Tribunal Judiciaire · Adjudications — 2 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 




 JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES 

JUGEMENT D’ORIENTATION


Enrôlement : 

N° RG 23/00133 
N° Portalis DBW3-W-B7H-3YQ5

AFFAIRE : Syndic. de copro. Le Moulan 21 boulevard Alphonse Allais - 13014 MARSEILLE
C/ Mme [U], [M] [F]


DÉBATS : A l'audience Publique du 28 Mai 2024
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président :UGOLINI Laëtitia, Vice-Président
 
Greffier lors des débats : GIL Fabiola, F/F greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 2 Juillet 2024


PRONONCE : par mise à disposition au Greffe le 2 Juillet 2024


Par Madame UGOLINI, Vice-Président

Assistée de Mme GIL, F/F greffier


NATURE DE LA DECISION

réputée contradictoire et en premier ressort



EN LA CAUSE DE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Moulan - 21 boulevard Alphonse Allais - 13014 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice, la SAS GESPAC IMMOBILIER, inscrite au RCS de MARSEILLE sous le numéro 810 100 149, dont le siège social est situé 95 rue Borde à MARSEILLE (13008), agissant poursuites et diligences de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

CREANCIER POURSUIVANT

Ayant Me Philippe CORNET pour avocat


CONTRE


Madame [U], [M] [F] née le 10 décembre 1965 à MARSEILLE, de nationalité française, aide soignante, domiciliée 26 rue Léon Gozlan à MARSEILLE (13003),

Ayant Me Makram RIAHI pour avocat

DEBITRICE SAISIE



ET ENCORE :

La CAISSE GENERALE DE FINANCEMENT, société coopérative de crédit à capital variable et responsabilité limitée, dont le siège est 43 boulevard Volney à LAVAL (53000), inscrite au RCS de LAVAL sous le numéro 347 960 700, poursuites et diligences de ses représentants légaux y domiciliés en cette qualité audit siège,
- hypothèque conventionnelle publiée le 26 janvier 2007 volume 2007 V n°339,
- hypothèque conventionnelle publiée le 15 janvier 2007 volume 2007 V n°181,

Ayant Me Virginie ROSENFELD pour avocat

Le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé "La Pâquerette" 160 rue la Chatelier - 13015 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Paul Stein, société par actions simplifiées au capital de 261 171,00 euros, dont le siège social est situé 70 rue Montgrand à MARSEILLE (13006), immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Marseille, sous le numéro 069 800 464 et prise en la personne de son représentant légal, domicilié ès qualité audit siège,
- hypothèque légale publiée le 2 octobre 2023 volume 2023 V n°11418,

Ayant Me Guillaume FABRICE pour avocat,

TRESOR PUBLIC - Service des Impôts des Particuliers des 1er et 8ème arrondissements de MARSEILLE, dont les bureaux sont situés 183 avenue du Prado - CS 70008 - 13265 MARSEILLE CEDEX 08, 
- hypothèque légale publiée le 22 septembre 2021 volume 2021 V n°9462,
- hypothèque légale publiée le 23 décembre 2021 volume 2021 V n°14393 suivi d’un bordereau rectificatif valant reprise pour ordre pbulié le 25 novembre 2022 volume d’archivage provisoire 1314P03 V n°17069,

N’ayant pas constitué avocat


CREANCIERS INSCRITS


Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Moulan sis 21 Bd Alphonse Allais 13014 Marseille poursuit à l’encontre de Madame [U] [F], suivant commandement de payer en date du 16 mai 2023, signifié par Me [S] , Commissaire de Justice associé à Saint Cyr Sur Mer et publié le 26 mai 2023 au Service de la Publicité Foncière de Marseille 3ème Bureau volume 2023 S n° 126, la vente des biens et droits immobiliers consistant en :

