Tribunal Judiciaire · 4ème chambre — 2 juillet 2024

SG




LE 02 JUILLET 2024

Minute n°


N° RG 22/00887 - N° Portalis DBYS-W-B7G-LOLZ





S.C.I. LES PROMENEURS

C/

S.A.R.L. SYLVER



 

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion





1 copie exécutoire et certifiée conforme à :
la SELARL LIGERA 1 - 58
la SELAFA VILLATTE ET ASSOCIES - 150 B




délivrées le
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NANTES
---------------------------------------------------


QUATRIEME CHAMBRE


JUGEMENT 
du DEUX JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE



Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président :Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,
Assesseur :Laëtitia FENART, Vice-Présidente,
Assesseur :Stéphanie LAPORTE, Juge,


GREFFIER : Sandrine GASNIER



Débats à l’audience publique du 09 AVRIL 2024 devant Nathalie CLAVIER, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.


Prononcé du jugement fixé au 02 JUILLET 2024.


Jugement Contradictoire rédigé par Nathalie CLAVIER, prononcé par mise à disposition au greffe.

---------------
ENTRE :

S.C.I. LES PROMENEURS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître François BOUYER de la SELARL LIGERA 1, avocats au barreau de NANTES


DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. SYLVER, dont le siège social est sis [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Christophe DOUCET de la SELAFA VILLATTE ET ASSOCIES, avocats au barreau de NANTES


DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Faits, procédure et prétentions des parties

Par acte sous seing privé du 11 décembre 2012, la S.C.I. LES PROMENEURS a consenti à la S.A.R.L. SYLVER un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1], à [Adresse 2], pour l’exploitation d’un café-restaurant et ce, pour une durée de neuf ans à compter du 11 décembre 2012 et jusqu’au 11 décembre 2021, moyennant le paiement d’un loyer de 900,00 euros hors charges indexé sur l’indice du coût de la construction.

Par jugement en date du 07 février 2019, le Tribunal de Grande Instance de NANTES a statué notamment, en ces termes :
- “Constate que la S.C.I. LES PROMENEURS est redevable d'un trop perçu de charges d'eau de 415,32 euros pour la période allant jusqu'en février 2018 ;
- Constate que la S.A.R.L. SYLVER est débitrice d'un solde de 1.779,68 euros au titre du remboursement des taxes foncières jusqu'en 2017 ;
- Constate que la S.A.R.L. SYLVER est débitrice de 533,00 euros de solde d'indexation du loyer jusqu'en février 2018 ;
- Ordonne la compensation entre les créances réciproques des parties ;
- Condamne en conséquence la S.A.R.L. SYLVER à payer à la S.C.I. LES PROMENEURS la somme de 1.897,36 euros restant dues après compensation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision”...

Le 18 septembre 2020, la S.C.I. LES PROMENEURS a fait délivrer à la S.A.R.L. SYLVER un commandement de payer un arriéré de loyers et charges visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, ainsi qu’une sommation de détruire des constructions édifiées sans son accord.

Par acte d’huissier délivré le 23 octobre 2020, la S.C.I. LES PROMENEURS a fait assigner la S.A.R.L. SYLVER devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. SYLVER des lieux loués et obtenir sa condamnation au paiement d’une provision à valoir sur le montant des loyers et charges restés impayés.

Par ordonnance du 18 février 2021, le juge des référés a condamné la S.A.R.L. SYLVER à procéder à la démolition de l’appentis édifié à son initiative dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision et, passé ce délai, sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard pendant trois mois, disant n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes de la S.C.I. LES PROMENEURS.



Le 10 mars 2021, la S.A.R.L. SYLVER a interjeté appel de cette décision.

Le 10 juin 2021, la S.C.I. LES PROMENEURS a fait délivrer congé à la S.A.R.L. SYLVER sans offre de renouvellement pour motif grave et légitime, sans indemnité d’éviction.

Par acte d’huissier délivré le 22 février 2022, la S.C.I. LES PROMENEURS a fait assigner la S.A.R.L. SYLVER devant le Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins essentiellement de voir juger ce refus de renouvellement du bail commercial régulier et voir ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. SYLVER des lieux loués.

En cours d’instance et par arrêt en date du 23 février 2022, la Cour d’Appel de RENNES a statué en ces termes :
- “Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné :
- la S.A.R.L. SYLVER à procéder à la démolition de l’appentis édifié à son initiative dans un délai de trois mois à compter de la signification de l’ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard pendant trois mois;
- la S.A.R.L. SYLVER au paiement de la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens ;
- Infirme l’ordonnance entreprise pour le surplus ;
Statuant à nouveau,
- Condamne la S.A.R.L. SYLVER à démolir, à ses frais exclusifs, le WC édifié sans le consentement du bailleur, dans le délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt, et passé ce délai sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard, passé lequel délai il sera à nouveau fait droit ;
- Constate l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 18 octobre 2020 ;
- Ordonne l’expulsion de la S.A.R.L. SYLVER et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément à l’article L 153-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
- Condamne la S.A.R.L. SYLVER à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 1.141,00 euros à compter du 18 octobre 2020 jusqu’à son départ effectif des lieux ;
Y ajoutant,
- Condamne la S.A.R.L. SYLVER à payer à la S.C.I. LES PROMENEURS la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne la S.A.R.L. SYLVER aux dépens.”

Le 30 juin 2023, la S.A.R.L. SYLVER a quitté les lieux et restitué les clés des locaux à la S.C.I. LES PROMENEURS.

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 13 mars 2024, la S.C.I. LES PROMENEURS sollicite du tribunal de :

Vu l'article L 145-17 du code de commerce, 
Vu l'article 700 du code de procédure civile, 
Vu les pièces versées aux débats, 

A titre principal, 
- Constater la résiliation du bail à la date du 18 octobre 2020 ;
A titre subsidiaire, 
- Juger valide le refus de renouvellement du bail commercial sans indemnité d'éviction de la S.C.I. LES PROMENEURS ; 
En tout état de cause, 
- Débouter la S.A.R.L. SYLVER de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions; 
- Condamner la S.A.R.L. SYLVER à payer à la S.C.I. LES PROMENEURS la somme de 3.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- Condamner la S.A.R.L. SYLVER aux entiers dépens.

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 27 mars 2024, la S.A.R.L. SYLVER sollicite du tribunal de :



Vu notamment les dispositions de l'article L 145-14 et suivants du Code de commerce, 
Vu l'article 1240 du Code civil, 
Vu la jurisprudence, 
Vu les pièces versées aux débats,

- Débouter la S.C.I. LES PROMENEURS de l'ensemble de leurs demandes fins moyens et conclusions ;
- Condamner la S.C.I. LES PROMENEURS à payer à la S.A.R.L. SYLVER la somme de 50.000,00 euros au titre de l'indemnité d'éviction ; 
En tout état de cause, 
- Condamner la S.C.I. LES PROMENEURS à payer à la S.A.R.L. SYLVER la somme de 1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts ; 
- Condamner la S.C.I. LES PROMENEURS à payer à la S.A.R.L. SYLVER la somme de 5.000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner la même aux entiers dépens. 

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 28 mars 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 09 avril 2024. Les parties ont été informées par le président que le jugement serait rendu le 02 juillet 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de la S.C.I. LES PROMENEURS

Aux termes de l’article 1134 du code civil (dans sa rédaction et sa numérotation applicable au présent litige), “les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites”.

Conformément à l'article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, force est de constater qu’aux termes du bail commercial conclu par la S.C.I. LES PROMENEURS et la S.A.R.L. SYLVER le 11 décembre 2012, il a été convenu en page 17 au paragraphe intitulé “clause résolutoire” :
“A défaut par le preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du présent bail, lesquelles sont toutes de rigueur, ou à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et charges à leur échéance, des arriérés de loyers et du complément du dépôt de garantie après révision du loyer ou encore de celui des intérêts de retard et des frais des actes extrajudiciaires, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement ou une simple sommation rappelant expressément la présente clause résolutoire restée sans effet durant ce délai”...
“Si, un mois après ce commandement ou cette sommation, le preneur n’a pas totalement régularisé sa situation, notamment s’il ne s’est pas acquitté totalement de ses dettes (loyers accessoires et charges)... le bailleur pourra lui signifier la résiliation de plein droit”.

En l’occurrence, la S.C.I. LES PROMENEURS a fait délivrer à la S.A.R.L. SYLVER, le 18 septembre 2020, un commandement de payer un arriéré de loyers et charges d’un montant de 5.044,82 euros et une sommation de détruire des constructions érigées de manière illicite, l’acte d’huissier signifié à cette date à la S.A.R.L. SYLVER rappelant expressément les termes de la clause résolutoire susvisée, les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce et le délai d’un mois qui lui était imparti pour régulariser sa situation.

Les pièces versées aux débats permettent manifestement d’établir, tel que l’a d’ailleurs relevé la Cour d’Appel de RENNES le 23 février 2022 dans le cadre de la procédure de référé diligentée par la S.C.I. LES PROMENEURS, que la S.A.R.L. SYLVER n’a pas réglé les causes du commandement de payer dans ce délai d’un mois et n’a pas davantage procédé à la démolition des constructions non autorisées par la bailleresse.

En tout état de cause, la S.A.R.L. SYLVER ne justifie pas aujourd'hui s'être acquittée notamment, de l'arriéré de loyers et charges dû par ses soins avant l'expiration du délai d'un mois qui lui était imparti.

Dans ces conditions, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties se sont trouvées réunies à la date du 18 octobre 2020.

Contrairement à ce que fait valoir la S.A.R.L. SYLVER, la demande de la S.C.I. LES PROMENEURS tendant à voir constater la résiliation du bail à cette date du 18 octobre 2020 constitue bien une prétention au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile dont la présente juridiction est régulièrement saisie, dès lors qu’il s’agit d’apprécier les conditions de mise en oeuvre de la clause résolutoire du bail. 

Conformément à ce qui a été précédemment indiqué et les conditions d’acquisition de cette clause résolutoire étant réunies, le tribunal ne peut que constater la résiliation du bail.


Sur la demande reconventionnelle de la S.A.R.L. SYLVER

Sur l’indemnité d’éviction

Aux termes de l'article L145-14 du code de commerce :
"Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement". 

En l'espèce, force est de constater que par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, la S.A.R.L. SYLVER a perdu son droit au bail et dès lors, son droit à une créance d'indemnité d'éviction.

Il ne peut donc être fait droit à la demande de la S.A.R.L. SYLVER.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

En application de ces dispositions, il est établi que le droit d’agir en justice peut dégénérer en abus lorsque son titulaire commet une faute dans l’emploi qu’il en fait et ouvrir droit en conséquence à des dommages et intérêts.

En l’espèce, la S.A.R.L. SYLVER ne démontre aucunement l’existence d’une faute quelconque commise par la S.C.I. LES PROMENEURS, dès lors notamment, que le bien-fondé de ses prétentions a été retenu.

En conséquence, la demande de la S.A.R.L. SYLVER doit être rejetée.


Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

La S.A.R.L. SYLVER qui succombe à l'action, supportera les dépens en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.



L'équité s'oppose en revanche à sa condamnation en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Il ne sera donc pas fait droit à la demande de la S.C.I. LES PROMENEURS au titre de ses frais irrépétibles.


Sur l'exécution provisoire

Conformément aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.



PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,
Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;


CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial consenti par la S.C.I. LES PROMENEURS à la S.A.R.L. SYLVER à la date du 18 octobre 2020 ;

DIT en conséquence que le bail commercial a été résilié à la date du 18 octobre 2020;

DÉBOUTE la S.A.R.L. SYLVER de ses demandes ;

CONDAMNE la S.A.R.L. SYLVER aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,




Sandrine GASNIER Nathalie CLAVIER