Cour d'Appel · 1ère Chambre — 2 juillet 2024

GS/SL





COUR D'APPEL de CHAMBÉRY





Chambre civile - Première section 



Arrêt du Mardi 02 Juillet 2024 



 

N° RG 21/02348 - N° Portalis DBVY-V-B7F-G3TZ



Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 2] en date du 28 Octobre 2021





Appelant



Syndicat des copropriétaires de la résidence LICORNE II, représenté par son syndic en exercice, la SA SOGIRE, dont le siège social est situé [Adresse 4]



Représenté par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représenté par la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de DRAGUIGNAN









Intimés



Mme [C] [M]

née le 28 Septembre 1958 à [Localité 8], demeurant [Adresse 7] ROYAUME UNI



M. [V] [K] [R]

né le 08 Janvier 1958 à [Localité 3], demeurant [Adresse 7] ROYAUME UNI



Représentés par la SELARL SELARL PADZUNASS SALVISBERG & ASSOCIÉS, avocats au barreau d'ALBERTVILLE





Compagnie d'assurance ALLIANZ IARD, dont le siège social est situé [Adresse 1]



Représentéz par la SCP MILLIAND - DUMOLARD - THILL, avocats au barreau d'ALBERTVILLE







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Date de l'ordonnance de clôture : 19 Février 2024



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 26 mars 2024 



Date de mise à disposition : 02 juillet 2024 





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Composition de la cour :



- Mme Hélène PIRAT, Présidente, 



- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,



- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,



avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,





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Faits et procédure





Suivant acte notarié en date du 30 janvier 2008, M. [V] [R] et son épouse, Mme [C] [M], ci-après les époux [R], ont acquis un appartement de type 2, constituant le lot n°50 au sein de la copropriété La Licorne 2 à [Localité 6] Lieudit [Localité 5], situé au huitième et dernier étage. 



En janvier 2013, les époux [R] ont signalé au syndic l'existence de problèmes récurrents d'infiltrations affectant leur bien situé sous les toits, et ont fait constater ces désordres par huissier le 29 avril 2014. 



Par ordonnance du 15 juillet 2014, le président du tribunal de grande instance d'Albertville, sur saisine des époux [R], a ordonné une mesure d'expertise judiciaire et commis M. [E] [U] pour y procéder. La mesure d'expertise a été étendue à l'assureur du syndicat des copropriétaires, la société Allianz Iard, et l'expert a déposé son rapport définitif le 20 juillet 2015. 



Suivant jugement en date du 25 novembre 2016, le tribunal de grande instance d'Albertville a, sur la base de ces constatations expertales, condamné notamment le syndicat des copropriétaires, garanti par son assureur, à effectuer les travaux de reprise de la toiture préconisés par l'expert et à verser aux époux [R] les sommes suivantes : 

- 11 118 euros au titre de leurs pertes locatives, correspondant trois périodes hivernales;

- 2 675, 94 euros au titre de leurs frais de déplacement pour assister aux opérations d'expertise; 

- 7 752, 58 euros au titre des frais de réfection du plafond et des murs de leur appartement; 

- 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 





Les travaux de reprise du plafond et de l'isolation, tels que préconisés par l'expert, ont été exécutés en novembre 2015 par la société MB Menuiserie Agencement, mandatée par les époux [R], et réglés par la société Allianz Iard. 



Cependant, de nouvelles infiltrations et coulures sont survenues dans l'appartement, malgré la réalisation de ces travaux, ce qui a été signalé par les époux [R] dès le mois d'octobre 2017. 



Par ordonnance du 23 octobre 2018, le président du tribunal de grande instance d'Albertville, sur saisine des époux [R], a ordonné une nouvelle expertise au contradictoire du Syndicat des copropriétaires, de son assureur, la société Allianz Iard et de la société MB Menuiserie Agencement. Cette mission a été confiée au même expert, M. [U], qui a déposé son rapport définitif le 3 août 2019. 



Des travaux de rénovation de la toiture de l'immeuble, permettant de mettre fin aux désordres, ont finalement été réalisés par le syndicat des copropriétaires en octobre 2018. 



