Tribunal Judiciaire · LOYERS COMMERCIAUX — 3 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX


LOYERS COMMERCIAUX



30C
N° RG 22/02111 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WOK6
Minute n° 24/00046
























Grosse délivrée
le :
à

















JUGEMENT RENDU LE TROIS JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 15 Mai 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 03 Juillet 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.A.S. MAISON DU MONDE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Jean-Philippe RIOU de la SCP EOCHE-DUVAL MORAND ROUSSEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de NANTES, plaidant et Maître Gwendal LE COLLETER de la SARL AHBL AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, postulant



ET :

Société IMMO EVOLUTIF SCPI immatriculée au RCS DE PARIS SOUS LE N° 449 134 857, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Valérie LABAT-CARRERE, avocat au barreau de BORDEAUX,


Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort







EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 21 avril 2009, la société IMMOCHAMP a donné à bail commercial à la SAS MAISON DU MONDE, pour une durée de dix ans, un local numéro 4 situé au rez-de-chaussée du parc commercial « [3] » dans la zone d’activité [Localité 6] à [Localité 2], moyennant un loyer annuel initial de 96.000 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce. Le bail a pris effet le 11 mai 2009. 

Le 2 avril 2019, la SAS MAISON DU MONDE FRANCE (anciennement dénommée MAISONS DU MONDE) a fait signifier au bailleur, la SCPI IMMO EVOLUTIF, venant aux droits de la société IMMOCHAMP suite à une cession de l’immeuble le 15 novembre 2013, une demande de renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 11 mai 2019, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé annuel de 79.000 euros hors taxes et hors charges.

Le 27 juin 2019, le bailleur a fait signifier son accord sur le principe du renouvellement du bail mais pour une durée de dix ans et en portant le montant annuel du loyer à la somme de 104.928 euros hors taxes et hors charges.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 1er avril 2021, la SAS MAISON DU MONDE FRANCE a, par acte du 14 mars 2022, fait assigner la SCPI IMMO EVOLUTIF devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 11 mai 2019.

Par jugement du 8 juin 2022, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail a été renouvelé à compter du 11 mai 2019, que le montant du prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, le bail initial ayant une durée supérieure à 9 ans, et avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise confiée à Monsieur [Y].

L’expert a déposé son rapport le 3 mars 2023.


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la société MAISON DU MONDE FRANCE, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 21 mars 2024 et déposé au greffe le 20 mars 2024, sollicite du juge des loyers commerciaux de : 

débouter la société IMMO EVOLUTIF de l’ensemble de ses demandes,fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 11 mai 2019 à la valeur locative pour un montant annuel de 69.150 euros hors taxes et hors charges,condamner la société IMMO EVOLUTIF à lui verser la différence entre les loyers perçus depuis le 11 mai 2019 et le loyer définitivement fixé, outre le règlement des intérêts sur les sommes trop perçues au taux d’intérêt légal ainsi que leur capitalisation,condamner la société IMMO EVOLUTIF au paiement des dépens de l’instance et à lui payer la somme de 7.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La société MAISON DU MONDE FRANCE expose, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce que le principe de la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative n’est pas discuté par les parties.
Sur la détermination de valeur locative, elle souligne que les facteurs locaux de commercialité ont évolué à la baisse au profit d’une autre zone commerciale située à [Localité 5], soit à proximité du parc commercial « [3] », avec notamment l’implantation de l’un de ses concurrents directs inauguré le 21 juin 2018, occasionnant une forte concurrence. 

Elle indique que la surface de 798m2 retenue par l’expert est conforme aux usages. 

S’agissant de la valeur locative unitaire de 75 euros proposée par l’expert, la société MAISON DU MONDE FRANCE fait valoir qu’il n’est pas démontré comme le soutient le preneur que la baisse des valeurs locatives des locaux commerciaux situés à [Localité 2] trouve son origine unique dans les conséquences de la crise sanitaire Covid-19, cette baisse étant au contraire liée à l’ouverture d’offres concurrentes dans la zone de chalandise. Elle conteste les éléments de référence invoqués par le bailleur qui ne peut se fonder sur un unique prix.

Elle sollicite l’application d’un abattement, omis par l’expert, de la valeur locative au titre de la taxe foncière contractuellement transférée au preneur, en l’espèce de 6.645,47 euros hors taxes pour 2019, le motif que ce transfert constitue une clause habituelle étant inopérant s’agissant d’une clause exorbitante du droit commun. 