- un appartement avec loggia, séchoir et balcon dénommé “appartement B.4 troisème étage Nord”dans le bâtiment B “immeuble B.4" au 3ème étage côté Nord (droite) pour un observateur placé face à l’entrée de l’immeuble “B.4" (lot n°91), un appartement ave un balcon séchoir dans le bâtiment B “immeuble B.4" au 4ème étage côté Nord (droite) pour un observateur placé face à l’entrée de l’immeuble ”B.4" (lot n°93), un appartement avec balcon séchoir dénommé “appartement B.6 au rez-de-chaussée sud” dans le bâtiment B “immeuble B.6" au rez-de-chaussée côté sud (gauche) pour un observateur placé face à l’entrée de l’immeuble “B.6" (lot n°132), un box garage n°25 situé au niveau du chemin de circulation de l’immeuble “B.8" du côté nord de l’entrée centrale (lot n°178), un box garage n°26 situé au niveau du chemin de circulation de l’immeuble “B.8" du côté nord de l’entrée centrale (lot n°179), et un appartement avec balcon séchoir et loggia dénommé “appartement B.10 3ème étage sud” dans le bâtiment B “immeuble B.10" au 3ème étage au sud pour un observateur placé à 10 de l’immeuble B 10 (lot n°234), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé “Le Moulan” situé Traverse du Moulan et 29 Boulevard Alphonse Allais à MARSEILLE (13014), cadastré quartier Les Arnavaux, section 890 A n°28, ,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte d’huissier du 6 juillet 2023 signifié en étude, le poursuivant a fait assigner la débitrice à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Marseille à l’audience d’orientation du mardi 3 octobre 2023.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 12 juillet 2023.

La procédure de saisie immobilière a été dénoncée le 5 juillet 2023 à la Caisse Générale de Financement et au Trésor Public, Service des Impôts des Particuliers 1/8 ème arrondissements de Marseille.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence La Paquerette 13015 Marseille a déclaré sa créance par acte du 20 décembre 2023 pour un montant total de 9 229,88 euros.

La société Caisse Générale de Financement a déclaré sa créance par acte du 8 août 2023 pour un montant de 38 447,25 euros au titre d’un prêt n° 00061092101 et de 39 284,70 euros au titre d’un prêt n° 00061092102.


Madame [F] a soulevé plusieurs contestations par l’intermédiaire de son conseil :
- A titre liminaire, elle sollicite un sursis à statuer dans l’attente de la communication par la CAGEFI de tous les documents permettant de s’assurer que la banque s’est informée de la solvabilité de l’emprunteur tels la consultation au fichier FICP, la fiche de dialogue ou fiche précontractuelle d’information, etd’ un décompte complet distinguant le principal des intérêts.
Elle soulève également le caractère non avenu du jugement rendu par défaut le 19 février 2021, faute d’avoir été signifié, non pas à l’adresse de Madame [F], mais à celle de sa mère, le commissaire de justice n’ayant pas effectué les recherches suffisantes pour retrouver l’adresse réelle de madame [F].

Sur le fond : 

- A titre principal, Madame [F] soulève le rejet de la demande du syndicat des copropriétaires faute de justifier le montant de sa créance qu’il mentionne au montant de 16 872,74 euros alors que le jugement mentionne une condamnation à payer la somme de 11 897,57 euros. 

S’agissant de la créance de la CAGEFI, elle soulève l’absence de décompte détaillé et la prescription biennale en application du Code de la Consommation, la déclaration de créance de la banque ayant été effectuée le 8 août 2023, toute créance antérieure au 8 août 2021 devant donc être déclarée prescrite.

Elle sollicite la déchéance du droit aux intérêts pour défaut d’information sur l’engagement de la débitrice lorsqu’elle a contracté le prêt immobilier, défaut d’assistance de la banque et absence de modalités de calcul du TEG. Elle sollicite le remboursement de la somme de 91 669,50 euros qu’elle a déjà versés à la banque au titre des intérêts ; 

Elle sollicite la condamnation de la banque à lui payer la somme de 5000 euros de dommages-intérêts pour défaut de mise en garde et de conseil. 

Elle soulève l’irrégularité de la clause de déchéance du terme figurant dans le contrat de prêt en ce qu’elle s’applique a de nombreuses circonstances qui sont étrangères à la défaillance de l’emprunteur pour non paiement des échéances.

Elle relève que la mise en demeure de payer les échéances lui a accordé un délai de 15 jours, qui ne peut pas être considéré comme raisonnable, d’autant qu’elle n’a reçu ce courrier que dix jours avant l’échéance.

Elle soulève le caractère abusif de la clause pénale de 7% du capital restant dû comme étant trop générale et disproportionnée.

- A titre subsidiaire, elle sollicite des délais de paiements, indiquant vendre actuellement plusieurs de ses biens pour solder ses dettes.
- A titre infiniment subsidiaire, elle demande à bénéficier d’une autorisation de vendre les biens saisis à l’amiable.
- En tout état de cause, elle demande la suspension de l’exécution provisoire et la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 


Le syndicat des copropriétaires conclut au rejet des contestations. Il soutient que le jugement rendu par défaut le 19 février 2021 a bien été signifié à l’adresse de la débitrice dans le délai de six mois, qu’il s’agit de la dernière adresse donnée au syndic et que la débitrice ne justifie d’aucun grief.

Sur la créance, le syndicat indique avoir versé au débat un décompte détaillé.
Il s’oppose à la demande de délais de paiement arguant de la mauvaise foi de Madame [F]. Il s’oppose à la demande de vente amiable, faute d’estimation des biens. 

Le créancier poursuivant a sollicité la vente forcée du bien.

Il demande la condamnation de Madame [F] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La CAGEFI conclut également au rejet des contestations. 
A titre liminaire :
- Elle soutient que le contrat de prêt souscrit par Madame [F] ne peut pas être soumis aux dispositions favorables aux consommateurs, car souscrit dans un cadre professionnel pour financer des acquisitions d’immeubles à usage locatif, ce qui constitue l’activité habituelle de la débitrice qui est propriétaire de 63 biens immobiliers. 
- Elle soulève l’incompétence du Juge de l’Exécution pour connaître de la demande indemnitaire de Madame [F] pour défaut de mise en garde.Elle ajoute que s’agissant de contrats souscrits entre professionnels, les dispositions sur la validité de la clause de déchéance du terme dans le contrat, sur l’absence de délai suffisant pour régler les échéances impayées, sur la calcul du TEG et sur la validité de la clause pénale ne s’appliquent pas. S’agissant de la prescription, elle soutient que seule la prescription quinquennale s’applique.

Au principal :

- La banque indique que la clause de déchéance du terme ne créé pas un déséquilibre significatif entre les parties. Elle relève que certaines dispositions du Code de la Consommation dont Madame [F] demande l’application sont postérieures à la signature des contrats de prêts.Elle indique que des actes interruptifs de la prescription biennale sont intervenus. 

 Elle relève que Madame [F] est une emprunteuse avertie, ayant déjà souscrit par le passé de nombreux contrats, et qu’il ne s’agissait pas de crédits à risque. Enfin, la banque relève que les revenus de Madame [F] étaient élevés lorsqu’elle a souscrit les crédits, et qu’elle ne démontre pas l’existence d’un risque d’endettement excessif qui aurait existé au moment de la souscription des contrats dont elle a pu régler les échéances pendant plusieurs années. 

Elle soutient que plusieurs mises en demeure lui ont été adressées, dont elle a été avisée sans en prendre connaissance Elle soulève également sur ce point, à titre subsidiaire, la non rétroactivité de la jurisprudence récente sur le délai raisonnable en matière de mise en demeure de payer, dans le respect d’un procès équitable et des contrats entre personnes de bonne foi. 

La banque soutient que la débitrice ne démontre pas en quoi la clause pénale est abusive. 
Elle s’oppose à la demande de délais de grâce, compte tenu de la situation financière de Madame [F] qui ne remplit pas les critères d’octroi de cette disposition. 

Elle demande la condamnation de Madame [F] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 


SUR CE,

A titre liminaire

Sur la demande de sursis à statuer

La CAGEFI a déclaré sa créance au titre :
- d’un prêt notarié octroyé le 5 décembre 2006 pour un montant de 106 650 euros pour l’achat d’un appartement Bd Debaux dans le huitième arrondissement de Marseille ,
- d’un second prêt notarié octroyé le 18 décembre 2006 d’un montant de 108 850 euros pour l’achat d’un appartement Bd Charles dans le quatorzième arrondissement de Marseille.

La demande de sursis à statuer est formulée dans l’attente de voir verser par la banque l’ensemble des documents préalables au contrat de prêts, tels la fiche dialogue, les justificatifs de consultation du fichier FICP et tous éléments réunis par la banque aux fins de vérifier la solvabilité de Madame [F] avant de lui octroyer les deux crédits, leur absence pouvant invalider le titre exécutoire, soit le prêt notarié lui-même. 

Cependant, c’est à bon droit que la CAGEFI relève que ces demandes sont formulées dans le cadre des dispositions du Code de la Consommation, et ce alors que la banque dénie la qualité de consommatrice au sens de ce code à Madame [F]. 

- Sur la nature des deux prêts octroyés à Madame [F]
L’article liminaire du code de la consommation dispose : 

Pour l'application du présent code, on entend par :

1° Consommateur : toute personne physique qui agit à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ;

2° Non-professionnel : toute personne morale qui n'agit pas à des fins professionnelles ;

3° Professionnel : toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu'elle agit au nom ou pour le compte d'un autre professionnel ;

Les deux offres de contrat de prêt indiquent en-tête : OFFRE ET CONTRAT DE PRÊT IMMOBILIER (articles L.312-1 et suivants du Code de la Consommation)


Cependant, c’est à bon droit que la banque rappelle qu’il convient de ne pas se contenter des termes du contrat, mais de rechercher la commune intentions des parties et les circonstances de fait qui existaient lors de la souscription du contrat pour savoir dans quel but il a été conclu, et il importe peu que le contrat lui-même n’indique pas la qualité de professionnel du souscripteur s’il échet de ces circonstances qu’il s’agit en fait d’une activité professionnelle. 

Il ressort de la page 19 des conditions particulières des deux prêts que “ les engagements suivants pris par l’emprunteur, liés à la nature des prêts contractés, sont définis dans les termes et conditions qui suivent 
11 ENGAGEMENT D’OCCUPATION
Le logement financé doit être occupé à titre de résidence principale et permanente d’un locataire”.

La CAGEFI verse au dossier un courrier daté du 18 octobre 2006, émanant de l’agent commercial de la banque et qui indique que Madame [F] acquiert trois biens en résidence locative, que “cette infirmière de formation a rapidement arrêté son activité professionnelle puisqu’à l’age de 19 ans, elle commençait à constituer son patrimoine représentant actuellement 63 biens dont la grande majorité sont sans crédit ( possibilité de garantie additionnelle sur les 3 acquisitions). 
Elle s’occupe de son patrimoine à temps complet...”

La CAGEFI produit également des documents fiscaux donnés par Madame [F] dans le cadre de l’instruction de la souscription des deux prêts et qui indiquent qu’elle a déclaré des revenus pour huit locations en 2004, en sus donc des deux appartements qu’elle a achetés à l’aide des deux prêts CAGEFI. La fiche versée en complément de sa déclaration au titre de l’Impôt sur la Fortune indique qu’en 2006, elle était propriétaire de 57 appartements à Marseille. 
 
Il est constant que Madame [F] n’a pas occupé elle-même l’un des logements acquis avec les deux prêts CAGEFI.

Il apparaît donc clairement que Madame [F] exerce une activité habituelle de mise en locations de biens, que les deux crédits souscrits auprès de la CAGEFI l’ont été dans ce but, et qu’il importe peu qu’elle ait continué parallèlement d’exercer une autre activité de personnel soignant, comme on peut le voir sur son avis d’impôts sur le revenu 2005 , pour un salaire annuel de 2565 euros, alors que ses revenus fonciers annuels nets déclarés s’élevaient à 13 182 euros

Les deux prêts CAGEFI ne relèvent donc pas des dispositions du Code de la Consommation, Madame [F] ne pouvant être qualifié de “consommateur” au sens du texte applicable.

Par ailleurs, c’est à bon droit que le créancier poursuivant relève que le juge de l’exécution statue en fonction des pièces qui lui sont soumises, que le sursis à statuer est sans objet et sera rejeté. 

Sur la nullité de la saie immobilière du fait du caractère non avenu du titre exécutoire

La saisie immobilière est fondée sur un jugement du 19 février 2021, rendu par défaut et signifié le 16 mars 2021. 

Le jugement a été signifié à une adresse rue Félix Pyat. Il est indiqué “présence du nom du destinataire sur la boîte aux lettres, présence du nom du destinataire sur la sonnette de l’habitation”.

Madame [F] soutient qu’il s’agit de l’adresse de sa mère et qu’il appartenait au commissaire de justice de justifier de ses diligences pour trouver sa véritable adresse. 

Cependant, comme le relève le créancier poursuivant, il ressort de l’article 65 du décret du 17 mars 1967 que : “En vue de l'application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s'il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique.

Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Les notifications, mises en demeure ou significations intéressant le syndicat sont valablement faites au siège du syndicat ou au domicile du syndic.

En cas de retard dans la réception ou en cas de perte des données, la responsabilité du prestataire est engagée dans les conditions prévues au 3° de l'article R. 2-1 du code des postes et des communications électroniques.”

Certes, la règle est moins stricte pour le copropriétaire en matière d’assignation ou de signification d’actes de procédures, le poursuivant devant assigner aux adresses dont il a eu connaissance même si elles ne lui ont pas été notifiées, mais Madame [F] ne démontre par aucune pièce que le syndic avait connaissance d’une autre adresse qui ne lui aurait pas été notifiée : l’acte d’achat du bien porte l’adresse rue Félix Pyat, tout comme les relevés de comptes envoyés par le syndic. De plus, une assignation en date du 10 octobre 2023 dans le cadre d’une saisie immobilière portant sur un autre bien a été signifiée à l’intéressée à l’adresse rue Félix Pyat et il est indiqué par le commissaire de justice : “la signification à personne, s’étant avérée impossible en raison des circonstances suivantes : Madame [F] qui était présente à son domicile a demandé de laisser l’avis de passage dans la boîte aux lettres. Le domicile nous a été confirmé par la requise qui a répondu par l’interphone de laisser l’avis de passage dans la boîte aux lettres.”

Par ailleurs, des conclusions déposées par un des conseils de Madame [F] dans une autre procédure de saisie immobilière de l’année 2021 mentionne l’adresse rue Félix Pyat comme étant celle de Madame [F]. 

Une assignation en justice du 21 octobre 2021 a été signifiée à la personne de Madame [F], rue Félix Pyat.

Une réponse de la Banque Postale à une saisie-attribution mentionne également cette adresse comme étant celle de sa cliente [U] [F].

Il en est de même pour une réponse de la Lyonnaise de Banque le 8 avril 2021, de la Caisse Fed Cred Maine-Anjou Basse Normandie le 8 avril 2021, de la CEPAC le 10 avril 2021, de la Banque Postale le 9 avril 2024, du Crédit Agricole le 11 mai 2021, de nouveau de la Banque postale le 5 mai 2021, de la Lyonnaise de Banque le 11 juin 2021.

Madame [F] verse au débat un Rib sur lequel l’adresse indiquée est rue Léon Gozlan, tout comme sur une sommation de payer, un commandement aux fins de saisie-vente , une dénonce de saisie-attribution émanant de la Caisse Générale de Financement, sur un courrier adressé à un mandataire judiciaire et sur la réponse de ce dernier. 

Elle relève que la CAGEFI a fait signifier des actes de poursuite au 26 rue Léon Gozlan.

Cependant, ces courriers ne concernent pas le syndicat de copropriétaires de la résidence LE MOULAN et aucun de ces documents ne démontre que le syndicat des copropriétaires, qui est le créancier poursuivant, pouvait avoir connaissance de l’adresse rue Léon Gozlan.

De ce fait, il n’est pas démontré que le syndicat des copropriétaires avait connaissance d’une adresse de Madame [F] autre que celle qui lui avait été notifiée, et c’est à bon droit que le commissaire de justice, en présence du nom de [F] sur la boîte aux lettres et sur la sonnette de l’immeuble rue Félix Pyat n’a pas procédé à d’autres recherches. 

La signification du titre exécutoire est donc valable et la demande d’annulation de la procédure sera rejetée. 

A titre principal

Sur la créance de la CAGEFI

- sur l’absence de décompte détaillé

Il ressort des pièces versées au débat que la CAGEFI a octroyé un prêt notarié le 5 décembre 2006 pour un montant de 106 650 euros et un prêt notarié octroyé le 18 décembre 2006 d’un montant de 108 850 euros. 

 La CAGEFI verse au débat les décomptes actualisés au 23 février 2024 des deux créances, soit 37 989, 53 en principal, intérêts et accessoires pour le prêt n°0489900061092101, somme arrêtée au 12 mars 2022 et 40 304, 26 euros en principal, intérêts et accessoires pour le prêt n°0489900061092102, somme arrêtée au 12 mars 2022. 

Ce décompte est détaillé en ce qu’il comporte le principal, les intérêts, les primes d’assurance et l’indemnité conventionnelle de 7 %.

- sur la prescription de la créance

Contrairement à ce que soutient Madame [F], la prescription de la créance est quinquennale et non pas biennale, s’agissant d’une créance d’ordre professionnelle. Or, les premiers impayés ont été constatés le 5 mai 2020, la mise en demeure de payer après déchéance du terme a été notifiée le 12 mars 2022. 

De ce fait, aucune prescription est acquise.


- Sur la déchéance du droit aux intérêts

La débitrice soutient cette demande sur le fondement des articles L 341-25 et L 341-26 du Code de la Consommation.

C’est à bon droit que la banque rappelle que les créances de nature professionnelles ne sont pas soumises aux dispositions du Code de la Consommation. 

La demande de déchéance du droit aux intérêts sera donc rejetée.

- Sur la déchéance du terme

La débitrice soulève le caractère abusif de la clause de déchéance du terme. Or, il convient de rappeler que les dispositions protectrices du Code de la Consommation à cet égard et la jurisprudence favorable au droit de la consommation qui se fait jour ne s’applique pas aux créances de nature professionnelles, ce qui est le cas pour les deux prêts octroyés par la CAGEFI à Madame [F].

La demande formulée sur le fondement du caractère abusif de la clause d’exigibilité dans les contrats de prêts et sur l’absence de délai raisonnable accordé à la débitrice pour payer les échéances impayées sera donc rejetée. 

- Sur la nature abusive de la clause conventionnelle de 7 % 

La demande est fondée sur le droit de la consommation. Or, il a été démontré que les deux contrats ont été souscrits dans un cadre professionnel. La demande sera donc rejetée.

- Sur la demande de condamnation de la CAGEFI à payer la somme de 5 000 euros à Madame [F] à titre de dommages-intérêts pour manquement à l’obligation de conseil

L’article L 213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire dispose : Le juge de l'exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s'élèvent à l'occasion de l'exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu'elles n'échappent à la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire.

Dans les mêmes conditions, il autorise les mesures conservatoires et connaît des contestations relatives à leur mise en oeuvre.

Le juge de l'exécution connaît, sous la même réserve, de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s'élèvent à l'occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s'y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle.

Il connaît, sous la même réserve, des demandes en réparation fondées sur l'exécution ou l'inexécution dommageables des mesures d'exécution forcée ou des mesures conservatoires.

Il connaît de la saisie des rémunérations, à l'exception des demandes ou moyens de défense échappant à la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire.

Le juge de l'exécution exerce également les compétences particulières qui lui sont dévolues par le code des procédures civiles d'exécution.

C’est à bon droit que la CAGEFI relève que le Juge de l’Exécution n’est pas 
compétent pour statuer sur les demandes autres que celles portant sur le titre exécutoire ou la procédure de saisie-immobilière. Il ne lui appartient pas de statuer sur une demande de dommages-intérêts portant sur les relations contractuelles entre la banque et sa cliente.

La demande n’est donc pas recevable. 

Sur la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence LE MOULAN

Les conditions des articles L 311-2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce, le créancier justifiant d’un titre exécutoire, à savoir :

- un jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 19 février 2021 condamnant Madame [U] [F] à payer au syndicat de copropriétaires la somme de 10 397,57 euros au titre de charges de copropriété, 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Cette décision est devenue définitive.

Sur le fondement de ce titre exécutoire, le créancier poursuivant fait valoir, à la date du 1er janvier 2023 selon décompte détaillé joint au commandement de payer, une créance d’un montant de 16 075,84 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux légal majoré de cinq points.

A titre subsidiaire

- la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose : “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.”

Il ressort des pièces que la créance de Madame [F], tant envers le syndicat des copropriétaires qu’envers la banque, est ancienne, qu’elle détient de nombreux biens qu’elle aurait pu mettre en vente pour certains afin de régler ses créanciers, que si elle verse au débat un compromis de vente pour un bien et des mandats de vente pour les biens saisis dans le cadre de la présente procédure, cela ne nécessite aucunement de lui accorder un délai de deux années pour régler la créance du créancier poursuivant. 

La demande de délai de paiement sera donc rejetée. 

- la demande de vente amiable

Avant d’autoriser la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte-tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur ;

Madame [F] verse aux débats quatre mandats de vente qui portent sur :

- un appartement avec loggia, séchoir et balcon dénommé "appartement B.4 troisième étage Nord"dans le bâtiment B "immeuble B.4" au 3ème étage côté Nord (droite) pour un observateur placé face à l'entrée de l'immeuble "B.4" (lot n°91), avec les 96/10 000 ° indivis des parties communes générales, pour un prix de vente entre 100 000 euros et 120 000 euros,
 -un appartement ave un balcon séchoir dans le bâtiment B "immeuble B.4" au 4ème étage côté Nord (droite) pour un observateur placé face à l'entrée de l'immeuble "B.4" (lot n°93), avec les 96/10 000èmes indivis des parties communes générales, pour un montant estimé entre 80 000 euros et 100 000 euros ,
- l’appartement avec balcon séchoir dénommé "appartement B.6 au rez-de-chaussée sud" dans le bâtiment B "immeuble B.6" au rez-de-chaussée côté sud (gauche) pour un observateur placé face à l'entrée de l'immeuble "B.6" (lot n°132), avec les 83/10 000èmes indivis des parties communes générales, pour un montant estimé entre 80 000 et 100 000 euros, 
- -un box garage n°25 situé au niveau du chemin de circulation de l'immeuble "B.8" du côté nord de l'entrée centrale (lot n°178), 
- un box garage n°26 situé au niveau du chemin de circulation de l'immeuble "B.8" du côté nord de l'entrée centrale (lot n°179),
au prix de 30 000 euros les deux garages. 

Aucun mandat de vente n’est produit pour le quatrième appartement. Cependant, compte tenu du prix de vente proposé pour les trois autres appartements , le prix pourra être fixé par le juge de l’exécution.

Compte tenu de l’état, de la nature et de la situation du bien, il convient d’autoriser la vente amiable projetée, de fixer à :
- 100 000 euros net vendeur le prix en deçà duquel l’appartement avec loggia, séchoir et balcon dénommé "appartement B.4 troisième étage Nord"dans le bâtiment B "immeuble B.4" au 3ème étage côté Nord (droite) pour un observateur placé face à l'entrée de l'immeuble "B.4" (lot n°91), avec les 96/10 000 ° indivis des parties communes générales, ne pourra être vendu,
- 85 000 euros net vendeur le prix en deçà duquel l’appartement avec un balcon séchoir dans le bâtiment B "immeuble B.4" au 4ème étage côté Nord (droite) pour un observateur placé face à l'entrée de l'immeuble "B.4" (lot n°93), avec les 96/10 000èmes indivis des parties communes générales, ne pourra être vendu,
- 75 000 euros net vendeur le prix en deçà duquel l’appartement avec balcon séchoir dénommé "appartement B.6 au rez-de-chaussée sud" dans le bâtiment B "immeuble B.6" au rez-de-chaussée côté sud (gauche) pour un observateur placé face à l'entrée de l'immeuble "B.6" (lot n°132), avec les 83/10 000èmes indivis des parties communes générales, ne pourra être vendu,
- 100 000 euros net vendeur le prix en deçà duquel l’appartement avec balcon séchoir et loggia dénommé "appartement B.10 3ème étage sud" dans le bâtiment B "immeuble B.10" au 3ème étage au sud pour un observateur placé à 10 de l'immeuble B 10 (lot n°234), dépendant d'un ensemble immobilier en copropriété dénommé "Le Moulan" situé Traverse du Moulan et 29 Boulevard Alphonse Allais à MARSEILLE (13014), cadastré quartier Les Arnavaux, section 890 A n°28,avec les 83/10 000 èmes indivis des parties communes générales ne pourra être vendu,
- 11 000 euros net vendeur le prix en deçà duquel le box garage n°25 situé au niveau du chemin de circulation de l'immeuble "B.8" du côté nord de l'entrée centrale (lot n°178), ne pourra être vendu,
- 11 000 euros net vendeur le prix en deçà duquel le box garage n°26 situé au niveau du chemin de circulation de l'immeuble "B.8" du côté nord de l'entrée centrale (lot n°179),ne pourra être vendu,

 et de fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée aux fins décrites par l’article R322-25 du Code des Procédures Civiles d’Exécution dans la limite du délai de quatre mois prévu par l’article R322-21 du code des procédures civiles d’exécution ;

