Tribunal Judiciaire · 2ème Chambre civile — 1 juillet 2024

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
(Décision Civile)


JUGEMENT : [H] [L], [I] [O] épouse [L] c/ [X] [J] [N], [K] [M], [Z] [Y] [A] épouse [N] 

MINUTE N° 24/
Du 1er Juillet 2024
 
2ème Chambre civile
N° RG 20/04131 - N° Portalis DBWR-W-B7E-NFCG 

































Grosse délivrée à

Me Lionel CARLES

la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE


expédition délivrée à

le 01/07/2024

mentions diverses





















Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du premier juillet deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 6 novembre 2023 en audience publique, devant :

Président : Madame MORA
Greffier : Madame CONTRERES, présente uniquement aux débats
 
Le Président a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Mélanie MORA
Assesseur : Karine LACOMBE
Assesseur : Françoise BENZAQUEN,


DÉBATS

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 14 mars 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.


PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 1er juillet 2024 après prorogation du délibéré signé par Madame MORA, Président et Madame AYADI, Greffier.


NATURE DE LA DÉCISION : réputé contradictoire, en premier ressort, au fond. 

DEMANDEURS: 

Monsieur [H] [L]
[Adresse 5]
[Localité 2]
représenté par Me Lionel CARLES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [I] [O] épouse [L]
[Adresse 5]
[Localité 2]
représentée par Me Lionel CARLES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant


DÉFENDEURS:

Monsieur [X] [J] [N]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 1]
défaillant

Maître [K] [M], notaire
[Adresse 6]
[Localité 1]
représenté par Maître Hélène BERLINER de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Madame [Z] [Y] [A] épouse [N]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 1]
défaillant

****

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l'exploit d'huissier en date du 9 novembre 2020 par lequel monsieur [H] [L] et Mme [I] [O] épouse [L] ont fait assigner Maître [K] [M] devant le tribunal judiciaire de céans ;

Vu l'exploit d'huissier du 22 avril 2021 par lequel maître [K] [M] a fait assigner madame [Z] [A] épouse [N] et monsieur [X] [N] devant le tribunal judiciaire de céans ;

Vu l'ordonnance de jonction des deux procédures en date du 1er juillet 2021 ;

Vu les dernières conclusions des époux [L] (RPVA 28 janvier 2022) qui sollicitent de voir :

Vu le compromis de vente en date du 6 juillet 2020,

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu les fautes de Maitre [K] [M],

Vu leurs préjudices,


DÉBOUTER Maitre [K] [M] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions,

CONDAMNER Maître [K] [M] à leur payer la somme de 70 532 € (soixante dix mille cinq cent trente deux euros) à titre de dommages et intérêts

CONDAMNER Maître [K] [M] à leur payer la sonnne de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procedure civile outre les entiers dépens,

DIRE n’avoir lieu à la suspension de l’éxecution provisoire de la décision à intervenir ;

Vu les dernières conclusions de Maître [K] [M] (RPVA 16 mars 2022) qui sollicite de voir :

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu les articles 331 et suivants du Code de procédure civile,

Vu les articles 1130 et suivants du Code civil,

JUGER qu'elle n’a pas négocié cette vente, ayant été saisie par l’agence immobilière négociatrice en l'état d’une offre d’achat des époux [N] d’ores et déjà acceptée par eux,

JUGER qu’elle n’est en rien responsable du défaut de paiement du dépôt de garantie lui-même et à plus forte raison de la non réalisation de la vente,

JUGER qu’en raison des manœuvres et de faux documents remis par les époux [N], on ne peut lui imputer à faute une information tardive sur le non versement du dépôt de garantie.

JUGER par ailleurs que les époux [L] ne justifient d’aucun préjudice indemnisable lié au seul caractère tardif de l’information donnée sur l’absence de paiement du dépôt de garantie, à supposer qu’il soit imputé à faute au notaire,

JUGER que leur déménagement et la prise à bail de leur nouveau logement a été organisé dès avant l’expiration du délai prévu pour le paiement du dépôt de garantie, que les vendeurs ont donc pris un risque en attendant ni l’expiration du délai de paiement, ni celui de la purge du délai de rétractation ou de réalisation des conditions suspensives, et dire et juger que le notaire ne saurait être tenu de la réalisation du risque pris par les époux [L] en toute connaissance de cause,

JUGER que la nécessité de payer deux taxes foncières, ou l’abonnement en eau de leur ancien logement, est lié à l’absence de réalisation de la vente, qui n’est en rien le fait du notaire,

Identiquement pour une très hypothétique baisse du prix qui n’est au demeurant nullement justifiée,

JUGER enfin que les époux [L] sont particulièrement mal venus de tenter de se faire rembourser des achats d’agrément, en partie exposés avant même l’expiration des délais susvisés, qui n’étaient en rien nécessaires et qui continuent de leur profiter,

JUGER ainsi qu’il n’y a aucun lien de causalité entre les préjudices invoqués par les requérants et le manquement qui pourrait être retenu contre elle,

DÉBOUTER les époux [L] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à son encontre, particulièrement infondées et malvenues,

CONDAMNER les époux [N] à la relever et garantir de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et dépens qui seraient par extraordinaire prononcées contre elle au profit des époux [L],

CONDAMNER les époux [L] ou tout succombant au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu l'ordonnance de clôture du 13 juin 2022 fixant la clôture différée au 25 février 2023 ;

Vu le jugement avant dire droit du 20 septembre 2023 et le renvoi de l'affaire à l'audience collégiale du 6 novembre 2023 ;

Les époux [N] n'ont pas constitué avocat.

MOTIFS :

Monsieur et Mme [L] ont mis en vente leur résidence principale sise [Adresse 3].

Monsieur [X] [N] et Madame [Z] [A] ont fait part de leur volonté de se porter acquéreur dudit bien immobilier.

Les parties ont mandaté Maître [K] [M] afin d'instrumenter l’acte sous seing privé et l’acte authentique.

Par acte sous seing privé en date du 6 juillet 2020, M. et Mme [L] ont régularisé avec les époux [N] un compromis de vente sous condition suspensive de leur bien immobilier moyennant le prix de 860.000 €, prévoyant que l'acquéreur s’engage à verser la somme de 43.000 € au plus tard dans les 15 jours de l'acte par virement bancaire dans la comptabilité de Maître [K] [M] et qu'en cas de non paiement, il était prévu une clause résolutoire de plein droit du contrat au bénéfice de M. et Mme [L], outre une date de signature de l’acte authentique de vente au plus tard le 9 septembre 2020.

Les acquéreurs n’avaient pas soumis la vente à l’obtention d’un crédit.

Les époux [L] exposent qu'ils n’ont jamais été tenus informés par le notaire instrumentaire du non paiement du dépôt de garantie, que le notaire leur a fixé un rendez-vous de signature fixé au 28 août 2020, qu'ils ont pris leurs dispositions pour libérer le bien et ont régularisé en urgence un bail d’habitation, qu'ils ont engagé de nombreux frais.

Ils indiquent que ce n'est que le 22 août 2020, à quelques jours du rendez-vous de signature qu'ils ont reçu un appel téléphonique de étude notariale pour les informer que les époux [N] n’avaient pas versé le dépôt de garantie, lesquels avaient manifestement produit des faux documents grossiers.

Ils invoquent la responsabilité de Maître [M] et son devoir de conseil, argant que la simple vérification de l’exécution par les acquéreurs du versement du dépôt de garantie dans le délai contractuel leur aurait permis d’éviter de subir leur préjudice, que le notaire ne pouvait pas se contenter d’un ordre de virement non vérifié pour fixer une signature et leur confirmer que la vente allait être menée à son terme.

Ils lui reprochent de ne pas leur avoir communiqué l'information de l’absence de versement du dépôt de garantie.

En réponse, Maître [M] conclut que les griefs invoqués par les demandeurs sont injustifiés, que les époux [N] qu'elle ne connaissait pas, avaient fourni un relevé de leur compte bancaire à la BANQUE POSTALE justifiant leur capacité financière à payer le prix, donc a fortiori le dépôt de garantie, outre les frais d’acte et qu'elle n’avait aucune raison de suspecter que ce relevé pouvait être un faux.


Elle souligne qu'elle a rappelé à deux reprises aux acquéreurs qu’ils devaient verser le dépôt de garantie dans les 15 jours de la signature de la promesse, soit au 21 juillet, que Mme [N] a bien confirmé procéder à ce virement et lui a transmis l'ordre de virement le 22 juillet, qu’ils disposaient selon les justificatifs fournis de quoi payer le prix et les frais, que l’ordre de virement pour le paiement du dépôt de garantie avait bien été donné depuis le 17 juillet, Maître [M] n’avait aucune raison de s’inquiéter de ce qui n’apparaissait que comme un léger retard de versement, et non comme un défaut de paiement.

Elle soutient avoir tenté de joindre la BANQUE POSTALE pour s’assurer de la bonne exécution de l’ordre de virement, mais en vain, eu égard aux congés d’été, arrêts maladie liés au Covid, le télétravail, qui l'ont empêché de trouver la réponse.

Elle ajoute que Mme [N] a à nouveau rassuré l’étude sur la prochaine arrivée du virement, arguant que le premier ordre de virement n’avait pas été suivi car il manquait la signature de son mari, et transmettant le 4 Aout copie des nouveaux ordres de virement, datés du 1 er Aout et portant sur la totalité du prix et des frais d’acte (Pièce 9), qu'elle a donc le 5 Aout fixé un rendez-vous de signature pour le 28 août, qu'elle croyait encore à la bonne foi des acquéreurs.

Elle soutient que les époux [L] ne peuvent lui reprocher un quelconque défaut de vérification. 

À titre subsidiaire, elle sollicite d'être relevée et garantie par les époux [N], lesquels ont fourni un faux ordre de virement.

Sur la faute reprochée au notaire :

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le notaire est tenu d’un devoir d’information et de conseil, et doit apporter la preuve de l’exécution de cette obligation.

Pour être engagée, la responsabilité du notaire requiert la démonstration d'une faute, d’un préjudice en lien de causalité avec la faute.

Les époux [L] reprochent à Maître [M] d'avoir commis une faute à leur encontre, en ne vérifiant pas le versement par les époux [N] en sa comptabilité de la somme correspondant au dépôt de garantie pour l'achat de leur bien immobilier et en omettant de les informer de ce défaut de versement.

Or, il résulte des éléments produits au débat, non contestés ni contestables, que les époux [N] ont produit à maître [M] pour preuve de leur capacité financière, des faux documents, un relevé de compte bancaire mentionnant un solde de 1.266.266,23 euros (donc largement suffisant pour l'achat du bien en cause), ainsi que deux ordres de virement, le premier daté du 17 juillet 2020 (sans la signature de l'époux [N]) et l'autre du 1er août 2020 (avec la signature des deux époux [N]).

Des emails, dont l'authenticité n'est pas contestée, ont également été échangés entre Maître [M] et Madame [N], comprenant un échange supposé entre madame [N] et sa conseillère financière de la BANQUE POSTALE, lui indiquant que le délai pour que le virement soit effectif, pouvait aller jusqu'à 5 jours ouvrables.

Les éléments produits ne peuvent pas être qualifiés de faux grossiers, il s'agit de faux bien imités.
Il convient notamment de constater que le numéro du relevé de compte bancaire produit correspond au numéro de compte mentionné sur les deux faux ordres de virement.

Il apparaît également que Madame [N] a déjà été condamnée par le tribunal correctionnel de NICE pour diverses escroqueries et usurpartion d'identité.

Il convient de dire que le notaire maître [M] ne peut être tenue pour responsable des conséquences des dissimulations et faux documents produits par les époux [N], notamment car rien ne lui permettait d'en soupçonner la fausseté.

Il est manifeste que les époux [N] ont délibérément menti au notaire et aux vendeurs, faisant croire à une suffisance de fonds pour acquérir le bien en cause, alors que la réalité était toute autre.

Il ne peut être valablement reproché à la notaire Maître [M] de n'avoir pas soupçonné que les époux [N], auteurs des faux documents, ne pouvaient penser que ce "montage" n'irait pas à son terme, fonctionnerait et pourraient leur permettre d'acquérir le bien.

Les faux documents produits par les époux [N] avaient manifestement pour but de tromper le notaire.

Il ne peut donc pas lui être reproché de manquement à son devoir de vérification, car maître [M] n’était pas en mesure de mettre à jour les manœuvres et la tromperie des acquéreurs.

Il ne peut davantage lui être reproché une information trop tardive de l’absence de versement du dépôt de garantie, vue la chronologie des évènements.

En effet, sans que cela soit l'élément essentiel de l'argumention, il convient de retenir que les tentatives de Maître [M] pour vérifier la réalité du versement du dépôt de garantie ont pu valablement être retardées par le ralentissement des services de la banque pendant la pandémie sanitaire du COVID, et pendant les vacances scolaires d'été 2020.

Aucune faute ne sera donc retenue à l'encontre de Maître [M].

Les époux [L] seront donc déboutés de l'ensemble de leurs demandes.
 
Sur la demande en garantie :

La demande en garantie de Maître [M] à l'encontre des époux [N] est sans objet, eu égard à la solution du litige.

Sur les demandes accessoires :

Il serait inéquitable de laisser à la charge de maître [M] ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Les époux [L] seront condamnés à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Partie succombant à l'instance, les époux [L] seront condamnés aux entiers dépens.



PAR CES MOTIFS :


Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Madame [I] [O] épouse [L] et monsieur [H] [L] de l'ensemble de leurs demandes, y compris celle au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉCLARE sans objet la demande en garantie de maître [M] à l'encontre de madame [Z] [A] épouse [N] et de monsieur [X] [N],

CONDAMNE madame [I] [O] épouse [L] et Monsieur [H] [L] à payer à maître [K] [M] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [H] [L] et Mme [I] [O] épouse [L] aux entiers dépens.


LE GREFFIERLE PRÉSIDENT