Sur les majorations souhaitées par le bailleur, écartées par l’expert, la société MAISON DU MONDE expose que la faculté contractuelle de sous-location doit s’apprécier in concreto et qu’elle n’a jamais eu l’intention de l’exercer, ce d’autant plus que le bail stipule l’indivisibilité de la location et que cette dérogation est offerte à titre intuitu personae. Elle poursuit en expliquant que la mezzanine n’est pas une surface de vente mais une réserve technique, que le bailleur a renoncé à exiger un loyer au titre de l’installation de ladite mezzanine conduisant à ce qu’il ne puisse solliciter une majoration de la valeur locative. S’agissant d’une clause d’accession, le preneur indique que le bailleur a toute liberté pour refuser les travaux demandés et que ceux effectués valorisent l’immeuble. 
En revanche, le preneur considère que des abattements auraient pu s’imposer au titre des clauses transférant à sa charge les travaux de mise aux normes (entre 10 et 15%), prévoyant l’interdiction de location gérance (1%), et le droit de préférence du bailleur (2%) soit globalement un abattement compris entre 20 et 25% sur la valeur locative de 75.800 euros proposée par l’expert, qui aurait conduit à une somme inférieure à sa demande n’incluant que la déduction de la taxe foncière.

A l’audience, la SCPI IMMO EVOLUTIF, soutenant son mémoire notifié le 24 avril 2024 par lettre recommandée avec accusé de réception, déposé au greffe le 22 avril 2024, demande au juge des loyers commerciaux de 
débouter la société MAISON DU MONDE FRANCE de ses demandes,fixer le loyer commercial renouvelé au 11 mai 2019 à la somme annuelle de 87.780 euros hors taxes et hors charges, majorée de 5%, toutes autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangés sous réserve des adaptations inhérentes aux dispositions de la loi du 18 juin 2014,condamner la société MAISON DU MONDE FRANCE au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter de chaque date d’exigibilité ainsi qu’à leur capitalisation pour ceux dus depuis plus d’un an,condamner la société MAISON DU MONDE FRANCE au paiement des dépens,condamner la société MAISON DU MONDE FRANCE à lui payer une indemnité de 7.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La société IMMO EVOLUTIF considère que la clause de destination des locaux ne peut être une cause de minoration de la valeur locative, de même que la clause transférant la charge des travaux relevant de l’article 606 du Code civil, dès lors qu’ils seront désormais assumés par le bailleur conformément aux dispositions de l’article R145-35 du code de commerce. La société IMMO EVOLUTIF conteste également l’impossibilité pour le preneur de sous louer le bien laquelle ne s’apprécie pas in concreto ou encore que la taxe foncière entraine une minoration de la valeur locative lorsque la même charge est aussi supportée par les locataires dans les baux retenus à titre d’élément de référence. Elle argue de ce que le preneur bénéficie de plusieurs clauses favorables, outre la location gérance, telles que la clause d’accession en fin de jouissance, la renonciation du bailleur à réclamer le rétablissement des locaux loués dans leur état primitif dans l’hypothèse où les travaux auraient été autorisés ou encore l’aménagement d’une mezzanine avec renonciation à appeler un loyer sur les surfaces correspondantes. Il en découle, selon la société IMMO EVOLUTIF, que ces clauses justifient une majoration du loyer. Elle conteste la possibilité d’appliquer une minoration du fait de la clause transférant la charge de la taxe foncière sur le preneur dès lors que l’ensemble des baux cités en comparaison par l’expert prévoient un tel transfert.

Elle soutient que le local est en bon état, idéalement situé dans une zone commerciale dynamique, sans aucune vacance locative, bien desservie et que sa configuration est adaptée à l’activité du preneur. 

S’agissant de la détermination de la valeur locative, la société IMMO EVOLUTIF prétend qu’elle doit être fixée en fonction de sa valeur réelle au 11 mai 2019, sans tenir compte des considérations postérieures tenant à la pandémie, une éventuelle baisse des valeurs locatives étant postérieure à cette date. Elle indique accepter la surface retenue par l’expert. En revanche, elle soutient contester les valeurs de référence retenues dans le rapport d’expertise judiciaire au motif qu’elles ne sont pas comparables avec les locaux loués en violation des dispositions de l’article R145-7 du code de commerce. Ainsi, elle prétend que le parc commercial dans lequel est situé le local doit servir de référentiel, et que les valeurs retenues ont été utilisées sans utilisation de correctif alors que les surfaces sont bien plus grandes que celle louée par le preneur et bénéficient ainsi d’un abattement. Elle ajoute que la fixation de certains des loyers est intervenue intuitu personae dans le contexte de la crise sanitaire, et ne peut être prise en considération pour la fixation d’un bail renouvelé avant cette crise. 
S’agissant de l’appréciation des facteurs locaux de commercialité, la société IMMO EVOLUTIF conteste la perte d’attractivité de la zone commerciale, et expose que l’implantation à plusieurs kilomètres d’un commerce concurrent est trop éloignée pour caractériser une modification de ces facteurs de commercialité. Elle soutient que la valeur locative doit s’apprécier localement.

Elle prétend, au regard de l’ensemble des éléments qu’elle développe que la valeur locative doit être fixée au prix unitaire de 110 euros hors taxes et hors charges, majorée de 5% pour tenir compte des avantages accordés au preneur.




MOTIVATION

Sur la fixation du montant du loyer du bail commercial

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En l’espèce, il a été constaté dans la précédente décision en date du 8 juin 2022 que le prix du bail renouvelé le 11 mai 2019 doit être fixé, compte tenu de la durée du bail initial supérieure à 10 ans, à la valeur locative laquelle doit être déterminée au regard des éléments prévus par ce texte.

- les caractéristiques des lieux loués

En vertu de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres du local s'apprécient en considération :
1 ) de sa situation dans l’immeuble dans lequel il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2 ) de l’importance des surfaces respectives affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui dont exercées dans les lieux ;
3 ) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;
4 ) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5 ) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise judiciaire que le local est implanté dans un parc d’activités commerciales aisément accessible pour les véhicules et pour les camions de livraison, à deux kilomètres de la mairie de la commune de [Localité 2]. 
Il en résulte également que ce parc d’activité est très dynamique, situé à proximité immédiate d’un hypermarché alimentaire. En outre, ce parc dispose de nombreuses places de stationnement dans un environnement paysagé. 
Toutefois, des arbres implantés au bord de la route altèrent la visibilité de la cellule louée. 
Il n’est fait état d’aucun élément de vétusté du local. 
L’expertise permet de retenir enfin que le local est parfaitement adapté pour l’activité exploitée par le preneur.

Par ailleurs, il convient de retenir, conformément à l’expertise judiciaire, une surface au sol de 798 m².

- la destination des lieux

En vertu de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L145-47 à L145-55 et L642-7.

En l’espèce, ce critère ne fait pas débat entre les parties, la destination du local commercial étant conforme à celle contractuellement prévue.



- les obligations respectives des parties 

 En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. 

Il convient à titre liminaire de constater que le bailleur expose plusieurs postes de majoration annexés à plusieurs taux de majoration (5% pour la faculté de sous-location, 10 à 15% pour la mezzanine et 5% pour la clause d’accession), mais qu’il réclame finalement uniquement l’application d’un taux de 5% dans le dispositif de ses écritures qui lie le tribunal. 

En l’espèce, le bail conclu en 2009 stipule en page 18 (article 12B) que les grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil sont à la charge du preneur. Or il résulte de la mise en œuvre de la loi Pinel du 18 juin 2014, dont les règles sont applicables au présent bail renouvelé le 11 mai 2019 que ce transfert de charge ne sera plus possible et que désormais ces réparations seront à la charge du bailleur de sorte que cette clause ne peut être retenue comme un facteur de minoration de la valeur locative.

S’agissant de l’aménagement de la mezzanine, en page 19 du contrat de bail, il est stipulé que tous les travaux d’aménagement, d’embellissement ou d’amélioration ainsi que les installations réalisées par le preneur deviendront la propriété du bailleur en fin de bail, et non en fin d’occupation comme mentionné par le bailleur, ce qui ne saurait donc constituer une cause de majoration, sans indemnité au profit du preneur. Il est également mentionné que par dérogation à l’article R145-8 du code de commerce ces transformations et améliorations apportées au cours du bail seront prises en considération pour la détermination de la valeur locative. Toutefois, il convient de retenir que cette mezzanine, dont l’expert n’a pas mentionné l’existence, est située en réserve et constitue une modalité d’aménagement de l’espace de stockage sans incidence sur l’espace de vente, ce qui ne justifie pas en soi l’application d’un coefficient de majoration sur la valeur locative retenue. 

S’agissant de la sous-location du local commercial, il convient de constater que celle-ci est interdite par l’article 14A du contrat de bail, sauf autorisation expresse du bailleur. Cette clause ne peut être considérée comme étant favorable au preneur et comme justifiant l’application d’une majoration dès lors que cette possibilité de sous-location n’est pas libre.
 
Aucune majoration ne sera donc appliquée sur la valeur locative retenue ci-après.

Concernant la demande d’abattement, il convient de constater que la seule demande dont est finalement saisie le juge des loyers commerciaux porte sur la taxe foncière, les autres éléments évoqués par la demanderesse ne faisant pas l’objet d’une prétention.

En l’espèce, la taxe foncière est contractuellement mise à la charge du preneur par le bail, ce qui constitue une charge exorbitante justifiant une diminution de la valeur locative dès lors que les mentions de l’expertise ne permettent pas de démontrer que les baux de référence exploités comportent la même clause exorbitante, la preuve contraire n’étant pas rapportée par les parties. 

Dès lors, il conviendra d’appliquer un abattement d’un montant de 6.645,47 euros correspondant à la valeur de la taxe foncière justifiée pour l’année 2019.

- les facteurs locaux de commercialité

En vertu de l’article R 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, l’expertise judiciaire permet de retenir qu’au cours du bail écoulé entre 2009 et 2019 l’offre commerciale a beaucoup augmenté dans les communes proches de [Localité 2] avec l’ouverture de deux hypermarchés dont l’un comprenant une galerie marchande de 2.876m2, et d’un espace commercial comprenant 25 cellules pour une superficie de 22.000m2.
Dans le même temps, la commune de [Localité 2] a vu sa population croître de 20,8 % et la création de plus de 1.000 logements. 
Par ailleurs, l’emplacement de la zone commerciale « [3] », ainsi que du local pris à bail par la société MAISON DU MONDE FRANCE, son accessibilité et sa configuration en font des éléments d’attrait importants.

- les prix couramment pratiqués dans le voisinage

En vertu de l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-5. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, le rapport d’expertise judiciaire mentionne cinq références de locaux commerciaux implantés dans la même zone commerciale que la société MAISON DU MONDE FRANCE. Les prix pratiqués varient entre 87,35 euros le m² et 128,93 euros le m², soit une moyenne de 118 euros. Les baux servant de référence sont datés entre 2017 et 2022, soit avant et après la crise sanitaire, aucun n’étant contemporain au renouvellement du présent bail, à l’exception du restaurant, mais dont la superficie est inférieure à celui du local objet du bail litigieux.

Le fait que les locaux concernés par ces baux de référence soient pour trois d’entre eux bien plus grands que celui donné à bail à MAISON DU MONDE France ne s’oppose pas à leur exploitation dès lors que les loyers de comparaison dans le cadre d’un centre commercial doivent être pris au sein de cette entité spécifique qui forme une unité propre de marché, pour conserver une homogénéité. Ils serviront de base à l’appréciation de la valeur locative adaptée au local objet du présent litige, étant au surplus relevé que ces mêmes éléments de comparaison ont été retenus par l’expert amiable ayant eu à examiner le local à la demande du bailleur. 




Par conséquent, au regard de l’ensemble des éléments développés précédemment liés à la situation du local, aux facteurs de commercialité, aux éléments de comparaison, la valeur locative retenue est fixée à 100 euros du m2, soit la somme totale annuelle de 79.800 euros, dont il convient de déduire la somme de 6.645 euros correspondant à la charge exorbitante du paiement de la taxe foncière par le preneur. Ainsi le montant annuel du loyer du bail commercial hors taxes et hors charges est fixé à la somme de 73.155 euros à compter du 11 mai 2019.

Les parties établiront les comptes entre elles, au regard de la somme versée par le preneur depuis cette date, le juge des loyers commerciaux n’ayant pas le pouvoir- au regard des dispositions de l’article R145-23 du code de commerce - de prononcer de condamnation au paiement des sommes devant être restituées, le présent jugement constituant un titre suffisant, étant rappelé que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter de l’assignation délivrée par le preneur tendant à voir fixer le montant du loyer à la valeur locative le 14 mars 2022. Par ailleurs, et par application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus pour une année au mois sera ordonnée. 

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

- Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’expertise ayant été ordonnée dans l’intérêt commun des parties de voir fixer la valeur locative du local sur laquelle elles n’étaient pas parvenues à s’accorder, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre elles.

- Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Chacune des parties étant par moitié tenue aux dépens, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles. 












PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux,

Fixe le prix du loyer du local situé local numéro 4 au rez-de-chaussée du parc commercial « [3] » dans la zone d’activité [Localité 6] à [Localité 2] au titre du bail conclu entre la SCPI IMMO EVOLUTIF et la société SAS MAISON DU MONDE FRANCE renouvelé le 11 mai 2019 à la somme annuelle de 73.155 euros hors taxes et hors charges ;

Dit que la demande de condamnation en paiement de la différence n’entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux ;

Rappelle que les intérêts courent de plein droit au taux légal, à compter du 14 mars 2022, sur la somme due au titre de la différence entre le loyer judiciairement fixé et le loyer réglé, 

Ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année au moins ;

Ordonne un partage par moitié des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et condamne la SCPI IMMO EVOLUTIF à en payer la moitié, et la SAS MAISON DU MONDE FRANCE à en payer la moitié ;

Déboute la SCPI IMMO EVOLUTIF et la SAS MAISON DU MONDE FRANCE de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire ;


La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.



LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE