Tribunal Judiciaire · Service des référés — 1 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/53754 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C45SP

N° : 7

Assignation du :
24 Mai 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 01 juillet 2024



par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier
DEMANDEURS

Monsieur [S] [D]
[Adresse 4], 
[Adresse 8]
[Localité 9] - ETATS-UNIS D’AMÉRIQUE

Madame [P] [D] veuve [I]
[Adresse 3]
[Localité 1]

représentés par Me Jessica SOUSSAN, avocat au barreau de PARIS - #E2359


DÉFENDERESSE

S.A.S. LOCUS ESPERANCE
[Adresse 6]
[Localité 5]

représentée par Maître Alix CHABRERIE de la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocats au barreau de PARIS - #A0550


DÉBATS

A l’audience du 03 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, 



Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Monsieur [S] [D] et Madame [P] [I] sont propriétaires d'un immeuble situé [Adresse 7] et [Adresse 2].

Par acte en date des 31 décembre 1992, 23 décembre 2008 et 23 avril 2018, le bail portant sur l'immeuble a été renouvelé au profit des consorts [N] pour se terminer le 31 mars 2026 pour un usage commercial de marchand de vins, hôtellerie et restaurant.

Suivant un acte authentique en date du 12 juillet 2023, les consorts [N], ont cédé de leur fonds de commerce, comprenant le droit au bail, au profit de la société LOCUS ESPERANCE.

Un état des lieux de sortie a été dressé le 3 août 2023.

Au début de l'année 2024, les demandeurs ont appris que la société LOCUS ESPERANCE faisait effectuer des travaux d'envergure dans l'immeuble.

Le 8 février 2024 le commissaire de justice mandaté par Monsieur [S] [D] et Madame [P] [I], a dressé un procès-verbal constatant la réalisation de travaux au sein des locaux loués.

Le 31 mars 2024, Monsieur [V] [K], architecte mandaté par Monsieur [S] [D] et Madame [P] [I], a constaté que des travaux de restructuration étaient en cours.

Par décision du président du tribunal judiciaire de Paris du 23 mai 2024, Monsieur [S] [D] et Madame [P] [I] ont été autorisés à assigner la société LOCUS ESPERANCE au plus tard le 24 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice du 24 mai 2024 Monsieur [S] [D] et Madame [P] [I] ont fait assigner la société LOCUS ESPERANCE devant le juge des référés aux fins de :
Déclarer Monsieur [D] et Madame [I] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes, moyens, fins et prétentions ; y faire droit et en conséquence ;Ordonner la cessation immédiate des travaux non autorisés entrepris et exécutés par la société LOCUS ESPERANCE dans l'immeuble appartenant aux demandeurs, sis [Adresse 7] et [Adresse 2], à compter de la décision à intervenir ;Dire et juger qu'à défaut pour la société LOCUS ESPERANCE de cesser les travaux à compter de la décision à intervenir, elle sera redevable à l'égard de Monsieur [D] et Madame [I] d'une pénalité journalière égale à 1.500 euros par jour de retard ;Autoriser Monsieur [D] et Madame [I] à mandater un commissaire de justice afin de constater le respect de la décision à intervenir ;Condamner la société LOCUS ESPERANCE à payer aux demandeurs la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, la société LOCUS ESPERANCE demande au juge de :
DIRE ET JUGER que l'indivision [D] ne rapporte pas la preuve d'une urgence ;DIRE ET JUGER n'y avoir lieu à référé,DEBOUTER l'indivision [D] de sa demande de suspension des travaux sous astreinte ;CONDAMNER l'indivision [D] à verser à la société LOCUS ESPERANCE une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.RESERVER les dépens.
Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

SUR CE,

Sur la demande d'arrêt de travaux et de dépose des climatiseurs:

Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dernières dispositions.

Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
Il appartient au requérant l'existence d'une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Il est constant que le trouble manifestement illicite est caractérisé dès lors qu’un copropriétaire réalise des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires ou en méconnaissance des décisions de l’assemblée.

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il s'ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu'il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, l'imminence d'un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l'intervention du juge des référés. La constatation de l'imminence du dommage suffit à caractériser l'urgence afin d'en éviter les effets.

Il est rappelé qu’un dommage n'est subi que par la méconnaissance d'un droit. Un dommage n'est, en effet, pas susceptible d'être prévenu en référé s'il est légitime. Ainsi, le dommage imminent suppose une illicéité, ou tout au moins, du fait de l'urgence inhérente à l'imminence, qu'il apparaisse comme potentiellement illicite.

L'article L.311-1 du code du tourisme dispose que :
« Le propriétaire d'un immeuble dans lequel est exploité un hôtel ne peut s'opposer, nonobstant toute stipulation contraire, à l'exécution des travaux ,d’équipement et d'amélioration que le locataire, propriétaire du fonds de commerce, réalise à ses frais et sous sa responsabilité lorsque ces travaux concernent:
1° La distribution de l'eau, du gaz et de l'électricité ;
2° L'installation du téléphone, d'appareils récepteurs de radiodiffusion et de télévision ;
3° L'équipement sanitaire ;
4 ° Le déversement à l'égout ,'
5° L'installation du chauffage central ou de distribution d'air chaud ou climatisé ;
6° L'installation d'ascenseurs, monte-charges et monte-plats ;
7° L'aménagement des cuisines et offices ;
8° La construction de piscines,
même si ces travaux doivent entraîner une modification dans la distribution des lieux.
Dans le cas où ceux-ci affectent le gros oeuvre de l'immeuble, ils ne peuvent être entrepris, à défaut d'accord du propriétaire, qu'après avis favorable de commissions dont la composition et le fonctionnement seront fixés par décret pris sur avis du Conseil d'Etat et dans lesquelles seront représentés en nombre égal les hôteliers et les propriétaires d'immeubles. ››

Aux termes du bail du 31 décembre 1992, (page 5) « [Les preneurs] ne pourront faire dans l'immeuble de changement de distribution, percements de murs ou cloisons, ou travaux quelconques, sans le consentement exprès et écrit des bailleurs.
Tous les travaux autorisés seront exécutés sous la surveillance de l'architecte des bailleurs, dont les honoraires seront payés par le preneur ››.

Selon l'article 12 du renouvellement du bail signé le 23 avril 2018 “le présent renouvellement intervient aux même clauses et conditions que les baux en renouvellement des 31 décembre 1992 et 23 décembre 2008”.

En l'espèce, il ressort de la note technique réalisée par [V] [K], architecte mandaté par Monsieur [S] [D] et Madame [P] [I] que « les travaux consistent à créer 2 appartements par niveaux en restructurant les 16 chambres existantes. Soit un total de 4 logements. Les travaux ont nécessité la démolition de cloisons, la création de salles de bain de WC et de cuisines ».

La société LOCUS ESPERANCE ne conteste pas avoir effectué de tels travaux. Elle précise avoir pris les précautions d'usage et produit le rapport initial de la société SOCOTEC et de deux bureaux de contrôle, Oregon, qui a émis un avis favorable pour la dépose des cloisons après vérification par sondage que ces dernières n'étaient pas porteuses et CIBGC, qui a émis un avis favorable pour la dépose de la cloison retirée pour la création d'une buanderie au premier étage.

La société LOCUS ESPERANCE ne conteste pas ne pas avoir sollicité l'autorisation des propriétaires de l'immeuble pour la réalisation des travaux.



Or, les dispositions du contrat de bail obligeaient de manière claire et précise le preneur à solliciter l'autorisation expresse et écrite du propriétaire pour le changement de distribution, percements de murs ou cloisons du bien loué.

L'article 11 du contrat de renouvellement du bail selon lequel “le Preneur fera son affaire personnelle de l'obtention des autorisations administratives qui seraient nécessaires, le Bailleur autorisant d'ores et déjà le Preneur à faire toutes diligences nécessaires à ce titre” ne dispense pas le preneur d’obtenir du propriétaire son autorisation écrite avant la réalisation de travaux concernant les murs et cloisons du bien loué.

Contrairement à ce qu'allègue le preneur, la disposition de l'article L.311-1 du code du tourisme selon laquelle le propriétaire d'un immeuble dans lequel est exploité un hôtel ne peut s'opposer, nonobstant toute stipulation contraire, à l'exécution des travaux, d'équipement et d'amélioration ne trouve pas à s'appliquer en l'espèce.

En effet, il convient de constater que les travaux réalisés par le preneur sans en avoir avisé le propriétaire, ne consistent pas en de simples travaux d'équipement et d'amélioration mais ont consisté à transformer un hôtel de 16 chambres existantes en 4 appartements équipés de cuisines et de sanitaires.

De plus, si la société Oregon mandatée par la société LOCUS ESPERANCE a conclu dans son rapport du 7 mai 2024 que “les travaux de déposes n'ont pas d'impact sur la structure de l'immeuble” et que la société CIBGC également mandatée par la société LOCUS ESPERANCE a conclu dans son rapport du 2 avril 2024 que “ la cloison R+1 repérée dans le plan ci-dessus n'est pas porteuse”, ces conclusions sont contredites par l’architecte mandaté par Monsieur [S] [D] et Madame [P] [I] qui a au contraire conclu à la démolition d'un mur porteur au premier étage et à l'ouverture d'une porte dans un mur porteur au deuxième étage.

Il résulte de tout ce qui précède, que la réalisation des travaux opérés par la société LOCUS ESPERANCE, constitue un trouble manifestement illicite.

La société LOCUS ESPERANCE indique que les travaux sont en cours depuis septembre 2023 et sont achevés à la date de l'audience.

Elle verse à la procédure un constat réalisé par Maître [B] le 30 mai 2024.

Or, il ressort de ce constat que contrairement aux allégations de la société LOCUS ESPERANCE, si les travaux de gros oeuvre sont effectivement terminés, les travaux de finition ne sont pas achevés, les sols sont encore cachés, et certaines robinetteries ne sont pas encore posées.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande d'ordonner la cessation immédiate des travaux non autorisés entrepris et exécutés par la société LOCUS ESPERANCE dans l'immeuble appartenant aux demandeurs, situé [Adresse 7] et [Adresse 2], à compter de la décision à intervenir, et ce dans l'attente d'une décision au fond ou d'un accord entre les parties.

La partie demanderesse sera condamnée aux dépens.

En l'espèce, il ne paraît pas inéquitable de condamner la société LOCUS ESPERANCE à payer aux demandeurs la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons la cessation immédiate des travaux réalisés par la société LOCUS ESPERANCE dans l'immeuble situé [Adresse 7] et [Adresse 2], à compter de la signification de la décision, et ce dans l'attente d'une décision au fond ou d'un accord entre les parties ;

Disons que cette condamnation est prononcée sous astreinte de 800 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision et ce sur une période maximale de 6 mois ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons la société LOCUS ESPERANCE aux dépens ;

Condamnons la société LOCUS ESPERANCE à payer à Monsieur [S] [D] et Madame [P] [I] la somme de 3.000 euros application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l'exécution provisoire est de droit.

Fait à Paris le 01 juillet 2024

Le Greffier,Le Président,



Daouia BOUTLELISCaroline FAYAT