Tribunal Judiciaire · Service des référés — 1 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/59502 
RG 24/50713
RG 24/52041 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C3QUI

N°: 6

Assignation du :
13 Décembre 2023, 22 Janvier et 08 Mars 2024



EXPERTISE[1]

[1] 3 Copies exécutoires
délivrées le:
+1 copie expert


ORDONNANCE DE REFERE 
rendue le 01 juillet 2024



par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier
RG 23/59502

DEMANDERESSE

S.A.R.L. DOMOPARIS16
[Adresse 9]
[Localité 16]

représentée par Me Boris KESSEL, avocat au barreau de PARIS - #E0180


DEFENDERESSE

S.A.S. PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 2
[Adresse 5]
[Localité 12]

représentée par Maître Sandra ROBERT de la SELARL CSR, avocats au barreau de PARIS - #L0017






RG 24/50713

DEMANDERESSE

S.A.S. PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 2
[Adresse 5]
[Localité 12]

représentée par Maître Sandra ROBERT de la SELARL CSR, avocats au barreau de PARIS - #L0017

DEFENDERESSE

S.A.S. L’ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE DU [Adresse 8]
[Adresse 15]
[Localité 13]

représentée par Me Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS - #B0282

RG 24/52041
 
DEMANDERESSE

S.A.S. L’ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE DU [Adresse 8]
[Adresse 15]
[Localité 13]

représentée par Me Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS - #B0282

DEFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 20]
[Adresse 18]
[Adresse 18]
[Localité 11]

représentée par Me Blanche SENECHAL, avocat au barreau de PARIS - #A663

DÉBATS

A l’audience du 03 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,



Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

Par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2023, la société DOMOPARIS16 a fait assigner la société PIEDS D'IMMEUBLES COMMERCIAUX 2, devant le juge des référés aux fins de :

- Condamner la société PIC 2 à réduire le montant du loyer du bail de 30% rétroactivement à compter du 24 juillet 2021 jusqu’au mois d’octobre 2023 pour un montant total de 45.370,96 €, à titre de provision ;
 
- La condamner à réduire le montant du loyer de 30% pour la période postérieure au mois d’octobre 2023 jusqu’à la réalisation effective des travaux permettant la cessation du trouble subi par la société DOMOPARIS16, à titre de provision ;
 
- La condamner à verser à la société DOMOPARIS16 la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
 
- La condamner aux entiers dépens.

A l'audience, la société DOMOPARIS16 a sollicité à titre subsidiaire que soit ordonnée une mesure d'expertise.

Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, la société PIEDS D'IMMEUBLES COMMERCIAUX 2 demande au juge de :

- Débouter la société DOMOPARIS16 et la société PIEDS D'IMMEUBLES COMMERCIAUX 2 1 de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

- subsidiairement

- Condamner l'AFUL [Adresse 8] à garantir la société PIEDS D'IMMEUBLES COMMERCIAUX 2 de toute éventuielle condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

En tout état de cause,

Condamner la société DOMOPARIS16 à payer à la société PIEDS D'IMMEUBLES COMMERCIAUX 2 la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société DOMOPARIS16 aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Sandra ROBERT.

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2024, la société PIEDS D'IMMEUBLES COMMERCIAUX 2 a fait assigner l'AFUL [Adresse 8], devant le juge des référés aux fins de :

- Ordonner la jonction de la procédure avec celle enregistrée sous le numéro RG 23/59502 ;

- Condamner l'AFUL [Adresse 8] à garantir la société PIEDS D'IMMEUBLES COMMERCIAUX 2 de toute éventuelle condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

- Réserver le frais irrépétibles et les dépens.

Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, l'AFUL [Adresse 8] demande au juge de :

- Constater la caducité de l'assignation délivrée par la société PIEDS D'IMMEUBLES COMMERCIAUX 2 à l'AFUL [Adresse 8] ;

- Subsidiairement débouter l'AFUL [Adresse 8] et la société DOMOPARIS16 de l'ensemble de leurs demandes ;

- Très subsidiairement condamner la SCI [Adresse 20] à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ;

- En tout état de cause condamner la société PIEDS D'IMMEUBLES COMMERCIAUX 2, et la SCI [Adresse 20] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par acte de commissaire de justice du 8 mars 2024, l'AFUL [Adresse 8] a fait assigner la SCI [Adresse 20], devant le juge des référés aux fins de :

- Ordonner la jonction de la procédure avec celle enregistrée sous le numéro RG 24/50713 ;

- Condamner la SCI [Adresse 20] à garantir l'AFUL [Adresse 8] de toute éventuelle condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

Condamner la SCI [Adresse 20] à payer à l'AFUL [Adresse 8] la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance ;

Par conclusions déposée et soutenue à l'audience, la SCI [Adresse 20] demande au juge de :

- Débouter l'AFUL [Adresse 8] de l'ensemble de ses demande en garantie ;

- Subsidiairement ordonner une mesure d'expertise ;

- En tout état de cause condamner l'AFUL [Adresse 8] à verser à la SCI [Adresse 20] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

La jonction des trois procédures a été prononcée à l'audience.

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.









SUR CE,

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile, lLe président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier l'existence d'un trouble manifestement illicite et ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s'imposer pour le faire cesser.

Aux termes de l’article 1719 du code civil dispose, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune
stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée (…)
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Aux termes de l'article 1720 du code civil le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En l'espèce, la SCI [Adresse 20] a fait réaliser, en qualité de « Maître d’ouvrage – Constructeur non réalisateur », un ensemble immobilier situé 33 et [Adresse 6], livré en mars 2019.

L’ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE DU [Adresse 8] a pour objet la gestion, l'entretien et l'exploitation des équipements communs de l'ensemble immobilier.

Suivant acte authentique du 28 juillet 2016, la société PIEDS D'IMMEUBLES COMMERCIAUX 2 a acquis en l'état futur d’achèvement le volume 8000 dépendant de l'ensemble immobilier qui lui a été livré le 8 février 2021.

La société PIEDS d’IMMEUBLES COMMERCIAUX 2 a consenti, le 8 février 2021, un bail commercial à la société DOMOPARIS16, relatif au local commercial situé au [Adresse 7], afin d’y installer un centre de soins du corps – SPA.
La société DOMOPARIS16 a procédé à des travaux d’aménagement importants afin de pouvoir installer son centre de soins dont l'activité commerciale a débuté le 29 mai 2021.

La société DOMOPARIS16 expose que très rapidement elle a fait face à des difficultés d’exploitation en raison de la chaleur excessive qui se dégageait des deux niveaux de sous-sol dont elle a informé son bailleur par courrier du 24 juillet 2021.

Il ressort des éléments de la procédure que des travaux ont été réalisés au mois de juillet 2023 afin de faire cesser le trouble. Toutefois la société DOMOPARIS16 indique que ces travaux n'ont pas permis de réduire efficacement les températures au sens de ses locaux.

A cet égard, le procès verbal réalisé le 18 octobre 2023 dans les locaux du SPA par Maître [D] [P], commissaire de justice, constate que les températures atteignent 29,2 degrés en salle de soins, 38,8 degrés dans le sous-sol réservé à la lingerie et 36,4 degrés dans la réserve du second sous-sol.

Toutefois, si le caractère excessif de ces températures est susceptible d'être constitutif d'un manquement aux obligations du bailleur, les éléments de la procédure ne permettent pas de constater que ce trouble présente un caractère manifestement illicite dans la mesure où les locaux n'ont pas été rendus indisponibles et où l'activité du centre de soins n'a pas été compromise.

En outre, il est observé que le préjudice invoqué par la société DOMOPARIS16 ne peut être apprécié, au regard des éléments de l'espèce, que par comparaison avec le chiffre d'affaire réalisé par le preneur dans d'autres villes. Une telle comparaison nécessite une appréciation qui ne relève pas des pouvoirs du juge des référés.

Dans ces conditions, il n'y a pas lieu à référé sur la demande de provision formulée par la société DOMOPARIS16 ni sur la demande de réduction du loyer.

Sur la demande d'expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

En l’état des arguments développés par les parties comparantes et au vu des documents produits, le motif légitime prévu par l’article 145 du code de procédure civile est établi. La mesure d’instruction sollicitée doit donc être ordonnée dans les termes du dispositif ci-après.

La partie demanderesse sera condamnée aux dépens.

Les responsabilités n’étant pas encore définies, il n’y a pas lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort,

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons en qualité d'expert :

Monsieur [R] [E]
CALOR ET CLIMAT PLUS
[Adresse 10]
[Localité 14]
Tél : [XXXXXXXX01]
Port. : [Adresse 4]
Email : [Courriel 17]

qui pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s'être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

- se rendre sur les lieux des désordres après y avoir convoqué les parties ;
- examiner les désordres , malfaçons ou inachèvements allégués dans l'assignation et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;
- les décrire, en indiquer la nature, l'importance, la date d'apparition; en rechercher la ou les causes;
- fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;
- après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d'œuvre, le coût de ces travaux;
- fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;
- dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;
- faire toutes observations utiles au règlement du litige;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

- convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;

- se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

- se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

- à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :
→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;
→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l'article 280 du code de procédure civile, et dont l'affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l'article 269 du même code ;
 → en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;
→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

- au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;
→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai;

Fixons à la somme de 8.000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par quart par chacune des parties, ou à défaut par la partie la plus diligente, à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 2 septembre 2024 ;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le terme du délai fixé par l'expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l'instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l'article 276 du code de procédure civile;

Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du Tribunal judiciaire de Paris (Contrôle des expertises) avant le 2 mai 2025 pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de réduction de loyer ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons la partie demanderesse aux dépens ;

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l'exécution provisoire est de droit.

Fait à Paris le 01 juillet 2024

Le Greffier,Le Président,



Daouia BOUTLELISCaroline FAYAT













Service de la régie : 
Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris
☎ [XXXXXXXX03] 
Fax [XXXXXXXX02]
✉ [Courriel 21]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes : 
IBAN : [XXXXXXXXXX019]
BIC : [XXXXXXXXXX022]
en indiquant impérativement le libellé suivant : 
C7 "Prénom et Nom de la personne qui paye" pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l'ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l'avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d'une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [R] [E]

Consignation : 8000 € par S.A.S. L’ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE DU [Adresse 8]
S.A.S. PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 2
S.A.R.L. DOMOPARIS16

le 02 Septembre 2024

Rapport à déposer le : 02 Mai 2025

Juge chargé du contrôle de l’expertise : 
Service du contrôle des expertises
Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris.