Tribunal Judiciaire · 7ème CHAMBRE CIVILE — 3 juillet 2024

N° RG 23/04039 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XYKU

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 03 Juillet 2024 
50G

N° RG 23/04039 
N° Portalis DBX6-W-B7H-XYKU

Minute n° 2024/





AFFAIRE :

[M] [V], 
[R] [K]
C/
[T] [O] [X] [B]




 





Grosse Délivrée 
le :
à 
Avocats : 
Maître Fernando SILVA de la SAS DELTA AVOCATS
Maître Pierrick CHOLLET de la SCP TMV



COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats :
Monsieur Gilles TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel, magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :
Madame Anne MURE, Vice-Présidente,
Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS,Vice-Présidente,
Monsieur Gilles TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel

Lors des débats et du prononcé : 
Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier 

DEBATS :

à l’audience publique du 22 Mai 2024,

Monsieur Gilles TOCANNE, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.


JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSES

Madame [M] [V]
née le 30 Juin 1989 à [Localité 4] (YONNE)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 1]


représentée par Maître Pierrick CHOLLET de la SCP TMV, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Madame [R] [K]
née le 28 Juillet 1982 à [Localité 8]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Maître Pierrick CHOLLET de la SCP TMV, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant


DEFENDEUR

Monsieur [T] [O] [X] [B]
né le 14 Août 1977 à [Localité 6] (PORTUGAL)
de nationalité Portugaise
[Adresse 3]
[Localité 1]

représenté par Maître Fernando SILVA de la SAS DELTA AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant
***************************

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte authentique reçu le 24 juin 2022 par Me [Z], notaire, M. [T] [O] [X] [B] a promis de vendre à mesdames [M] [V] et [R] [K], qui se sont engagées à l'acquérir, un immeuble soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 2], moyennant le prix principal de 220.000 euros dont 4.000 euros de meubles.

Cet acte édictait différentes conditions suspensives dont notamment l’obtention d’un prêt de 230.000 euros au plus tard le 5 septembre 2022 et l’absence d’opposition, de contestation ou de retrait suite au dépôt de la déclaration attestation d’achèvement et de conformité des travaux, la réitération devant intervenir au plus tard le 26 septembre 2022 à 16 heures avec faculté de prorogation pour des motifs techniques ne pouvant excéder trente jours. 

Mesdames [V] et [K] ont consigné entre les mains du notaire une somme de 11.000 euros à titre de dépôt de garantie et une clause pénale d’un montant de 10%, soit 22.500 euros était instituée à la charge de la partie qui ne respecterait pas ses obligations. 

Ultérieurement, les parties ont conclu une convention d’occupation autorisant mesdames [V] et [K] à entrer immédiatement dans les lieux. 

La réitération n’est jamais intervenue. 
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Par acte du 28 avril 2023, mesdames [V] et [K] ont saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux d'une action en restitution du dépôt de garantie et paiement de dommages et intérêts dirigée contre M. [X] [B].

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 21 mars 2024 par mesdames [V] et [K], 

Vu les conclusions notifiées le 11 avril 2024 par M. [X] [B],

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 19 avril 2024 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 22 mai 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

 
MOTIFS DE LA DECISION.


I- SUR LES DEMANDES PRINCIPALES.

A/ Dépôt de garantie.

Les demanderesses sollicitent la restitution à leur profit de la somme de 11.000 euros séquestrée entre les mains de Me [Z]. 

Conformément à l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et, en application de l’article 1231-1 du même code le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. 

Le compromis synallagmatique de vente du 24 juin 2022 est assorti de différentes conditions suspensives particulières, à savoir l’obtention d’un prêt au plus tard le 5 septembre 2022, l’absence d’opposition suite au dépôt de la déclaration attestation d’achèvement et de conformité des travaux et la délivrance d’une attestation de non recours et de non retrait. 

Les caractéristiques du prêt, telles qu’entrées dans le champ contractuel, étaient un montant maximal de 230.000 euros remboursable sur une durée maximum de 25 ans et au taux maximum de 1,70% l’an hors assurance. 

Le 28 juillet 2022, les demanderesses ont reçu du CREDIT AGRICOLE DE CHAMPAGNE BOURGOGNE une offre de prêt conforme à ces stipulations, soit un montant de 226.031,00 euros remboursable sur 25 années au taux annuel de 1,65 % hors assurance de telle sorte cette première condition suspensive était réalisée, peu important que le vendeur ou le notaire n’en aient pas été concomitamment avisés. 

Il résulte par ailleurs du certificat de la commune de [Localité 5] et [Localité 7] du 5 août 2022, établi en application de l’article R 462-10 du code de l’urbanisme, que la déclaration attestation d’achèvement et de conformité des travaux déposée le 23 juin 2022 n’a pas été contestée. 
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Cependant, cette pièce, en ce qu’elle ne traite que de la contestation, ne répond pas aux stipulations de l’acte du 24 juin 2022 qui visait au chapitre CONDITIONS SUSPENSIVES 2°, dans l’intérêt des deux parties, l’absence d’opposition dans le délai légal de récolement imparti à l’Administration, soit trois mois à compter de la réception en mairie de la déclaration ainsi qu’en dispose l’article R 462-6 du code de l’urbanisme. 

Comme le soutiennent les demanderesses, ce document ne satisfait pas davantage au 3° de ce chapitre qui prévoyait une condition suspensive tenant certes d’une part à la délivrance d’une attestation de non recours mais également de non retrait, situation non évoquée par ce certificat. 

Aucune des parties ne produit d’attestation de non opposition et de non retrait, de telle sorte que ce défaut de réalisation des conditions suspensives non imputable à mesdames [V] et [K] a pour effet de rendre caduque de plein droit la promesse synallagmatique du 24 juin 2022 ainsi que l’admettent les parties, par application combinée des articles 1304-6, 1186 et 1187 du code civil et des stipulations contractuelles, l’obligation étant censée n’avoir jamais existé en cas de défaillance de la condition suspensive, peu important que l’immeuble ait surabondamment pu être affecté de désordres. 

Ce dépôt de garantie doit donc être restitué aux demanderesses sous réserve de l’imputation des sommes pouvant être dues au défendeur. 


B/ Demandes indemnitaires. 
 

A titre principal sur un fondement contractuel et subsidiairement en application de l’article 1240 du code civil, mesdames [V] et [K] sollicitent la condamnation de M. [X] [B] à leur payer les sommes de 10.000 euros en réparation de leur préjudice moral et 10.000 euros au titre du préjudice de jouissance ainsi que 738 euros au titre des frais engagés, lui faisant grief de la mise à disposition d’un logement humide, d’un mauvais état des éléments d’équipement et du non respect des normes par l’installation électrique tout en contestant le caractère précaire de la convention d’occupation. 

Le 15 octobre 2022, mesdames [V] et [K] d’une part et M. [X] [B] d’autre part ont conclu un contrat intitulé “CONVENTION D’OCCUPATION PRECAIRE”, indivisible de la promesse synallagmatique de vente, par lequel ce dernier les autorisait à prendre une jouissance anticipée de l’immeuble dans l’attente de la signature de l’acte réitératif et ce à compter du 14 octobre 2022 jusqu’à cette réitération et au plus tard au 13 novembre 2022.

A défaut de restitution dans ce délai, était instituée une clause pénale de 150 euros par jour de retard.

C’est à tort que les demanderesses contestent la qualification de convention d’occupation précaire au motif qu’il n’existait pas de circonstances particulières justifiant la précarité, autre que la seule volonté des parties. 

En effet, le contrat du 15 octobre 2022 est exclusif de toute volonté d’éluder les règles contraignantes applicables aux baux d’habitation et notamment la loi du 6 juillet 1989 car, indissociable de la promesse synallagmatique de vente du 24 juin 2022, il a été conclu pour une période très limitée en raison des circonstances très particulières tenant aux effets de la résiliation par mesdames [V] et [K] du bail dont elles étaient titulaires pour leur précédent logement, intervenue dans la perspective de l’acquisition imminente du bien de M. [X] [B]. 

Mesdames [V] et [K] se trouvaient donc dans une situation intermédiaire les privant très temporairement de logement.

La demande de requalification sera en conséquence rejetée. 

En l’absence de réitération de la vente, cette autorisation d’occupation à titre gratuit a de plein droit cessé de produire effet le 13 novembre 2022 conformément aux stipulations de la convention. 

Ce n’est pas sans contradiction que mesdames [V] et [K] se sont maintenues dans les lieux jusqu’au 9 juin 2023 tout en les considérant excessivement humides, insuffisamment ventilés et atteints de défauts de conformité du réseau électrique. 

M. [X] [B] rappelle à juste titre que les obligations mises à sa charge au titre de l’entretien, de la délivrance conforme et des vices par la promesse synallagmatique du 24 juin 2022 ne peuvent recevoir application compte tenu de la caducité de plein droit de cet acte. 

Le propriétaire d’un bien objet d’une convention d’occupation précaire n’est pas davantage assujetti aux obligations de délivrance d’un logement décent résultant de la loi du 6 juillet 1989 ni tenu de l’obligation de délivrance ou de la garantie générale des articles 1719 et 1721 du code civil, applicables aux seuls baux.

Les demanderesses doivent donc établir un manquement de leur co-contractant à ses obligations contractuelles (en ce sens 3 ème civ 11 janvier 2024 n° 22-16.974) issues de la convention du 15 octobre 2022. 

L’article IV 2° dispose que l’occupant devra tenir les lieux en bon état d’entretien et ne fixe pas d’obligation à la charge du propriétaire. 

Les manquements invoqués par les demanderesses concernent les obligations nées de la promesse de vente et non de la convention d’occupation. 

Au surplus, le rapport d’expertise de la société AIRD faisant état d’un défaut de raccordement de la VMC, d’une saturation d’humidité de la salle de bains et de la buanderie, d’un risque d’affaissement du bac à douche et d’une migration générale de l’eau a été établi postérieurement à la cessation du droit de jouissance anticipée et de manière non contradictoire, sans être corroboré par le constat du commissaire de justice du 9 juin 2023 ayant valeur d’état des lieux non contradictoire de sortie et faisant état de trois dégâts des eaux non démonstratifs d’un manquement de M. [X] [B] car les causes en sont inconnues. 

Ces demandes indemnitaires seront en conséquence rejetées par application de l’article 1231-1 du code civil.


II- SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES. 

Le dépôt de garantie revenant à mesdames [V] et [K] sous réserve des sommes dont elles seraient débitrices à l’égard de M. [X] [B], sa demande de libération intégrale de cette somme à son profit exclusif sera rejetée.

M. [X] [B] sollicite également leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 65.400 euros à titre d’indemnité pour non libération des locaux et à défaut un montant de 31.050 euros. 

L’acte du 15 octobre 2022 prévoyait qu’au delà de la date du 13 novembre 2022, les occupantes seraient soumises à une indemnité forfaitaire et irréductible de 150 euros par jour de retard à titre de clause pénale. 

En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire et toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Mesdames [V] et [K] se sont maintenues dans les lieux du 14 novembre 2022 au 9 juin 2023 sans que les difficultés alléguées pour retrouver un logement ou l’état de santé de l’une d’elles ne constituent une cause exonératoire des conséquences de cette clause pénale qui a vocation à réparer forfaitairement et d’avance le préjudice du créancier. 

De son côté, le demandeur reconventionnel ne démontre pas que cette clause pénale n’envisageait pas l’intégralité des conséquences de l’absence de libération des lieux ou serait dérisoire et sa demande en paiement de la somme de 65.400 euros sera rejetée. 

Le maintien dans les lieux au delà du 13 novembre 2022 a duré 208 jours, de telle sorte que la somme arithmétique due au titre de la clause pénale s’élèverait à 31.200 euros mais ce montant, manifestement excessif au regard de la situation des lieux, de leur configuration, de la durée de l’occupation sur huit mois et du préjudice du demandeur, sera réduite à 9.600 euros, somme au paiement de laquelle seront solidairement condamnées mesdames [V] et [K]. 

M. [X] [B] sera enfin débouté de sa demande de remise des clés sous astreinte car les règles applicables aux baux ne sont pas transposables à une convention d’occupation précaire et les clés ne sont plus en possession des défenderesses qui, ainsi que consigné par le commissaire de justice le 9 juin 2023, les ont laissées sur place à l’exception d’une seule déposée dans la boîte aux lettres du propriétaire. 


III- SUR LES AUTRES DEMANDES. 

Chacune des parties demandant la libération à son profit du dépôt de garantie, il convient d’ordonner la compensation de leurs créances réciproques conformément aux articles 1347 à 1348-2 du code civil, de telle sorte que, sur justification de la signification à parties du présent jugement, Me [Z] sera autorisé à remettre à mesdames [V] et [K] un montant de 1.400 euros et à M. [X] [B] un montant de 9.600 euros. 

Il sera rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Il n’est pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge des frais exposés pour sa défense et non compris dans les dépens qui seront supportés par ceux qui les ont exposés. 


EN CONSEQUENCE

Le Tribunal, 

DIT que le dépôt de garantie de 11.000 euros séquestré en l’étude de Me [Z], notaire, revient à mesdames [M] [V] et [R] [K], 

CONDAMNE mesdames [M] [V] et [R] [K] à payer à M. [T] [O] [X] [B] la somme de 9.600 euros au titre de la clause pénale, 

ORDONNE la compensation de ces créances et autorise Me [Z], sur justification de la signification à parties du présent jugement, à remettre à mesdames [V] et [K] un montant de 1.400 euros et à M. [X] [B] un montant de 9.600 euros sur la somme de 11.000 euros séquestrée en son étude, 

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, 

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision,

REJETTE les demandes soutenues en application de l’article 700 du code de procédure civile, 

DIT que chaque partie supportera les dépens exposés pour son compte et qu'ils seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 

La présente décision est signée par Madame Anne MURE, Vice-Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER,LE PRESIDENT,