Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 2 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 22/07600
N° Portalis 352J-W-B7G-CXJ5I


N° MINUTE : 1

Assignation du :
22 Juin 2022


Jugement de fixation


[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 02 Juillet 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. COMPTOIR DE GESTION [F]
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Charles-Edouard BRAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0088



DEFENDEUR

Monsieur [W] [J]
[Adresse 6]
[Localité 4]

représenté par Maître Vincent DE LA SEIGLIERE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1261




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;


assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition


DEBATS

A l’audience du 02 Mai 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date des 8 avril et 6 mai 1982, Mme [F] épouse [A], Mme [X] [F] veuve [G], M. [Y] [G], Mme [G] épouse [D] et Mme [L] [G], propriétaires indivis, aux droits desquels se trouve la société COMPTOIR DE GESTION [F], ont donné à bail commercial à M. [C] [S], aux droits duquel se trouve M. [W] [J], des locaux dépendant d'un immeuble situé à [Adresse 10], pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 1982, l'exercice de l'activité de « VINS LIQUEUR BAR & BRASSERIE » et un loyer annuel de 51.000 francs, soit 7.774,90 euros, hors taxes et hors charges.

Par acte sous seing privé en date du 15 décembre 2011, les parties ont décidé du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2009, pour une durée de neuf ans, et moyennant un loyer annuel de 30.000 euros hors taxes et hors charges.

Selon acte d’huissier de justice signifié le 30 septembre 2021, la société COMPTOIR DE GESTION [F] a donné congé à M. [W] [J] pour le 31 mars 2022, avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2022 et moyennant un loyer annuel de 55.000 euros hors taxes et hors charges, toutes autres clauses et conditions du précédent bail demeurant inchangées.

Par lettre en date du 25 février 2022, M. [W] [J] a accepté le principe du renouvellement du bail mais s'est opposé au loyer proposé.
 
Par mémoire préalable notifié le 09 mai 2022 par lettre recommandée avec avis de réception, la société COMPTOIR DE GESTION [F] a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2022 à la somme annuelle de 45.000 euros hors taxes et hors charges.

Puis, par acte d’huissier de justice signifié le 22 juin 2022, la société COMPTOIR DE GESTION [F] a assigné M. [W] [J] à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Selon un jugement rendu le 09 janvier 2023, le juge des loyers commerciaux a notamment :

- constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2022 ;
- désigné en qualité d'expert Mme [V] [I] en lui donnant notamment pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2022 au regard des dispositions des articles L.145-33, L.145-34 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce ;
- fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges.

L'expert a déposé son rapport le 08 décembre 2023.

Après renvoi à la demande des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du juge des loyers commerciaux du 2 mai 2024 à laquelle la société COMPTOIR DE GESTION [F] et M. [W] [J] étaient représentés par leur avocat.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société COMPTOIR DE GESTION [F] demande au juge des loyers commerciaux de : 

- fixer le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2022 à la somme annuelle en principal de 56.900 euros hors taxes et hors charges ;
- dire que les intérêts au taux légal seront dus sur tous arriérés de loyer, et ce à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles, ou subsidiairement à compter de la saisine du juge des loyers commerciaux, et seront ensuite capitalisés ;
- débouter M. [W] [J] de ses prétentions ;
- condamner le locataire en tous les dépens ;
- subsidiairement, partager les dépens incluant le coût de l'expertise judiciaire par moitié entre les parties.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, M. [W] [J] demande au juge des loyers commerciaux de : 

- débouter la société COMPTOIR DE GESTION [F] de ses demandes ;
- fixer le loyer renouvelé au 1er avril 2022 par an hors charges et hors taxes à 35.627 euros ;
- condamner la société COMPTOIR DE GESTION [F] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société COMPTOIR DE GESTION [F] aux entiers dépens.

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 juillet 2024.



MOTIFS


1- Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé


1-1- Sur la fixation du loyer à la valeur locative

La société COMPTOIR DE GESTION [F] soutient que le bail expiré ayant eu une durée de plus de douze années, le loyer de renouvellement doit être automatiquement fixé à la valeur locative.

M. [W] [J] n'émet aucune observation à ce sujet.


Sur ce,

Selon l'article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

Selon l'article L 145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. 

Il ressort de ces dispositions que les règles de plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé ne s’appliquent pas lorsque par l'effet de la tacite prolongation la durée du bail excède douze ans.

Or, en l’espèce, le bail expiré a été conclu pour une durée de neuf ans du 1er avril 2009 au 31 mars 2018 et s'est poursuivi par tacite prolongation du 1er avril 2018 au 31 mars 2022, date pour laquelle la société COMPTOIR DE GESTION [F] a donné congé à M. [W] [J].

Ainsi, la durée du bail expiré, qui est de treize ans, excède douze ans.

Il convient donc de déterminer le prix du loyer au regard de la valeur locative des locaux loués au 1er avril 2022.


1-2- Sur l'évaluation de la valeur locative

Selon l'article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.


 a) Sur les caractéristiques du local

Selon l'article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :
1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

L'article R.145-4 du même code dispose que les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l'habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial. 

- Sur la description du local

Selon l'expert, les locaux dépendent d'un immeuble de style haussmannien, en pierre de taille, avec balcons filants aux 2ème, 4ème et 5ème étage, édifié sur un niveau de sous-sol, cinq étages droits et un sixième sous mansardes. La toiture est en terrasson zinc sous brisis ardoise. 

Les locaux loués se composent de :

- un local commercial en rez-de-chaussée sur rue,
- une cave reliée au rez-de-chaussée par un escalier intérieur, 
- un appartement au 2ème étage du bâtiment sur cour. 

Ils sont décrits par l'expert de la façon suivante :

« Le local commercial : 
Le local commercial est accessible depuis le n°[Adresse 13] de la [Adresse 13]. 
Il est composé d’une salle de restaurant, un comptoir ouvert sur la salle, une cuisine et un sanitaire. La salle de restaurant a une capacité de 36 couverts environ. 
Un droit de terrasse permet d’installer 18 places assises sur la voirie. 
Les prestations sont les suivantes : 
- Sol : carrelage effet mosaïque, 
- Murs peints, papier peint et parement, 
- Plafond libre 

La cave : 
Le sous-sol est accessible depuis un escalier de meunier sous le comptoir. Il est divisé en trois espaces : 
- Le 1er est carrelé avec un faux-plafond en plaques de plâtre, 
- Le 2nd espace est en terre battue et accueille le monte-charge permettant de monter et descendre les poubelles, 
- La 3ème zone est en terre battue, accessible par deux marches, à usage de stockage. 

L’appartement au 2ème étage : 
Situé dans le bâtiment en fond de cour, au 2ème étage, accessible par un escalier et un ascenseur, l’appartement est composé de :
- Une entrée avec dégagement, 
- Une pièce principale avec séjour et cuisine ouverte, 
- Une chambre, 
- Une salle de bains et WC séparés. 

L’appartement donne sur une petite cour étroite. »

Cette description doit être retenue dès lors que les parties ne la contestent pas.


- Sur la surface 

La société COMPTOIR DE GESTION [F] conteste la surface pondérée évaluée par l'expert en indiquant que celle-ci n'a pas réalisé la pondération sur des critères strictement immobliers ainsi que le préconise la Charte de l'expertise. S'agissant de la première zone de cinq mètres, elle invoque que l'expert a appliqué une pondération spécifique de 0,50 au lieu de 1 pour une zone de 9,73 m² à l'arrière du bar qui est pourtant située dans les cinq mètres et essentielle à l'activité. En ce qui concerne la deuxième zone de la salle de restaurant, elle considère qu'il n'y a pas lieu de minorer le coefficient de pondération de 0,90 à 0,80 ainsi que le soutient M. [W] [J] car il est normal qu'une surface de deuxième zone soit moins éclairée qu'une surface de première zone. Elle ajoute qu'il en est de même en ce qui concerne la cave pour laquelle on doit maintenir l'application d'un coefficient de 0,20 au lieu de 0,15 car une superficie trop grande n'est pas selon elle un critère de minoration. Elle en conclut que la surface pondérée s'élève à 71,33 m²P et non à 66,46 m²P ainsi que l'a évalué l'expert. 

M. [W] [J] indique ne pas contester la surface utile mais solliciter des ajustements quant aux coefficients de pondération retenus par l'expert. Il considère que la salle de restaurant-deuxième zone doit être pondérée à 0,80 au lieu de 0,90 car la luminosité est un critère important pour la clientèle, laquelle souhaite passer un moment agréable et occupe plus longtemps les lieux que la clientèle d'un autre commerce d'alimentation. En ce qui concerne la cave, il demande l'application d'un coefficient de 0,15 au lieu de 0,20 en raison d'un accès difficile et d'une surface disproportionnée pour l'activité de restauration qui nécessite peu de stockage. S'agissant de la zone située derrière le bar, il déclare s'en remettre à l'analyse de l'expert. Il demande en conséquence que la surface pondérée soit fixée à 61,60 m².


Sur ce,

Il est d'usage de pondérer la surface des locaux afin de tenir compte de leurs caractéristiques et de pouvoir effectuer une mise en équivalence avec des loyers de comparaison également exprimés en mètre carré unitaire pondéré.

En ce qui concerne le local commercial, l' expert retient une surface réelle de 125,30 m² au vu du plan établi le 8 février 2023 par M. [O], géomètre-expert, et une surface pondérée de 66,46 m²P après application de la méthode définie par la Charte de l'expertise en évaluation immobilière et des coefficients suivants :


En ce qui concerne la zone à l'arrière du bar, l'expert indique l'avoir pondérée à 0,50 en raison d'une surface ouverte sur la salle de restaurant mais considérée comme une annexe car non accessible à la clientèle. En réponse au dire de la société COMPTOIR DE GESTION [F], elle explique qu'il s'agit d'une zone close par un élément scellé au bâtiment, donc non déplaçable sans travaux, et qui permet également l'accès au sous-sol.

Ainsi, dès lors que cette zone est clôturée par un élément scellé au bâtiment, qu'elle n'est pas accessible à la clientèle et qu'elle permet également d'accéder au sous-sol, il ne peut être considéré qu'il s'agit d'un simple aménagement partiel de la zone 1. Il y a lieu de retenir au contraire qu'il s'agit d'une annexe, pour laquelle le coefficient de pondération de 0,50 appliqué par l'expert est justifié.

S'agissant de la salle de restaurant-zone 2, l'expert mentionne avoir appliqué un coefficient de 0,90 en raison d'une luminosité plus faible mais d'une importance moindre de la profondeur compte tenu de l'activité exercée par le preneur. Ainsi l'expert a tenu compte de la faible luminosité de la zone, ce qui est un élément caractéristique des zones 2 davantage éloignées de la vitrine et de la rue. En revanche, l'importance de la zone en fonction de l'activité de restauration ne peut être prise en considération dans l'appréciation du coefficient de pondération puisque cette dernière s'appuie sur des critères strictemment immobiliers et que la destination des lieux et l’adéquation des locaux à l’activité exercée ne sont prises en compte que dans le choix de la valeur unitaire. Dès lors, il sera appliqué un coefficient de 0,80.

L'expert applique ensuite à la surface de la cave un coefficient de 0,20 compte tenu de son accès peu aisé par un escalier de meunier mais de l'utilité de l'espace pour le preneur. Cependant, l'utilité de la surface pour l'activité exercée ne pouvant être prise en considération dans l'appréciation ainsi que cela a été expliqué précédemment, il sera retenu un coefficient de 0,15.

En ce qui concerne l'appartement, les parties ne contestant pas la surface de 42,70 m² retenue par l'expert selon le plan établi le 8 février 2023 par M. [O], géomètre-expert, elle sera appliquée.

La surface pondérée du local commercial et celle de l'appartement s'évaluent donc ainsi :

Rez-de-chaussée 
Salle de restaurant - Zone 1 29,93 m² x 1,00 29,93 m² P. 
Salle de restaurant - Zone 2 18,91 m² x 0,80 15,13 m² P. 
Débarras 1,25 m² x 0,40 0,50 m² P. 
Zone à l'arrière du bar 9,73 m² x 0,50 4,87 m² P. 
Cuisine 4,32 m² x 0,40 1,73 m² P. 
Sanitaires 1,86 m² x 0,30 0,56 m² P. 
Sous-total 66,00 m² 52,72 m² P. 

Sous-sol 
Réserve 59,30 m² x 0,15 8,89 m² P. 
Sous-total 59,30 m² 8,89 m² P. 

TOTAL 125,30 m² 61,61 m² P. 

1er étage 
Appartement 42,70 m² 

b) Sur la destination des lieux

L'article R.145-5 du code de commerce dispose que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

Selon le contrat de bail, le local est destiné à l'exercice de l'activité de « VINS LIQUEUR BAR & BRASSERIE » , ce qui constitue une destination adaptée au secteur. 


c) Sur les facteurs locaux de commercialité

La société COMPTOIR DE GESTION [F] soutient que les locaux bénéficient d'une bonne situation, à l'angle d'un carrefour, dans un secteur à vocation résidentielle avec quelques commerces de proximité en pied de l'immeuble.

M. [W] [J] expose que le flux routier important ne constitue aucun avantage pour son commerce en l'absence de possibilité de stationnement mais en revanche une forte nuisance sonore pour la terrasse sur rue.


Sur ce,

L'article R.145-6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

Il est rappelé que les locaux loués se situent dans le [Localité 1] de [Localité 9], [Adresse 6], et selon l'expert, dans le quartier administratif de [Adresse 15].

L'expert indique que la [Adresse 14] est longue de plus de 2,8 km et constitue un axe structurant de la capitale, où les flux routiers sont importants, qui relie [Adresse 7] à [Adresse 8].

Les locaux se trouvent à proximité immédiate de la station de métro Poissonnière desservie par la ligne 7, à 500 m de la station Gare du Nord desservie par les lignes 4 et 5 ainsi que le RER B, D et E, et le Transilien H et K.

L'expert précise que l'environnement est principalement tertiaire avec des immeubles résidentiels dans les rues secondaires.

Il ressort en outre des photographies et du plan figurant au rapport que les locaux bénéficient d'une bonne visibilité car situés à proximité de l'intersection de la [Adresse 14] et de la [Adresse 12], en face de la [Adresse 11] occupée par l'entrée-sortie de la station de métro Poissonière.

L'environnement, à la fois tertiaire, résidentiel et commercial, est adapté au commerce considéré en ce qu'il permet une ouverture à la clientèle tant pour le déjeuner que pour le dîner.

Enfin, si la [Adresse 14] constitue un axe de circulation très fréquenté par les véhicules qui peut rendre la terrasse peu agréable compte tenu des nuisances sonores que cela engendre, il demeure qu'il n'est pas soutenu que ces nuisances affectent également l'activité intérieure.

Il convient ainsi de retenir que les locaux bénéficient d'un bon emplacement.


d) Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour les locaux commerciaux et le prix unitaire du local commercial

La société COMPTOIR DE GESTION [F] retient un prix unitaire de 575 euros/m²P en soutenant qu'il est extrêment modéré compte tenu, d'une part, des références visées par l'expert pour la même activité et sur la même artère et, d'autre part, de l'implantation du local, de sa visibilité et de sa destination. Elle considère de plus que la majoration pour droit de terrasse appliquée par l'expert est parfaitement justifiée mais qu'il convient de la fixer à 10%. Elle expose que l'expert n'a pas inclus ce critère dans l'appréciation du prix unitaire. Elle souligne que selon les photos qui apparaissent sur Google street, M. [W] [J] installe parfois 11 ou 10 tables et non les seuls 9 tables retenues par l'expert, soit 22 ou 20 couverts pour 36 couverts en salle. 

M. [W] [J] évalue le prix unitaire à 412 euros/m² en incluant la majoration pour droit de terrasse et à 400 euros/m² si la majoration est exclue. Il invoque que la référence de la pharmacie est appropriée et évocatrice mais soutient que les caractéristiques de son local sont différentes et que son activité a subi la crise sanitaire. En ce qui concerne la majoration pour droit de terrasse, il explique qu'elle devrait être fixée à 3% compte tenu du caractère précaire du droit, de la redevance à verser et des caractéristiques de la terrasse.


Sur ce,

L'article R.145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R. 145-6.

A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

L'expert se réfère aux loyers de comparaison suivants :

- trois références de loyers fixés judiciairement de 500 euros à 1.000 euros/m²P, de surfaces de 36,36 m²P à 142 m²P, dans lesquels sont exercées des activités de cosmétique-parfumerie-maquillage, épicerie-traiteur-glacier et dégustation sur place-vente de vins et spiritueux, pharmacie, avec des dates de renouvellements à effet du 17 juillet 2015 au 1er avril 2018 ;
- cinq références de loyers de renouvellement fixés amiablement de 509 euros à 701 euros/m²P, de surfaces de 28 m²P à 410 m²P, dans lesquels sont exercées des activités de café, brasserie, restaurant, avec des baux conclus entre août 2014 et avril 2020 ;
- vingt-neuf références de nouvelle locations de 341 euros à 1.667 euros/m²P, pour des locaux, de surfaces de 10 m²P à 111,10 m²B et plusieurs sans indication de la surface pondérée, dans lesquels sont exercées des activités de restauration, traiteur, alimentation, caviste, boulangerie, coiffeur, prêt- à-porter, téléphonie, avec des baux conclus entre juillet 2016 et mars 2022.

Elle retient une valeur locative de 560 euros/m²P/an compte tenu de la situation du local sur la [Adresse 14], sa proximité avec la station de métro Poissonnière, sa bonne visibilité, sa destination, l'environnement tertiaire et une commercialité principalement de services.

Il convient, d'une part, d'exclure les références qui ne sont pas pertinentes à savoir les références de loyers dont la date d'effet antérieure à 2018 est trop éloignée de la date du renouvellement considéré, notamment celle de la pharmacie située au [Adresse 2], et, d'autre part, de moduler à la baisse les références de loyers de première location qui sont usuellement fixés à la valeur locative de marché plus élevée que la valeur locative du code de commerce des loyers de renouvellement.

Il n'y a pas lieu de retenir les conséquences négatives de la crise sanitaire liée à l'épidémie de covid-19 dès lors que le renouvellement est postérieur de deux ans à la crise et qu'à cette date il n'existait plus d'incertitude quant à l'évolution de l'épidémie et à la reprise de l'activité commerciale. Le chiffre d'affaires modique invoqué par M. [W] [J] n'a pas non plus à être pris en considération dès lors que le chiffre d'affaires constitue un élément surtout subjectifqui dépend des choix stratégiques et des qualités de gestion de l'exploitant du fonds de commerce. 

Eu égard aux éléments étudiés dans les développements précédents et à l'analyse de l'expert, il convient de retenir la valeur locative unitaire de 560 euros/m²P/an proposée par l'expert.

En ce qui concerne la majoration pour droit de terrasse, en réponse à un dire l'expert indique précisément qu'elle n'est pas incluse dans la valeur locative unitaire. En outre, l'expert ne précise nullement que les loyers de comparaison qu'elle a choisis comprennent une majoration pour droit de terrasse. Enfin, il est en effet d'usage d'appliquer les majorations à la valeur locative brute. Il convient donc de l'ajouter à la valeur locative. 

L'expert évalue la majoration pour droit de terrasse à 5% compte tenu de dix-huit places assises sur la voirie.

Toutefois, il ressort des photographies produites par le bailleur que la capacité d'accueil de la terrasse peut être augmentée à onze tables, soit vingt-deux places assises, à des tables qui permettent tout de même d'installer deux couverts. 

Au regard des trente-six couverts en salle et de la capacité d'accueil de huit personnes au bar, de sa configuration, placée sur le trottoir, protégée par un unique auvent et donc exploitable uniquement par beau temps, la majoration de 5% est justifiée et sera retenue.


e) Sur la valeur locative de l'appartement

La société COMPTOIR DE GESTION [F] demande que le loyer de l'appartement soit fixé à 23 euros/m²/mois, soit une valeur locative annuelle de 11.785,20 euros qu'elle arrondit à 11.785 euros, compte tenu de ses caractéristiques de nature à majorer l'estimation et des références de l'OLAP .

M. [W] [J] accepte la valeur locative de 10.248 euros proposée par l'expert en indiquant que l'expert a souligné que l'appartement ne disposait d'aucune vue.


Sur ce,

Selon l'article R.545-4 du code de commerce, lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l'habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial. 

Pour l'appartement, l'expert retient une valeur locative mensuelle de 20 euros/m², soit une valeur locative annuelle pour 42,70 m² de 10.248 euros. Elle indique s'être basée sur le loyer de référence dans le cadre de l'encadrement des loyers à [Localité 9] et les caractéristiques de l'appartement qui est indépendant du local commercial, accessible par les parties communes de l'immeuble, en état d'usage, bénéficiant d'une hauteur sous plafond importante, de fenêtres dans chaque pièce, le séjour donnant sur une petite cour intérieure. A ce sujet et en réponse à un dire, elle précise que si l'appartement bénéficie de prestations intéressantes telle que la hauteur sous plafond, le séjour et la chambre donnent sur une petite cour avec un mur en béton à la toute proximité. Elle ajoute avoir ainsi retenu une valeur locative comprise entre le loyer minoré et le loyer médian.

Il est en outre rappelé que l'appartement se compose d' une entrée avec dégagement, d'une pièce principale avec séjour et cuisine ouverte, d'une chambre, d'une salle de bains et WC séparés. 

Selon les références de l'OLAP mentionnées par l'expert, pour le quartier administratif dans lequel se trouve l'appartement, la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et un appartement de deux pièces, non meublé et construit avant 1946, le loyer de référence s'élève à 25,30 euros/m², le loyer de référence minoré à 17,7 euros/m² et le loyer de référence majoré à 30,4 euros/m².

Eu égard aux caractéristiques de l'appartement et aux références de loyer visées par l'expert, le loyer sera fixé à 20 euros/m², soit une valeur locative annuelle pour 42,70 m² de 10.248 euros, ainsi que celui-ci le suggère.

*****

Par conséquent, le loyer annuel du bail renouvelé au 1er avril 2022 sera fixé ainsi qu'il suit :

- valeur locative du local commercial 
 560 euros x 61,61 m²P = 34.501,60 euros

- majoration pour droit de terrasse de 5%
 34.501,60 euros x 5 % = 1.725,10 euros 

- valeur locative de l'appartement 
 20 euros x 42,70 m² x 12 = 10.248,00 euros

soit un loyer total annuel de 46.474,70 euros, hors taxes et hors charges.


En application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 22 juin 2022, date de l'assignation, puis au fur et à mesure des échéances échues et, en application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, les intérêts dus pour une année entière doivent être capitalisés. 



2- Sur les demandes accessoires

En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il y a lieu d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, les demandes des parties formées en application de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.



PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

Fixe à la somme de 46.474,70 euros, hors charges et hors taxes, à compter du 1er avril 2022, le loyer annuel du bail renouvelé entre la société COMPTOIR DE GESTION [F] et M. [W] [J] pour les locaux situés à [Adresse 10] ;

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 22 juin 2022 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus postérieurement à cette date, avec capitalisation pour les intérêts échus et dus au moins pour une année entière ;

Partage les dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties ;

Rejette les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.


Fait et jugé à PARIS, le 02 juillet 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER S. FORESTIER