Conformément à l’article R322-24 du code des procédures civiles d’exécution, les frais taxés seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente, nonobstant toute stipulation contraire, les parties à l’acte n’ayant pas la possibilité de déroger à ces dispositions impératives et d’ordre public ;

Sur la demande de suspension de l’exécution provisoire

Les décisions du juge de l’exécution sont toujours assorties de l’exécution provisoire qui est de droit. Il appartiendra à la débitrice de saisir la juridiction compétente en application de l’article R 121-22 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens

Les dépens seront frais privilégiés de distribution ; 

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Madame [F] sera condamnée à verser la somme de 700 euros au titre de l’article 700 à la CAGEFI et 2 000 euros au syndicat de copropriétaires de la résidence LE MOULAN.












PAR CES MOTIFS

 
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE, Juge de l’Exécution, siégeant :

Laetitia UGOLINI, Vice-Présidente
Fabiola GIL, F/F Greffière

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

DIT n’y avoir lieu de surseoir à statuer ;

DIT que le juge de l’exécution est incompétent pour connaître de la demande de dommages-intérêts pour défaut de mise en garde ;

DÉCLARE IRRECEVABLE la demande de suspension de l’exécution provisoire ;

REJETTE les contestations ;

CONSTATE que les conditions des articles L 311- 2 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies ;

MENTIONNE la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Moulan sis 21 Bd Alphonse Allais 13 014 Marseille pour :
- 16 075,84 euros en principal, intérêts et accessoires, avec intérêts au taux légal majoré de cinq points,
le tout jusqu’à parfait paiement,
- les frais de la présente procédure de saisie ;

AUTORISE LA VENTE AMIABLE des biens immobiliers consistant en :
 
- un appartement avec loggia, séchoir et balcon dénommé “appartement B.4 troisème étage Nord”dans le bâtiment B “immeuble B.4" au 3ème étage côté Nord (droite) pour un observateur placé face à l’entrée de l’immeuble “B.4" (lot n°91), un appartement ave un balcon séchoir dans le bâtiment B “immeuble B.4" au 4ème étage côté Nord (droite) pour un observateur placé face à l’entrée de l’immeuble ”B.4" (lot n°93), un appartement avec balcon séchoir dénommé “appartement B.6 au rez-de-chaussée sud” dans le bâtiment B “immeuble B.6" au rez-de-chaussée côté sud (gauche) pour un observateur placé face à l’entrée de l’immeuble “B.6" (lot n°132), un box garage n°25 situé au niveau du chemin de circulation de l’immeuble “B.8" du côté nord de l’entrée centrale (lot n°178), un box garage n°26 situé au niveau du chemin de circulation de l’immeuble “B.8" du côté nord de l’entrée centrale (lot n°179), et un appartement avec balcon séchoir et loggia dénommé “appartement B.10 3ème étage sud” dans le bâtiment B “immeuble B.10" au 3ème étage au sud pour un observateur placé à 10 de l’immeuble B 10 (lot n°234), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé “Le Moulan” situé Traverse du Moulan et 29 Boulevard Alphonse Allais à MARSEILLE (13014), cadastré quartier Les Arnavaux, section 890 A n°28, ,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.



DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du Mardi 29 Octobre 2024 à 9H30, Tribunal Judiciaire de Marseille, salle n°8, 25 rue Edouard Delanglade, 13006 Marseille ; 

RAPPELLE que le débiteur doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable et rendre compte au poursuivant, sur la demande de ce dernier, des démarches accomplies à cette fin, faute de quoi il pourra demander la reprise de la procédure sur vente forcée 

DIT QUE LES FRAIS ET TAXES de poursuite ainsi que les émoluments dûs à l’avocat poursuivant seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente ;

DIT QUE LE PRIX DE VENTE sera consigné par le NOTAIRE rédacteur auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, les frais de la vente et les frais taxés devant être versés à leurs bénéficiaires respectifs ;

DECLARE les dépens frais privilégiés de vente ;

CONDAMNE Madame [F] à verser la somme de 700 euros à la CAGEFI et 2 000 euros au syndicat de copropriétaires de la résidence LE MOULAN au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU PALAIS DE JUSTICE DE MARSEILLE, LE 2 JUILLET 2024.


F/F LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION