017 est stipulé charges comprises, alors que cette mention apparait en gras pour les loyers rectifiés des deux périodes antérieures, confirme que les parties n’ont pas entendu, à tout le moins à compter du 1er janvier 2017, inclure les charges dans ce montant ni prévoir de provision sur charges, ce que confirment les avis d’échéances produits qui ne mentionnent qu’un loyer principal et aucune provision pour charges. 

Par ailleurs le fait que le bail ne comprenne pas un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts et taxes liés au bail et l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire, en violation de l’article L 145-40-2 du Code de commerce, qu’aucun récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges n’ait été adressé par la SCI ACED à sa locataire, pas plus qu’un état prévisionnel des travaux réalisés et du budget correspondant, est sans incidence sur les sommes dues par Madame [J] au titre des seuls loyers, aucune somme n’étant réclamée au titre des charges dans le commandement visant la clause résolutoire. 

Le montant du loyer réclamé et visé dans le commandement correspond donc bien au loyer contractuellement dû.

Il n’est pas contesté que cet arriéré de loyer n’a pas été régularisé dans le mois suivant la délivrance du commandement.

Madame [J] soutient toutefois qu’elle était fondée à retenir le paiement des loyers. Elle invoque en premier lieu un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible, pour ne pas avoir délivré un local conforme à la réglementation ERP et ne pas lui avoir permis de jouir paisiblement du local suite au sinistre de 2017, lui permettant d’opposer l’exception d’inexécution. Elle invoque ensuite la non exigibilité des loyers pour les périodes de travaux de plus de 21 jours imposées par le bailleur, en application de l’article 1724 du Code civil. 



L’exception d’inexécution pour manquement à l’obligation de délivrance et de jouissance paisible
En application des articles 1719 et 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer un local conforme à la destination convenue au bail et d’entretenir la chose en état de servir à l’usage auquel elle est destinée. 
Toutefois les travaux rendus nécessaires par la mise en conformité des locaux loués à la réglementation administrative peuvent, dès lors qu’ils ne concernent pas la structure de l’immeuble, être mis à la charge du locataire par une disposition expresse et précise du bail, une telle clause de transfert n’étant pas contraire aux dispositions de l’article R 145-35 du Code de commerce. 
Le locataire n’est pas tenu de payer le loyer quand il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination contractuelle. 

S’agissant en premier lieu des travaux nécessaires à la mise en conformité du local, Madame [J] invoque dans ses conclusions des travaux de mise en conformité à la réglementation ERP, d’accessibilité handicapé et de conformité aux normes incendie, qui devaient être réalisés par le bailleur tant dans le local loué que dans l’immeuble, en vertu de son obligation de délivrance.

Le contrat de bail indique, au paragraphe “Etablissement recevant du public”, que les caractéristiques du local commercial, de ses installations et de ses dégagements doivent répondre aux obligations réglementaires en matière d’établissement recevant du public et être en rapport avec l’effectif de la clientèle que le preneur envisage de recevoir dans le cadre de son activité. Il énumère en outre les règles de sécurité de base pour les établissements recevant du public, et précise que “le preneur déclare faire son affaire personnelle dans le cadre de ses travaux du respect des règles sans recours contre le bailleur”. 
Au paragraphe “travaux-entretien- réparations”, il est stipulé que le preneur “aura à sa charge l’ensemble des travaux dont la notice descriptive figure en annexe. Et plus généralement tous les travaux permettant l’achèvement et l’exploitation du local objet des présentes”.
Il est également précisé que “le bailleur n’aura à sa charge que les grosses réparations telles qu’elles sont définies par l’article 606 du Code civil et toutes celles touchant à la solidité générale des locaux loués et de l’immeuble dont ils dépendent”. 
Au paragraphe “mises aux normes”, il est stipulé que “par dérogation à l’article 1719 du Code civil, le preneur aura la charge exclusive des travaux prescrits par l’autorité administrative concernant les normes spécifiques liées à son activité. Les travaux concernant la conformité générale de l’immeuble loué seront à la charge du bailleur”. 
En outre l’état des lieux d’entrée signé par les parties le 30 mars 2015 ne décrit pas exhaustivement l’état du bien, mais mentionne que la SCI ACED devra prendre en charge les travaux de réfection des volets roulants, de réfection des menuiseries sur cour, de remise en état de la chaudière, de réfection des tableaux et circuits et de réparation des serrures et portes bloquées, et indique que le reste ainsi que la cave est à la charge du preneur. 

Le contrat de bail met donc à la charge de Madame [J], de manière expresse et précise, les travaux de mise en conformité du local à la réglementation relative aux ERP, incluant les normes de sécurité incendie et d’accès aux personnes à mobilité réduite. Une telle clause est valable et ne permet pas au locataire d’invoquer à ce titre un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, à l’exception des travaux de mise en conformité qui concernent la structure de l’immeuble.

Or Madame [J] ne justifie pas que les travaux à réaliser entrent dans cette dernière catégorie. En effet si elle fait état dans ses conclusions de travaux d’agrandissement des portes en façade et du couloir impliquant le percement du gros mur, de création d’une ouverture aux fins de sortie de secours, de mise en oeuvre de parois coupe-feu et plus généralement de travaux de gros oeuvres sur le clos et le couvert, ces affirmations ne sont pas démontrées par les pièces produites. 
Ainsi dans le devis établi à la demande de Madame [J] par la société ABI TRAVAUX le 6 juin 2018, produit par la SCI ACED en pièce 34, les travaux relatifs à la mise en conformité ERP consistent en la démolition de la dalle existente à l’entrée du rez-de-chaussée pour créer un accès handicapé, le remplacement de la vitrine par une porte vitrée automatique coulissante, la création d’une rampe handicapé, la mise en oeuvre d’une protection coupe-feu 1h par projection de produit sur support cloué en tôle langalto en plafond du rez-de-chaussée et du sous-sol, le montage de murs coupe-feu 1 h et la pose de deux portes coupe-feu au sous-sol. Aucun de ces travaux ne relève des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil, étant précisé que la réalisation de travaux de mise aux normes incendie du sous-sol s’inscrit dans le cadre du projet de Madame [J] d’aménager la cave en surface de vente, et que dès lors que cette cave n’était pas affectée à la vente dans le contrat de bail, les travaux corrrespondant doivent être à la charge de Madame [J]. 
Le courrier de la société CBCS, assureur défense recours de Madame [J], daté du 1er août 2018 (pièce 14 défenderesse), qui fait état de la nécessité de procéder en urgence à la remise aux normes des installations électriques, à la mise en place de portes coupe-feu, push bar et autres systèmes de sécurité incendie, et à la réalisation d’accès et circulation aux personnes à mobilité réduite à l’intérieur du local, ne vient pas plus démontrer que les travaux nécessaires relèvent des grosses réparations. 
S’agissant des travaux d’électricité, la SCI ACED justifie avoir fait réaliser lors de l’entrée de Madame [J] dans les lieux des travaux de rénovation électrique du local, remise en conformité du tableau électrique, courant triphasé, reprise des circuits existants et câblage des nouveaux circuits. La facture qu’elle produit à ce titre (pièce 8) concerne bien le local commercial du rez-de-chaussée. Par ailleurs la SCI ne conteste pas que d’autres travaux de mise aux normes électrique étaient nécessaires, ainsi qu’elle l’a expressément indiqué dans un couriel adressé à Madame [J] le 26 juin 2018 (pièce 23). Il s’agissait aux termes de ce courriel de travaux concernant le compteur électrique, la ligne principale et les plafonniers, qu’elle s’engageait à prendre en charge par paiement d’un accompte dès l’acceptation par le preneur du devis de mise aux normes du local.
Ainsi la SCI ACED a bien accepté de prendre en charge le coût des travaux de réfection qui lui incombait, de sorte qu’il ne peut lui être reproché un manquement à son obligation de délivrance à ce titre. 
Il sera encore relevé que la SCI ACED justifie par la production des factures correspondantes avoir fait réaliser les travaux auxquels elle s’était engagée lors de l’état des lieux du 30 mars 2015 (réparation du volet roulant, blocs de secours, remplacement de la chaudière, remplacement des serrures).

Enfin aucune pièce ne démontre que le bailleur a été défaillant dans son obligation de mise en conformité générale de l’immeuble loué aux normes de sécurité incendie. 

En conséquence, le grief tiré du manquement à l’obligation de délivrance par le bailleur du fait de la non conformité du local commercial à la réglementation ERP n’est pas fondé et ne peut justifier le défaut de paiement des loyers. 

S’agissant en second lieu du sinistre survenu en 2017 et de ses suites, il ressort des pièces produites qu’un sinistre consistant en un effondrement d’une zone de parquet dans l’arrière boutique s’est produit dans le courant de l’année, sans précision de la date. Une déclaration de sinistre a été adressée début novembre à l’assureur de la SCI ACED (pièce 30 demanderesse) et selon une facture datée du 23 novembre 2017, cette dernière a fait procéder à la dépose du parquet, le renforcement des poutres défectueuses, le traitement des poutres du plancher restantes, et la réfection du sol (pièce 14 demanderesse). 
Madame [J] s’est plainte d’une dégradation de ses stocks de vêtements lors de la réalisation de ces travaux.
Une réunion d’expertise d’assurance s’est tenue le 31 juillet 2018, qui a confirmé l’effondrement du plancher, au fond de la cave, le plancher étant comblé par une planche d’aggloméré et supporté par un étai, la présence de parasites sur les poutres et un taux d’humidité anormalement élevé du plancher marin (pièce 5-8 défenderesse). 
Une autre réunion d’expertise s’est tenue le 7 août 2018, pour examen des stocks dégradés et évaluation des préjudices de Madame [J]. Un courriel de son conseil du 8 août 2018 renseigne qu’à cette fin, les cartons de marchandises sinistrées ont été entreposés dans le magasin pour inventaire et examen (pièce 6-5 défenderesse). A la suite de cette seconde réunion, l’expert de la Compagnie ALLIANZ devait obtenir les instructions de son mandant pour les suites à donner, et l’expert de Madame [J] devait établir et communiquer un état des pertes (pièce 47 demanderesse). Toutefois selon l’expert de la Compagnie ALLIANZ, l’état des pertes reçu en décembre 2018 n’était pas accompagné des justificatifs utiles (pièces 45 et 46 demanderesse), et aucune suite n’a donc été donnée à cette demande d’indemnisation. 
Concernant les travaux de reprise, il ressort du courriel de la SCI ACED du 27 août 2018 qu’elle a consulté un architecte qui a confirmé l’absence de problème de structure du plancher du sous-sol (pièce 6-20 défenderesse) et de son courriel du 28 août 2018 que des entreprises spécialisées ont visité les lieux aux fins de réaliser des devis de traitement des poutres fin août et début septembre (pièce 7-1 défenderesse). Les travaux de traitement ont finalement été réalisés le 6 novembre 2018 (pièce 7-8 défenderesse), la SCI ACED ayant toutefois proposé à Madame [J] de les réaliser plus tôt (pièce 7-3 défenderesse). Ils ont nécessité de vider entièrement la cave des éléments qui y étaient entreposés et de ne pas s’y rendre pendant une période de dix jours après l’intervention (pièces 7-4, 7-5, 7-6 et 7-8 défenderesse).

Il ressort de ces éléments que le sinistre d’effondrement du plancher a donné lieu à des premiers travaux de reprise en novembre 2017, soit sans délai excessif établi. Suite à la réunion d’expertise, la SCI ACED a accompli les diligences nécessaires à la vérification de la solidité de la structure du plancher et au traitement des poutres dans un délai raisonnable. 
Il n’est pas établi, ni d’ailleurs allégué, que le sinistre qui n’a touché que le plancher de l’arrière boutique a empêché la poursuite de l’exploitation postérieurement au mois de novembre 2017. La nécessité de vider la cave et l’impossibilité d’y accéder pendant une période de dix jours à l’automne 2018 ont touché un local annexe et n’ont pas empêché l’usage de la surface de vente du local commercial. Enfin l’occupation de la surface de vente par le stock de marchandises à expertiser a été limitée dans le temps, et rien n’empêchait que ces marchandises soient retirées suite à la réunion d’expertise du 7 août 2018, aucune autre réunion d’expertise n’ayant manifestement été prévue ni organisée par la suite. 
En conséquence, il n’est pas démontré que le sinistre de 2017 a entraîné une impossibilité d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination contractuelle, justifiant le non paiement des loyers des mois de juillet à octobre 2018. 

Les périodes de travaux de plus de 21 jours 
En application de l’article 1724 du Code civil, si durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, et que ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le preneur aura été privé.

En l’espèce, il n’est pas justifié de la réalisation de travaux de réparation dans le local ayant duré plus de 21 jours entre les mois de juillet et octobre 2018. 
Ce moyen n’est donc pas fondé.

En conséquence, les loyers visés dans le commandement du 18 octobre 2018 étaient dus, et leur non paiement dans le mois de sa délivrance entraîne l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 19 novembre 2018. 

- Le défaut d’exploitation du fonds :

Le contrat de bail prévoit au paragraphe “Exploitation” que le magasin devra être constamment ouvert sauf fermeture d’usage. 

Or le procès-verbal de constat d’huissier établi le 17 octobre 2018 à la demande de la SCI ACED montre que le local commercial était à cette date fermé, et qu’une affiche apposée en vitrine indiquait une fermeture temporaire “pour cause de relooking et de remise en beauté”. Il résulte de l’extrait Kbis du 18 septembre 2018 que Madame [J] a déclaré au registre du commerce et des sociétés une cessation temporaire d’activité à compter du 23 juillet 2018.
Il n’est pas contesté que l’exploitation n’a pas repris dans le mois suivant la délivrance du commandement d’avoir à exploiter le local.

Madame [J] ne démontre pas que, comme elle le soutient, le bailleur a exigé la libération des lieux pour réaliser les travaux objets de sa proposition de pollicitation. En effet le courriel du 26 juin 2016 ne fait pas état de travaux projetés par la SCI ACED dans le local ou dans l’immeuble, à l’exception des travaux de mise en conformité électrique dont elle proposait la prise en charge. Il résulte d’ailleurs de l’attestation de Madame [L] (pièce 51 demanderesse), architecte missionnée par la SCI, que celle-ci projetait uniquement des travaux de surélévation de l’immeuble. 
En revanche le projet de pollicitation formalisé dans le courriel susvisé soulignait l’urgence de réaliser les travaux de mise en conformité, lesquels incombaient au preneur depuis son entrée dans les lieux.

C’est dans ce contexte que Madame [J] a fermé son magasin pour travaux en juin 2018 (pièce 58 demandeur), et que plusieurs échanges sont intervenus entre les parties durant l’été 2018, dont la plupart concernent toutefois des travaux sur le local d’habitation par ailleurs loué à Madame [J], qui est étranger au présent litige. Si le démarrage des travaux aurait pu être retardé par la problématique liée à l’état du plancher effondré, il apparaît en réalité qu’au mois de septembre 2018, aucune démarche n’avait été effectuée aux fins de dépôt d’une déclaration préalable de travaux pour le changement de la vitrine s’agissant d’un immeuble en secteur classé, ni aux fins de dépôt d’un permis d’aménager un ERP pour l’aménagement intérieur du local (compte-rendu de visite du cabinet HUMAN ARCHITECTES du 14 septembre 2018 - pièce 12 défenderesse). Le gérant de la société ABI atteste en outre que son devis du 6 juin 2018 n’a pas été signé par Madame [J], qu’aucune date n’a été arrêtée pour débuter les travaux, qu’aucune autorisation préalable n’a été demandée et qu’aucun acompte n’a été payé (pièce 15 demandeur).
Par ailleurs si l’architecte de la SCI ACED a conseillé à Madame [J] de s’entourer d’un architecte aux fins de mettre en place un projet conforme à la réglementation au regard des insuffisances constatées sur les plans du projet qui lui était soumis (pièce 12 défendeur), et si celle-ci justifie avoir missionné un architecte en la personne de Monsieur [V] (pièces 13-1 et 13-