En l'absence de solution amiable sur la prise en charge des préjudices postérieurs au jugement du 25 novembre 2016, M. et Mme [R] ont, suivant exploits d'huissier du 11 octobre 2019, fait assigner à cette fin le syndicat des copropriétaires de la résidence Licorne II, ainsi que son assureur, la société ALLIANZ IARD. 



Les époux [R] ont finalement vendu leur bien le 10 juillet 2020 et cette vente a permis d'apurer leur arriéré de charges de copropriété. 





Par jugement du 28 octobre 2021, le tribunal judiciaire d'Albertville a :



- débouté les époux [R] ainsi que le syndicat des copropriétaires de la résidence Licorne II des demandes formées à l'encontre de la société Allianz Iard ;



- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Licorne II à payer aux époux [R] ensemble les sommes de :

- 11 118 euros au titre du préjudice locatif,

- 1 080 euros au titre des travaux de réfection de l'appartement,

- 6 000 euros, soit 3 000 euros à chacun des époux, au titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;



- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Licorne II à payer aux époux [R] ensemble la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Licorne II au paiement des entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire ordonnée en référé ;



- autorisé Me Salvisberg, avocat, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision.





Au visa principalement des motifs suivants :




la réalité des nouveaux désordres n'est pas contestée et est établie ;





les dommages survenus à partir de 2015 dans l'appartement des époux [R] trouvent leur cause dans la toiture, partie commune de l'immeuble, et ont pour origine le mauvais état de la toiture et un défaut d'entretien, dès lors la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la résidence doit être retenue ; 





dès lors que le syndicat des copropriétaires avait connaissance du mauvais état de la toiture dès les opérations expertales de 2015 et qu'il a attendu plus de 2 ans et la survenance de nouveaux désordres dans l'appartement des époux [R] pour réaliser les travaux de réfection qui s'imposaient, la clause d'exclusion de garantie stipulée dans les conditions générales du contrat d'assurance doit s'appliquer.








Par déclaration au greffe du 6 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence Licorne II a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions. 









Prétentions et moyens des parties





Dans ses dernières écritures du 16 mars 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat des copropriétaires de la résidence Licorne II sollicite l'infirmation des de la décision entreprise et demande à la cour, statuant à nouveau, de:

- débouter les époux [R] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, sa responsabilité ne pouvant être retenue, le quantum des préjudices subis par les époux [R] n'étant pas établi ;



- débouter la société Allianz Iard de ses demandes en paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. 



Subsidiairement, 



- condamner la société Allianz Iard à la relever et garantir de toute condamnation en principal, dommages et intérêts, frais accessoires, article 700 du code de procédure civile et dépens qui pourraient être mis à sa charge ; 



- condamner tout succombant à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les frais et dépens avec application pour les dépens d'appel des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la société Bollonjeon, avocat.





Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence Licorne II fait valoir notamment que :


les désordres n'ont pour origine ni un vice de construction, ni un défaut d'entretien ;





en refusant de participer aux charges de copropriété, les époux [R] ne lui ont pas permis d'entreprendre les travaux nécessaires sur la toiture et ont donc commis une faute à l'origine de leurs préjudices ; 





les époux [R] n'ont jamais démontré que cet appartement était destiné à la location, échouant ainsi à justifier d'un quelconque préjudice locatif ;





la clause d'exclusion invoquée par la société Allianz Iard vide le contrat de sa substance et n'est, en outre, pas formelle et limitée au sens des dispositions de l'article L.113-1 du code des assurances ;





les nouveaux désordres présentent bien un caractère aléatoire et n'ont nullement pour origine les causes non supprimées du précédent sinistre, puisqu'en 2015 les infiltrations n'avaient aucunement pour origine un défaut d'étanchéité de la toiture. 










