Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 2 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Grégory LEPROUX


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/06786 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TTQ

N° MINUTE : 
3-2024






JUGEMENT 
rendu le mardi 02 juillet 2024


DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 3] HABITAT-OPH (ANCIENNEMENT OPAC DE [Localité 3]), dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128


DÉFENDEUR
Monsieur [X] [C], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Grégory LEPROUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2303


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 15 mai 2024
Délibéré le 02 juillet 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 juillet 2024 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Antonio FILARETO, Greffier


Décision du 02 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/06786 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TTQ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 octobre 1997, [Localité 3] HABITAT (anciennement dénommée OPAC DE [Localité 3]) a donné à bail à Monsieur [U] [C], un appartement de type 6/1 sis [Adresse 2].
Son épouse, Madame [T] [C] est devenue cotitulaire du bail par effet du mariage.
Monsieur [U] [C] est décédé le 2 mars 2021.
Madame [T] [W] veuve [C] est décédée le 24 novembre 2021.
Monsieur [X] [C], l’un des enfants du défunt, a sollicité par courrier reçu le 21 janvier 2022 (tampon erroné), le transfert du bail à son profit.
Cette demande a été examinée par la Commission d’attribution lors de sa séance du 26 octobre 2022.
Le bailleur soutient que le ménage du demandeur au transfert était composé de deux personnes, soit Monsieur [X] [C] et son enfant mineur, la CALEOL a préconisé un relogement vers un T3 adapté à la situation familiale et financière du demandeur, étant rappelé que le logement dont s’agit est composé de six pièces.
Il ajoute que par courrier du 26 octobre 2022, il a informé Monsieur [X] [C] que sa demande de transfert de bail était refusée au motif que la typologie du logement occupé n’était pas conforme à la composition de ménage.
Il lui précisait toutefois que la CALEOL avait accepté, compte tenu de sa situation personnelle, qu’une proposition de relogement vers un logement adapté lui soit faite.
Il précise que compte tenu du caractère exceptionnel de cette décision, il attirait l’attention de Monsieur [X] [C] sur le fait qu’une seule proposition lui serait faite, l’aide de la Direction Territoriale lui étant offerte.
Le bailleur soutient que c’est alors que Monsieur [X] [C] a pris attache avec lui pour lui demander de tenir compte du fait que sa soeur et les enfants de celle-ci s’installeraient également dans le logement.
Il ajoute avoir alors répondu que ce fait était indifférent, sa soeur et les enfants de celle-ci ne remplissant pas la condition liée à la cohabitation d’un an avec le défunt titulaire du bail avant le décès de ce dernier.
Il affirme que par courrier du 10 janvier 2023, il a de nouveau évoqué ces éléments avec Monsieur [X] [C] et lui a rappelé que malgré plusieurs relance, il ne lui avait pas adressé son attestation de demandeur de logement social, empêchant dès lors son relogement.
Il précise qu’en l’absence de réaction de Monsieur [X] [C], il lui a fait délivrer par acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2023, une sommation de fournir les éléments nécessaires aux fins d’instruire son relogement, sans succès.
Il ajoute que la sommation de quitter les lieux est également restée sans effet.
Il souligne que tandis que Monsieur [X] [C] continue d’occuper le logement sans droit ni titre, une dette locative s’est en outre créée, la somme due au 30 juin 2023 s’élevant à la somme de 10 886,80 euros. 

 
Par acte de commissaire de jutice du 8 août 2023, PARIS HABITAT-OPH a fait citer Monsieur [X] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- Constater que le bail en date du 2 octobre 1997 concernant le logement sis [Adresse 2] est résilié depuis le décès de Madame [T] [W] veuve [C]; 
- Constater que Monsieur [X] [C] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 2]; 
- Ordonner, l'expulsion des lieux loués sans délai et avec suppression du délai de deux mois de l’article L412-1 du Code de procédure civile d‘exécution, de Monsieur [X] [C], occupant sans droit ni titre, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin l'assistance d'un serrurier et de la force publique,, et statuer sur le sort des meubles en autorisant leur séquestration,
la condamnation de Monsieur [X] [C] au paiement de la somme de 10 866,80 euros au titre des indemnités d’occupation dues au 30 juin 2023 inclus, outre une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel augmenté des charges et majoré de 30%, subsidiairement au minimum égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du jugement à venir et jusqu'à parfaite libération des lieux,la condamnation de Monsieur [X] [C] au paiement de la somme de 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,la condamnation de Monsieur [X] [C] aux entiers dépens comprenant le coût des deux sommations délivrées, de l’assignation, et plus généralement de tout acte rendu nécessaire dans le cadre de la présente procédure.
A l'audience du 27 septembre 2023, l’affaire a fait l’objet de reports pour être appelée et retenue à celle du 15 mai 2024.

A l’audience du 15 mai 2024, [Localité 3] HABITAT –OPH, représenté par son Conseil, sollicite le bénéfice des termes de son acte introductif d’instance.

Monsieur [X] [C], représenté, sollicite aux termes de ses conclusions de voir:
- Débouter [Localité 3] HABITAT-OPH de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- Juger que le bail en date du 2 octobre 1997 a été transféré au nom de Monsieur [X] [C];
- Déduire des sommes dues la somme de 3003,40 euros payée selon deux virements en date du 11 janvier 2024; 

À titre subisidiaire :
- Lui accorder un délai de 18 mois pour quitter les lieux;
- Débouter [Localité 3] HABITAT-OPH de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation qui n’est pas justifiée;

En tout état de cause, 
- Condamner [Localité 3] HABITAT-OPH à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens . 

Il soutient que le logement était notamment occupé par lui avant le décès de sa mère outre son neveu et son fils, qu’il produit l’ensemble des justificatifs qui le prouvent et également ses justficatifs de revenus.
Il estime que les conditions de transfert du bail au regard des dispositions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 sont donc remplies.
Il assure avoir considérablement réduit sa dette par deux virements d’un total de 3003,40 eruos effectués le 11 janvier 2024 qu’il demande à voir pris en compte. 

Pour un plus ample informé des fins, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs écritures,conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2023.

EXPOSE DES MOTIFS

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre publique et s’appliquent au bail du 2 octobre 1997, qui a été renouvelé plusieurs fois tacitement sous son empire, nonobstant les clauses anciennes de celui-ci plus amples ou contraires.

l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que”(...) Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
- au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du Code civil;
- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès;
- au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.
À défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.”

Aux termes de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par l’article 61 de la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion dite loi “MOLLE”, puis par la loi du 24 mars 2014, l'article 14 est applicable aux HLM à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L 114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l'organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire

Les dispositions de l’article L621-2 du code de la construction et de l’habitation prévoient que sont considérés comme insuffisamment occupés les locaux comportant un nombre de pièces habitables, non compris les cuisines, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale.

Il résulte de la combinaison des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, qu'en cas de décès du titulaire du bail consenti par un organisme d'habitations à loyer modéré, le contrat de location est transmis au conjoint et aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, à la condition que le bénéficiaire du transfert remplisse les conditions d'attribution desdits logements.
A défaut, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire. 

En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Par ailleurs, l'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Le demandeur verse notamment aux débats le bail, les actes de décès de Monsieur [U] [C] et de Madame [T] [W] veuve [C],la demande de transfert de Monsieur [X] [C], la fiche CALEOL, les courriers de [Localité 3] HABITAT-OPH à Monsieur [X] [C] des 26 octobre 2022 et 10 janvier 2023,la sommation de faire et la sommation de quitter, outre le décompte.

Monsieur [X] [C] produit :
Le titre de séjour de Monsieur [G] [C],
L’extrait d’acte de naissance de Monsieur [G] [C],
La carte d’identité de Monsieur [M] [C],
La carte d’identité de Monsieur [X] [C],
L’avis d’imposition de Monsieur [X] [C],
Les bulletins scolaires de Monsieur [G] [C],
Les avis de virements,
Le jugement du 20 août 2019,
L’acte de naissance de Monsieur [X] [C],
Les bulletins de salaire de Monsieur [X] [C],
L’avis d’imposition 2023 de Monsieur [X] [C].
 
Il résulte des pièces versées aux débats que la typologie du logement de six pièces, au moment du décès de Madame [T] [W] veuve [C] en date du 24 novembre 2021, n’apparaît pas en adéquation avec la situation familiale de Monsieur [X] [C], entendant alors occuper les lieux avec son enfant mineur.
De plus, la condition de cohabitation depuis au moins un an avant le décès du locataire en titre, visée à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, n’est nullement démontrée par les pièces qu’il verse aux débats les avis d’imposition produits en pièces 5 et 11 ayant été établis postérieurement au décès et rien ne justifiant de ladite occupation pendant la période concernée 

 
Ne pouvant dès lors bénéficier d'un transfert de bail, et faisant lui-même échec à son droit à relogement lui ayant été accordé exceptionnellement par la CALEOL (pièces 7 et 8 du requérant), Monsieur [X] [C] est donc occupant sans droit ni titre de l'appartement loué le 2 octobre 1997 à Monsieur [U] [C], et Madame [T] [W] veuve [C], tous deux décédés.

Monsieur [X] [C] persistant à occuper les lieux malgré sommation de quitter les lieux lui ayant été vainement délivrée le 23 mars 2023, il convient en conséquence d'ordonner son expulsion comme étant occupant sans droit ni titre et de tous occupants de son chef, de l’appartement de six pièces à usage d’habitation, situé [Adresse 2] dans les termes du dispositif.

Sur le sort des meubles :
Il sera dit que le sort des meubles est soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du Code des procédures civiles d’exécution. Il n‘ y a donc pas lieu à statuer sur une hypothétique séquestration relevant le cas échéant et en tant que de besoin de l’appréciation du juge de l’exécution.

Sur les délais pour quitter les lieux :
II résulte des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables dans les limites de trois mois à trois ans aux occupants de lieux habités chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. A cette fin, il est tenu compte de la bonne ou de la mauvaise foi de l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du délai prévisible de relogement des intéressés.
Si Monsieur [X] [C] fait état d'une certaine bonne foi, il convient de noter qu'il a déjà bénéficié de facto de délais conséquents depuis le décès des titulaires du bail, afin de trouver une solution de relogement, recherches dont il ne justifie pas et tandis qu’il occupe un logement social dont les conditions d’attribution et le coût du loyer sont établies en fonction des faibles ressources des locataires dont la liste d’attente est conséquente. 

Dans ces conditions et en tenant compte des situations de chacune des parties, il convient de lui octroyer un délai de 12 mois à compter de ce jour, soit jusqu'au 2 juillet 2025 afin de quitter les lieux.

Sur la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux :

L'article L. 412- 1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux peut être réduit ou supprimé notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire. Le délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

En l'absence d'éléments particuliers justifiant la suppression de ce délai, la demande sera rejetée.

Sur l’arriéré locatif et l'indemnité d'occupation:
Compte tenu du décompte produit aux débats, il convient de condamner Monsieur [X] [C] au paiement de la somme de 10866,80 euros au titre des indemnités d’occupation dues au 30 juin 2023 inclus, sous réserve de deniers et quittances valables, l’intéressé produisant en pièces 7 deux attestations de virements instantanés des 11 et 12 janvier 2024, dont il n’est nullement indiqué la société [Localité 3] HABITAT-OPH comme bénéficiaire, outre une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel augmenté des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter de la présente décision et jusqu'à parfaite libération des lieux.
 
Il n’y a pas lieu à majoration de 30% laquelle paraît excessive s’agissant d’un logement social.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :
L’équité ne commande de condamner Monsieur [X] [C] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Sur les dépens :
Monsieur [X] [C] en tant que partie perdante, supportera les dépens comprenant le coût des deux sommations délivrées, de l’assignation, et tels que déterminés à l’article 695 du Code de procédure civile auquel il est renvoyé pour le surplus.

Il sera rappelé que la présente décision est d’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile, celle-ci étant nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE que le bail en date du 2 octobre 1997 concernant le logement sis [Adresse 2] est résilié depuis le décès de Madame [T] [W] veuve [C], soit depuis le 24 novembre 2021; 

CONSTATE que Monsieur [X] [C] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 2];
 
ORDONNE l’expulsion Monsieur [X] [C] du logement sis [Adresse 2] qu’il occupe sans droit ni titre et Dit qu'à défaut par Monsieur [X] [C], d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, [Localité 3] HABITAT-OPH pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [X] [C] et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est des lieux sis [Adresse 2] ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois visé à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que Monsieur [X] [C] ne pourra cependant être expulsé avant un délai de 12 mois (soit avant le 2 juillet 2015), un tel délai lui étant accordé à compter de ce jour sur le fondement des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, ;

DIT que le sort des meubles est soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du Code des procédures civiles d’exécution et DIT n’y avoi lieu d’en ordonner le transport et la séquestration ; 
  
CONDAMNE Monsieur [X] [C] à payer à [Localité 3] HABITAT-OPH, sous réserve de deniers et quittances valables, la somme de 10866,80 euros au titre des indemnités d’occupation dues au 30 juin 2023 inclus ;

CONDAMNE Monsieur [X] [C] à payer à [Localité 3] HABITAT-OPH, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de la présente décision, jusqu'au départ effectif des lieux ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

DÉBOUTE [Localité 3] HABITAT-OPH de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [C] aux dépens comprenant le coût des deux sommations délivrées, de l’assignation, et tels que déterminés à l’article 695 du Code de procédure civile auquel il est renvoyé pour le surplus ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition aux jour, mois et an ci-dessus et signé par :


LE GREFFIER LE JUGE