Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 1ère section — 2 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le :


■

8ème chambre 
1ère section


N° RG 22/12373 - 
N° Portalis 352J-W-B7G-CYATL


N° MINUTE : 


Assignation du :
06 Octobre 2022







ORDONNANCE 
DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 02 Juillet 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires secondaire des Bâtiments P et Q, sis [Adresse 1] - [Localité 7], représenté par son syndic, la société MAVILLE IMMOBILIER ADB [Localité 6] NORD
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Maître Leonel DE MENOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0278



DEFENDERESSE

S.A.S.U. LAMY, anciennement dénommée NEXITY LAMY
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Marilina DE ARAUJO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E963











MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

assistée de Madame Justine EDIN, Greffière


DEBATS

A l’audience du 06 mai 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 02 juillet 2024.


ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort



EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 6 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiments P-Q, sis [Adresse 1] à [Localité 7], dépendant de l'ensemble immobilier [Adresse 1], a assigné, devant la juridiction de céans, la société Nexity Lamy pour rechercher sa responsabilité sur le fondement de l'article 1992 du code civil et de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et solliciter l'octroi de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel. 

Aux termes de ses dernières conclusions d'incident signifiées par voie électronique le 30 avril 2024, la société Lamy, anciennement dénommée Nexity Lamy demande au juge de la mise en état de :
" Vu l'article 2224 du code civil,
- Déclarer irrecevable et prescrit le syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiments P et Q sis [Adresse 1] à [Localité 7] en sa demande de voir condamner la société Nexity Lamy à des dommages et intérêts pour absence de facturation de la consommation d'eau chaude sanitaire auprès des gardiens successifs pour la période de janvier 2006 au 30 juin 2014 à hauteur de 2.832,15€,
- Déclarer irrecevable et prescrit le syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiments P et Q sis [Adresse 1] à [Localité 7] en sa demande de voir condamner la société Nexity Lamy à des dommages et intérêts du fait du règlement des appels de charges émis par le syndicat des copropriétaires principal de la [Adresse 1] pour le lot 8040 à hauteur de 1.057,03€ et subsidiairement à hauteur de 920,94€,
- Déclarer irrecevable et prescrit le syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiments P et Q sis [Adresse 1] à [Localité 7] en sa demande de voir condamner la société Nexity Lamy à des dommages et intérêts pour règlement des avis de taxes foncières au titre des lots n°1971 et 2029 du syndicat des copropriétaires principal à hauteur de 1.983€,
- Condamner le syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiments P et Q sis [Adresse 1] à [Localité 7] à payer à la société Nexity Lamy la somme de 1.500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner le syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiments P et Q sis [Adresse 1] à [Localité 7] aux entiers dépens de l'incident ".


En substance, concernant la demande indemnitaire au titre d'une prétendue absence de facturation de la consommation d'eau chaude sanitaire auprès des gardiens successifs pour la période de janvier 2006 au 30 juin 2014, la société Lamy soutient que le syndicat des copropriétaires est irrecevable à agir dès lors que cela se rapporte à des manquements allégués anciens et antérieurs au 6 octobre 2017 (soit au-delà du délai de cinq ans précédent l'introduction de la présente procédure).

Il prétend en outre que lors de l'assemblée générale du 25 juin 2012, la question de l'absence de facturation des consommations d'eau sanitaire au gardien de l'immeuble avait déjà été abordée, que les copropriétaires étaient informés des éventuels manquements à l'encontre du syndic et que le syndicat des copropriétaires aurait donc dû agir, le cas échéant,dans les cinq ans à compter de cette date, et que tel n'a pas été le cas.

La société Lamy se prévaut du même moyen tenant à l'antériorité des manquements allégués pour conclure à la prescription de la demande indemnitaire formée au titre du règlement des appels de charges émis par le syndicat des copropriétaires principal de la [Adresse 1] pour le lot 8040, ainsi qu'au titre des avis de taxes foncières au titre des lots n°1971 et 2029, antérieurement au 06 octobre 2017, excipant de l'approbation des comptes intervenant chaque année et prétendant qu'une telle approbation constitue, pour chaque année, le point de départ du délai pour agir du syndicat des copropriétaires quant aux sommes prétendument indues.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 14 mars 2024, le syndicat des copropriétaires demande au juge de la mise en état de :
" Vu l'article 2224 du code civil, 
- Débouter la société Nexity Lamy de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- Condamner la société Nexity Lamy à payer au syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiments P et Q, sis [Adresse 1] à [Localité 7], la somme de 1.500 €, et ce pour contribution aux frais irrépétibles, par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la société Nexity Lamy aux entiers dépens de l'incident, dont distraction au profit de Maître Leonel de Menou, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile. "

Le syndicat des copropriétaires s'oppose à la prescription alléguée par la société Lamy.

Il fait valoir, concernant la demande de dommages et intérêts pour absence de facturation de la consommation d'eau chaude sanitaire auprès des gardiens successifs pour la période de janvier 2006 au 30 juin 2014, que ce n'est qu'à la lecture du relevé général des dépenses de l'année 2017, émis le 16 mai 2018, que les copropriétaires ont eu connaissance des manquements de leur ancien syndic dans la gestion de ces postes de dépenses, et en déduit avoir agi dans le délai quinquennal de prescription.

Concernant la demande en paiement relative au règlement d'appels de charges émis par le syndicat des copropriétaires principal de la [Adresse 1] pour le lot 8040, le syndicat des copropriétaires soutient que le contrôle de ses comptes avait été confié à l'Association des Responsables de Copropriétés (ARC) jusqu'en 2017 inclus et qu'alors les comptes présentés par la société Lamy, en sa qualité de syndic, n'ont pas permis à cette association ni aux copropriétaires de mettre à jour les difficultés de gestion concernant ces postes spécifiques de dépenses.

Il argue, en substance, des mêmes moyens s'agissant de la demande de dommages et intérêts pour règlement des avis de taxes foncières au titre des lots n°1971 et 2029 du syndicat des copropriétaires principal, soutenant que cette erreur de gestion n'a été découverte par les copropriétaires qu'en mars 2018, à l'occasion de la réception d'un courrier du Centre des Finances Publiques de [Localité 7], relatif à une demande de renseignement concernant la taxe d'habitation 2018 pour les deux lots précités.

L'affaire a été fixée pour plaidoiries sur incident à l'audience du 04 mars 2024, renvoyée au 06 mai 2024, puis mise en délibéré au 02 juillet suivant.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires

L'article 2224 du code civil énonce les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Il résulte de ce texte que le point de départ de la prescription ne peut dépendre des seules diligences de celui qui entend mettre en œuvre un droit.

L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est chargé "d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci".

Le quitus entraîne ratification par l'assemblée de tous les actes dont elle a eu connaissance même s'ils excédaient les pouvoirs du syndic, et renonciation à critiquer l'exécution du mandat du syndic (Civ. 3ème, 27 mars 2012, n°11-11.113).

L'article 9 du code de procédure civile dispose que " il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. "

Sur ce,

S'agissant de la demande en paiement afférente à l'absence de facturation de la consommation d'eau chaude sanitaire auprès des gardiens successifs pour la période de janvier 2006 au 30 juin 2014, il ressort des éléments produits au débat que lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2012, il a été adopté une résolution n°15 ainsi libellée :
" L'assemblée générale constate d'autre part que la consommation d'eau chaude du compteur du gardien ne lui a pas été facturée depuis 2006 conformément à son contrat.
Ces erreurs ont été constatées par le conseil syndical en mai 2011 lors du contrôle des comptes de l'exercice 2010 et avaient d'ailleurs fait l'objet d'un rapport du conseil syndical qui aurait dû être joint à la convocation de l'assemblée générale du 30 juin 2011 mais que Lamy a fait distribuer séparément par émargement.