Par dernières écritures du 6 avril 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les époux [R] demandent de leur côté à la cour de :



- confirmer en sa totalité le jugement rendu le 28 octobre 2021 par le tribunal judiciaire d'Albertville dont appel en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Licorne II à leur payer ensemble les sommes de :

- 11 118 euros au titre du préjudice locatif,

- 1 080 euros au titre des travaux de réfection de l'appartement,

- 6 000 euros de dommages intérêts,

- 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;

- les entiers dépens en ce compris les frais de l'expertise judiciaire ordonnée en référé ;



- y ajoutant, condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Licorne II au paiement des entiers dépens d'appel en ce compris les frais d'expertise judiciaire ordonnée en référé et les dépens afférents à la présente procédure d'appel dont distraction au profit de Me Salvisberg, avocat, ainsi que la somme de 2 400 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





Au soutien de leurs prétentions, les époux [R] font valoir notamment que :




malgré les travaux préconisés par la première expertise judiciaire, les désordres ont persisté, rendant l'appartement inhabitable et les privant notamment de tout revenu locatif pendant les hivers 2016, 2017 et 2018; 

l'exécution des travaux de reprise de la toiture a été promise « sous quinzaine » le 23 octobre 2017 et ce n'est qu'en octobre de l'année 2018 que les travaux de rénovation de la toiture ont enfin été réalisés ;





les désordres ont pour origine un défaut d'entretien de la copropriété par le syndic, à l'origine d'infiltrations en provenance du toit. 










Par dernières écritures du 25 avril 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Allianz Iard demande à la présente juridiction de :



- déclarer l'appel formé par le Syndicat des Copropriétaires de la résidence Licorne II non fondé, 



- confirmer en conséquence le jugement qui a débouté les époux [R] et le Syndicat des Copropriétaires de la résidence Licorne II des demandes formées à son encontre ; 



- condamner in solidum, ou qui mieux le devra, les époux [R] et le Syndicat des Copropriétaires de la résidence Licorne II, à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- les condamner in solidum, ou qui mieux les devra, aux entiers dépens distraits au profit de Me Milliand, avocat. 





Au soutien de ses prétentions, la société Allianz Iard fait valoir notamment que :




les dernières infiltrations survenues sont la conséquence du mauvais état de la toiture déjà signalé par l'expert en 2015, et pourtant, la copropriété n'a engagé les travaux de réfection que durant la saison 2017-2018 ;





elle est fondée à opposer au syndicat la clause d'exclusion de garantie stipulée au contrat, les dommages n'ayant dans ces conditions aucun caractère aléatoire. 








Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.



Une ordonnance en date du 19 février 2024 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 26 mars 2024.











Motifs de la décision







I - Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires 





Aux termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur, le 1er janvier 2020, de la loi n°2019-1101 du 30 octobre 2019, 'le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires'. Ce texte édicte une responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires, indépendamment de toute faute de sa part. 



En l'espèce, il est constant que malgré les travaux préconisés par la première expertise, réalisés par l'entreprise LB Menuiserie Agencement en novembre 2015, de nouvelles infiltrations, d'une ampleur plus conséquente, sont survenues dans l'appartement des époux [R]. Le constat d'huissier dressé le 28 septembre 2018 décrit ainsi d'importantes traces de coulure affectant tout un pan de mur du salon, au niveau du plafond rampant, ainsi que des dégradations du mur situé au droit de la porte-fenêtre, à l'endroit où les écoulements d'eau étaient les plus importants. 



Ces constatations se trouvent corroborées par l'expert, M. [E] [U], qui indique notamment, aux termes de son second rapport du 3 août 2019, que 'depuis 2015, l'étendue du désordre a très fortement augmenté, passant de l'angle des parois à toute la largeur du mur, ce qui signifie que l'état de la noue s'est fortement dégradé au-delà de la surface de la réparation ou bien que d'autres fuites sur le toit en très mauvais état ont eu lieu en amont de la zone réparée et ont circulé sous l'étanchéité, sur les planches qui ont conduit l'eau jusqu'au mur'. 



Les conclusions de l'expert ne sont pas contestées par les parties au litige, lesquelles admettent également, dans le cadre de la présente instance, que les travaux réalisés en 2015 ont été effectués conformément aux préconisations expertales, et ne sont nullement en cause dans la survenance des nouvelles infiltrations affectant l'appartement litigieux. 



Il est constant enfin que, comme l'a relevé M. [U] en 2019, les travaux de rénovation de la toiture de l'immeuble, qui ont été entrepris par le syndicat des copropriétaires, et achevés en octobre 2018 pour un coût total de 54 373, 73 euros, ont permis d'apporter une solution durable aux désordres. 



L'appelant soutient en premier lieu dans ses dernières écritures qu'aucun vice de construction ou défaut d'entretien des parties communes, permettant d'engager sa responsabilité sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ne se trouverait caractérisé. Or, les constatations expertales mettent clairement en exergue l'imputabilité des nouvelles infiltrations subies par les époux [R], postérieurement aux travaux qu'ils ont entrepris en novembre 2015, au mauvais état dans lequel se trouvait la toiture de l'immeuble, ce qui est de nature à caractériser l'existence d'un défaut d'entretien de cette partie commune. 



Cette constatation suffit à engager la responsabilité contractuelle du syndicat des copropriétaires à l'égard des époux [R], s'agissant d'un régime de responsabilité de plein droit, n'impliquant nullement la preuve d'une faute. 



L'appelant prétend, ensuite, qu'en s'abstenant de régler leurs charges de copropriété depuis 2014, les époux [R] auraient fait obstacle à la réalisation des travaux de réfection de la toiture, d'un coût conséquent, et auraient eux-même commis une faute, de nature à exclure leur droit à indemnisation. 



Il convient d'observer, cependant, que le syndicat des copropriétaires n'allègue ni a fortiori ne démontre que le défaut de paiement des charges par les intimés, et le défaut de trésorerie qui a pu en résulter pour la copropriété, aurait présenté les caractères de la force majeure, l'empêchant de réaliser les travaux nécessaires. Il n'apporte en outre aucun élément comptable susceptible de démontrer que la réparation de la toiture se serait heurtée à des problèmes de trésorerie, alors qu'il explique lui-même qu'en réalité, les travaux ont pris du retard du fait de l'entreprise qu'il a mandatée en 2017, ainsi que des intempéries. 



Aucun lien de causalité ne se trouve ainsi caractérisé entre le défaut de réalisation des travaux et l'absence de paiement des charges par les époux [R], étant observé que ces derniers se sont prévalus, légitimement, d'une compensation entre les sommes dont ils étaient redevables au titre de ces charges et la perte de loyers subie postérieurement au premier jugement du 25 novembre 2016. 



Il doit nécessairement se déduire de ces constatations que la responsabilité du syndicat des copropriétaires se trouve pleinement engagée à l'égard des époux [R] sur le fondement des dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965. 









II - Sur la garantie de la société Allianz Iard





Aux termes des conditions particulières du contrat souscrit par le syndicat des copropriétaires auprès de la société Allianz Iard, se trouvent garanties, en cas de recours des locataires ou des occupants, 'les conséquences de la responsabilité que l'assuré peut encourir lorsque l'événement résulte d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien'. 



Les conditions générales excluent cependant, en leurs pages 10 et 11: 

- 'les dommages qui n'ont pas le caractère aléatoire parce qu'ils résultent de façon prévisible et inéluctable, pour un professionnel normalement compétent, dans les activités assurées, de la conception des travaux'; 

- 'les dommages résultant d'un défaut d'entretien et de réparations incombant à l'assuré, caractérisés et connus de lui, sauf cas de force majeure étant précisé que les causes non supprimées d'un précédent sinistre sont considérées automatiquement comme un défaut d'entretien'. 



L'assureur refuse en l'espèce sa garantie en s'appuyant sur ces deux clauses, en faisant valoir que la copropriété était informée depuis 2015 du mauvais état de la toiture à l'origine des dernières infiltrations constatées, et est pourtant restée inactive, de sorte que le risque ne pouvait présenter, selon lui, un caractère aléatoire. 



Il est exact, en effet, que l'expert avait déjà relevé, lors de son premier rapport du 31 juillet 2015, 'l'état déplorable de la couverture en lauzes'. 



Cependant, il se déduit clairement des constatations effectuées par M. [U] dans ses deux rapports que les premières infiltrations subies par les époux [R], signalées en 2013, n'étaient nullement imputables au mauvais état de la couverture en lauzes, mais étaient dues à un 'pont thermique engendré par une poutre métallique insuffisamment isolée et un trou à l'angle du mur, sous cette poutre, communiquant directement avec l'extérieur, ensemble aggravé par le dysfonctionnement de la VMC'. L'expert a en effet mis en exergue, lors de son premier rapport de 2015, la présence d'une isolation en laine de verre défaillante au niveau de l'appartement litigieux, avec un pare vapeur qui était à cet endroit partiellement détruit, et qui ne servait plus de barrière à la migration de l'humidité. 



Il avait par contre expressément constaté, alors, que la noue n'était pas fuyarde et que l'étanchéité de la couverture n'était pas une des causes des infiltrations qui affectaient alors le bien des époux [R]. Ces constatations avaient alors conduit M. [U] à préconiser la réalisation de travaux consistant à couper le pont thermique en isolant correctement la sous face de l'IPN et en mettant en place un pare vapeur soigné. En aucun cas, par contre, l'expert n'avait préconisé la rénovation de la toiture afin de remédier aux désordres ni n'avait relevé le moindre problème d'étanchéité qui serait imputable à l'état de la couverture en lauzes. Du reste, les travaux réalisés en novembre 2015, dont il est constant qu'il étaient conformes aux préconisations expertales, ont été réalisés uniquement à partir de l'appartement des époux [R], et non à partir du toit de l'immeuble. 



Aux termes de son second rapport d'expertise du 31 juillet 2019, M. [U] confirme que l'expertise de 2015 n'avait révélé aucune fuite lors de fonte des neiges ou de pluies, et que les désordres, qui étaient alors consécutifs à un pont thermique et à l'arrêt de la VMC, ont été circonscrits suite aux travaux réalisés en novembre 2015. Il explique que les infiltrations postérieures à cette date, de plus grande ampleur, ont ainsi des causes nouvelles, qui sont sans doute consécutives au mauvais état de la toiture. 



Il doit nécessairement se déduire de ces constatations que les nouveaux désordres subis par les époux [R], postérieurement au mois de novembre 2015, avaient bien un caractère aléatoire, et ne peuvent s'analyser comme étant la simple conséquence d'une incurie du syndicat des copropriétaires, qui serait resté inactif suite aux premières constatations expertales, alors que l'expert n'avait relevé en 2015 aucune infiltration liée à l'état de la couverture en lauzes ni n'avait préconisé la rénovation de la toiture. Il ne s'agit ainsi nullement de 'causes non supprimées d'un précédent sinistre', ni de désordres qui auraient été connus du syndicat et auxquels il se serait abstenu de remédier. 



La société Allianz Iard ne peut, dans ces conditions, valablement exciper des clauses exonératoires de garantie et ne pourra qu'être condamnée à relever et garantir son assurée de l'ensemble des condamnations mises à sa charge dans le cadre de la présente instance. 









III - Sur les préjudices des époux [R]

 



Sur les pertes locatives



Le syndicat des copropriétaires estime que les époux [R] ne justifient pas de la réalité du préjudice locatif dont ils font état et dont ils sollicitent la réparation au titre des trois saisons d'hiver 2016, 2017 et 2018, à hauteur d'une somme totale de 11 118 euros, sur la base de ce qu'a retenu le tribunal dans son premier jugement du 25 novembre 2016. 



Les intimés produisent une attestation établie le 3 août 2020 par l'Office immobilier de La Plagne, indiquant qu'ils laissaient leur appartement en gestion locative saisonnière jusqu'à la survenance des désordres. Par ailleurs, l'expert avait abouti, dans son premier rapport, à calculer des pertes locatives de 11 118 euros au titre de trois saisons hivernales en se fondant sur des pièces précises qui lui avaient alors été communiquées par les époux [R], notamment le détail des pertes locatives des hivers 2012 , 2013 et 2014, le tarif des locations saisonnières et le montant des locations en cas de location à 100% du temps du 13 décembre 2015 au 18 avril 2015. Bien que ces justificatifs ne soient plus produits dans le cadre de la présente instance, il apparaît possible de se fonder néanmoins sur ces constatations expertales. 



Il est manifeste, par ailleurs, compte tenu de l'état dans lequel se trouvait l'appartement en raison des infiltrations, tel qu'il se déduit notamment du constat d'huissier dressé le 28 septembre 2018, qu'il était inhabitable. Il ne saurait ainsi être fait grief aux époux [R] de n'avoir entrepris aucune démarche pour le remettre en location compte tenu des désordres dont il était affecté. 



Il convient de souligner que ce montant de 11 118 euros retenu par l'expert correspond aux loyers qui auraient été perçus en cas de location de l'appartement les 2/3 de la période, intégrant une occupation des lieux par les propriétaires le reste du temps. Or, comme le fait valoir à juste titre le syndicat des copropriétaires, seule une perte de chance peut être retenue à ce titre. La cour dispose d'éléments suffisants pour évaluer une telle perte de chance à hauteur de 70% compte tenu de la localisation du bien. Le préjudice subi de ce chef par les époux [R] sera ainsi fixé, pour les trois périodes hivernales 2016, 2017 et 2018, à hauteur d'une somme de 11 118 x 70% = 7 782, 60 euros. 





Sur les travaux de réfection de l'appartement



Les époux [R] produisent un devis d'un montant de 1 430 euros à ce titre. Cependant, comme l'a relevé le premier juge, ce devis ne peut être retenu en son intégralité puisqu'il se rapporte à la peinture des murs du salon et de la chambre, alors que seuls deux murs du salon ont été affectés par les infiltrations. Si la reprise de la peinture de l'ensemble des murs du salon apparaissait nécessaire afin d'assurer une harmonie d'ensemble de cette pièce, rien ne justifie l'indemnisation de la peinture de la chambre. 



C'est ce qui a conduit le premier juge à retenir la seule somme de 1 080 euros de ce chef. Ce raisonnement ne pourra qu'être entériné par la cour. 





Sur le préjudice moral



En raison des nouvelles infiltrations affectant leur appartement, les époux [R] ont été privés de la jouissance normale de ce dernier pendant près de trois ans, ce qui se déduit clairement du constat d'huissier ainsi que du second rapport d'expertise.



Ils ont par ailleurs été contraints d'entreprendre de nombreuses démarches, amiables et judiciaires, pour obtenir réparation de leurs préjudices, alors qu'ils avaient déjà subi de nombreux désagréments en lien avec la première procédure et qu'ils sont domiciliés à l'étranger, ce qui complique leurs démarches. 



Ces éléments justifient que leur soit allouée la somme de 3 000 euros à chacun en réparation de leur préjudice moral, comme l'a retenu le premier juge. 







IV - Sur les demandes accessoires





En tant que partie perdante, le syndicat des copropriétaires de la résidence Licorne II sera condamné aux dépens exposés en cause d'appel, avec distraction au profit de Maître Paul Salvisberg, avocat, ainsi qu'à verser aux époux [R] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en cause d'appel. Et son assureur, Allianz, sera condamné à le relever et garantir de ces condamnations. 



Les autres demandes formées à ce titre seront rejetées.







PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine, 



Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a : 



- débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Licorne II des demandes formées à l'encontre de la société Allianz Iard,



- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Licorne II à payer aux époux [R] ensemble la somme de 11 118 euros au titre de leur préjudice locatif,



Et statuant à nouveau de ces chefs,



Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Licorne II à payer à M. [V] [R] et son épouse, Mme [C] [M], la somme de 7 782, 60 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers afférents à leur appartement,



Rejette le surplus de la demande formée à ce titre par M. [V] [R] et son épouse, Mme [C] [M],



Condamne la société Allianz Iard à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence Licorne II de l'ensemble des condamnations mises à sa charge dans le cadre de la présente instance, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles,



Confirme en ses autres dispositions le jugement entrepris,



Y ajoutant,



Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Licorne II aux dépens exposés en cause d'appel,



Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Licorne II à payer à M. [V] [R] et son épouse, Mme [C] [M] la somme de 2 000 euros euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en cause d'appel,



Rejette les demandes formées à ce titre par les autres parties au litige.







Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, 



et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.





Le Greffier, La Présidente,



















Copie délivrée le 02 juillet 2024 

à 

la SELARL BOLLONJEON

la SELARL SELARL PADZUNASS SALVISBERG & ASSOCIÉS

la SCP MILLIAND THILL PEREIRA





Copie exécutoire délivrée le 02 juillet 2024 

à 

la SELARL SELARL PADZUNASS SALVISBERG & ASSOCIÉS