Il avait été convenu avec le syndic que toutes les erreurs seraient corrigées immédiatement et qu'un échéancier serait proposé au gardien pour sa dette de consommation d'eau chaude et le remboursement des primes non dues.
Le syndic a envoyé une lettre recommandée au gardien pur lui détailler les erreurs et demandes de remboursement en juillet 2011, mais les démarches commencées n'ont pas été menées à terme ce qui complique la récupération des sommes qui ont continué à augmenter puisque les erreurs ont perduré.
Le syndicat des copropriétaires, constatant les carences répétées du syndic concernant (...) la non facturation de son eau chaude, le met en demeure de lui rembourser toutes sommes non récupérées.
Le syndicat précise par ailleurs que la responsabilité du syndic sera engagée pour toutes les conséquences relatives à ces manquements. "
 
Il s'évince des termes clairs de cette résolution que dès le 25 juin 2012, le syndicat des copropriétaires avait connaissance d'erreurs de son syndic de l'époque quant à la facturation de la consommation d'eau chaude du compteur du gardien de l'immeuble, de sorte que cette date doit être retenue comme point de départ du délai de prescription quinquennal applicable.

Le syndicat des copropriétaires avait donc, concernant ce point litigieux, jusqu'au 25 juin 2018 pour agir à l'encontre de la société Lamy; or il n'a assigné ce dernier au fond qu'en 2022.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de se prévaloir, et au demeurant de justifier, d'événements ayant pu suspendre ou interrompre le délai quinquennal susvisé, il doit être déclaré comme prescrit au titre de sa prétention indemnitaire pour absence de facturation de la consommation d'eau chaude sanitaire auprès des gardiens successifs pour la période de janvier 2006 au 30 juin 2014, et ce à hauteur de 2.832,15€ conformément à la demande.

En revanche, s'agissant des autres prétentions indemnitaires, la société Lamy succombe à rapporter la preuve de la prescription alléguée, l'approbation des comptes des années 2012 à 2018 ne permettant pas à elle seule de considérer que le syndicat avait une connaissance de prétendues erreurs comptables au moment de la vérification des comptes annuels ou à tout le moins avant octobre 2017, ce d'autant plus que la société Lamy a été le syndic de l'immeuble jusqu'en octobre 2021 et a donc tenu les comptes de la copropriété jusqu'à cette date.

La société Lamy sera donc déboutée du surplus de sa demande tendant à retenir la prescription des autres prétentions indemnitaires du syndicat des copropriétaires.

 
Sur les demandes accessoires

Il convient en l'état de réserver les dépens ainsi que les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.








PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et susceptible d'appel dans les conditions de l'article 975 du code de procédure civile,

DECLARONS irrecevable car prescrite la prétention indemnitaire du syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiments P et Q sis [Adresse 1] à [Localité 7] tendant à la condamnation de la SAS Nexity Lamy au paiement de dommages et intérêts pour absence de facturation de la consommation d'eau chaude sanitaire auprès des gardiens successifs pour la période de janvier 2006 au 30 juin 2014 à hauteur de 2.832,15€,

DEBOUTONS la SAS Nexity Lamy du surplus de ses demandes tendant à l'irrecevabilité des prétentions indemnitaires du syndicat des copropriétaires secondaire des bâtiments P et Q sis [Adresse 1] à [Localité 7],

RESERVONS les dépens de l'incident ainsi que les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RENVOYONS l'examen de l'affaire à l'audience de mise en état du 02 décembre 2024 10h10 pour :
- conclusions au fond du défendeur à signifier avant le 10 octobre 2024,
- éventuelle réplique en demande au fond, à signifier avant le 28 novembre 2024,

REJETONS toutes autres demandes.

Faite et rendue à Paris le 02 Juillet 2024.


La Greffière La Juge de la mise en état